1、2021/8/21大荔市調報告2021/8/221. 大荔介紹2. 政策3. 發展規劃 4. 房價及客戶分析 5. 成本分析 6. 個案及推廣分析 7. 調研總結目錄2021/8/23大荔介紹 大荔縣位于關中平原東部，是黃 、洛、渭三河匯流之地。南界渭河與潼關、華陰、華縣為鄰，西繞洛河與蒲城、臨渭區毗連，北沿臺塬與澄城、合陽縣接壤，東瀕黃河與山西永濟相望，素有三秦通衢、三輔重鎮之稱。 大荔縣歷史境域，因受自然地理環境制約，大致穩定在鐵鐮山南、渭河以北、洛水（含洛河古道）以東、黃河西岸的三角洲地帶。由于河道擺蕩多變，建置沿革屢更，境域亦隨之變遷。總體變遷趨勢是：秦、漢、晉、唐時期，縣境較今略大；

2、北宋、元、明、清代，縣境較前縮小，民國以來，縣境相對穩定至今。 大荔縣經濟支撐主要是以農業和畜牧業為主，工業正在為大荔的發展做出更大支撐，旅游產業也在快速發展。工業帶動推進經濟：科技園區總體規劃面積15平方公里，設置“一區五園”，即“精細化工園、畜牧產業園、農業產業園、機械電子園、紡織工業園及綜合服務區。旅游遺址輔助發展經濟:大荔人遺址，沙苑文化，遺址新石器時代文化遺，址商代（早）文化遺址。八魚清代望族石墓群 ，魏長城 ，文殊新塔 。2021/8/24政策法規2021/8/25陜西省動態自限購、限貸、限價政策實施以來，樓市真實需求一直被持續壓制，剛需購買人群始終是在觀望與徘徊之中，自上年度6月

3、份開始整個樓市銷量持續處于下跌軌道。2021/8/26大荔在房地產政策上都是依靠國家政策，因為不限購城市，地方性保護政策沒有出來。2021/8/27大荔GDP2012年第一季度報告 注：大荔GDP增長速度加快是第三產業的帶動，第三產業數據大部分來自交通、郵電、財政、稅務、金融、保險等相關部門GDP完成額度比重2021/8/28大荔2012經濟發展目標2021/8/29增長曲線圖大荔房價增長幅度 根據大荔市場價格的走勢來看，從09年到2011年都以300-500的增長速度遞增，即使是現在國家調控這么嚴格是條件下從去年到現在也有小幅度增長2021/8/210 部分房企在限購政策壓力下，正在調整戰略

4、，積極轉向二三線城市發展，在二三線城市的土地儲備呈現上升態勢。大荔作為限購空白區，部分小中型開發商積聚大荔，使大荔的房屋存量大于市場需求量。也使大荔的土地價值逐漸上升。2021/8/211置業群體事業單位（公務員，人民教師，金融系統職工等）企業廠礦職工外來務工人員私企營業主下屬鄉鎮人群2021/8/212置業人群比例NoImage 大荔縣置業客戶所占比例可以看出購買的人群主要是以鄉鎮外出人員。2021/8/213 根據市場調研大荔縣置業者的年齡區間以30-45歲居多; 置業者對大兩室和小三室選擇較多； 置業者對南北通透的房子較為鐘愛； 置業者對地段的要求較高； 置業者對樓盤價格作為選擇購買的最

5、終依據。 依據現在大荔成交量可以看出，大荔置業者置業欲望不高，剛性需求不急于購房，外出務工人員在一定的時間段才選擇置業，觀望態度很濃，但是需要置業的客戶還是占一定比例置業者分析2021/8/214建安成本：按照一般的多層建設成本 850 元/，小高層和高層 1350元/，地價按 200元/計算其他各項費用按地價加建安價之和 200元計算。容積率按3.0計算土地價格按100萬/畝計算，則每平米土地成本500元/平米，則在目前情況下，收益較好。注：若總建筑面積100W平方米住宅產品成本：由于對大荔地區建設成本及規范標準不詳，僅根據經驗進行測算。大荔開發成本估算大荔本地市場規范性不強，包括報建費在內

6、大多數政府部門產生的費用均可在議，可以一事一議的標準來執行2021/8/215大荔做為經濟強縣，經濟發展快速，人均收入都以遞增的趨勢發展，以及房地產行業的快速發展，在市場需求和市場存量都存在很大一部分，大荔又作為限購空白區是很多開發商進軍大荔市場的理想區域。市場客戶的觀望態度使大荔最近的銷售不是很景氣，但是剛性需求以及農村改善性客戶的支持，市場將會在未來有個很好的反彈。大荔的房地產均價在5年之內快速增長，是市場大需求和建造成本造成。 以大荔的開發成本及銷售均價，開發商會在大荔得到很大的利潤，所以大荔是一個比較適合投資的寶地?？偨Y2021/8/216個案分析項目名項目名1御城公館2新添苑3城市之

7、光4洛濱國際花園5未來城NoImage2021/8/217御城公館2021/8/218本項目以地理位置優越，周邊商業氣氛已形成，交通便利，生活方便等推盤優勢來吸引客戶，從開盤到現在已經銷售20%左右。售樓部冷清，每天留守一個置業顧問，其余置業顧問在外派單尋找客戶資源。2021/8/219新添苑2021/8/220項目去年元月開盤銷售了60%，總共不到300套售樓部冷清，置業顧問無激情，因整體的市場因素導致整個項目去化率低最近在沒有做任何促銷活動2021/8/221城市之光2021/8/222項目在做前期推廣，為項目打造知名度及客戶的蓄水售樓部裝修精致，置業顧問激情較高，新盤未開始銷售，主要是為

8、項目打造知名度，客戶的積累過程優惠：獨享500元誠意金20倍增值特惠活動 參與“時尚大獎”活動，多部風靡全球的最近款蘋果iphone手機相增 真實體驗“一起去看海”，經典瀘杭豪華雙飛游機會2021/8/223洛濱國際花園2021/8/224項目在做前期推廣，為項目打造知名度及客戶的蓄水售樓部裝修精致，置業顧問激情較高，新盤未開始銷售，主要是為項目打造知名度，客戶的積累過程以歐式的建筑風格及園林設計吸引客戶眼球，高鐵站口的便利是項目的推盤賣點，智能化得物業管理讓客戶認同項目2021/8/225未來城2021/8/226因是尾盤置業顧問激情不夠，無促銷活動，也沒有繼續做推廣，上月無成交2021/8

9、/227競爭項目的近期推廣策略2021/8/228總結大荔個項目分析： 未開盤項目，因為五證不齊，沒有銷售許可證，項目只能拿自己的高端賣點去吸引客戶，為項目做好開盤蓄水準備及打出項目品質，前期推廣方面做出了大手筆，以推廣自己。 在售項目，因大荔市場的整體去化率不高，所以加大了優惠活動，推廣方面也沒有做太大活動。 尾盤項目，雖然沒有去化率，但是開發商不急于出售，因為資金已回籠，但是極少部分開發商以大甩賣的模式，優惠幅度很大，甚至置業者可以談價格，推廣方面沒有做出大動靜。2021/8/229房地產業整體發展形勢看好，但需要注意在未來發展過程中可能會凸顯的白熱化競爭。 國家對房地產業的宏觀調控短期內不會動搖； 地區經濟的穩步發展，將進一步加快城市化進程，由人口增長帶來剛性置業需求明顯； 當地已處于城市擴張階段，未來整體環境將得到顯著提高； 當地政府按照預先計劃推出保障性住房，將對當地商品房市場產生較大沖擊。市調總結市調總結宏觀層面宏觀層面調研總結2021/8/230市場在逐步成熟與完善，未來競爭將不再停留在價格和地段的層面。 居民收入的顯著增加，日漸看重未來的生活環境； 銷售價格穩步上揚，據統計2500元以上的商品房項目占市場銷售總量的45%； 開發規模不斷加大；大小規模的開發項目，