1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。容積率確定模型容積率確定模型世聯研究模型本報告是嚴格保密的。2 關鍵字關鍵字 ：u容積率容積率 簡介簡介 ：此模型給出了在一般情況下，容積率與土地價格、附加品質提升此模型給出了在一般情況下，容積率與土地價格、附加品質提升與售價提升的內在關系，并以某項目為例，對該模型的應用進行與售價提升的內在關系，并以某項目為例，對該模型的應用進行了詳細的分析。了詳細的分析。本報告是嚴格保密的。3容積率與項目利潤關系容積率與項目利潤關系借鑒眾多項目經濟借鑒眾多項目經濟測算的經驗，建立容積率高低的影響因素模型測算的經驗，建立容積率高低的影響因素模型p容積率的確定不能簡單的以

2、容積率高或者低來定，眾多實際案例表明，容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例表明，容積率對項目利潤的影響并非完全成正比，我們總結了容積率與項目利潤容積率對項目利潤的影響并非完全成正比，我們總結了容積率與項目利潤之間的關系如下：之間的關系如下：容積率確定的最終目的容積率確定的最終目的在可以籌備的資源條件下，可實現的市場環境下，保證實現利潤最大化在可以籌備的資源條件下，可實現的市場環境下，保證實現利潤最大化1234相相對對土土地地價價格格附加品質提升與售價提升的關系附加品質提升與售價提升的關系容積率容積率最大化最大化不過份追不過份追求容積率求容積率單方利潤空間大，向容積率偏重單方

3、利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質偏重單方利潤空間小，向品質偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質偏重單方利潤空間小，向品質偏重本項目最可能本項目最可能的選擇的選擇本報告是嚴格保密的。4本項目容積率確定模型本項目容積率確定模型確定合理的開發方確定合理的開發方案，進行方案變量分析，對比利潤和可實現度案，進行方案變量分析，對比利潤和可實現度u利潤最大化和市場可實現度是確定物業組合和容積率的追求目標；u企業自身資源狀況和資金狀況是限定條件；u企業戰略導向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞史桨竿扑]基準方案推薦合理方案推薦合理方案推薦確定主推組合方案并

4、確定主推組合方案并進行優化進行優化進行經濟效益對比進行經濟效益對比進行市場實現評估進行市場實現評估上下極限方案上下極限方案對基準測算方案進行對基準測算方案進行變量分析變量分析滿足容積率上下指標滿足容積率上下指標下的組合方案下的組合方案依據戰略、定位依據戰略、定位本報告是嚴格保密的。5淮安純物業類型的容積率指標可實現度淮安純物業類型的容積率指標可實現度建筑形式建筑形式高品質，低容積率高品質，低容積率中品質，中容積率中品質，中容積率低品質，高容積率低品質，高容積率4 4、5 5層疊加層疊加0.70.80.80.90.91.1淮海第一城5 5層退臺層退臺0.81.01.01.21.21.46 6層多

5、層層多層1.11.21.21.41.41.6日月星城金倫匯景園1111層小高層層小高層1.51.71.71.91.92.2淮海第一城新淮中花園u以上純居住用地內可實現容積率指地塊規模較大時的實現度；u以上建筑布局形式基本為本地較易接受的板樓為主；u容積率的高低并不能直接與品質高低成比例關系，規劃設計師的處理手法對容積率高低起到至關重要的作用。p本項目戰略目標和項目定位對容積率確定的指導原則：本項目戰略目標和項目定位對容積率確定的指導原則：較低密度的德式風情花園洋房小鎮較低密度的德式風情花園洋房小鎮本報告是嚴格保密的。6較高品質庭院洋房社區的容積率指標實現度案較高品質庭院洋房社區的容積率指標實現

6、度案例分析例分析武漢金地格林小城武漢金地格林小城A A地塊地塊u占地15.3萬平方米，總建面23萬平方米，容積率約1.5，其中包含建筑面積1萬多平方米的商業中心；uTownhouse : 多層 : 小高層面積比約5 : 55 : 40，全部采用板式布局或板式升級；u武漢日照間距系數要求約1.2左右，較之本地要低；u按照同類產品布局、同類規劃形式，在滿足合肥日照間距的情況下，項目類似的物業組合可實現的容積率不超過1.5。本報告是嚴格保密的。7較高品質容積率實現度參照較高品質容積率實現度參照合肥綠城桂花合肥綠城桂花苑，本項目品質上與之趨同苑，本項目品質上與之趨同u總用地480畝，總規劃建筑面積41

7、萬平方米，容積率約1.22；u合肥日照控制條件略高于淮安；u主要產品類型多層 : 小高層約為80 : 20；u多層洋房的建筑層數以五到六層為主，包含少量的點式多層住宅。本報告是嚴格保密的。8本地容積率實現度參照本地容積率實現度參照淮海第一城，在品淮海第一城，在品質上我們項目要高于該項目質上我們項目要高于該項目u北側地塊用地約160畝，容積率約1.45；u主要產品類型疊加 : 多層 : 小高層約為20 : 50 : 30；u項目整體建筑排布較密，缺少大的景觀體系。本報告是嚴格保密的。9項目容積率確定項目容積率確定較符合市場和項目定位的較符合市場和項目定位的物業組合方案推介物業組合方案推介方案一方

8、案一u在滿足列表物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率1.36，預計在1.31.4之間可實現上述產品配比和品質；u回遷區部分按照容積率1.501.55之間計算，實際商品房區域容積率1.33；u從市場角度以及項目的整體戰略角度，本方案符合項目定位，是首選方案。產品類型產品類型建筑面積（建筑面積（mm2 2）比例比例功能分析功能分析疊加別墅疊加別墅18000約6%提升形象，樹立標桿退臺洋房退臺洋房30000約10%提升形象，樹立標桿花園洋房花園洋房190000約64%盈利主題，展示體驗電梯洋房電梯洋房60000約20%提高容積率，提升價值回遷住宅回遷住宅70000回遷沿街商業沿街商業8500鄰里

9、服務功能社區商業街社區商業街1500文化風情商業街配套幼兒園配套幼兒園2000配套會所配套會所1500風情會館合計合計381500地下車庫地下車庫45000不計容積率本報告是嚴格保密的。10項目容積率確定項目容積率確定較符合市場和項目定位的較符合市場和項目定位的物業組合方案推介物業組合方案推介方案二方案二u在滿足列表物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率1.39，商品住宅區域容積率1.37；u從市場角度以及項目的整體戰略角度，本方案適當增加了后期小高層的比例。產品類型產品類型建筑面積（建筑面積（mm2 2）比例比例功能分析功能分析疊加別墅疊加別墅16000約5%提升形象，樹立標桿退臺洋房退臺

10、洋房30000約10%提升形象，樹立標桿花園洋房花園洋房168000約55%盈利主題，展示體驗電梯洋房電梯洋房70000約30%提高容積率，提升價值回遷住宅回遷住宅70000回遷沿街商業沿街商業8500鄰里服務功能社區商業街社區商業街1500文化風情商業街配套幼兒園配套幼兒園2000配套會所配套會所1500風情會館合計合計389500地下車庫地下車庫45000不計容積率本報告是嚴格保密的。11項目容積率確定項目容積率確定較符合市場和項目定位的較符合市場和項目定位的物業組合方案推介物業組合方案推介方案三方案三u在滿足列表物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率1.33，商品住宅區域容積率1.30

11、；u本方案適當增加了疊加別墅的比例，使之總套數達到160套左右。產品類型產品類型建筑面積（建筑面積（mm2 2）比例比例功能分析功能分析疊加別墅疊加別墅29000約10%提升形象，樹立標桿退臺洋房退臺洋房31000約10%提升形象，樹立標桿花園洋房花園洋房170000約60%盈利主題，展示體驗電梯洋房電梯洋房70000約20%提高容積率，提升價值回遷住宅回遷住宅70000回遷沿街商業沿街商業8500鄰里服務功能社區商業街社區商業街1500文化風情商業街配套幼兒園配套幼兒園2000配套會所配套會所1500風情會館合計合計373500地下車庫地下車庫45000不計容積率本報告是嚴格保密的。12項目

12、容積率確定項目容積率確定市場接受較為可行的推介市場接受較為可行的推介方案四方案四u在滿足列表物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率1.28，商品住宅開發區域容積率1.23；u從市場角度以及項目的整體戰略角度，本方案基本符合項目定位，沒有考慮小高層的市場比例。產品類型產品類型建筑面積（建筑面積（mm2 2）比例比例功能分析功能分析疊加別墅疊加別墅27000約10%提升形象，樹立標桿退臺洋房退臺洋房42000約15%提升形象，樹立標桿花園洋房花園洋房205000約75%盈利主題，展示體驗回遷住宅回遷住宅70000回遷沿街商業沿街商業8500鄰里服務功能社區商業街社區商業街1500文化風情商業街配

13、套幼兒園配套幼兒園2000配套會所配套會所1500風情會館合計合計357500地下車庫地下車庫45000不計容積率本報告是嚴格保密的。13方案主要規劃技術指標對比方案主要規劃技術指標對比項目推介方案項目推介方案的容積率基本在的容積率基本在1.21.21.41.4之間之間產品類型產品類型方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四 計容積率面積計容積率面積381500381500389500389500373500373500357500357500 住宅住宅368000376000360000344000 疊加別墅18000160002900027000 退臺洋房3000030000310

14、0042000 花園洋房190000168000170000205000 電梯洋房600007000070000 回遷住宅70000700007000070000 商業商業10000100001000010000 沿街商業8500850085008500 社區商業街1500150015001500 配套幼兒園配套幼兒園2000200020002000 配套會所配套會所1500150015001500 地下車庫（不計）地下車庫（不計）45000450004500045000容積率容積率/ /商品區容積率商品區容積率1.36/1.331.36/1.331.39/1.371.39/1.371.33/

15、1.301.33/1.301.28/1.231.28/1.23u各方案的容積率差異主要在于產品類型組合比例的變化。本報告是嚴格保密的。14u通過計算我們發現在假定的條件下，疊加疊加產品純經濟產生的效益不樂觀，只有提升容積率或者提高價格狀況才能有所改觀，因而項目疊加產品的功能是純粹的價值標桿或者產品標桿功能；u小高層小高層產生的收益也較之多層要低，但是考慮項目后期價格提升幅度可能會超出模擬均價，其利潤情況也將不同，因而要預留一定的彈性；u退臺洋房退臺洋房的利潤情況可滿足要求，在后期的開發過程中，預計退臺與花園洋房的價格差異還將加大，因而退臺產品的開發要合理安排節奏；u花園洋房花園洋房的盈利指標較

16、為理想，是項目主要的盈利部分和開發主體。產品類型產品類型純疊加純疊加純退臺純退臺純多層純多層純小高層純小高層可能容積率可能容積率0.81.01.31.7可實現住宅部分面積可實現住宅部分面積187000233000303000396000預期模擬均價預期模擬均價約3600約3225約3025約2850項目總投資項目總投資72427萬76218萬80281萬99467萬項目稅前利潤項目稅前利潤-5339萬16881萬27657萬27537萬稅前利潤率稅前利潤率-7.37%22.15%34.45%27.68%在假定條件下的純物業類型開發可實現的利潤在假定條件下的純物業類型開發可實現的利潤情況對比，明

17、確各物業類型的成本情況情況對比，明確各物業類型的成本情況本報告是嚴格保密的。15主要經濟評價指標對比主要經濟評價指標對比主張在疊加和退臺主張在疊加和退臺滿足標桿要求的條件下，盡量以花園洋房為主滿足標桿要求的條件下，盡量以花園洋房為主u對比顯示：各開發方案經濟效益有較大差距，方案一和方案二的經濟效益相對較高；u從純產品類型的經濟測算來看，由于土地成本相對于疊加和退臺來講較高，因而開發過多疊加和退臺對項目經濟效益產生影響，當然這是在按照既定的假定條件下測算的；u在同樣的假定條件下，多層和小高層本身產生的經濟效益相對平衡；u實際運作過程中，由于不同方案開發帶來的品牌的差異不同，后期的價格差異和價格走

18、勢會不同，因而品牌效益較大的方案后期有較大的利潤提升可能。經濟指標經濟指標方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四容積率容積率1.36 /1.331.36 /1.331.39 /1.371.39 /1.371.33 /1.301.33 /1.301.28 /1.231.28 /1.23地上總建筑面積地上總建筑面積381500389500373500373500357500項目總投資項目總投資8201182011835748357481499814997849978499開發稅前利潤開發稅前利潤25547255982159121869稅前利潤率稅前利潤率31.15%30.63%26.51%27.88%累計凈現值累計凈現值15082149401200012242年度