1、項目情況簡介及定位依據分析1.1 項目基本情況簡介1.2 項目定位依據調查分析 項目市場定位 2 1 項目定位 211 業態定位 212 業種定位 213 經營定位 214 風格定位 215 形象定位 2. 1. 6 價格定位 項目規劃建議3 1業態規劃 311 業態組合3 2業種規劃321 業種組合 322 商品結構 3 3 商場服務設施規劃建議331 硬件設施規劃建議項目情況簡介及定位依據、八前正如“產品質量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準則” 一樣。在目前供需嚴重失衡的情況下，房地產中商業物業必須密切關注市場狀況，發掘市場空缺，關注同類產品，方能確定 自己的位置，具備自己的個性和唯

2、一性。因而，本項目在對現有 產品基礎上定位時，進行針對性的市場研究和詳細了解自己產品 的優劣是必須也是必要的，科學的對一商業物業進行決策和定 位、規劃已經成為開發商不可忽略的問題。鑒于“三峽風時代購物廣場”項目位于忠縣“第一商圈” 的中心位置，非常適合經營商業，但面對忠縣已經存在的眾多商 家，怎樣吸引消費者青睞本項目？怎樣達到銷售和經營的雙贏？ 一個基于市場現狀；具備一定前瞻性；有相對唯一性；富于個性 的商場定位呼之欲出。1.1 “三峽風時代購物廣場”項目基本情況經濟技術指標(1 )區位介紹“三峽風時代購物廣場”是忠縣舊城改造詳細規劃中的 頭號項目，位于北山路，所處位置為忠縣“黃金”商業圈中心

3、， 與忠縣中心廣場隔街相望。該廣場所在地一直都是著名的商業 老街，有上百年的歷史。目前既是忠縣的交通要道，亦是商業 貿易中心，位置優越、交通便利、人財兩旺，享有忠縣“第一 商圈”的美譽。(2)經濟技術指標“三峽風時代購物廣場” 24層，由4層裙樓和1座塔樓 及中央商業街組成，總建筑面積約為：30000M。其中：負一層：約1500 M2;商業裙樓為4層：約7500M;中央商業街：約1800 M2 ;寫字樓為5層；住宅樓為15層。配套：住宅電梯2部；1F 2F: 4部扶手電梯；1部貨梯;3組消防步梯。環境簡介“三峽風時代購物廣場”座落在北山路（商業旺街）中 段，與中心廣場隔街相望，處于忠縣商業核心

4、地帶，可謂“忠 縣的都心”。“三峽風時代購物廣場”座落在忠縣商業龍頭位置上，福靈地氣，物華天寶，可謂真正的風水寶地，絕版地塊，也是 忠縣傳統的商業旺區，每日有上萬的人流量，輻射12萬人口的消費支撐，商業吸引力與發展潛力巨大。“三峽風時代購物廣場”地處忠縣商業中心，是忠縣名副其實的CBD中心，農行、建行、商業行等環繞周圍，繁華鼎盛，被商家視為 聚財寶地。項目優劣陳述（1）優點（賣點）探 忠縣商業“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素 上已具備。探 新規劃對本項目的升值空間的提升。探主力品牌商家入駐。根據主力品牌商家的準確入駐情 況確定。探定位準。商圈中獨特定位集購物、休閑、餐飲、 娛樂為一休的“

5、一站式”綜合性購物中心。探價格優勢。低價格、高回報、升值潛力大。探實行統一經營。采取“返租”形式，確保投資客戶的利、人益。（2）劣勢探人們對“產權式商鋪”認識不夠。探 人們受傳統商業模式影響較深，還是期望以獨立門面出 現，未能清楚地意識到商場整體經營管理的優勢。物業綜合實力開發商：重慶三峽風企業集團巨龍房產公司承建商：重慶建工集團1 .2.3市場商業狀況調查及分析(1)主要競爭項目的調查及分析主要競爭項目的調查及分析名稱地址使用況銷售價(元/平 萬)租方.月元ZJ商業形態東坡商城新北山路未7500臨街獨立門 面樂聲商城北山路已1000060商場港口商業城新北山路未5000產權式鋪面華怡廣場州屏

6、山路未3000-400020 （整體）1F 商場內鋪面已10002F獨立門面川東商業城北山路未12000-140001F臨街獨立 門面未3000-1F未30002F從忠縣在售物業和正在招商的商場來看，忠縣目前的商業物業正處在一個銷售上的相對競爭區。 樂聲商城招商已完成，其主 營家電，定位與本項目完全不同；東城商城作為經營性物業，其 價格和定位均不構成威脅；而港口商業城和華怡廣場在招商中均 未找到適合的思路，商場都未能形成；只有川東商業城與本項目 在同期進行競爭。（2）忠縣商圈狀況忠縣通過舊城改造和新區發展， 逐步形成了四橫四縱三點的 商業網絡。四橫：北山路一一新北山路、州屏路、健康路、人民路四

7、縱：北山支路、北門路、體育路、十字街三點：忠縣汽車站、人民廣場、華怡廣場縣城內幾個大商場都分布在北山路， 其余大多是臨街的獨立 商鋪。（3）商業現狀百貨商場：（1）重百忠縣分店：兩層商場， 1F 主營化妝品、鞋帽、家 電等； 2F 主營服裝、床上用品；主要以中低檔商品為主。（2）胡燃商行：三層商場， -1F 為超市； 1F 主營化妝品、 鞋帽、家電等； 2F 主營服裝、床上用品；主要以中低檔商品為 主。（3）中天百貨：一層商場，主營服裝，主要以中低檔商品 為主。（4）沙坪壩百貨忠縣超市：規模較小，品種不多，主要以 中低檔商品為主。專賣店： 在忠縣開設的專賣店主要以臨街門面的形式出現， 例如佐丹

8、 奴、美特斯邦威、以純、夢特嬌、鱷魚恤、金盾、柒牌等，但 此類專賣店規模不大、檔次不高。超市連鎖店： 名煙名酒莊、涪陵新大興超市規模不大，貨物品種不多。 餐飲： 忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠 縣設立了分店，但忠縣較高檔的中餐館屈指可數。娛樂設施：忠縣娛樂設施較為單調，主要以洗腳城為主，缺乏大型的娛樂場所，比如歌城、迪吧，也缺乏西餐咖啡廳和酒吧等休閑場所。(4)臨街獨立鋪面租金(按使用面積計算)位置最低租金最咼租金平均租金北山路約35元/平方100元/平方67元/平方左右北山支路約33元/平方90元/平方60元/平方左右休育路約28元/平方80元/平方54兀/平方左右人民廣場約42元/平方83元/平方56元/平方左右十字街約52元/平方120元/平方76元/平方左右新北山路約45元/平方67元/平方54兀/平方左右人民路約20元/平方50元/平方36元/平方左右相關結論:通過對周邊主要競爭項目的調查，我 們看到這些商場自身經營都存在著各方面的問題，樓 層分布、商品組合、購物環境、商品質量等都與現代 商業、消費存在較大的差異。所以朝著現代消費者的 消費要求靠攏將是必行之路，了解消費者的消費需求、 消費習慣、消費態度、消費愛好，投其所好，采取相 應的市場策略，找準市場定位，對相應的環節采取相 應的對策，形成特色化、差異化的經營，其市場前景 是巨大的。綜上所述，