1、南京市高新區市民中心項目可行性研究報告南京高新區作為國家級高新技術產業開發區，自1988年成立至今，經過十余年的開發建設，初步建成以生物醫藥、電子信息、機電 一體化、航空新材料四大產業為主的高新技術研發基地和產業基地， 開發建設了軟件園、生物醫藥等一批特色園區。明確的產業發展目標， 高標準的園區景觀建設，功能完善的公用設施和配套齊全的基礎設 施，良好的投資環境吸引了大批國內外企業進區發展。目前區內已引進企業千余家，其中國際500強企業數十家；成為南京新的經濟增長 點之一。*年，南京高新區按工業區布局原則編制了 “高新區泰山園區控 制性詳細規劃”并獲得批準。隨著江北大交通格局的不斷改善，泰山 園

2、區作為“浦口板塊”東部城市組團的重要組成部分，其城市空間形 態已逐步由工業規劃為主的產業區演變為以高科技研發為主、城市配套并重的新城區。鑒于上述情況，*年上半年，高新區對泰山園區的 控制性詳細規劃進行了修編，同年獲得市政府批準。*年以來，隨著高新區泰山園區周邊地區房地產項目的大量涌 入，浦口東部地區近50平方公里城市空間內缺乏城市公共設施配套 的問題凸顯，主要包括中小學配套、區域市民文化設施配套和區域商 業、商務配套等。為避免浦口東部地區再次出現其他城市新建區已出 現的問題，同時完善高新區的投資環境，吸引高端人才和技術創新項 目的入區發展，高新區擬將泰山園區柳州路兩側1024畝用地作為橋北地區

3、城市市民、教育和商務配套用地，完善和提升橋北地區和高新 區的城市服務功能。從區域城市的功能完善角度看，本區作為地區級服務中心，應體現為地區生活服務的概念，容納地區主要的商業、市 民文化休閑等內容；從城市景觀系統來看，本區將是構建浦口橋北地 區新城市空間的主要地區。二、項目建設必要性建設市民中心、文化館是高新區用地空間布局優化的需要*年上半年，高新區對泰山園區的控制性詳細規劃進行了修編工 作，對產業結構進行了重新調整，高新區布局結構的調整必然導致其 用地結構的重整，從而產生了用地置換，而產業布局結構的調整方式 直接決定著城市用地布局的方向。 隨著高新區擴園工作的進行，高新 區的發展態勢也進一步明

4、朗化，其中，高新技術生產企業將進一步向 三橋園區集聚，橋北片區主要發展高新技術研發企業與生活居住配 套。1024畝地塊作為高新區主要的生活配套用地，在本次高新區空 間布局優化中，被提出了更高的配套要求，按照南京新建地區公共設 施配套標準規劃指引，宜控制用地形成集中的地區中心， 結合軌道交 通和公交樞紐站點在交通便捷的區域中心地帶設置形成地區級公共 設施中心，保證實現居民在步行 30分鐘、自行車10分鐘、機動車5 分鐘以內可達，用地規模控制在 2025公頃內，與地區公共綠地廣 場共同形成綜合的地區級公共活動中心。 因此在該地區形成市民、文 化中心是符合高新區用地空間布局優化的需要的。同時，柳州路

5、兩側1024畝用地位于橋北地區的中心區位置，地 理位置重要，隨著市場經濟的逐步推進，從市場經濟的原則出發，從 土地價值論的視角來看，高新區提出對該1024畝用地進行規劃調整， 作為高新區主要的生活配套用地，建設市民中心、文化館是必要的，同時也符合經濟發展規律。建設市民中心、文化館是該地區周遍建設 發展的需要根據城市建設發展的一般規律，公共配套設施往往在居住用地建 成一定規模后進行建設，在時間上有一定的滯后性。相反，大規模的 居住社區建成后對相關公共設施的配套需求也會逐漸增加。表1-1浦口東部地區已建、在建居住項目一覽表1024畝用地位于浦口橋北片區的區域中心位置，部分用地肩負 地區中心的職能。

6、近年來，隨著浦口橋北片區大量居住大盤的陸續開 發，其對公共設施配套的需求也日益增加，尤其是以地區性商業、市 民、文化中心等配套設施需求較高。這使建設地區性的市民中心、文 化館項目顯得十分迫切。同時，根據TO必共交通發展模式，以軌道交通站點為中心的周 邊輻射范圍內地塊價值有較大幅度的提升。 由于軌道交通線路確定在 本地區設置兩處站點，這對商業及人氣的集聚更為有利，為市民中心， 文化館的建設帶來了市場經濟的驅動力， 與整個浦口橋北片區的發展 相互促進。建設市民中心、文化館是該地區廣大人民群眾精神文明建設的需要浦口東部地區近50平方公里的城市內，至今為止還沒有一塊集 中供市民進行市民休閑，文化鍛煉的

7、較大規模的公建設施，而整個新 區泰山園區近期規劃人口規模約 15萬人，遠期為35萬人，因此在該 地區建設市民文化事業，促進浦口地區的精神文明發展，是浦口新區 城市發展迫切需要解決的問題之一， 選擇在該地區建設市民中心、文 化館，在城市新建地區建立完備、安全、便捷、高效、舒適的公共服 務設施配套體系，全面提升南京高新區的規劃建設水平和生活環境質 量，滿足城市居民較高層面的公共服務需求， 建立發揮區域輻射職能 為目標提供服務功能的設施，通過開展豐富多彩的市民文化活動， 利 用精神文明的建設帶動物質文明的發展，更好促進南京浦口新城區的 發展。三、建設條件市民中心、文化館工程項目建設基地位于泰山園區1024畝地塊內。兩地塊相鄰，市民中心建設用地為2-5地塊，地塊北側為 28米 寬北苑路，東側為 18米 寬寶華路，南側為 35米 寬毛紡 廠路，西側為 46米 寬柳州路，并緊鄰規劃的江北輕軌線，用地 面積1.4萬平方米；文化館建設用地為 2-7地塊，地塊北側為城市 區級商業中心，東側為13米 寬雙壟河，南側為 35米 寬毛紡廠路，西側為 18米 寬寶華路，用地面積約1.46萬平方米。兩塊 用地現狀基本平坦，交通十分便利，區位條件優越，適合建設