1、工業用地變住宅用地 契稅計稅基礎XXX項目，開發商：XXX房地產有限公司XX分公司，法 人xxx以貨幣資金出資3470萬元，持股比例80%，xxx房地 產有限公司以無形資產出資1500萬，持股比例20%。經了解，該項目為XXX房地產開發有限公司XX分公司借用XXX房地產開發有限公司資質進行開發，并且不向該房地產公司 繳納任何管理費用。該項目的土地由XXX房地產開發有限公司提供，由原來的工業用地變更為住宅用地，項目開發過程 中XXX房地產開發有限公司不核算該項目的收入與成本，由 XXX房地產開發有限公司 XX分公司單獨建賬進行核算。該項目建有一會所，經了解會所的產權歸房地產開發企業所有。【分析】

2、1、根據新公司法第14條規定，公司可以設立分公司。設立分公司，應當向公司登記機關申請登記，領取營業 執照。分公司不具有法人資格，其民事責任由公司承擔。分 公司屬于分支機構，在法律上、經濟上沒有獨立性，僅僅是 總公司的附屬機構。分公司沒有自己的名稱、章程，沒有自 己的財產，并以總公司的資產對分公司的債務承擔法律責 任。該企業的情況有法人、有注冊資本、自己單獨做賬，根 據會計信息質量要求實質重于形式的原則，該單位實為法人企業。對法人企業所有的法規政策均適用于該單位2、該單位由原來的工業用地變為住宅用地，根據土 地管理法第56條、中華人民共和國城鎮國有土地使用權 出讓和轉讓暫行條例第 13條、第18

3、條規定，若改變原土 地用途的必須符合城市總體規劃，并需要經規劃部門批準， 如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓 辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開 進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯 系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收 儲。收儲+補償與招拍掛在會計上可視為一攬子交易，但在 稅法上是兩項獨立的交易，在收儲過程中涉及到的營業稅及 附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等相關稅費應該繳 納。3、 xxx房地產有限公司以無形資產出資入股，根據財稅 xx21號第五條規定，對于以土地作價入股

4、進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產 開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定 的通知第一條暫免征收土地增值稅的規定，所以對xxx房地產以土地投資入股，應征收土地增值稅。4、該單位的會所產權屬于房地產開發公司，根據國稅 發XX 187號第四條第三款房地產開發企業開發建造的與 清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場、物業 管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒 園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施， 按以下原則處理： 建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 建成后無償移交

5、給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。所以該會所的相關成本費用在土地增值稅清算時不得 扣除。5、該單位的配套費、人防易地建設費、新型墻體專項 基金未繳納契稅，根據財稅xx 134號以協議方式出讓的， 其 契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地 補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償 費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資 產及其他經濟利益。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格， 一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套 費以及各種補償費用應包括在內。皖地稅函201

6、6 306號 經請示國家稅務總局，現批復如 下：根據財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓 等有關契稅問題的通知文件規定，建設單位和個人繳納的 建設項目大配套費即城市建設基礎設施配套費、白蟻預防工 程費、新型墻體材料專項基金和人防工程易地建設費等，應 該列入計稅依據，照章征收契稅。土地增值稅清算新政變化與企業控稅新方略2016年 營改增”改革席卷了房地產在內的四大行業，卷走了營業稅”這個開征了 66年之久的稅種，同時也卷走了地 方稅務局大部分的稅收收入。土地增值稅，這個被房地產開 發企業視作 妖稅”的稅種再一次進入稅局的視角，成為完成 地方稅局征稅仸務的一根救命稻草。對房地產開發企業來 說，土地增值稅稅率高，在整個房地產企業稅負構成中占有 極大的比重，但同時土地增值稅計算復雜、申報難度大，讓 眾多房地產開發企業倍感頭疼。土地增值稅若被稅局瞄上， 對企業來說無疑是在 營改增”未愈的傷口上撒了一把鹽。因此，2017年，房地產開發企業必須時刻注意稅務機關 越來越嚴峻的稅務稽查形勢，并對土地增值稅清算進行規范 和嚴謹的管理，以應對隨時出