1、總序領先即走在眾人之前。 如何掌握先機贏在起跑點，是XXXXXX機構堅持提供給您最精準的市場原動力。 能為貴公司服務是XXXXXX機構最大的榮幸，為了使貴公司在新個案中有完善的資料來做決策，特此完成了這份項目市場分析報告。 本次時間非常緊促，但報告中每個數據及資料都是經過我們再三落實及分析所得；相信我們對市場和項目的深入分析，能給貴司的決策帶來幫助。在今后的合作中，我們將以精湛的專業知識，竭盡全力為貴司服務。 只有走在別人之前，才有預計超越成為第一。XXXXXX機構相信，除了要超前，更要用心，這樣才能真正成為領導者。 每一份報告都是成績單，希望這份報告能為貴司提供正確的市場判斷，并能為日后項目

2、的成功做好鋪墊。第一部分 鹽城經濟情況概述­­­­­­­­­­6第一節  鹽城市城市概況­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­6一、自然地理­­­­­­­­&#

3、173;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­6二、行政區劃­­­­­­­­­­­­­­­­­&

4、#173;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­6三、對外發展­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

5、­­­­­­­­­­­­­­7四、結論­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­&

6、#173;­­­­­­­­7第二節  鹽城市宏觀經濟概況­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­8一、國民生產總值高速增長­­­­­­­­­­­­­

7、3;­­­­­­­­­­­­­­8二、增長迅速的城市儲蓄總況­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­11三、消費品零售總額穩步攀升，商業經濟發展態勢良好­­­

8、12四、工業生產快速發展，經濟效益穩步提高­­­­­­­­­­­­­13五、當地城鎮居民年人均可支配收入不斷提高­­­­­­­­­­­15六、鹽城市未來城市經濟發展預測­­­­­­­­­­­­­­­­

9、­­­­­15七、概況總結­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­16第三節 鹽城市城市主體規劃­­&

10、#173;­­­­­­­­­­­­­­­­­­18一、規劃范圍及規劃期限­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

11、18二、發展條件分析與發展目標­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­18三、市域城鎮體系規劃­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

12、73;­­­­­­­­­­20四、城市性質與規模­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­21五、城市總體布局­­­

13、­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­22七、結論­­­­­­­­­­­­­­­­­

14、­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­26第四節 鹽城市城市商業主體規劃­­­­­­­­­­­­­­­­­27一、城市商業發展環境­­&

15、#173;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­27二、發展目標­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

16、;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­28三、發展重點­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

17、73;­­­­­­­­­32四、重點行業空間布局­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­38五、結論­­­­­­

18、73;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­48第五節 鹽城市房地產市場回顧和未來展望­­­­­­­­­­

19、49一、鹽城市近幾年房地產發展回顧­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­49二、鹽城市今后房地產發展展望­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­60第

20、六節 鹽城市經濟發展綜合結論­­­­­­­­­­­­­­­­­­61第二部分 區域房地產市場調研分析­­­­62第一節 商業市場整體概況和趨勢分析­­­­­­­­­­­­­62一、商業市場整體概況­­­­

21、73;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­62二、城區消費品市場現狀與趨勢分析­­­­­­­­­­­­­­­­­­­63三、商業發展目

22、標及趨勢分析­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­66第二節、項目區域分析­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

23、­­­­­68一、區域描述­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­68二、區域規劃­­­&#

24、173;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­68三、區域配套規劃­­­­­­­­­­­­

25、3;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­69四、結論­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

26、3;­­­­­­­­­­­­­­­­74第三節 鹽城市商業區域分析­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­75一、鹽城市商圈概述­­­­­­­­&#

27、173;­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­75二、鹽城市主要商業街概況­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

28、­­­­81三、小結­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­85第四節 鹽城市中心城

29、區商業街分析­­­­­­­­­­­­­­­86一、鹽城市商業街概述­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­86二、區域

30、內主要商業街概述­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­87三、調研數據匯總表­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

31、;­­­­­­­­­­­­­91第五節 區域內商業市場細分分析­­­­­­­­­­­­­­­­116一、區域內商業現狀（大型商業類項目）­­­­­­­­­­­­­­116

32、二、鹽城商業市場研究結論­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­120第一部分 鹽城經濟情況概述第一節  鹽城市城市概況一、自然地理鹽城，東臨黃海，西接淮揚，南臨通泰，北至連云港，是“京滬東線”的重要節點，“北鹽城經濟區”的重要成員。轄2市 5縣 2 區，面積 1.5 萬平方公里，人口 815 萬，是江蘇省面積第一、

33、人口第二的大市。 鹽城交通便捷，基本形成高速公路、鐵路、航空、海運四位一體的立體化交通網絡。民航開通了至北京、廣州、溫州及韓國首爾的國際航班，是江蘇省第二個開通國際航線的城市；新長鐵路已開通至全國鐵路客貨運；大豐港為國家一類港口；高速公路四通八達，蘇通大橋開通后鹽城將融入鹽城 2 小時經濟圈。二、行政區劃2003年，鹽城城區更名為亭湖區；撤銷鹽都縣，設立鹽城市鹽都區。以原鹽都縣潘黃、大縱湖、北龍港、樓王、學富、義豐、尚莊、葛武、北蔣、秦南、龍岡、郭猛、大岡13個鎮的行政區域為鹽都區的行政區域，區人民政府駐潘黃鎮。亭湖區轄原鹽城市城區以及原鹽都縣的步鳳、伍佑、便倉3個鎮，區人民政府駐人民中路。2

34、007年，江蘇省政府批復，同意將鹽城市亭湖區張莊街道辦事處劃歸鹽都區管轄. 三、對外發展鹽城正處于工業化、城市化加速期，也是進一步提升鹽城市在江蘇經濟發展格局中地位的關鍵時期。2008召開的市第五次黨代會對鹽城市今后的發展進行了認真的謀劃，提出了“全面奔小康、建設新鹽城”的新目標。今后五年，鹽城市上下將緊緊圍繞這個新目標，大力實施新型工業化、農業產業化、城市化、經濟國際化、市場化戰略，不斷拓展增長空間，增強發展動力，爭創競爭優勢，通過五年的努力，鹽城市總體上全面建成小康社會。到2009年，鹽城市綜合經濟實力已經登上了一個新的臺階，GDP突破1700億元，人均突破3500美元以上；財政收入兩年翻

35、一番，突破250億元，其中一般預算收入超過100億元；經濟結構不斷優化，三次產業比重達到17.2：48.5：34.3；全社會固定資產投資總量超1100億，成為全省第7家超千億的省轄市；規模以上工業增加值三年翻一番，總量達到600億元，形成江蘇重要的汽車、紡織、清潔能源等制造業基地；鹽城市人民過上更加殷實的小康生活，市民居民人均可支配收入與農民人均純收入分別達到16000元和7500元以上。四、結論因此，在未來城市發展中，鹽城市將依托自身城市各類資源優勢，成為江蘇省一個重點發展的多元化連接性城市綜合體。第二節  鹽城市宏觀經濟概況一、國民生產總值高速增長1、歷年鹽城市GDP總量和人均G

36、DP變化（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）鹽城歷年GDP總量分析從上述圖、表中可以看出自2003年-2005年之間，鹽城市GDP總值呈平穩增長趨勢，平均每年遞增12%以上的態勢進行發展；而從2006年開始至2007年期間，每年則以年增長15%以上的增長速度在進行發展；到2009年年底，鹽城市年GDP增長速度則是達到了20%以上的增長速度，飛速發展的GDP表明鹽城市目前經濟增長已經開始邁入快速且穩定的增長態勢之中。鹽城歷年人均GDP水平分析從上述圖、表中可以看出自2003年-2005年之間，鹽城市人均GDP呈平穩增長趨勢，平均每年遞增12%以上的的態勢進行發展；而從2005年開始至2

37、007年期間，每年人均GDP則以年增長15%以上的增長速度在進行發展，到2009年年底，鹽城市年人均GDP增長速度則是達到了20%以上的增長速度，飛速發展的人均GDP表明鹽城市目前經濟增長已經開始邁入快速且穩定的增長態勢之中。2、歷年產業鏈分布情況和變化（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）鹽城市歷年三大產業鏈條分布情況分析從上述圖表中可以看出自2003年-2009年期間，鹽城市三大產業鏈條之中第一產業生產增加值明顯低于第二和第三產業鏈條，而第二產業則明顯高于其他產業；從2003年起至2009年期間鹽城市三大產業鏈條中單個產業總值總體均保持不斷調整之態勢，然而三大產業鏈增長較為平穩，始

38、終保持在一個較為穩定的局勢上，而第二產業和第三產業通過2003年至2009年這7年期間的不斷調整，始終是第二產業高于第三產業，這表明第三產業在鹽城市當地整體發展較為緩慢，同時第一產業通過不斷調整之中，明顯出現逐年遞減的態勢，這表明鹽城市將把產業發展的重點集中在第二產業和第三產業之上，尤其是第二產業。值得注意的是近年來鹽城市三大產業增長較為明顯最快的是第二產業，這在2006年和2009年的發展數據中可以明顯看出；這表明當地政府目前近期主要發展的是第二產業，而對于第一產業和第二產業的重視程度則有一定減緩。3、鹽城市近幾年人口變化（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）鹽城歷年人口增長水平分析

39、從歷年鹽城市人口增長情況來看，從2003年開始至2005年之間，年度人口增長始終保持在一個平穩而緩慢的狀況（每年保持在千人以下的增長速度），而從2006-2009年的人口增長情況來看，有較為明顯的人口增長速度，每年遞增人口達到2萬人以上的增長；由此可見，目前鹽城市整體城市發展的進程開始進入一個穩定的發展速度，因此對于人口輸入及增長形成了一個明顯的歷程。鹽城歷年城鎮人口增長水平分析從歷年鹽城市城鎮人口增長情況來看，從2003年開始至2007年之間，年度城鎮人口增長達到了5-6萬人左右；從2008年開始，年度城鎮人口增長較之之前兩年則有了較為明顯的增長，達到了年增長10萬人以上的增長水準；由上述數

40、據可以看出，由于城市化、城鎮化發展在鹽城市已經開始全面的的發展，因此對于人才型人口倒入的趨勢已逐漸形成，這也是形成目前鹽城市城鎮人口增長較為明顯的主要成因之一。 通過不斷吸納和導入而增長的城市人口，鹽城市城市經濟增長快速，這也從歷年來快速發展的GDP和人均GDP數據中可以看出；飛速增長的城市經濟與城市發展規劃和發展導向和密不可分的。二、增長迅速的城市儲蓄總況（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）鹽城歷年城鎮居民儲蓄總量分析從歷年鹽城市歷年城鎮居民儲蓄增長情況來看，從2003年開始至2008年之間，城鎮居民儲蓄增長始終保持在一個持續而穩定的狀況（每年始終保持在60-80億元之間的增長速度

41、）；而到2009年全年期間，其增長數額達到了190億元。這表明由于城市經濟發展的進程加速，新增各類企業數量逐漸增多，從而使得城鎮居民的收入來源也隨之增多，這也直接影響了城鎮居民儲蓄總量大幅度增長與否。鹽城歷年城鎮居民人均儲蓄水平分析從鹽城歷年城鎮居民人均儲蓄水平增長情況來看，從2003年開始至2005年之間，城鎮居民人均儲蓄增長始終保持在一個持續而穩定的狀況（每年保持在1000元之間的增長速度）；到了2006年和2007年期間，其人均儲蓄增長則明顯增長速度減緩，為每年增長600元左右；而到了2009年期間，其增長速度明顯加強，達到了2100元的水準。從上述數據可以看出，這表明由于城市經濟發展的

42、進程加速，新增各類企業數量逐漸增多，從而使得城鎮居民的收入來源也隨之增多，這也直接影響了城鎮居民人均儲蓄水平大幅度增長與否。三、消費品零售總額穩步攀升，商業經濟發展態勢良好1、歷年消費品市場增長情況（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）從上述圖表數據中可以看出，自2003年起至2004年，每年全社會消費品零售總額增長速度始終維持在20億元左右的遞增數額，而從2005年起至2006年，鹽城市每年社會消費品零售總額的增長已經達到40-50億元以上的增長速度，而到了2008年-2009年期間，鹽城市社會消費品零售總額增長額已經達到了110-130億元以上的水準，這表明鹽城市當地居民消費觀念在

43、逐漸增長而引起總體消費品總額的增長。而鹽城市歷年間的城鄉商品交易市場成交額在2002年 -2006年間每年以20-30億元的增長速度進行遞增，而從2008年至2009年之間，每年增長速度保持良好的增長速度，達到80-90億元的增長速度，這表明城鄉之間的商品消費差距在逐漸拉近，整個鹽城市的城市發展在逐漸向良性的城市化發展趨勢進行邁進。2、歷年人均消費支出變化（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）從上述圖表中可以看出，2002年與2003年鹽城城鎮居民年人均消費支出保持在一個平穩的狀態，增長速度較為緩慢；而到2004年年底，鹽城城鎮居民的人均消費支出則比2003年遞增了近1000元/年，遞

44、增比例達到了近20%，這主要是由于城市發展的速度以及規劃設施的營建，城鎮居民消費場所以及消費水準的上升而直接影響城鎮居民消費支出的數額；而到了2008年和2009年，人均年消費支出水平又開始維持平緩的狀態上。四、工業生產快速發展，經濟效益穩步提高1、歷年工業產值增長情況（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）從上述圖表數據中可以顯示，2003年至2006年間的工業總產值遞增相對均維持在一個相對穩定的增長期內，達到了每年遞增15%左右的數據；而從2008年起至2009年，全年工業總產值增長速度顯著，達到了每年100-150億元的增長量，增長比例達到了近20%；由此可見，鹽城市對于工業發展的

45、關注和支持力度也在逐年加大，這也表明工業市場也將成為鹽城市城市發展建設不可或缺的一個重要組成部分和支柱產業之一。同時從數據還可以觀察到鹽城市自2003年起至2006年年規模型工業產值增加值始終保持在每年35-40億元的增長速度之間，而從2008年開始至2009年鹽城市規模型工業產值隨著整體工業總產值飛速增加而凸顯，這也表明工業總產值的增加并不限制工業總體發展的腳步，而是逐漸加速規模型工業產值的遞增。2、歷年城市用電和工業用電增長情況 （資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍）鹽城歷年總用電量及工業用電使用情況分析一個城市總用電量直接反映城市經濟發展的狀況，當實際年總用電量逐年遞增，則表示該

46、地區經濟一定程度上的發展，該地區工業對于用電的需求也有了一定的飛速發展。從上述圖表數據中可以看出，鹽城市工業受到政府大力扶持（相關政策引導、消費品零售總額穩步攀升，商業經濟發展態勢良好等）之后發展有了長足進步。五、當地城鎮居民年人均可支配收入不斷提高（資料來源：鹽城市統計局，數據分析：鹽城潛龍） 從上述圖表中可以看出，2003年至2007年間鹽城市城鎮居民年人均可支配收入保持在一個平穩的狀態（每年增長1400-1500元/年）；而從2009年起，鹽城城鎮居民的人均可支配收入則比2003年遞增了近10000元/年，遞增比例超過了100%，這主要是由于城市發展的速度以及規劃設施的營建，城鎮居民消費

47、場所以及消費水準的上升而直接影響城鎮居民消費支出的數額。而到了2009年，人均可支配收入又有了新的增長速度增長比例甚至達到了歷年來增長比例的總和；由此可見，逐漸加快城市化進程的局勢，增加了城鎮居民的就業機會和收入水平，一則可以加快整體城市消費品零售總額以及相關的費用的增長，同時也是表明整體城市居民對于生活水平質量的提升標志之一。六、鹽城市未來城市經濟發展預測A、GDP總量、人口、儲蓄、消費總量預測Ø 20092010年，鹽城地區GDP總值年均增長12% 14.8%，以2009年GDP總值（1923億元）作為標準值，預計到2010年年底鹽城市GDP總值將會達到2173億元；Ø

48、 20092010年，鹽城地區人口年均增長2-4%，以2009年鹽城市年末人口總數（816.5萬人）作為標準值，預計到2010年年底鹽城市人口總數將會達到841萬人。Ø 20092010年，鹽城地區城鎮居民儲蓄總量年均增長12% 13.5%，以2009年鹽城市城鎮居民年儲蓄總量（1058億元）作為標準值，預計到2010年年底鹽城市城鎮居民年儲蓄總量將會達到1185億元；Ø 20092010年，鹽城地區社會消費品總額年均增長15 17%，以2009年鹽城市社會消費品總額（678.5億元）作為標準值，預計到2010年年底鹽城市社會消費品總額將會達到787.06億元；B、人均GD

49、P、儲蓄、消費預測Ø 20092010年，鹽城地區GDP總值年均增長13% 15%，以2009年人均GDP數值（23712元）作為標準值，預計到2010年年底鹽城市人均GDP數值將會達到27032元；Ø 20092010年，鹽城地區人均儲蓄水平年均增長7% 9%，以2009年人均年儲蓄數值（12847元）作為標準值，預計到2010年年底鹽城市人均年儲蓄水平將會達到13875元；Ø 20092010年，鹽城地區人均消費水平年均增長6% 8%，以2009年人均消費水平（11236元）作為標準值，預計到2010年年底鹽城市人均消費水平將會達到12023元；七、概況總結1

50、、城市概況鹽城市目前城市規劃已屬于大型規模地級市，整體城市中心區域面積從現有狀況來進行觀察已屬于中等規模以上，總體人口基數較大。2、經濟發展鹽城市歷年以來屬于江蘇省經濟城市前列；整體經濟形式發展較好，相應經濟增長點較為明顯，同時對外開放發展舉措顯著。3、交通狀況鹽城市通過對城市整體交通樞紐的有效規劃，促進其區域更快融入蘇南經濟圈和長三角經濟圈。第三節 鹽城市城市主體規劃一、規劃范圍及規劃期限本次鹽城市城市總體規劃的規劃空間范圍分為市域、市區、主城區三個層次。1、市域即鹽城市行政區范圍，包括鹽城市區、響水縣、濱海縣、阜寧縣、射陽縣、建湖縣、東臺市、大豐市的全部，總面積14983平方公里。2、城市

51、規劃區即市區，包括亭湖區和鹽都區的行政區范圍，總面積1728平方公里。 城鎮規劃布局為一城八鎮，包括伍佑鎮、秦南鎮、南洋鎮、新興鎮、龍岡鎮、大岡鎮、大縱湖、郭猛鎮。 總人口為139萬，其中城鎮人口110.5萬。3、主城區即規劃用地范圍，由四條高速公路所圍合，東至沿海高速、南至徐淮鹽高速、西至寧靖鹽高速、北至新興鎮區北側，總面積423平方公里。4、規劃期限近期：20082013年；中期：20142020年；遠景：展望X年。二、發展條件分析與發展目標1、發展條件： 、中國東部  “京滬東線”的重要節點。 “京滬東線”具體走向為以北京為起點，向東南經天津濱海新

52、區、河北黃驊、黃河三角洲、魯東南沿海到連云港，再沿江蘇沿海到長江口，越江至上海。“京滬東線”將把天津港、連云港、濱海港、大豐港、洋口港、呂四港、南通港、上海港等大、中、小港口及其他未來潛在的港口連通起來，對港口城市本身及其廣大腹地的經濟發展將起到積極的推動作用，將對我國的國民經濟產生重要拉動作用。鹽城處于“京滬東線”的發展走廊上，正在建設的沿海高速公路和準備開發建設的沿海鐵路將為鹽城的經濟騰飛提供強有力的支撐，為鹽城接受京、滬等特大城市的輻射提供了良好的聯系。 、長江三角洲“北上海經濟區”的重要成員。隨著上海中心城市、長江三角洲地區對外輻射擴散效應的增強以及海洋開發戰略、沿海交通基礎設施的實施

53、等，鹽城市與上海及蘇南地區的經濟聯系必將日益增強，鹽城在區域經濟格局中的重要地位將日益凸顯，并將融入以上海為中心的3小時交通圈范圍，其經濟區位也將由傳統的“蘇北板塊”轉為“北上海經濟區板塊”。 、江蘇沿海區域性中心城市。鹽城處于滬、寧、徐三大區域中心城市300公里輻射半徑的交接點上，其空間地理位置正處在江蘇省沿海中部城鎮群空間發展的空白點上，將鹽城建設成為該地區的區域性中心城市，是加快全省城市化進程的重要的戰略舉措，也是推進蘇北城市化進程的重要發展戰略。2、發展目標、總體目標。2010年：城鄉居民生活質量進一步提高，東臺、大豐、城區要努力超過蘇中平均發展水平，盡快融入長江三角洲經濟區域；鹽都、

54、建湖、射陽、阜寧要達到蘇中平均發展水平；濱海、響水要以高于鹽城市平均水平的速度向前發展，提升在蘇北的位次。2013年：鹽城市爭取總體上全面達小康。2020年：鹽城市基本實現現代化，保證良好的生態環境質量，鹽城市建成經濟繁榮、科教發達、生活富裕、法制健全、社會文明、環境優美的生態城市。、預計目標。鹽城市提出了2002年、2007年、2010年、2020年經濟目標、富民目標、社會目標、環境目標。、產業發展戰略：鞏固第一產業，壯大第二產業，培育第三產業。三、市域城鎮體系規劃1、人口規模和城市化水平通過對現狀的調查與分析，對市域城鎮總人口在上輪城鎮體系規劃的基礎上適當進行調整，2002年現狀總人口為7

55、95.6萬，到2007年達到800萬人口，2020年達到821萬人。城市化水平調整為2007年40%、2020年55%。2、發展戰略根據全省發展的統籌考慮，鹽城市發展戰略是貫徹集約經營和集聚發展思路，做強中心城市區域，加快縣(市)城區和重點中心鎮建設，促進大中小城市和小城鎮協調發展，全面提高城鎮發展質量。3、城鎮規模各城鎮規模等級分成五個層次，城鎮人口大于50萬的城鎮1個，市區；2050萬 口的城鎮有6個，分別是東臺、大豐、阜寧、建湖、射陽、濱海；1020萬人口的城鎮1個，響水；510萬人的9個；13萬人的67個。4、市域城鎮體系的空間組織。總體格局為“兩縱一橫、一主兩輔”分別為：、

56、內陸城鎮發展軸依托沿海高速、204、沿海鐵路、通榆運河，串聯東臺、鹽城、阜寧、濱海、響水，是城市化集聚重點地區。、臨海城鎮發展軸依托陳李公路、沿海公路，串聯大豐、射陽，陳港、鹽東、王港等，是海洋開發前沿基地。、橫向城鎮發展軸依托徐淮鹽高速、鹽淮公路、新長鐵路，串聯建湖、鹽城、大豐、王港。5、市域綜合交通鐵路有新長鐵路、沿海鐵路，公路有寧靖鹽、徐宿淮鹽、連鹽通高速公路以及204等一級公路。內河航道有通榆運河、串場河、蘇北灌溉總渠等。機場保留現狀。將重點建設大豐港、配套完善射陽港、陳家港、濱海港。6、基礎設施規劃防洪、供電、天然氣、信息化建設等其它基礎設施規劃將在各專業部門的具體要求下予以規劃考慮

57、。7、區域協調考慮與南通市、泰州市、揚州市、淮安市連云港周邊城市的區域協調。四、城市性質與規模1、城市性質江蘇沿海中心城市，新興工業城市，海洋經濟服務基地。2、用地規模現狀：建設用地  48.5平方公里；  人均  97.3近期：建設用地  71.6平方公里；   人均  119.3中期：建設用地  89.6平方公里；   人均  119.5遠期：建設用地  107.6平方公里

58、；  人均  119.5五、 城市總體布局1、用地現狀情況Ø 建設用地比例不合理；Ø 道路系統不完善；Ø 工業布局散；Ø 濱水景觀差；Ø 居住環境欠佳；Ø 河東建設缺乏規劃指導。2、城市形態演變、空間形態影響城市形態發展的因素主要有：交通因素、區域發展因素、產業因素、城鄉相互作用因素、行政體制因素。鹽城市城市形態演變經歷了四個階段點狀集聚、軸向擴展、圈層蔓延、跳躍生長。目前已基本形成“一城多鎮”組團狀空間，主城保持“團塊狀”空間。、發展方向重點向南，適度向西，推進河東，優化城北。、&#

59、160;城市分區以通榆運河、新洋港、西環路、世紀大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河東六大片區。城中片區，以商業服務和居住功能為主。城南片區，以居住和行政、文化、教育功能為主，保留悅達工業園和市開發區用地，以串場河為界，維持"東工西宿"格局。城西片區，以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。西南片區，以工業為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。城北片區，基本維持現狀功能，沿204國道可布置一定規模的工業用地，在鐵路貨站附近布置主城區主要的物流、倉儲用地。河東片區，居住、工業相對平衡的城市新區，以世

60、紀大道與開發大道為界分為南北組團，北組團以經十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團以鹽瀆路為界，形成“南工北宿”格局。3、城市用地布局、居住用地以實現“居者有其屋，戶均一套房”為目標，規劃居住用地3190.1公頃，占城市建設用地的29.6%。結合總體布局結構，居住用地主要分為城中、城南、城西、河東四大片區。、公共設施用地規劃公共設施用地1126.1公頃，占城市建設用地的10.5%。行政辦公用地主要為新的市級行政中心、保留城區和鹽都行政中心，在各工業園區內布置集中的辦公管理機構；形成“一個一級中心，二個二級中心，四個三級中心”的城市商業中心結構體系；更新完善現狀文化設施，適當擴大規模；改造老城

61、區體育設施，加快市體育館建設，在南郊新區建設新體育中心；重點擴大市一院、三院規模，在開發大道、南部新區、河東新區各增設一所綜合性醫院等等。、工業用地貫徹“以工興市”發展戰略，培育企業性增長級，充分發揮工業化對城市化的促進作用。規劃工業用地2761.4公頃，占城市建設用地的25.7%，按“工業向工業園區集中”的原則，主要布局在城北工業區、悅達工業區、經濟開發區、西南工業區、南洋工業區和東南工業區內。、倉儲用地規劃倉儲用地176.9公頃，在鐵路貨站附近布置綜合性物流中心，在城市東郊、南部、西部布置3處專業性物流中心，并結合物流中心，設置集中倉儲用地。4、遠景發展構想、展望年限展望X年。、發展目標全

62、面實現現代化，把鹽城建設成為接近世界發達國家水平的、城鄉協調發展的先進地區。城市化水平進一步提高，將鹽城建設成為區域性特大城市。精神文明與物質文明同步發展，把鹽城建設成為擁有高度完備的基礎設施體系和高度文明的全民綜合素質體系的新興城市。城鄉建設和生態保護高度協調，把鹽城建設成為具有優良生態環境和優越人居環境的綠色城市。、城市規模城區總人口150萬左右，城市建設用地180平方公里左右。、城市發展方向東跨、南拓、西延、北調。、城市形態主城區形成“一城二片，比翼雙飛”的空間形態；以主城區為核心，依托徐淮鹽高速公路、新長鐵路、鹽淮一級公路、鹽淮運河構筑經濟發展軸，依托迎賓大道、新洋港為生態發展軸，形成

63、通江達海、內引外聯的“X”型的大鹽城空間網架。5、綜合交通體系、對外交通有鐵路、公路、內河航道、航空、物流。、城市交通發展策略。以優先發展城市公共交通為主導，合理對待自行車交通，適度發展小汽車交通，嚴格限制摩托車的發展。、城市道路網絡布局。規劃為方格網狀布局，城市道路分為三級，即快速干道、主干道和次干道。七、結論鹽城的城市規劃模式將會引導鹽城遵循一個高速發展的進程進行發展。主要規劃的著重點在于：1、中國東部  “京滬東線”的重要節點。鹽城處于“京滬東線”的發展走廊上，準備開發建設的沿海鐵路和多項高速道路的建設將為鹽城的經濟騰飛提供強有力的支撐，為鹽城接受京、滬等特大城市的輻

64、射提供了良好的聯系。2、長江三角洲“北上海經濟區”的重要成員。鹽城在區域經濟格局中的重要地位將日益凸顯，并將融入以上海為中心的3小時交通圈范圍，其經濟區位也將由傳統的“蘇北板塊”轉為“北上海經濟區板塊”。3、江蘇沿海區域性中心城市。其空間地理位置正處在江蘇省沿海中部城鎮群空間發展的空白點上，將鹽城建設成為該地區的區域性中心城市，是加快全省城市化進程的重要的戰略舉措，也是推進蘇北城市化進程的重要發展戰略。第四節 鹽城市城市商業主體規劃一、 城市商業發展環境“十一五”期間，鹽城市市商業發展面臨的有利因素主要表現在以下四方面：1、產業結構升級加快，商業發展將進入加速擴張期。發達國家和地區的

65、城市發展境況表明，人均GDP處于1000-3000美元區間，工業的主體地位更加突出，城市化步伐明顯加快，居民消費結構快速升級，產業結構進入快速變動期，商業將得到快速擴張。目前，鹽城市人均GDP已經越過3000美元門檻，“十一五”末將達到3500-4000美元，商業已經進入加速擴張階段。2、對外開放邁向縱深，商業發展將進入快速提升期。近年來，國際產業轉移發生了新的變化，商業已經成為國際產業轉移新的熱點，全球商業外商直接投資在投資總額中已經超過了60%。隨著全球經濟步入新一輪增長期，專家預計“十一五”期間全球商業外包市場將以每年30%-40%的速度遞進。鹽城擁有得天獨厚的沿海港口、灘涂濕地和勞動力

66、資源，正在建設和完善的水、陸、空立體交通網絡將把鹽城帶進以上海為中心的三小時經濟圈，隨著工業化、外向化和城市化戰略的加快實施，鹽城商業在接受發達國家和地區產業轉移方面的比較優勢將進一步顯現。3、重視程度日益提高，商業將迎來重大機遇期。鹽城市已經將商業發展作為實現科學發展的戰略路徑，一個借助于商業加快發展來推進經濟和社會率先發展、科學發展、和諧發展的社會共識已經形成。在這種氛圍下，商業發展的政策環境有望得到明顯改善。一是壟斷將被打破。目前，存在進入管制和壟斷問題的行業主要是商業，這些行業收費高而服務質量差，抑制了消費，也抑制了商業自身的發展。國家已經提出要加快推進改革，放寬準入領域、降低準入條件

67、、培育多元化的競爭主體等。打破壟斷，鼓勵競爭的政策措施，將有力地促進商業的快速發展。二是消費環境將更加寬松。國家正在全面清理和廢除抑制消費的政策，制定更加積極的消費政策，對繁榮市場、加快流通、增強消費對經濟增長的拉動力，將產生積極影響。三是扶持力度將進一步加大。政府對商業發展的扶持力度不斷加大，逐步取消了服務行業的不合理政策，出臺了重點行業的稅費優惠政策，設立了專門支持商業發展的引導資金，必將有利于吸引社會資本投資于商業，更加有力地促進商業發展。4、基礎設施日趨完善，商業將步入高速增長期。鹽城市基礎設施投入不斷加大，加快商業發展的基礎和條件日趨完善。一是交通運輸基礎設施建設得到快速發展。鹽城市

68、干線公路網基本形成，村村通公路目標基本實現，沿海、鹽淮等高速公路全線貫通，途經鹽城市6個縣（市、區）的新長鐵路全線通車，開通了鹽城至漢城國際航班，大豐港一期工程兩個5000噸級碼頭已經建成，一類口岸已獲批準，鹽城市初步形成了港口、公路、鐵路、水運、航空銜接配套的立體交通運輸網絡。二是通信條件不斷改善。信息網絡和通信管道等基礎設施逐步完善，鹽城市已形成電信、聯通、移動、網通、鐵通等多家公司競相發展的良好局面，基本實現了通信服務的網絡化、現代化。二、發展目標圍繞建設我國東部沿海大城市的總方向，努力打造“濕地之都·興業樂園”的鹽城商業品牌。1、總體發展目標：、創建特色旅游勝地。以發展濕地旅

69、游為龍頭，加快建設大景點，打造大品牌，開拓大市場，弘揚大文化，美化大城市，彰顯“東方濕地之都”的城市特色，使旅游業盡快成為鹽城市商業塑造品牌、集聚人氣、引領發展的支柱產業。、創建生產集聚寶地。依托產業集群、工業園區和農業特色經濟，大力發展生產急需的金融保險、交通物流和跨區域專業市場，積極突破職教、科技、信息商業，加快提高農技商業，不斷改善區域投資和發展環境，加快工業化和農業產業化進程。、創建城鄉人居福地。體現以人為本的理念和全面小康社會的要求，推進城鎮化特別是百萬人口大城市的建設進程，積極提升商貿業，重點搞好房地產業、社區商業和醫療商業，加快創建生態鹽城、平安鹽城、和諧鹽城。、近期（近年目標）

70、通過推進對現有網點資源的整合和新型商業設施的有序建設，優化網點結構與布局，提升網點現代化水平，逐漸形成總量平衡、布局合理、業態先進、結構適當、配套完善的商業網點體系。、中期（到2013年）基本形成布局合理、結構優化、功能完善、管理規范、服務優質、人才齊備的商貿服務業體系框架，推進商業現代化建設進程, 將鹽城市打造成“江蘇沿海中心城市、新興工業城市和海洋經濟服務基地”。、遠期（到2020年）基本實現商業現代化，使鹽城市成為聯系長三角，輻射淮海經濟區的商貿中心。 2、總量目標：、近期（近年目標）市區社會消費品零售總額從目前的82.8億元上升到120億元, 連鎖商業實現的社會消費品零售總額所占比重達

71、到20%；市區商業網點營業面積達到50萬左右，人均擁有商業網點營業面積從目前的0.58上升到0.8以上；現有20%以上的食雜店被超市、便利店取代。、中期（到2013年）市區社會消費品零售總額達到230億元，連鎖商業實現的社會消費品零售總額所占比重達到35%，以電子商務形式實現的社會消費品零售總額所占比重超過3%；市區商業網點營業面積達到80萬左右，達到人均擁有1.0以上；將現有大部分“雜貨店”通過加盟、特許形式發展成連鎖的便利店或專業店；逐步改造傳統的中小百貨店成為專業店、專賣店；不斷提高超市經營凈菜的比重，推廣生鮮食品超市的建設。、遠期（到2020年）市區社會消費品零售總額達到500億元，連

72、鎖商業實現的社會消費品零售總額所占比重達到55%以上，以電子商務形式實現的社會消費品零售總額所占比重達到10%以上；市區商業網點營業面積達到110萬左右，達到人均擁有1.2以上；商業中心區內的農貿市場基本被生鮮加強型超市取代。3、具體發展目標：、近期（近年目標）市級商業中心商業網點營業面積達到20萬以上，區域商業中心商業網點營業面積達到2萬以上。社區商業初步實現步行10分鐘，可基本滿足社區居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求。每個城郊鎮基本商業網點面積達6000以上。符合標準的商業街達到15條，其中，規劃新建3條，調整、改造1條。大型商業零售網點達到18處，其中，規劃新建4處。大型商業

73、零售網點營業面積達到24萬以上，達到人均擁有0.4。大型餐飲企業（營業面積1000以上）達到25處。 各類大型商品交易市場（面積5000，不含農貿市場）總數達到25個。初步形成城北物流基地。、中期（到2013年）市級商業中心商業網點營業面積達到28萬以上，區域商業中心商業網點營業面積達到3萬以上。社區商業實現步行10分鐘，滿足社區居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求。每個城郊鎮基本商業網點面積達1萬以上。符合標準的商業街達到18條，其中規劃新建3條。大型商業零售網點達到25處，其中，規劃新建7處。大型商業零售網點營業面積達到30萬以上，達到人均擁有0.4。大型餐飲企業（營業面積1000

74、以上）達到40處。 各類大型商品交易市場（面積5000，不含農貿市場）總數達到30個。形成1個綜合性物流基地、3個專業性物流中心的物流體系格局。、遠期（到2020年）市級商業中心商業網點營業面積達到40萬以上，區域商業中心商業網點營業面積達到5萬以上。大部分社區實現步行5分鐘，可基本滿足社區居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求，提供較為完善的社區商業服務。每個城郊鎮基本商業網點面積達2萬以上。根據城市建設和商業網點的發展，培育若干新的商業街（區）。把已有的商業街（區）建成文化內涵深刻、特色突出、商流豐盈、業態清晰、業種結構合理、服務優質、游樂休憩設施齊全的一流商業街（區）。大型商業零售

75、網點達到33處。大型商業零售網點營業面積接近45萬，達到人均擁有0.5。大型餐飲企業（營業面積1000以上）達到50處，形成2-3家大型集團化連鎖餐飲企業。各類商品交易市場（面積5000，不含農貿市場）達到32處，其中，農副產品批發市場（群）達到9處；生產資料批發市場（群）達到8處；其他商品交易市場（群）達到15處。鹽城市成為連接南北的物流結點城市和江蘇省的物流樞紐城市。三、發展重點 “十一五”期間，鹽城市將加快發展生產性商業，大力發展消費性商業，積極發展社會商業，重點發展現代物流業、金融保險業、技術商業、信息商業、旅游業、商貿流通業、房地產業和社會服務等八大領域。1、現代物流業發展目標：到2

76、010年年底，鹽城市第三方物流市場的比重不低于25%，物流業增加值達到150億元，努力把鹽城建成江蘇東部沿海區域性物流中心和現代物流體系的重要樞紐。發展重點：大力發展港口物流。依托大豐港、射陽港、濱海港、陳家港，形成以沿海港口為交匯點，外聯周邊國家和地區，內接蘇中、蘇北廣大腹地的沿海現代化綜合物流產業帶。在鐵路、高速公路和內陸河道的交匯處，建設城北和建湖、益林公鐵水聯運綜合物流。“十一五”期間，大豐港、鹽城機場要成為國家一類口岸，同時建成一批二類口岸。加快發展生產物流。按照因地制宜、集約高效的原則，在開發區和重點工業集中區規劃建設配套性的制造業物流服務中心，在大宗農副產品主要產區改造和提升農業

77、生產資料和農產品市場。重點依托汽車及零部件、紡織、化工、鞋業等特色工業集群，糧油、棉花、畜禽、菊花、大蒜等大宗農副產品，以及醫藥、煙草等重大商品市場，扶持發展一批跨區域、大集散的專業性物流中心。注重完善物流配套體系。加快實施高速公路接線工程，及早建設鹽城至連云港鐵路，加快內河整治，建設一批貨運站場，進一步完善物流運輸網絡。加快物流保稅、通關、配載和物流信息平臺等綜合配套工程的建設。鼓勵物流企業參與整個供應鏈管理，拓展專業物流服務內容，促進第三方物流發展。2、金融保險業發展目標：到2010年年底，鹽城市金融業力爭實現增加值 45億元，年均增長10%左右；金融機構各項存貸款余額分別達到1500億元

78、和850億元，年均增長分別達12.5%和11%，工、農、商、建四大商業銀行的存貸比確保達到70%以上；保險業務收入達35億元，年均遞增10%左右，努力構建高效開放、服務優質、運作協調的金融服務體系。發展重點：完善金融運營體系，增強金融服務功能。積極引進和發展股份制、合作制銀行以及保險、信托、證券、金融租賃、基金、財務等各類金融企業，到2010年，力爭有2-3家股份制銀行來鹽設立分支機構。培植一批為汽車產業鏈服務的專業性銀行和保險企業。加快組建農村商業銀行和農村合作銀行，培育風險投資公司，支持發展中小企業擔保機構，鼓勵民間資本設立商業性或互助性信用擔保機構。擴大金融市場規模，推進金融業務和產品創新。切實增強對“兩城四基地”建設和中小企業發展的金融扶持，發展打包貸款、質押貸款等手段以及票據融資、聯保貸款等新型融資方式，建設動產倉儲中心，加大有效信貸投入。加快發展小額農戶貸款、汽車貸款、住房貸款以及醫療保險、養老保險等符合生產和消費取向的金融產品。拓寬企業融資渠道，培育產權交易市場、典當