1、房地產經營管理復習題答案一.填空題1 .房地產是 為產? 口獨產 的合稱。2 .房地產業是指從事房地產 開發組織 ，經營管理,買賣和租賃經營 以及中介、咨詢、評介_等服務的產業。3 .市場調查是企業經營活動 的基礎,貫穿于企業經營活動的全過程。4 .寫字樓項目的規劃設計方案要實現 經濟效益二 環境效益 和社會效益 三方面的全面發展，其中經濟效益是優先考慮的問題。5 .我國住宅層高普遍為3 米，凈高為2 . 8米,與國外住宅層高相比相對較高。6 .可行性分析是在投資決策前，對項目在一 技術上 、 經濟上 和 工程上 的可行性 進行論證_、研究和評價的分析過程。7 .房地產產權的內容包括 所有權、

2、使用權不口他項權利等。8 .房地產項目投資的財務評價報表包括基本報表 和 輔助報表。9 .投資項目的資金由兩大部分組成：股本資金口債務資金二者的比例形成了一個項目的資金結構。10 .籌資決策就是籌資方案的評價 與選擇。11 .因涉及因素不同，杠桿效應可分為 一營業杠木應禾口_財務杠木應兩類進行研究。12 .項目建設進度控制的任務包括 _方案的科學決策_ _計劃的合理編制_和_實施 的有效控制等方面。13 .項目建設質量的組織機構保證體系包括 _囪在監瓦_、_監理監任_和 自檢三個層次。14 .土地使用權轉讓一般采取 一出售_、_交換_、J曾與口_變賣_等方式。15 .房地產項目建設管理包含極其

3、豐富的內容，其核心是項目管理模式的選擇和“三控 制，兩管理，一協調”即進度控制 、 成本控制 、 質量控制 、 合同管理 、 安全管理和組織協調 。16 .房地產交易是指房地產產品的 產權人.以房地產為商品,將_以轉讓、租賃、 抵押等方式有償轉移給購買者的各種經營活動的總稱。17 .房地產交易根據其標的物性質的不同，可分為地產交易與房產交易兩類。18 .在房地產買賣交易中，買賣的是房產的 _所有權和地產的一使用權_。19 .目前，我國房地產市場的交易方式主要有 地轉讓_、_房屋出售_、_房屋 租賃_、_房地產抵押二_房地產拍賣_和_房地產互換等.20 .按揭業務是一項一舉多得的房地產交易方式,

4、它對_購買者一、_售房者_及_ 金融機構_均有利.二.單項選擇題1 .房地產最重要的一個特性是 （A ）。A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性 C、相互影響性 D、不一致性2 .為了保持人口與土地，特別是人口與（B ）的平衡關系。國家必須通過土地利用規劃、控制部門、行業的用地結構和規模，對土地利用實行有效控制。A:農業用地；B:耕地；C:非建筑用地；D:特殊用地。3 .在房地產需求市場上普遍存在“買漲不買跌”的現象，產生這一購買行為的主要因素是（ D ）。A：消費者的感覺； B：消費者的生活方式； C:消費者的經濟狀況； D:消費者的預 期。4 .房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測

5、算“亮燈率”的方法來分折入住率，這種調查方法屬于（A ）A:觀察法；B:實驗法； C:討論法；D:問卷調查法。5 .租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（C ）。A :置業投資；B:設備租賃；C:售后回租；D:權益融資。6 .銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（D ）。A:操作風險；B:法律風險；C:信用風險；D:管理風險。7 .房地產商品的（ B ）決定了房地產營銷對象的獨特性。A:物理特征；B:經濟特征；C:社會特征；D:法律特征。8 .在房地產市場營銷活動中（ C ）是第一環節。A :市場預測；B:市場定位；C:市場調查；D:市場分析選擇

6、。9 . S型曲線比較法用于項目建設階段的（ B ）。A:質量控制；B:進度控制；C:成本控制；D:合同管理。10 .物業出租過程中的租金一般是指（ C ）的租金。A:建筑面積；B:使用面積；C:可出租面積；D:居住面積。11 .房地產開發項目的建設過程是指（ C ）的持續時間。A.房地產開發全過程 ；B.獲得土地后到全部工程竣工；C.從工程開工到全部工程竣工； D.從工程開工到項目租售完畢 .12 .對商業繁華程度的依賴性最大的是（D ）。A、寫字樓 B、高爾夫球場C、住宅D、商場13、居住用地最高出讓年限為（D ）。A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70年14、工業用地

7、最高出讓年限為（C ）。A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70年15、教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為（C ）。A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70年16 .按房地產的類型，可以把房地產市場分類（C ）。A 、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場B 、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場D 、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場17 以下（ D）不屬于分析消費者的基本步驟。A；市場細分；B；目標市場選擇；C；市場定位；D;心理分析。18

8、在房地產市場營銷活動中, （ C ）是第一環節。A; 市場預測 ; B; 市場定位 ; C; 市場調查 ; D; 市場分析選擇。19業主的物業管理主體地位是以（ B ）為基礎的。A:物業的支配權；B;業主的財產權；C;物業公司管理水平；D;全體業主的投票決定。20從事物業管理的人員應按照國家有關規定,取得 （ D ）證書。A;資質等級； B；健康；C;經紀人； D;職業資格。.多項選擇題1 .下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（ ABC）。A:市場供求風險；B:變現風險；C:利率風險；D:時間風險；E:資本價值風險。2 .房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（BCE ）。A:競爭性；B

9、:壟斷性；C:外部性；D:均衡性；E:信息不對稱性。3 . 土地“三通一平”是指（ AB CD ）。A:通水； B:通路； C: 土地平整；D:通電；E:通熱。4隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有（ABCD）等方面的知識。A:城市規劃；B:建筑設計；C:建造技術；D:風險控制與時間管理；E:項目管理。5 .房地產開發項目的前期工作的主要內容包括（ ABCD）。A:獲取土地使用權；B:確定規劃設計方案并獲得規劃許可；C:建設工程招標；D:開工審請與審批；E:建造安裝施工。6 .房地產市場營銷的意義是（ ABD ）。A ：有

10、利于房地產市場的發育和完善；B ：有利于消費者需求的滿足；C ：有利于提供廣泛的就業機會；D ：有利于企業更好地發展。7 .房地產市場營銷流程包括（ AB CD ）。A ：設計市場營銷組合；B ：市場營銷環境分析；C ：市場營銷控制；D ：目標消費者分析。8 某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、 20% 時按市場承租面積的變化。該項調查屬于（ AD ）。A ：試探性調查； B ：描述性調查； C ：創新性調查； D ：因果性調查。9 .物業資產管理的職能包括（ AB C E）。A:物業管理；B:設施管理；C:房地產資產管理；D:運營管理。E:房地產組合投資管理。10 .在物業管

11、理中經常用到的預算形式主要有（ ACD）。A:年度運營預算；B:資本流預算；C:資本支出預算；D:長期預算； E:資本收入預算。1 1 .土地使用權轉讓市場的主要形式有（ACDE ）A.出售；B.拍賣；C.交換； D.贈予；E.出租.1 2 .除房地產在生產和流通中的因素外，影響房地產價格的主要因素有（BCDE）A.個別因素；B.區域因素；C.社會因素；D.經濟因素；E.法制因素1 3、按照工作的時間順序和工作內容的不同，房地產開發的建設過程可分為（ACD ）A、項目建設準備階段；B、招投標階段；C、施工階段； D、竣工驗收階段.1 4 .對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有

12、（ ABD ）特點。A 土地費用高； B 投資風險減少； C 投資風險增加D 開發周期縮短；E 開發周期延長。1 5 .權利人對土地的直接支配，體現為土地權利的四項基本權能，它們是（B, C, D,E）.A;地役權； B;占有； C;使用； D;收益； E;處分.1 6.物業管理中的保安工作一般包括區域內的（ A, B, D）等諸多內容.A ;治安管理； B;消防管理；C;環境管理；D；車輛道路管理.1 7.物業管理的基本內容包括：（A, B, C）.A;常規性公共服務；B;委托性特約服務；C;針對性專項服務；D;特殊性重點服務.1 8 .以下（A, B, C, D）屬于住宅的共用部位.A;門

13、廳； B;屋面； C;垃圾通道； D;內天井.1 9.房地產經紀人員職業能力包括：(ABCD).A ;信息收集和整理能力；B;市場分析的能力；C;尋求供需合理搭配的能力；C;人際交往及把握機會的能力.2 0.房地產經紀人員心理素質的基本要求包括：(ABC).A;樂觀、開朗； B;自知、自信； C;堅韌、奮進； D;競爭、合作.三.名詞解釋房地產產品定位：就意義而言，房地產產品定位是站在發展商或土地使用人的立場，針對特定目標市場的潛在客戶， 決定其所持有的土地，應在何時，以何種方式，提供何種產品及用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發商或土地所有人的利益。房地產抵押貸款：房地產抵押貸款是銀行

14、或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。房地產信托：房地產信托，就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。房地產價格評估：房地產價格評估，是指對房地產進行測算， 評定其經濟價值和價格的經營活動四.問答題1 .房地產市場調查的主要內容是什么？ P 2 6 2 7頁.2 .房地產開發資金來源通常有哪些？ P 1 2 1頁.3 .房地產開發的一般程序。4 .住宅規劃設計的主要內容是什么？ P4 9頁5 .物業代理的作用有哪些？答題要點：(1)通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為偏好、潮流與品味，協助開發商或業主進行準確的市場定位。(2)通

15、過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行有效的引導。(3)從房地產開發項目的前期策劃到項目租售完畢，物業代理參與整個開發過程，協助開發商最終實現投資收益目標。(4)、按照置業人士提出的有關要求，幫助其選擇合適的物業，并為其提供完善的購樓手續服務。(5)、幫助買賣雙方進行有關融資安排。6 ） 、提高市場運行效率 五論述題1 .可行性研究的作用.答題要點： （ 1）可行性研究是項目投資決策的依據；（ 2）是籌集建設資金的依據；（ 3）是開發商與各有關部門簽訂協議，合同的依據；（ 4）是編制下階段規劃設計方案的依據；2 .結合實際說明房地產開發之利.答題要點：（ 1 ） 、相對較高的收益水平。房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿原理的情況下，該收益率甚至會超過100%。喜愛房地產置業投資中，在壽命周期內獲得每年15% 20%的股本收益率也是很平常的事。（ 2） 、 能夠獲得稅收方面的好處。 置業投資的所得稅是以毛租金收入扣除經營成本、 貸款利息和建筑物折舊后的經營收入為基數并以固定稅率征收的。 并且如果置業投資者投資的經經營收入為負值， 能以虧損來充抵其它投資的經營收入， 從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（ 3 ） 、 易于獲得金融機構的支持。 由于