1、小戶型設計創新思路小戶型設計創新思路LOGOPage 2n 小戶型歷史小戶型歷史n 小戶型設計現狀小戶型設計現狀n 市場需求市場需求n 小戶型種類小戶型種類n 小戶型設計創新思路小戶型設計創新思路Page 3n 小戶型已經在不到十年的時間里一共經歷了五代的發展，小戶型已經在不到十年的時間里一共經歷了五代的發展，在這個過程中，小戶型的設計一直都在求新求變以充分適在這個過程中，小戶型的設計一直都在求新求變以充分適應市場不斷變化的需求，其中也有過歷史性的突破。綜觀應市場不斷變化的需求，其中也有過歷史性的突破。綜觀短短十年間小戶型的熱銷項目，其吸引消費者的第一要素短短十年間小戶型的熱銷項目，其吸引消費

2、者的第一要素無不是在設計上有所創新，突破和超越了當時市場上的同無不是在設計上有所創新，突破和超越了當時市場上的同類產品。類產品。Page 4n 2006年年5月月29日，國務院辦公廳轉發了九部委聯合制定的關于調整日，國務院辦公廳轉發了九部委聯合制定的關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見。意見規定：自住房供應結構穩定住房價格的意見。意見規定：自2006年年6月月1日日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建

3、設總面積的70%以上。以上。 Page 5n 該政策出臺的主要目的是調整住房供應結構，增加住房供應套數，穩該政策出臺的主要目的是調整住房供應結構，增加住房供應套數，穩定住房價格。眾所周知，價格上漲過快主要是由供求失衡引起，所以定住房價格。眾所周知，價格上漲過快主要是由供求失衡引起，所以調整住房供應結構，增加結構性供應，成為解決房價問題的關鍵。即調整住房供應結構，增加結構性供應，成為解決房價問題的關鍵。即使市場出現暫時性拼合戶型以期求得大戶型產品，但該手段不會是長使市場出現暫時性拼合戶型以期求得大戶型產品，但該手段不會是長久之計，在經濟增長，房價上漲的背景下，小戶型產品一定是房地產久之計，在經濟

4、增長，房價上漲的背景下，小戶型產品一定是房地產未來發展的趨勢。參照其他國家或城市房地產情況，香港和日本都是未來發展的趨勢。參照其他國家或城市房地產情況，香港和日本都是小戶型產品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房價高漲，小戶小戶型產品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房價高漲，小戶型成為購房者的必然選擇。所以，在激烈的市場競爭下，想要占領市型成為購房者的必然選擇。所以，在激烈的市場競爭下，想要占領市場，小戶型設計創新成為必路，場，小戶型設計創新成為必路，Page 6小戶型設計現狀小戶型設計現狀n 1、設計特點概述、設計特點概述 n 1) 大小戶型拼合：相鄰兩套房組合成大面積房，但市場上的產

5、品還僅大小戶型拼合：相鄰兩套房組合成大面積房，但市場上的產品還僅限于簡單的組合，欠缺考慮組合后的空間利用合理性，浪費面積較大，限于簡單的組合，欠缺考慮組合后的空間利用合理性，浪費面積較大，且裝修成本較高。且裝修成本較高。 n 2) 贈送面積類：贈送凸窗、空中花園等，將娛樂空間外移；贈送面積類：贈送凸窗、空中花園等，將娛樂空間外移；n 3）利用層高空間：以）利用層高空間：以LOFT形式做夾層；形式做夾層；4）合理功能分區，盡量節）合理功能分區，盡量節省交通空間省交通空間 n 戶型特點：該戶型充分利用了面積，過道面積較小，傳統設置生活陽戶型特點：該戶型充分利用了面積，過道面積較小，傳統設置生活陽臺

6、的地方改設了衛生間，節約了面積，臥室外有一舒適陽臺，生活娛臺的地方改設了衛生間，節約了面積，臥室外有一舒適陽臺，生活娛樂方便。樂方便。 Page 72、房間尺度情況、房間尺度情況n 在單個戶型的研究過程中，除了研究房間功能外，還要研究房型的開在單個戶型的研究過程中，除了研究房間功能外，還要研究房型的開間。在設計過程中，我們需在保證房間的使用功能的前提下，合理組間。在設計過程中，我們需在保證房間的使用功能的前提下，合理組織交通動線，組合相關功能空間或根據情況取舍陽臺數量或面積，突織交通動線，組合相關功能空間或根據情況取舍陽臺數量或面積，突出戶型的綜合優勢。出戶型的綜合優勢。 Page 83、戶型

7、公攤面積情況戶型公攤面積情況n 在平方米緊湊面積空間里，我們不僅要研究單個戶型的面積，還在平方米緊湊面積空間里，我們不僅要研究單個戶型的面積，還要結合標準層平面布局研究。不同的平面布局或樓層高度會影響到戶要結合標準層平面布局研究。不同的平面布局或樓層高度會影響到戶型的公攤面積，從而影響到單個戶型平面的設計。目前市場上戶型公型的公攤面積，從而影響到單個戶型平面的設計。目前市場上戶型公攤面積均還偏大，有壓縮的空間；且組合形式還比較單一，傳統，有攤面積均還偏大，有壓縮的空間；且組合形式還比較單一，傳統，有創新的空間。創新的空間。Page 9把握市場需求把握市場需求n 任何商品的發展沿革都是緊貼市場的

8、需求而前進，住宅產品中的小戶型也任何商品的發展沿革都是緊貼市場的需求而前進，住宅產品中的小戶型也一樣，充分了解了市場的需求，小戶型的創新設計才能有明確目標和方向。一樣，充分了解了市場的需求，小戶型的創新設計才能有明確目標和方向。n 根據我們根據我們2004年初一項針對小戶型消費者的調查顯示，房地產消費市場上年初一項針對小戶型消費者的調查顯示，房地產消費市場上對小戶型設計的相關需求狀況可以歸結如下：對小戶型設計的相關需求狀況可以歸結如下：Page 10(1)、50平方米戶型最受歡迎平方米戶型最受歡迎n 建筑面積在建筑面積在50平方米左右的小戶型最受消費者歡迎。選擇平方米左右的小戶型最受消費者歡迎

9、。選擇50平方米平方米左右面積的消費者占到總調查人口的左右面積的消費者占到總調查人口的68%以上，雖然被調查者中大部以上，雖然被調查者中大部分處于單身、獨居或者未婚狀態，但他們仍然提出希望能滿足兩個人分處于單身、獨居或者未婚狀態，但他們仍然提出希望能滿足兩個人的居住要求，而購買小戶型作為投資的考慮，消費者主要選擇建筑面的居住要求，而購買小戶型作為投資的考慮，消費者主要選擇建筑面積為積為30-50平方米之間的房型。平方米之間的房型。Page 11(2)、戶型的功能空間必須充足、戶型的功能空間必須充足n 小戶型不能因為面積小而忽略其應有功能，如小戶型不能因為面積小而忽略其應有功能，如80%的受訪者

10、認為必須的受訪者認為必須有衛生間、廚房和陽臺，只有個別的受訪者認為可以接受沒有廚房。有衛生間、廚房和陽臺，只有個別的受訪者認為可以接受沒有廚房。從這個意義上也說明了小戶型作為住宅其居住生活功能的本質是不可從這個意義上也說明了小戶型作為住宅其居住生活功能的本質是不可改變的。改變的。Page 12(3)、小戶型住戶層面要統一、小戶型住戶層面要統一n 所有受訪者認為，自己的鄰居應該是住家而不能是辦公或住家兼辦公，所有受訪者認為，自己的鄰居應該是住家而不能是辦公或住家兼辦公，而且最好是比較安靜的年輕住家，因為小戶型的置業者絕大部分是由而且最好是比較安靜的年輕住家，因為小戶型的置業者絕大部分是由于工作或

11、者學習需要比較安靜的環境。于工作或者學習需要比較安靜的環境。Page 13(4)、精裝修受歡迎程度日漲、精裝修受歡迎程度日漲n 在價格合適的情況下，有在價格合適的情況下，有83%的受訪者希望購買的小戶型是精裝修房，的受訪者希望購買的小戶型是精裝修房，他們認為小戶型雖小但裝修程序同樣的羅嗦，本身工作或學習的時間他們認為小戶型雖小但裝修程序同樣的羅嗦，本身工作或學習的時間緊迫，而購買帶精裝修的小戶型既省時又省事。另外，在支付完首期緊迫，而購買帶精裝修的小戶型既省時又省事。另外，在支付完首期款項外，裝修費用亦可計入總價享受銀行按揭，解除了自己裝修后一款項外，裝修費用亦可計入總價享受銀行按揭，解除了自

12、己裝修后一次性付款的資金壓力。次性付款的資金壓力。Page 14(5)、小戶型只是過渡需求、小戶型只是過渡需求n 占占87%的受訪者承認購買小戶型只是過渡需求，隨著經濟能力的增強，的受訪者承認購買小戶型只是過渡需求，隨著經濟能力的增強，將考慮重新置業，以小換大來改善居住條件。另外，絕大部分的受訪將考慮重新置業，以小換大來改善居住條件。另外，絕大部分的受訪者認為，小戶型住宅必須有便捷的公共交通網，而且作為投資的話，者認為，小戶型住宅必須有便捷的公共交通網，而且作為投資的話，便捷的交通也是提高房屋租金和承租率的重要保證。便捷的交通也是提高房屋租金和承租率的重要保證。Page 151、創新思路、創新

13、思路 n 1）向高空發展：）向高空發展：LOFT形式，增加樓層高度，香港就有很多住宅建筑形式，增加樓層高度，香港就有很多住宅建筑達到達到34層以上高度。層以上高度。 n 2）贈送面積：凸窗、空中花園等；（圖略）贈送面積：凸窗、空中花園等；（圖略） n 3）拼合設計）拼合設計n 產品設計考慮可拼合性：相鄰兩套房組合成大面積房；產品設計考慮可拼合性：相鄰兩套房組合成大面積房；n 4）細分室內空間功能，重新組合空間結構；）細分室內空間功能，重新組合空間結構； n a) 儲物間：增加玄關或陽臺儲物功能，設置頂柜儲物；利用墻內空間儲物間：增加玄關或陽臺儲物功能，設置頂柜儲物；利用墻內空間儲物；儲物； P

14、age 16n b) 衛生間：精細分工，創造一個半的衛生間形式：學習日本集合住衛生間：精細分工，創造一個半的衛生間形式：學習日本集合住宅設計，把衛生間這三大件精細隔開，面盆、馬桶、花灑分開設置，宅設計，把衛生間這三大件精細隔開，面盆、馬桶、花灑分開設置，馬桶可與手盆單獨設計為半個衛生間，另外一衛則只需設置面盆和花馬桶可與手盆單獨設計為半個衛生間，另外一衛則只需設置面盆和花灑，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使用衛生間的尷尬。灑，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使用衛生間的尷尬。 n c) 餐廚結合：操作臺與炒菜間獨立設置，把操作臺和餐廳拼接，做成餐廚結合：操作臺與炒菜間獨立設置，把

15、操作臺和餐廳拼接，做成小中西廚的形式，這樣一來可以大大節省廚房的面積，可節省約小中西廚的形式，這樣一來可以大大節省廚房的面積，可節省約3-4平方米；平方米； n d) 餐廳與起居室合一減少過道面積；餐廳與起居室合一減少過道面積； n e) 彈性空間：設置一個彈性空間房，可以做書房、兒童房、娛樂室等，彈性空間：設置一個彈性空間房，可以做書房、兒童房、娛樂室等，不需要的家庭打通連接主臥，增加主臥舒適度；不需要的家庭打通連接主臥，增加主臥舒適度； n 5）室外減少公攤面積，可組合一梯多戶型的標準層設計）室外減少公攤面積，可組合一梯多戶型的標準層設計n 通常，多層住宅戶公攤面積約通常，多層住宅戶公攤面

16、積約6.5-7.5平方米，中高層住宅戶公攤面積平方米，中高層住宅戶公攤面積比多層住宅戶增加比多層住宅戶增加4-6平方米，高層住宅戶公攤面積比多層住宅戶增平方米，高層住宅戶公攤面積比多層住宅戶增加加6-8平方米，在設計時需考慮選擇合適的公攤面積。平方米，在設計時需考慮選擇合適的公攤面積。 Page 17首先來看看原始戶型圖吧。每一個房間都不算窄小，除了衛生間。首先來看看原始戶型圖吧。每一個房間都不算窄小，除了衛生間?？蛷d是通透的大長方形，設計師肯定會在此處做一定的功能分區?？蛷d是通透的大長方形，設計師肯定會在此處做一定的功能分區。Page 18衛生間和廚房之間的一個小空間原本是洗衣房。考慮到衛生

17、間面衛生間和廚房之間的一個小空間原本是洗衣房。考慮到衛生間面積太小，而且身處最遠離陽臺的角落，采光條件較差，閉塞感較積太小，而且身處最遠離陽臺的角落，采光條件較差，閉塞感較強烈，設計師在廚房增加了一堵新墻，從而把洗衣房劃分給了衛強烈，設計師在廚房增加了一堵新墻，從而把洗衣房劃分給了衛生間。值得注意的是，這堵新墻的材料是玻璃磚，所以最后的效生間。值得注意的是，這堵新墻的材料是玻璃磚，所以最后的效果是，原本又黑又小的衛生間變得更寬敞也更明亮了。果是，原本又黑又小的衛生間變得更寬敞也更明亮了。Page 19改造后的衛生間，內間是座便器和淋改造后的衛生間，內間是座便器和淋浴，外間是洗漱用的臺盆，很好地

18、做浴，外間是洗漱用的臺盆，很好地做到了干濕分離。我們曾不止一次地提到了干濕分離。我們曾不止一次地提到過干濕分離概念，它是更為進步的到過干濕分離概念，它是更為進步的一種生活理念，有的設計師認為它是一種生活理念，有的設計師認為它是評價一套房子是否宜居的重要參考因評價一套房子是否宜居的重要參考因素哦。再看看客廳靠入門一側的空間素哦。再看看客廳靠入門一側的空間是如何安排的。這一塊空間約是如何安排的。這一塊空間約10平米，平米，說大不大，說小又不小，要把它隔出說大不大，說小又不小，要把它隔出來形成一個完整的功能區，設計師可來形成一個完整的功能區，設計師可得費費思量了。最終設計師采用了直得費費思量了。最終設計師采用了直角軌道紗簾作為隔斷，紗簾內是書房角軌道紗簾作為隔斷，紗簾內是書房區域。紗簾隔斷很靈活，可以根據需區域。紗簾隔斷很靈活，可以根據需求隨時調整，盡管紗簾和玄關近得幾求隨時