1、物業接管驗收建議書 2010年 9月12日序 號內 容頁 數封 頁第1頁目 錄第23頁第一項前 言第4頁第二項接管驗收的目的與職責第5頁1接管驗收的目的2接管驗收行為對象3接管驗收職責第三項接管驗收工作內容第67頁1公共設備及其總系統2辦公單元區域設備設施3公共區域內設備設施第四項接管驗收的工作程序第810頁1接管驗收的前提條件1.1總體工程所達到的驗收條件1.2竣工驗收資料完整的條件1.3環境條件2驗收的準備工作3驗收的實施4驗收后的處理第五項接管驗收方法與標準第1113頁1強電各系統的檢驗方法1.1驗收范圍1.2主要檢測內容及方法2弱電（安防）各系統的檢測方法第1415頁2.1驗收范圍2.

2、2驗收要求2.3安全防范系統及檢測標準3樓宇自控系統的驗收檢查方法第1617頁3.1驗收范圍3.2驗收要求3.3檢測記錄與移交文件3.4主控項目檢測方法4消防系統檢查和驗收方法第1821頁4.1驗收標準4.2驗收方案5暖通各系統的檢驗方法第2223頁5.1驗收范圍5.2檢測驗收要求6土建檢查與驗收方法第2425頁6.1驗收范圍6.2檢測驗收要求第六項接管驗收的組織實施計劃第2631頁1接管驗收前具體準備工作2接管驗收團隊2.1接管驗收團隊架構2.2團隊分工與職責3各專業系統主要驗收內容3.1暖通/給排水/強弱電3.2消防噴淋/安防系統3.3土建裝修第七項樓宇接管驗收流程圖第32頁驗收表格匯總(

3、后附) 一、前 言 接管驗收是物業管理公司在對物業進行管理前不可缺少的重要環節，是確保物業正常運行的有效監控和必要手段。接管驗收指的是物業公司按照有關法規、規章和規范對物業規劃、設計的執行，施工單位工程質量的竣工驗收情況和相關市政基礎設施、公共服務配套設施、環境衛生設施以及綠化建設等進行整體和全面性的驗收。無論對于開發商或物業管理企業，接管驗收均是一項非常重要、復雜且關鍵的工作，它直接關系著未來各硬件系統是否可以順利投入運行管理，界定交接多方的權責關系等等。 因此特制定了<項目接管驗收建議書>，建議書中針對綜合樓宇項目接管驗收的方法、程序，如何組織實施以及檢驗標準、需移交的產權與技

4、術資料等方面作出了闡述，并附接管驗收流程圖以及各專業系統的驗收記錄表格等，供借鑒與參考。二、接管驗收的目的與職責1、接管驗收的目的（1）明確交接雙方的責權利關系；（2）確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的利益；（3）確保物業使用的安全功能，保障業主的生命財產安全；（4）為日后物業的管理創造條件。2、 接管驗收行為對象接管驗收是建設單位向物管企業移交物業的過程，是由開發企業或建設單位與物業共同組成的聯合驗收小組接管驗收物業管理企業開發企業（建設單位）或業主委員會接管驗收3、 接管驗收職責1) 項目物業管理處接到物業竣工驗收的通知報告后，項目主管領導、各職能部門負責人及專業的工程技術人員組成

5、驗收小組；2) 驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書，設備和建材的試驗報告書，設備運行記錄等技術檢驗資料進行驗收；3) 驗收小組按移交設備清單要求，對清單上的設備，按規格型號、容量及設計要求進行驗收，并對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收；4) 驗收小組對物業按運行系統驗收，詳見后述系統驗收內容與檢驗方法；5) 驗收小組負責對本公司所承接的物業進行驗收并向公司各業務管理部門辦理移交工作。 35三、接管驗收工作內容概述：簡單來說，接管驗收的內容分為三大類： 1、公共設備機房及其總系統 2、辦公單元區域內設備設施 3、項目公共區域內設備設施1、 公共設備機房及其總系統

6、公共設備機房及其總系統的接管驗收實際上是按專業來區分的，為使整個接管驗收工作更專業及更優化，通常接管驗收下述系統時也是由相關專業的工程人員進行的。(1) 主體結構地基基礎工程、鋼筋混凝土工程、磚石工程、鋼結構工程、木結構工程、外墻面工程、屋面樓內面工程、室內外裝修裝飾工程(2) 電氣工程變配電系統、電氣線路、照明系統、動力設備系統、防雷系統、接地系統、應急發電機系統(3) 垂直運輸客用電梯、消防貨用電梯、自動扶梯(4) 水衛工程給排水系統、生活冷水處理系統、污水處理系統、衛生間設備與給排水、廚房洗滌設備與給排水、生活熱水交換系統、雨水系統、市政、公建配套工程(5) 一次能源工程燃氣管道系統(6

7、) 暖通與空調工程制冷機組、空氣調節系統、中央空調系統、水質處理系統、通風系統(7) 安保工程消火栓系統、消防噴淋系統、防火監控系統、保安自動化系統、 公共廣播與應急廣播系統、消防排煙系統、正壓送風系統、中央保安閉路電視監察系統、消防對講系統、火災自動報警系統、氣體滅火系統、可視對講系統、巡更系統、遠紅外防范系統(8) 系統集成工程樓宇自動化系統、 通訊自動化系統、 辦公自動化系統、 結構化綜合布線系統(9) 有線電視、衛星天線及調頻天線工程。(10) 電訊接入工程(11) 戶外工程圍墻、車輛人行道路、消防車通道、交通管理設施、雨水污水設施、綠化、廣場照明、泛光照明、停車場、綠化水源2 、辦公

8、單元區域設備設施一般來說，辦公單元區域及單元內設備設施的接管驗收是按區域，并由不同的專業一起作綜合性地進行 (包括物業管理人員、強電技工、空調/給排水技工及弱電技工)。接管驗收的內容包括但不限于下列項目：地面 、墻面 、頂棚 、戶門 、照明燈具 、空調末端設備、給排水設施 、噴淋頭、 感煙探測器 、電源插座3 、公共區域內設備設施與辦公單元區域一樣，項目公共區域及區域內設備設施的接管驗收也是按區域，由不同的專業一起作綜合性地進行。 建議將公共區域分不同樓層及不同區域進行接管驗收。接管驗收的內容包括但不限于下列項目：地面 、墻面 、頂棚 、電梯前室、大堂 、照明燈具 、空調末端設備、給排水設施、

9、噴淋頭 、感煙探測器 、動力電源配電箱、照明電源配電箱、外墻 、外圍 、扶梯及電梯 、地下停車場 、園林及綠化四、接管驗收的工作程序1、接管驗收的前提條件（1）總體工程應達到的驗收條件l 總體工程應通過質檢站的驗收并取得相關合格資料l 消防系統整體已通過消防局的驗收并取得相關合格資料（2）竣工驗收資料完整的條件l 產權資料a) 項目批準文件；b) 占地批準文件；c) 規劃說明書；d) 環境預評價書；e) 建筑執照；f) 開工許可證書；g) 規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網、綜合規劃圖、 綠地規劃圖。h) 供用電合同；i) 供用水合同；j) 供用熱源（熱水、蒸汽）合同；k) 供

10、用天然氣合同；l) 污水排放協議；m) 通訊協議；l 技術資料a) 設計說明；b) 施工說明；c) 設備明細表（含設備名稱、規格型號、性能、數量、功能）；d) 竣工圖含總平面、建筑、結構、設備、附屬工程、隱蔽工程紅線內與市政管網連結相關圖紙；e) 地質勘察報告；f) 工程合同及開竣工報告；g) 工程預決算；h) 圖紙會審記錄；i) 工程設計變更通知及技術核定單（含質量事故處理記錄）；j) 隱檢驗收簽證；k) 沉降觀察記錄；l) 竣工質量核定證明書；m) 消防驗收報告；n) 飲用水檢測證書；o) 鋼材、水泥等主材質量保證書；p) 新材料、構配件的鑒定合格證書；q) 水、電、空調、衛生器具、電梯等

11、設備及配套產品檢驗合格證書、圖紙、安裝使用說明、維修保養程序、維保合同及供貨單位、生產單位明細表。r) 砂漿、混凝土試塊、試壓報告；s) 供水、空調試壓報告；t) 水平衡、風平衡測試報告；u) 高低壓供配電系統絕緣測試報告，繼電保護測試報告;v) 避雷系統測試報告；w) 接地系統測試報告；x) 排水系統試驗報告；y) 樓宇自控試驗報告；z) 衛星電視、無線與閉路電視系統測試報告、保安系統（監視、對講、巡更、安全防范）驗收、測試報告。（3） 環境條件l 大廈內部各附屬功能用房（衛生間、前臺等）具備使用條件。l 施工總包應完成大廈內部竣工后的清理工作。l 大廈內部所有的門及門鎖應安裝、調試完畢具備

12、移交條件。l 大廈內部所有的標識應安裝完畢。 l 施工總包應完成紅線區域內的所有道路、綠化、廣場路面施工、劃線等作業。l 施工總包應完成大廈外圍與其他施工區域的隔離圍擋的安裝作業；以及完成室外安防監控、消防等設備設施的安裝，具備安防管理的條件。2、接管驗收的準備工作(1) 收集工程圖紙， 熟悉現場，與開發商確定準確驗收時間，以此為依(2) 制定接管驗收進度計劃(3) 編制接管驗收表格(4) 購買籌備驗收所用工具(5) 確定接管驗收團隊及全員培訓3、驗收的實施(1) 驗收小組依據驗收計劃、標準，按專業分工進行預驗收。(2) 在預驗收過程檢查出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面整

13、改報告返回開發商，由開發商督促施工單位進行整改。(3) 對在預驗收中未達到要求的設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。(4) 設備的實物驗收，要做到符合以下幾點：i 設計圖紙與設備的規格型號、數量符合ii 主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合設計要求與施工規范iii 設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合，檢查結果對應不同類設備記錄在物業移交書中(5) 對物業其他配套系統、設施進行驗收，驗收結果記錄在相應表格內。4、驗收后的處理(1) 驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告。(2) 驗收小組負責人根據全部單項驗收報告，寫出物業綜合性驗收報告的評定及意見

14、書，呈交物業駐場項目經理。(3) 驗收小組對不合格設備、設施，寫出書面報告，上呈物業駐場項目經理及建設單位（發展商）監理公司，解決記錄在交接記錄中。(4) 驗收小組要填寫物業竣工資料的驗收記錄，填寫物業的交接記錄。(5) 辦理正式物業驗收移交手續，會同發展商、施工單位、管理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。五、接管驗收方法與標準1、強電各系統的檢驗方法1.1、驗收范圍大廈范圍的配電室、電氣系統和其他系統的電氣部分1.2、主要檢測驗收內容及方法l 圖紙資料部分（一）有關供電部門的圖紙及資料:（1） 高壓供電方案批準書（2） 供用電協議書（3） 電費協議（4） 供電部門批準的設計施工圖紙（5） 供

15、電部門送電前配電室高壓及繼電保護試驗記錄（6） 高壓電纜送電前的試驗記錄（7） 委托供電局代維協議（8） 電纜分界室設備及設計資料(二) 設計圖紙資料（1） 電氣設計圖紙及說明書（2） 電氣設計變更（3） 應急發電機及相關設計資料（三） 設備廠家圖紙資料a) 高壓柜廠家接線圖紙及使用說明書及開關調試記錄b) 配電室直流盤出廠試驗記錄接線圖及使用說明書c) 低壓盤箱柜廠家接線圖紙及設備說明書d) 變壓器出廠試驗記錄及使用說明書e) 電容器柜廠家接線圖紙及設備說明書f) 應急發電機使用說明相關圖紙及受電設備廠家圖紙g) 接地裝置測試記錄h) 變頻器廠家說明書及調試記錄i) 電動機出廠試驗記錄及使用

16、說明書（四） 竣工圖紙:（1） 施工單位或開發商的竣工圖紙（2） 向供電部門提供的申請送電的竣工報告（3） 電氣隱蔽工程自檢及監理單位匯檢記錄(五)變配電室送電后的運行情況記錄:(1) 運行情況記錄( 運行日志、事故及異常情況記錄)(2) 總電量及電費轉帳記錄檔案(3) 設備檢修及故障記錄l 配電室（一） 高壓柜（1） 檢查設備規格是否符合設計圖紙（2） 檢查一次接線系統是否符合設計圖紙（3） 檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙（4） 設備標號、電力電纜、操作電纜標號是否齊全（5） 分段安排停電;進行全面檢查、清掃、緊固、查線（二） 直流盤（1） 檢查設備規格是否符合設計圖紙（2） 檢查一次接

17、線系統是否符合設計圖紙（3） 檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙（4） 設備標號、電力電纜、操作電纜標號是否齊全（5） 分段安排停電;進行全面檢查、清掃、緊固、查線（三） 變壓器（1） 檢查名牌數據符合設計要求（2） 檢查通風及溫控系統工作正常（3） 組織停電全面檢查緊固（四） 低壓盤（1） 檢查設備規格是否符合設計圖紙（2） 檢查一次接線系統是否符合設計圖紙（3） 檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙（4） 設備標號、電力電纜、操作電纜標號是否齊全（5） 分段安排停電;進行全面檢查、清掃、緊固、查線（6） 填寫低壓配線供電情況表（五） 地下電纜室（1） 檢查電纜敷設是否符合規范要求（2） 檢查

18、有無未封堵孔洞（3） 檢查有無滲漏、積水（4） 檢查有無消防報警設施（六） 其他 （1） 檢查專用工具、操作手柄、小車聯鎖及鑰匙齊全（2） 檢查房屋、土建結構.有無滲漏和未封堵空洞（3） 檢查配電室消防報警是否靈敏（4） 照明及通風系統檢查l 公用動力設備供電系統:包括冷機供電、空調供電、風機供電、水泵供電、電梯供電等（一） 各盤、箱、柜電源（1） 主供電源在低壓盤上開關編號（2） 備用電源在低壓盤上開關編號（3） 電源互投的條件及有無優先 (作自投及復歸檢查)（4） 兩路電源的電纜截面、路由及大約長度參數（二） 配電箱（1） 接線系統是否符合設計（2） 二次接線是否符合廠家圖紙（3） 各元器

19、件設備規范、運行電流登錄檔案（4） 儀表、指示燈、控制切換開關、標識牌正常（三） 電動機（1） 檢查名牌數據符合設計要求（2） 運行聲音正常、溫度不高、振動不超標、電流正常（3） 外觀、地線及接線部位檢查（4） 電纜截面、路由及大約長度參數（四） 變頻器(1) 檢查名牌數據及接線系統符合設計要求(2) 控制和自動調節系統工作正常(3) 記錄運行電流、頻率正常變化范圍(五) 設備成套供貨配電柜（1） 檢查元器件及接線系統符合廠家說明書要求（2） 控制和自動調節系統工作正常（3） 記錄運行電流范圍（4） 各元器件設備規范登錄檔案l 公用區照明及動力供電系統:(一) 封閉母線（1） 供電電源在低壓盤

20、上開關編號（2） 電源電纜截面、路由及大約長度參數（3） 插接箱數量設備規范、運行電流（4） 插接母線接頭位置及數量(二) 電纜橋架（1） 路由及電纜數量、走向是否符合設計（2） 橋架吊架牢靠、接地線齊全（3） 電纜排列整齊、固定合理、公用區蓋板齊全(三) 各盤、箱、柜電源（1） 主供電源在低壓盤上開關編號或來自其他盤、箱、柜（2） 備用電源在低壓盤上開關編號或來自其他盤、箱、柜（3） 電源互投的條件及有無優先.(作自投及復歸檢查)（4） 電源的電纜截面、路由及大約長度參數(四) 照明配電箱及其他配電箱（1） 檢查接線系統、元器件符合設計要求（2） 運行情況正常、溫度不高、電流正常（3） 二次

21、接線是否符合廠家圖紙（4） 外觀、地線及接線部位檢查（5） 儀表、指示燈、控制切換開關、標識牌正常2、弱電（安防）各系統的檢驗方法2.1、驗收范圍電視監控系統、巡更系統、停車管理系統等各子系統2.2、驗收要求安全防范系統施工質量的檢驗，應根據系統設計方案、合同規定、施工圖紙來檢查工程的實際施工情況。2.3、安全防范系統功能檢測標準1. 防范范圍、重點防范部位的設防情況、防范功能、以及技防設備的運行是否達到設計要求，有無防范死角；2. 開通穩定運行時間的檢測；3. 監控中心系統記錄(包括大廈監控的圖像記錄和報警記錄)的質量和保存時間是否達到設計要求等；l 電視監控系統的檢測（1） 檢測內容a)

22、系統功能檢測：攝像機的防拆、防破壞等縱深防御功能檢測； 云臺轉動、鏡頭、光圈的調節、調焦、變倍，圖像切換、防護罩功能的檢測。b) 圖像質量檢測：在攝像機的標準照度下進行，進行圖像的清晰度、灰度、系統信噪比、電源干擾、單頻干擾、脈沖干擾等檢測。（2） 檢測方法系統功能檢測采用主觀評價法，若清晰度、灰度在客觀測試中已檢測為合乎規定，可對噪聲及各種干擾信號進行主觀評價。a) 系統整體功能檢測根據系統設計方案進行功能檢測。包括：電視監控系統的監控范圍、現場設備的接入率及完好率；開通穩定運行時間；矩陣監控主機的切換、遙控、編程、巡檢、記錄等功能；系統跟蹤性能等。b) 對數字視頻錄像式監控系統還應檢測主機

23、宕機的記錄、圖像顯示和記錄速度、圖像質量、對前端設備的控制功能、以及通信接口功能、遠端聯網功能等。c) 對數字硬盤錄像監控系統除檢測其記錄速度外，還應檢測記錄的檢索、查找等功能。d) 系統聯動功能檢測對電視監控系統與安全防范系統其他子系統的聯動功能進行檢測，包括巡更系統、停車管理系統等的聯動控制功能。電視監控系統工作站應保存至少1個月的圖像記錄。e) 攝像機抽檢的數量應不低于10，攝像機數量少于10臺時全部檢測。被抽檢設備的合格率為90時為合格。系統功能和聯動功能全部檢測，合格率為100時為合格。l 停車管理系統 （1）檢測內容停車管理系統功能檢測應分別對入口管理系統、出口管理系統和管理中心的

24、功能進行檢測。a) 車輛探測器對出入車輛的探測靈敏度檢測，抗干擾性能檢測；b) 自動柵欄升降功能檢測，防砸車功能檢測；c) 讀卡器功能檢測，對無效卡的識別功能；對非接觸IC卡讀卡器還 應檢測讀卡距離和靈敏度是否與設計指標相符；d) 發卡(票)器功能檢測，吐卡功能是否正常、入場日期、時間等記錄是否正確；e) 管理中心計費、顯示、收費、統計、信息儲存等功能的檢測；f) 出/入口管理工作站及與管理中心站的通訊是否正常；g) 對具圖像識別功能的汽車庫管理系統應分別檢測出/入口車牌和車輛圖像記錄的清晰度、調用圖像信息的符合情況；h) 停車管理系統與入侵報警系統的聯動控制功能檢測；電視監視系統攝像機對進出

25、車庫的車輛的監視等；i) 空車位及收費顯示；j) 管理中心工作站應保存至少1個月(或按合同規定)的車輛出入數據記錄。3、樓宇自控系統的驗收檢查辦法3.1、驗收范圍樓宇自控系統的監控范圍為空調與通風系統、變配電系統、照明系統、給排水系統、熱交換系統、冷卻系統、電梯系統等各子系統。3.2、驗收要求 智能建筑工程的檢測和驗收，由施工單位按施工檢測、系統檢測及竣工驗收諸環節制定各子分部工程及整個分部工程的檢測驗收大綱和驗收辦法。3.3、檢測記錄與移交文件1. 工程合同技術文件；2. 竣工圖紙：（1） 設計說明；（2） 系統結構圖；（3） 各子系統控制原理圖；（4） 設備布置及管線平面圖；（5） 控制系

26、統配電箱電氣原理圖；（6） 相關監控設備電氣端子接線圖；（7） 中央控制室設備布置圖；（8） 設備清單等。3. 系統設備產品說明書。4. 系統技術、操作和維護手冊。5. 設備及系統測試記錄：（1） 設備測試記錄；（2） 系統功能檢查及測試記錄；（3） 系統聯動功能測試記錄；（4） 系統試運行記錄等。6. 其它文件：（1） 系統設備出廠測試報告及進場驗收記錄；（2） 系統施工質量檢查記錄；（3） 相關工程質量事故報告表；（4） 工程設計變更單；7. 各智能化子系統已進行了系統管理人員和操作人員的培訓，并有培訓記錄，系統管理人員和操作人員已可以獨立工作。8. 樓宇自控系統在通過工程驗收后方可正式交

27、付使用，未經工程竣工驗收的樓宇自控系統不應投入正式運行。當驗收不合格時，應由工程承接單位整修返工，直至自檢合格后再組織驗收。3.4、主控項目檢測1. 變配電系統功能檢測2. 照明系統功能檢測3. 給排水系統功能檢測4. 熱源和熱交換系統功能檢測5. 冷卻水系統功能檢測6. 中央管理工作站與操作分站功能檢測7. 樓宇自控系統與子系統（設備）間的數據通訊接口功能檢測8. 現場設備安裝質量檢查9. 現場設備性能測試10. 實時性能測試11. 維護功能檢測12. 可靠性測試4、消防系統檢查和驗收方法4.1、驗收標準1. 消防水泵，消防電梯等消防用電設備電源（包括直流備用電源）的自動切換裝置應進行3次切

28、換試驗，每次均正常。2. 火災探測器（包括手動報警按鈕）和火災報警控制器，分別按實際安裝數量100%的進行模擬火災響應和故障報警試驗，試驗時每個功能應重復12次。3. 室內消火栓的功能驗收應在出水壓力符合國家有關建筑防火規范的條件下，進行下列功能抽檢：a) 工作泵、備用泵轉換運行13次。b) 消防中控室內操作啟、停泵13次。c) 消火栓操作啟泵按鈕按100%的比例試驗。4. 自動噴水滅火系統（含濕式、干式、干濕試、雨淋、噴霧等）抽驗下列控制功能。a) 工作泵、備用泵轉換運行13次。b) 消防中控室內操作啟、停泵13次。c) 水流指示器，閘閥關閉器及電動閥等按安裝數的10%30%的比例 進行未端

29、放水實驗。5. 防火門、防火卷簾門，通風空調和防排煙設備應按10%20%的比例抽查人工開、閉、聯動控制試驗。6. 消防電梯應進行12次人工控制和自動控制功能驗收，在消防態勢下，應能消除轎內操作和轎外招呼信號，直返基站。7. 火災事故廣播應按10%20%的比例進行以下功能試驗：a) 在消防中控室選層廣播。b) 共用的揚聲器強行切換試驗。c) 備用廣音機功能試驗。8. 消防通訊設備進行通話功能試驗驗收交接記錄a) 消防設施驗收單b) 消防系統強度、嚴密性試驗記錄表c) 自動噴水滅火系統聯動試驗記錄表d) 火災自動報警系統驗收標準e) 消防水泵結合器及室外消火栓安裝工程驗收記錄表f) 室內消火栓系統

30、安裝工程驗收記錄表4.2、驗收方案1. 對消防互投電源箱進行測試：（2名電工，1名施工人員）l 現場人為制造互投電源故障，檢查配電柜動作情況。2. 火災報警系統聯動功能情況的測試：（1名電工，1名中控值班員，1名保安消防員、1名空調工，1名施工人員）l 將火災報警系統設置為自動狀態，按火災聯動報警設計要求，每個樓層選一處報警點，用吹煙測試儀點報感煙探測器，觀察消防聯動關系應正常，即：啟動消防送/排風機，打開報警層的排煙風口，鳴響報警層及上下層的消防警鈴，切斷報警層及上下層的非消防電源，切斷配電室內的非消防電源；l 啟用火災應急廣播系統通報火警點；3. 防火卷簾門的測試：（1名電工、1名施工人員

31、）l 現場手動起/降防火卷簾門，觀察降落是否正常。l 在消防系統設置為自動狀態時，從消防中控室發地址碼啟動防火卷簾門， 觀察防火卷簾門分步降落是否正常。l 用吹煙測試儀、加溫測試儀分別點報感煙探測器、感溫探測器，觀察防火卷簾門分步降落是否正常。4. 消防水泵（消火栓泵）使用功能情況的測試：（2名電工，1名水工、1名中控值班員、2名施工人員）l 對未端消火栓進行放水，觀察消火栓穩壓泵啟動是否正常。l 采用模擬信號測試消火栓穩壓泵輪換啟動功能。l 現場手動啟動消防泵，檢查水泵星/角轉換是否正常。l 由中控室遠程啟動消防水泵，按設計規定設置消防水泵自動停泵時間（此時間在試泵時可根據情況自行調整，但試

32、驗完畢后要恢復到原設計時間）；l 在消防系統設置為自動狀態時，利用消火栓內部的消火栓按扭啟動消防水泵；l 中控室值班員用消防廣播系統向現場測試人員通報各設備的啟動狀況。5. 噴淋水泵使用功能情況的測試：（1名電工，2名水工、1名中控值班員、2名施工人員）l 現場手動開關噴淋水支路總水管和干、濕式報警上的信號蝶閥，中控室觀察報警信號是否正確。l 現場手動啟動噴淋泵，檢查水泵星/角轉換是否正常。l 由中控室遠程啟動噴淋水泵，檢查水泵啟動是否正常。；l 在消防系統設置為自動狀態時，對噴淋水系統進行未端放水，觀察穩壓水泵是否啟動，同時采用模擬信號測試消火栓穩壓泵輪換啟動功能。l 在消防系統設置為自動狀

33、態時，對噴淋水系統未端和濕式報警器同時 進行放水，檢查噴淋水泵是否正常啟動。l 在消防系統設置為自動狀態時，對噴淋水干式系統進行未端放氣試驗，觀察穩壓氣泵是否正常啟動。l 在消防系統設置為自動狀態時，對噴淋水干式系統區域內的感溫探測器進行加溫試驗，觀察快速排氣閥是否打開，當干式報警器壓力開關報警后，噴淋水泵是否正常啟動。l 中控室值班員用消防廣播系統向現場測試人員通報各設備的啟動狀況。6. 雨淋水泵使用功能情況的測試：（2名電工，1名水工、1名消防執機員、2名施工人員）l 現場手動開關噴淋水支路總水管和雨淋閥報警上的信號蝶閥，中控室觀察報警信號是否正確。l 現場手動啟動雨淋泵，檢查水泵星/角轉

34、換是否正常。l 由中控室遠程啟動雨淋水泵，檢查水泵啟動是否正常。l 在消防系統設置為自動狀態時，對雨淋水系統未端和濕式報警器同時進行放水，檢查噴淋水泵是否正常啟動。l 在消防系統設置為自動狀態時，對雨淋水系統區域內的感溫探測器進行加溫試驗，觀察噴淋水泵是否正常啟動。l 中控室值班員用消防廣播系統向現場測試人員通報各設備的啟動情況。7. 消防風機的測試：（1名電工，1名中控值班員、1名施工人員）l 現場手動測試消防風機的啟動功能是否正常；l 現場手動啟動消防風機，風機正常運轉后手動關閉風機管道上的防火閥，觀察風機是否自動關停。l 將風機配電箱設為自動狀態，由消防中控室遠程進行消防風機的啟/停試驗

35、；l 將風機配電箱設為自動狀態，手動打開排煙風閥，觀察消防風機是否正常啟動；l 在消防系統設置為自動狀態時，從消防中控室發地址碼啟動排煙風閥，觀察消防風機是否正常啟動。l 中控室值班員用消防廣播系統向現場測試人員通報各設備的啟動狀況。8. 電梯消防功能的檢測（1名電梯工、1名施工人員、1名電工）l 用電梯鑰匙開啟電梯歸首開關，檢查轎內、外控制功能是否被取消，電梯是否回歸機站。l 將火災報警系統設置為自動狀態，按火災聯動報警設計要求，在樓層選一處報警點，用吹煙測試儀點報感煙探測器，觀察電梯是否聯動迫首。l 采用電梯機房報警電話，電梯轎廂對講電話測試三方通話功能。9. 消防通訊設備進行通話功能試驗

36、。（1名安保人員、1名施工人員）l 采用消防電話測試電梯機房、配電室、水泵房、樓層公共區域內的消防插孔電話與中控室的通訊功能。10. 消防水箱的檢測。（1名水工、1名施工人員）l 測試低于消防水位時是否自動進行補水；水泵房內消防水箱的水位指示與實際水位是否一致。5、暖通系統檢查和驗收方法5.1、驗收范圍大廈范圍內空調、通風系統、冷凍和冷卻系統，給排水系統，熱源和熱交換系統，消防水系統和消防排風系統5.2、檢測驗收要求1. 冷卻系統(1) 資料接管核對；a) 循環泵的說明書和合格證；b) 冷卻塔的設計說明書和合格證，填料的型號及出廠合格證；c) 冷卻系統竣工報告和竣工圖；d) 冷卻系統吹塵、沖洗

37、報告；e) 冷卻系統管線的試漏報告；f) 冷卻泵、冷卻塔的試車報告；g) 各種閥門的產品合格證；h) 設計功能說明；(2) 設備、設施冷卻循環泵a) 水泵出入口法蘭、入口管線；b) 儀器儀表計量器具；c) 泵體進出閥門有無跑冒滴漏；冷卻塔d) 風扇；e) 布水器及噴頭；f) 冷卻塔的補水設備；g) 浮漂是否靈活可靠h) 冷卻塔變速器；i) 強電檢查電機及配電柜；j) 弱電檢查自控系統；k) 塔體及塔底；l) 檢查系統所有閥門；m) 儀表及閥門是否靈活；n) 強電檢查泵電機及配電柜；o) 弱電檢查自控系統；系統管線p) 冷卻水管線沖洗記錄；q) 補水管線的清洗記錄；2. 板式換熱器(1) 各種儀

38、器、儀表、閥門；(2) 系統是否有跑、冒、滴、漏現象；(3) 停止循環泵，檢查過濾器；3. 污水泵(1) 檢查污水坑；(2) 檢查污水泵出口閥門；(3) 手動、自動各系統的啟泵及排水狀況；4. 噴淋、消防泵(1) 水箱及高位水箱；(2) 泵進出口閥及旁通閥門；(3) 儀器儀表；(4) 消防穩壓泵5. 風機盤管熱交換器(1) 各種儀器、儀表、閥門；(2) 系統是否有跑、冒、滴、漏現象；6. 生活水變頻泵(1) 出入口法蘭、出入口管線；(2) 檢查儀器儀表計量器具；(3) 是否達到工作壓力；(4) 泵排查：盤車；檢查密封情況；試車是否有異響、噪聲；(5) 水泵出入口法蘭、出入口管線；(6) 檢查儀

39、器儀表計；6、土建檢查和驗收方法6.1、驗收范圍大廈范圍內玻璃幕墻、石材幕墻、防水、門窗、裝修等6.2檢測驗收要求1. 玻璃幕墻(1) 資料接管核對工程施工合同，開、竣工報告；設計圖紙、文件、設計修改和材料代用文件；材料出廠質量證書，結構硅酮密封膠相容性試驗報告及墻物理； 性能檢驗報告；預置構件出廠質量證書；隱蔽工程驗收文件；施工安裝自檢記錄；工程維保日期；(2) 工程驗收玻璃幕墻與主體結構連接的各種預埋件、連接件、緊固件必須安裝牢固， 其數量、規格、位置、連接方法和防腐處理應符合設計要求。各種連接件、緊固件的螺栓應有防松措施；焊接連接應符合設計要求和焊接規范的規定。玻璃幕墻四周、玻璃幕墻內表

40、面抗體結構之間的連接節點、各種變形縫、墻角的連接節點應符合設計要求和技術標準的規定。玻璃幕墻應無滲漏。玻璃幕墻結構膠和密封膠的打柱應飽滿、密實、連續、均勻無氣泡、寬度和厚度應符合設計要求和技術標準規定。玻璃幕墻開啟窗的配件應齊全，安裝應牢固，安裝位置和開啟方向、角度應正確，開啟應靈活，關閉應嚴密。玻璃幕墻防雷裝置必須與主體結構的防雷裝置可靠連接。玻璃幕墻表面應平整、潔凈；色澤應均勻一致不得有污染。防火、保溫材料填充應飽滿、均勻，表面應密實、平整。裝飾壓板表面應平整，不應有肉眼可察覺的變形，波紋、局部壓砸或缺陷。2. 石材幕墻(1) 資料接管核對工程施工合同，開竣、工報告；圖紙會審記錄，竣工圖；

41、主要材料進場檢測記錄；隱蔽工程驗收記錄；整體驗收記錄；(2)工程驗收石材幕墻的防雷裝置必須與主體結構防雷裝置可靠連接；石材幕墻的防火、保溫、防潮材料的位置應符合設計要求，填充應密實、均勻、厚度一致；石材表面和板縫注膠應飽滿、密實、連續、均勻、無氣泡，板縫寬度和厚度應符合設計要求和技術標準的規定；石材幕墻應無滲漏；石材幕墻表面應平整、潔凈，無污染、缺損和裂痕。顏色和花紋應調整一致，無明顯色差，無明顯修痕；石材幕墻的壓條應平直、潔凈、接口嚴密、安裝牢固；石材接縫的密封膠縫應橫平豎直、深淺一致、寬窄均勻、光滑順直；3. 門窗(1)資料接管核對門窗工程的施工圖、設計說明及其他設計文件；材料產品合格證書

42、、性能檢測報告、進場驗收記錄和復驗記錄；特種門及其附件的生產許可文件；隱蔽工程驗收記錄；施工記錄及維保日期；(2)工程驗收木門窗框的安裝必須牢固。木門窗扇必須安裝牢固，并應開關靈活，關閉嚴密，無倒翹。木門窗表面應潔凈，不得有刨痕、錘印。木門窗的割角、拼縫應嚴密平整。門窗框、扇裁口應順直，刨面應平整。木門窗上的槽、孔應邊緣整齊，無毛刺。木門窗與墻體間縫隙的填嵌材料應符合設計要求，填嵌應飽滿。金屬門窗框和副框的安裝必須牢固。金屬門窗扇必須安裝牢固，并應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。金屬門窗配件的型號、規格、數量應符合設計要求，安裝應牢固，位置應正確，功能應滿足使用要求。金屬門窗表面應潔凈、平整、光滑

43、、色澤一致，無銹蝕。大面應無劃痕、碰傷。漆膜或保護層應連續。金屬門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并采用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直，無裂紋。金屬門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應安裝完好，不脫槽。4. 裝修吊頂(1)資料接管核對吊頂工程的施工圖、設計說明及其他設計文件材料的產品合格證書、性能檢測報告、進場驗收記錄和復驗記錄隱蔽工程驗收記錄施工記錄(2)工程驗收石膏板的接縫應按其施工工藝標準進行板縫防裂處理飾面板上的燈具、煙感器、噴頭、風口百葉等設備的位置應合理、美觀，與飾面板的交接應吻合、嚴密。六、接管驗收的組織實施計劃1、接管驗收前的準備工作(1) 收集工程圖紙，熟悉現場，與開發商確定

44、準確驗收時間，以此為依據制定接管驗收總體進度計劃(2) 編制接管驗收計劃時間表(3) 建立接管驗收團隊(4) 編制接管驗收表格(5) 購買籌備驗收所用工具(6) 接管驗收整體方案的全員培訓2、接管驗收團隊 (1) 接管驗收團隊架構項目物業經理綜合接管團隊報告分析撰寫團隊工程驗收團隊物業、保安經理報告撰寫負責人電氣主管暖通主管裝修技工產權+技術資料撰寫秘書暖通技工鑰匙接管各系統驗收小組強電技工單元及公區接管弱電技工電梯消防/全體 (2) 團隊分工與職責工程部經理在此次驗收中主要負責大廈整體現場接管驗收的組織、管理工作，負責與開發商、工程人員溝通，安排人員培訓，擬定驗收計劃并負責實施，及對總體驗收

45、項目的5的進行抽樣驗收，以確保驗收品質，負責驗收記錄的簽字確認。暖通主管在此次驗收中協助工程部經理，組織空調、給排水系統的專項驗收；在驗收過程中遵照接管驗收方案和驗收標準中的規定要求，督導、檢查所轄人員的驗收工作，匯總規整驗收數據和表格，并提出專項驗收報告。電氣主管在此次驗收中協助工程部經理，組織強電、弱電（包括消防系統）系統的專項驗收；在驗收過程中遵照接管驗收方案和驗收標準中的規定要求，督導、檢查所轄人員的驗收工作，匯總規整驗收數據和表格，并提出專項驗收報告。l 工程驗收團隊職責 1. 強電組 (1) 負責對變配電室內高壓變電系統、低壓配電系統、變壓器、高壓柜、低壓柜、電量計量儀表等設備、設

46、施線路進行檢查、測試(2) 公用動力設備供電系統:包括冷機供電、空調供電、風機供電、水泵供電、電梯的供電系統(3) 公用區域照明及動力供電系統: 封閉母線（路由及電纜數量、走向）、電纜橋架、各層照明配電箱及其他配電箱、配電小室，樓內照明、應急照明/疏散指示、廣場照明、泛光照明的功能檢測和數量清點(4) 負責強電豎井，防雷、接地系統的檢查和檢測(5) 負責各層計量系統儀表的檢查和核對 2. 弱電組(1) 負責消防系統、樓宇自控系統、保安監控系統、綜合布線系統、有線電視系統、停車場管理系統、手機信號增強系統、弱電豎井(2) 負責消防噴淋頭、煙、溫感探測器、消火栓箱、滅火器 3. 暖通空調及給排水組

47、(1) 負責制冷機房、空調機房、新風機房、冷卻系統、防排煙系統、送排風系統、廚房排煙、燃氣工程以及相關的管線、附屬設備、設施(2) 負責給水系統、消火栓系統、噴淋系統、軟水設備的檢查和檢測(3) 負責排水系統、污水系統、雨水系統、淋浴間、衛生間、地漏、管道間、室外管網(4) 負責燃氣系統的檢測和清點(5) 負責各系統計量儀表的檢查和核對 4. 土建、裝修組(1) 負責玻璃幕墻、石材內、外墻、地面、室外廣場、道路及綠化的檢查和核對(2) 負責大廈公共區域及租戶區域的裝修檢查和核對，包括所有功能用房的門、窗、燈箱、吊頂天花(3) 負責對地上衛生間、設備機房及物業管理用房等功能用房的裝修部分進行檢查

48、和核對 5. 資料驗收組負責收集、整理此次接管驗收的所有資料、表格、驗收報告l 綜合接管團隊職責(1) 負責接管大廈內、外部保安防范工作(2) 負責接管項目的產權、技術資料等(3) 負責接管大廈所有鑰匙(4) 負責租戶區域及公共區域的接管驗收l 報告分析撰寫團隊職責(1) 負責組織項目接管驗收工作總結(2) 負責撰寫整體接管驗收報告3、各專業系統主要驗收內容l 暖通/給排水/強弱電系統（1）風機盤管（凝結水盤排水、倒坡試驗，噪聲、三速、過濾網、手閥檢查）（2）衛生間洗手盆、浴缸及地漏（通水、排水、外觀檢查）（3）衛生間排氣扇（噪聲、排風效果、外觀檢查）（4）停車場管理系統（感應計數裝置、讀卡裝

49、置、擋桿、計算機管理系統等檢查）（5）綜合布線系統（信息插座信號檢查）（6）有線電視系統（機房設備、用戶終端信號檢查）（7）多表遠傳系統（遠傳采集數據與現場讀數比較檢查）（8）公共顯示系統（顯示器安裝牢固程度、顯示器本身、信號接入檢查）（9）樓宇自控系統（現場控制器動作狀態、DDC控制器功能、中央控制中心采集控制狀態檢查）（10）送排風、排煙風機（就地/遠傳運轉試驗，噪聲測試，電機絕緣電阻檢查）（11）水泵類（啟動/運行電流，手動/自動運轉，溫度，噪聲，密封情況，電機絕緣電阻檢查）（12）中央空調（啟動/運行電流，制冷/制熱效果，高/低壓力，噪聲，電機絕緣電阻檢查，外觀檢查）（13）空氣處理系

50、統設備（啟動/運行電流，制冷/制熱效果，進/出水壓力，噪聲，電機絕緣電阻檢查，表冷器，外觀檢查（14）排水系統（排水口，檢查口，通球試驗）（15）室外市政工程（井蓋標識，境內衛生，內壁井圈施工質量檢查）（16）變壓器（風扇是否能按照設計溫度起停，試運行，低壓側中性點、基礎鋼、變壓器柜門與接地裝置可靠連接等檢查）（17）高、低壓柜及配電箱、屏、柜（測量、計量儀表完好，測量準。各種指示燈指示正確。電氣交接試驗。交流耐壓試驗。母線連接牢固、色標明顯。繼電保護裝置、邏輯元件、中央控制器等裝置聯動正確。直流屏電池組沖放電滿足設計要求。配電箱、屏、柜門內應貼有本設備的控制區域圖紙等檢查）。（18）機房及相關基礎設施（機房應有雙路電源，應急燈具應保證在停電后的照明。門口應設有防鼠擋板。變、配電室配有高低壓絕緣用具，室內