1、目 錄Contents第一部分:企業購買的定義第二部分:企業購買的流程第三部分:企業購買的稅費第四部分:企業購買的優劣勢第五部分:企業購買答客問PART1 企業購買的定義企業購買（房產/不動產）的定義 以公司/企業的名義進行房產物業的購買過程,稱之為企業購買方式。它與個人購買最直觀的不同是合同簽署公司名義而非個人名字。甲方（出讓方）乙方（受讓方）購房合同一般為項目開發方企業（XX公司）個人（張某）32021/3/27PART2 企業購買流程1、已有企業客戶購買流程2、非企業客戶購買方法及流程3、購買過程各配合方工作重點企業客戶如何實現購買行為?客戶確定購房意向企業名義簽訂合同銀行備案放款1、企

2、業是否符合政府規定購買的行業類型要求? （涉及產業規劃）金融/物流/外貿/IT/游艇2、企業是否符合政府規定購買的的注冊地要求?（涉及稅收歸屬）湖里/思明/集美/翔安/海滄兩岸金融中心片區/湖里高新技術園片區/保稅區52021/3/27非企業客戶如何實現購買行為?客戶確定購房意向注冊企業企業名義簽訂合同銀行備案放款 提交企業注冊資料（確定企業名稱（多選）、提供法定代表人、股東、監事身份證復印件,企業類型、經營范圍,出資比例） 財務公司代辦 （流程請百度） 企業刻章（法人親到政務服務中心） 企業賬戶設置（法人親到銀行） 企業注冊成功（法人拿到企業相關材料如營業執照、公章等） 客戶交定金,簽訂認購

3、協議 辦理抵押貸款（所有股東到銀行面簽）注冊公司具體流程請猛擊企業設計登記表請猛擊62021/3/27鼎泰和云璽銷售流程舉例（具備預售條件）一、個人客戶以法人代表身份交10萬定金,同步提交辦理企業的相關材料給財務公司。 二、個人客戶在10天內按開發商要求按時繳交首付,但不簽訂認購合同。注:由于公司還沒辦下來,企業名稱無法確定,企業資格也未成立,故無法簽訂合同。 三、財務公司代辦個人企業流程,并辦理成功。注:客戶積極配合的情況下大約1個月時間能夠辦理成功,其中,客戶要配合財務公司辦理,辦理過程中需要出面或到場3-4次。 四、個人客戶以企業名義簽訂購買合同,并提交按揭材料給銀行。72021/3/2

4、71（一人）有限公司：一個人即可，注冊人不能進入企業法人黑名單。2有限責任公司（兩個人）：無較大限制，依照法規成立即可。成立個人空殼企業公司 兩種方式:82021/3/27一、開發商做什么?1、政府公關（政策支持、辦理流程減免）2、銀行公關（利率優惠,額度爭取,流程見面）3、落實財務代辦公司,做好相關培訓和配套服務。二、代理商做什么?傳達企業購買信息/協助收集客戶的材料三、客戶做什么?1、提交相關企業注冊材料,確定企業名稱、法人、監事等材料。2、在需要法人出面的流程中出面辦理。（刻章、銀行賬戶設立等）四、財務代辦公司做什么?以代理人/申辦人的角色出現,準備注冊企業的相關物料,注冊企業相關流程和

5、事項客戶持有后續如有繼續服務,則是企業做賬、報稅、年檢等。五、律師事務所做什么?（可選擇服務）1、可以委托律師事務所作為代管方,代理期間需要企業法人做的事情。2、轉讓階段草擬股權轉讓法律文件,代辦股權轉讓各項手續,代辦公司交割手續。3、幫助交易雙方查證企業賬目和經營記錄是否合法,提供法律意見書。92021/3/27PART3 企業購買涉及稅費詳解 稅費項目企業購買過戶稅費公式（無財務籌劃手段）購買期間印花稅售價*0.05%契稅售價*3%持有期間房產稅（土地使用稅忽略不計）方法一、從租計征,年租金*17%;方法二、從價計征,登記價*75%*1.2%;轉讓期間營業稅及附加（售價-買價）*5.6%土

6、地增值稅增值額*規定稅率-買價*速算扣除系數企業/個人所得稅（售價-買價）*25%企業購買之-稅費明細（根據各地具體稅費政策會有不同）112021/3/27購買期間企業購買存在各種稅費分類簡述1、契稅,辦理產權時候繳交。商辦項目一律按國家規定的統一標準成交價的3%的比例征收契稅。例:100萬X3%=30000元。2、印花稅 成交價的萬分之五。例:100萬X0.05%=5000元。122021/3/27企業購買存在各種稅費分類簡述房產稅,公司持有房產繳交的分為兩種情況,第一種是出租并按照租金收入的17%比例繳交稅費。例:一年10000元,17%就是1700元,交房后開始繳交。第二種自用或空置的房

7、產稅,房產原值X75%X1.2%,一年約是登記價的0.9%。（辦理產權證后開始繳交）例:100萬X75%X1.2%=9000元持有期間132021/3/27企業購買存在各種稅費分類簡述4、營業稅,非普通住宅不受5年限制,都要交交易差額的5.6%的營業稅及附加。但是公司持有房產,通過財務手段運作轉讓在沒有差價的情況下,無需繳交營業稅。轉讓期間142021/3/27企業購買存在各種稅費分類簡述5、土地增值稅,轉讓公司名下的房產要交土地增值稅,土地增值稅按照差價的30%-60%的比例繳交,但是這部分比例可以用折舊（每年可折舊登記價的5%）、裝修成本沖抵(裝修費最高不超過登記價20%)、物業費成本沖抵

8、。土地增值稅計算公式:增值額*規定稅率-扣除金額*速算扣除系數四級超額累計稅率:范圍規定稅率速算扣除系數增值額未超過扣除項目金額50%30%0%增值額超過扣除項目金額50%未超過100%40%5%增值額超過扣除項目金額100%未超過200%50%15%增值額超過扣除項目金額200%60%35%轉讓期間152021/3/27轉讓期間企業購買存在各種稅費分類簡述6、企業/個人所得稅。持有物業的企業按照整體盈利的25%交納企業所得稅。備注:1、公司持有房產,通過財務手段運作轉讓在沒有差價的情況下,無需繳交所得稅。2、根據企業類型,所得稅征收比例會有不同。轉讓期間162021/3/27 稅費項目企業購

9、買過戶稅費公式個人購買過戶稅費公式購買期間印花稅售價*0.05% 售價*0.05%契稅售價*3%售價*3%持有期間房產稅（土地使用稅忽略不計）方法一、從租計征,年租金*17%;方法二、從價計征,登記價*75%*1.2%;廈門暫未開征轉讓期間營業稅及附加（售價-買價）*5.6% 售價*5.6%（5年以上差額征收）土地增值稅增值額度*規定稅率-買價*速算扣除系數廈門暫免征企業/個人所得稅應征申報稅額*25%可通過財務手段運作為無贏利 售價*1.5% 合計財務手段輔助下理論上最低3.05%約10.65%企業購買之-稅費明細（根據各地具體稅費政策會有不同）PS:以上各稅務系數僅供參考,根據各地區/各時

10、間段/財稅政策/政府稅收補貼等因素會有一定差異,請查本地政策,切勿死板套用。172021/3/27過戶給個人稅費測算（3年內出讓,無財務手段,最實在的算法）原價100萬過戶價100萬120萬150萬企業個人企業個人企業個人營業稅及附加056000元11200元67200元28000元84000元土地增值稅05000元60000元6000元125000元7500元 企業/個人所得稅015000元50000元18000元75000元 22500元 買方契稅及印花3.05%30500元30500元36600元 36600元45750元 45750元 稅負合計30500元100500元 157800元

11、 133200元273750元159750元 PS:以上算法僅供基礎參考,根據具體出讓價、具體財稅優惠/補貼政策、財務手段、時間年限等有相應變化。182021/3/27內資企業集團團購價明細 公司注冊費用（單位:元）行政項目行政費用收費標準費用承擔公章、財務章（回磨）508以公安局實際收費為準由甲方承擔代碼證140以質檢局實際收費為準由甲方承擔銀行開戶費（法人私章1枚、開戶費、工本費、支票、密碼器、網銀盾）705以銀行實際收費為準由甲方承擔進款詢證300按銀行實際收費為準首次詢證由甲方承擔驗資報告300-4001、200萬:300元;2、200且500萬:400元 。首次驗資報告由甲方承擔（首

12、付款金額的驗資報告）財務費用（回單箱、手續費、賬戶費）300-600按銀行實際收費為準企業成立之日起3年內由甲方承擔公司章程（工商局打印）110按工商局實際收費為準由甲方承擔首付款金額驗資墊資0.15% 由甲方承擔貸款卡100 由甲方承擔印花稅0.05%（實到資金） 按稅務部門實際收費為準由甲方承擔 企業注冊代理服務費400 由甲方承擔企業購買之注冊雜費192021/3/27公司財稅費用項目費用收費標準費用承擔殘障金1、根據公司人員的數量及所在年度社平工資據實產生;2、2013年是一個月23.34元左右。如果企業無人員就不需要此稅款,金額也會根據社平工資有相對的幅度。“客戶”承擔工會經費1、

13、根據工資金額的0.006申報;2、 如企業工資為0,則不產生此相費用。“客戶”承擔租金稅費用1、 如企業自持房產的,不需代開房租發票;2、 如該房產屬于自用的,每年會產生房產稅和土地使用稅;3、 如以租賃產生收入的,需繳納營業稅附加稅、房產稅、印花稅、企業所得稅等稅種（如租金不是很高的情況下,建議采用租金方式計稅）。“客戶”承擔（若客戶在甲方規定時間內辦理產權,則產權辦理后半年的租金稅甲方承擔）人員社保費用1、 2013年度費用標準:外地513.32元,本地962.3元（根據政府規定據實產生）;2、 乙方可向稅務機關申請無人員社保,但具體以稅務機關的要求為準。“客戶”承擔財務代理費用170元/

14、月優惠協議價企業成立之日起3年內甲方承擔其他費用（印花稅等）據實產生“客戶”承擔企業購買之人員雜費202021/3/27企業變更費用行政項目行政費用收費標準費用承擔工商變更1、 代理費用500元;2、 其余實報實銷。1、 工商變更登記及企業注銷,每項代理費用為500元;2、 其余費用以政府實際收費（憑發票）為準。“客戶”承擔注銷費用1、 代理費用500元;2、 其余實報實銷。“客戶”承擔企業購買之企業變更雜費（以上代理費為財務代辦公司收費,屬于可選范圍）212021/3/27境內個人境內個人境外個人境外個人境外公司境外公司境內公司境內公司產權歸屬個人個人公司公司購買契稅印花稅總房價的3%總房價

15、的0.5相同相同相同合同公證無須須無證件公證無須須無購買套數限制無限制只能購買一套只能購買一套無限制出售營業稅及相關稅費差價的5.6%+總房價的0.5相同相同相同所得稅總價款1.5%總價款1.5%一般為企業所得稅25%一般為企業所得稅25%持有房產稅無經營無需繳交出租:按租金收入的4%無經營無需繳交出租:按租金收入的4%出租:按租金收入的12%年稅率自用:按原值*75%的1.2%年稅率出租:按租金收入的12%年稅率自用:按原值*75%的1.2%年稅率所得稅租金收入扣除相關稅費后的10%租金收入扣除相關稅費后的10%一般為企業所得稅25%一般為企業所得稅25%營業稅及相關稅費5.6%相同相同相同

16、注:（1）個人與公司購置或出售提供的資料不同:個人僅需身份證;公司需要提供公司相關資質文件; （2）由于企業稅費一般是按查賬征收,購買寫字樓一方面寫字樓可作為固定資產按折舊攤銷,達到扣減利潤,減輕企業稅負的作用;且交易流通時可根據企業盈利狀況,進行稅收籌劃,也可起到減輕稅負的作用。另外,企業也可通過公司股權轉讓的方式實現寫字樓轉讓,無需繳納稅費。企企業購買寫字樓與個人購買的成本、流通環節的差業購買寫字樓與個人購買的成本、流通環節的差別如下別如下: :（根據各地具體稅費政策會有不同）PART4 企業購買相對個人購買的優勢企業購買相對個人購買的優勢轉讓便捷靈活 易于融資稅費可操作空間大242021

17、/3/27企業購買核心優勢之一-增值迅速 轉讓靈活-1、隨時轉讓,變現靈活。客戶無需等待房產證辦理和過戶,直接變更法人實現物業轉讓。2、轉讓迅速,手續簡便。企業轉讓僅需要辦理企業法人過戶,繳納萬分之五印花稅即可。轉讓靈活說辭: 個人購買的方式轉讓,要等產權證辦理完才能轉賣過戶,通常要等待3年左右的時間才能辦到產權證并轉賣。周期長,風險大。而企業購買持有轉讓能采用股權轉讓的方式,隨時過戶,不用等產權證。252021/3/27企業購買相對個人購買的劣勢手續麻煩轉讓稅費不確定持有成本262021/3/27注冊企業法人需要到場的次數 時間地點事項辦理人1企業注冊提交后12個工作日市政務中心申請刻章法人

18、2刻章7天左右開戶行企業賬戶開戶、申請貸款法人及股東3開戶后15天內開戶行領取網銀、支票、支付密碼器法人4領取后2-3天開戶行墊資法人、股東身份證原件及存折5等通知開戶行辦貸款面簽法人及股東272021/3/27PART5企業購買百問1、鼎泰和是如何做到三成首付?(僅針對工行)企業公關,高層領導動用關系找相關部門溝通。開發商的開發貸是在工行辦理,是工行優質客戶。特事特辦,這是工行單獨開辟的針對性業務。由于辦理流程超級慢!嚴重影響開發商回款!已經被開發商嫌棄了!鼎泰和包裝說辭:因為我們片區是兩岸金融中心啟動區,所以銀行特別針對云璽項目做了三成按揭貸款。我們是現在廈門唯一一個首付最低可以做到3成的

19、商辦項目,資金杠桿可以用到更足。就比如同樣是買一套200萬的SOHO,在云璽首付只需要60萬,在其他商業項目需要支付100萬的首付。假設,一年可以增值12萬的話,在云璽要賺12萬只需要60萬去撬動,杠桿率是20%;而在其他SOHO項目,需要100萬去撬動,杠桿率只有12%而已。292021/3/27 時間地點時間辦理人1企業注冊提交后12個工作日市政務中心申請刻章法人2刻章7天左右開戶行企業賬戶開戶、申請貸款法人及股東 時間地點時間辦理人1企業注冊提交后12個工作日市政務中心申請刻章法人2刻章7天左右開戶行企業賬戶開戶、申請貸款法人及股東3開戶后15天內開戶行領取網銀、支票、支付密碼器法人4領

20、取后2-3天開戶行墊資法人、股東身份證原件及存折5等通知開戶行辦貸款法人5成首付可選擇浦發銀行,相比一般購房流程,客戶配合流程僅有2個步驟客戶選擇3成首付,則相比一般購房流程,客戶須配合流程將多出至少3個步驟302021/3/272、企業購買是否有行業,注冊資金和稅收方面的要求?答:視土地出讓要求和政府要求。例如鼎泰和要求是金融企業。新注冊企業的注冊資金一般是沒有要求。根據現有政策注冊資金可以不用實繳的。稅收也是跟企業經營狀況相關聯,很少出現強制稅額數量的。312021/3/273、如果我注冊空殼公司來購買。如果處理每年公司年檢、報稅等公司方面常規的流程事務。 答:可以選擇自己做賬。也可以雇傭

21、專業的財務公司代理,每月承擔100元-200元的財稅記賬成本。（金算子公司報價170元/月）322021/3/274、如果我以新注冊的企業名義購買,新公司沒有流水能貸款么? 如果公司空殼不能貸款。但是可以通過法人或股東做擔保進行貸款,到時候提供擔保人的資產證明即可。1.公司成立1年以上（以營業執照為準）2.提供租賃合同3.提供稅收證明4.提供企業三表: 現金流量表、資產負債表、資產損益表5. 提供企業經營的銀行流水單（無法造假）企業購買貸款所需資料332021/3/276、以企業名義購買貸款利率上會有什么不同么?沒什么不同。以銀行政策為準。（商業貸款上浮20%-30%利率）342021/3/277、二次交易后,企業注銷個人征信受到影響怎么辦? 財