1、2016西安曲江池開發模式西安曲江池開發模式Qujiang Xian Chi Investigation Report指導老師：王紹林小組成員：徐智 崔肖 李睿 李苗 劉興楊 魏明星 劉良波Contents項目定位及消費者分析曲江池開發模式的缺陷未來開發的建議和對策開發模式與產業鏈分析曲江遺址公園資源分析考察感悟模式化開發背景分析1模式化開發背景分析 （一）歷史文化背景（二）相關產業背景（三）國家政策背景（四）城市發展背景（五）消費者市場需求背景背景分析一、模式化開發背景分析一、模式化開發背景分析（一）歷史文化背景曲江，曾經是我國歷史上久負盛名的皇家園林，她興起于秦漢，繁盛于隋唐，歷時一千三百

2、年之久，被譽為中國古典園林的先河。文學文學方面方面形成了“唐詩曲江”現象。涉及到曲江的山水個性、四時景致、園林建筑、宗教文化、節慶活動、世俗風情等，包括了全唐詩所收錄的五百多位著名詩人中的一半多，流傳下來近500首膾炙人口的詩歌。這些文化資源都是極其寶貴的文化遺產，它們不僅具有很高的文化價值和歷史價值，而且具備轉化成文化資本、形成文化旅游產業的產品開發價值。歷史歷史文化活動文化活動主要有唐朝上巳、中和、重陽節時的祭祀、宴慶、巡游活動，其中尤以新科進士的曲江宴飲、杏林宴飲、雁塔題名最為出名一、模式化開發背景分析（二）相關產業背景曲江池周圍除了秦二世陵、漢宣帝杜陵、唐代城墻遺址、大慈秦二世陵、漢宣

3、帝杜陵、唐代城墻遺址、大慈恩寺、曲江寒窯恩寺、曲江寒窯等文物古跡外，還擁有大雁塔南北廣場、雁塔東苑(陜西戲劇大觀園)、雁塔西苑(陜西民俗大觀園)、雁塔南苑(曲江春曉園)、老西安博物館、陜西歷史博物館、唐代藝術博物館、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐通易坊以及唐華賓館、曲江賓館、曲江惠賓苑賓館、曲江商務會所、曲江旅游服務中心、鉆石王朝、湖濱花園、中偉外商俱樂部、西安國際會議中心、泛美花園、曲江六號、豐景佳園等一批重點旅游商務配套設施及房地產項目，初步形成了一個集“行、游、住、食、購、娛”諸要素齊全的旅游產業體系。曲江新區擁有豐富的歷史文化資源和當代文化資源，旅游產業基礎良好。曲江池有衣、食、住、行

4、、玩的完整文化旅游產業鏈西安市政府希望通過建立這個新區，利用這個地方文化旅游潛在的優勢，塑造一個全新的城市會客廳。在產業政策方面，曲江新區除了可以享受國務院關于試辦國家旅游度假區有關問題的通知國家稅務局關于國家旅游度假區有關稅收問題的通知西安市鼓勵外商投資優惠政策中西部地區外商投資優勢產業目錄中所規定的政策優惠外，還可以享受西安曲江新區優惠政策。此外，新區管委會又出臺了十條優惠和扶持政策，并將設立文化旅游產業發展基金、文化地產聯盟基金、民間文化保護和搶救基金，作為促進曲江新區實現跨越式發展的重要舉措。一、模式化開發背景分析（三）國家政策背景曲江池的打造適應西安城市發展需要，一方面，為西安民眾提

5、供一個公共的休閑娛樂場所公共的休閑娛樂場所，提高人民生活水平一、模式化開發背景分析（四）城市發展背景另一方面，作為西安歷史文化和休閑文化的結合體，是西安城市形象的重要代表城市形象的重要代表，也是西安城市的會客廳。對旅游：對旅游：休閑、旅游消費是人們文化生活的組成部分，是一種高層次的包含著較多精神內容的生活方式，人們對于精神文化的需求和消費不斷增加，休閑、旅游消費能有效的滿足人們對于精神文化的需求，豐富人們的精神文化生活。目的：旅游消費的發展能給旅游者以新穎、舒適、優美、健康的感受，激發人們熱愛生活、追求理想、奮發向上、努力學習的情感，提高其思想、藝術、文化修養，防止和打擊各種腐敗和不健康的現象

6、，用豐富多彩的旅游活動內容和服務項目來充實旅游者的精神世界。條件：隨著社會的發展，人們有能力以及有條件進行旅游消費。在旅游消費的過程中，我們要找出合理化的途徑，來實現我們消費的最大滿足。國民消費觀念轉變、消費者出游預訂的效率空前提升，旅游需求也開始呈現多樣化；而我國的旅游市場從無到有、從小到大，市場在逐步規范和完善，服務類型和渠道逐漸呈現多元化。一、模式化開發背景分析（五）消費者市場背景2曲江池模式開發資源分析 一歷史人文資源二自然資源三資本資源四市場資源 五地理區位優勢曲江資源二、曲江池開發模式資源分析（一)歷史人文資源民俗文化曲江池有豐富的民俗文化。較為典型的有鬧春巡游賀盛世駿馬奔騰曲江池

7、大型民俗巡游，陜北腰鼓，民間社火表演，耍花傘、跑旱船、抬花轎、扭秧歌等等曲江池有許多故事，其中最著名的三個是李亞仙的傳說、王寶釧和薛平貴以及唐玄宗和楊貴妃的故事。曲江池遺址公園依托周邊豐富的旅游文化資源，恢復再造曲江南湖、曲江流飲、漢武泉、黃渠橋等歷史文化景觀歷史名人園林文化二、曲江池開發模式資源分析古人生活風情唐人在此曲水流觴，飲酒作樂，此即“曲江流飲”，充滿了當年古人們休閑安逸的生活風情（一)歷史人文資源生態文化傳統曲江池遺址公園有著歷史悠久的生態文化傳統，自秦漢到唐1300多年歷史是這里積蓄了人們對大自然和園林生態關系的思考結晶 二、曲江池開發模式資源分析遺址建筑曲江池遺址公園與周邊的曲

8、江寒窯遺址公園、秦二世陵遺址公園、唐城墻遺址公園等，形成1500畝的城市生態景觀帶。曲江池的生態文化源遠流長生態文化傳統漢代漢代曲江池因水波浩渺，池岸曲折，“形似廣陵之江”，取名“曲江”。在古代便開始了生態建設的步伐。唐代大規模營建曲江，鑿黃渠，辟御苑，筑夾城，建大雁塔，修新開門，曲江池成為水域千畝、名冠京華的游賞勝地。“盛唐盛唐時期，貴族仕女，車馬侍從，樽壺酒漿，笙歌畫船，悠游宴樂于曲江，于秀麗山水中領悟人文之樂。唐明皇每年兩次在此宴會群臣，那些進士考試及第后，成群結伙到曲江大擺宴席，飲酒作樂，此即“曲江流飲”，為長安八景之一。唐末唐末及以后的戰亂，曲江所有的宮殿樓閣全被毀壞，渠道干涸，曲江

9、變成陸地農田。昔日碧波蕩漾、柳綠花紅的曲江，如今留下來的僅僅是起伏的堤岸，逶迤的渠道，江流的余痕和紫云樓的遺跡。 二、曲江池開發模式資源分析曲江池遺址公園與周邊的曲江寒窯遺址公園、秦二世陵遺址公園、唐城墻遺址公園等，形成1500畝的城市生態景觀帶。遺址建筑北接大唐芙蓉園，南至秦二世陵遺址，占地面積1500畝。項目從唐曲江池遺址、秦二世皇帝墓等文物古跡的保護性開發、城市功能配套和區域生態環境建設的角度出發，依托周邊豐富的旅游文化資源和人文傳統，恢復性再造曲江南湖、曲江流飲、漢武泉、宜春苑、鳳凰池等歷史文化景觀。二、曲江池開發模式資源分析(二)自然資源自然風景資源唐代大規模營建曲 江，鑿黃渠，辟御

10、苑，筑夾城，建大雁塔，修新開門，曲江池成為水域千畝、名冠京華的游賞勝地。經過歷代的精心打造與開發最終形成了如今的曲江池。開發后的曲江池擁有著全西安最好的生態環境。曲江池的園區由張錦秋女生設計。曲江池因循山水格局，結合歷朝設計情趣風格，打造出現代生態園林。充足的后備土地資源；優良的開發地質環境生態園林土地資源二、曲江池開發模式資源分析(三)資本資源西安曲江建設（集團）有限公司是西安曲江文化產業投資（集團）有限公司的全資子公司。成立于2007年12月，注冊資本2.77億元人民幣。在06年-08年開發曲江池的過程當中投入了接近20個億的資金進行修建和生態打造政府大力支持曲江新區建設工作，大力招商引資

11、，出臺優惠政策，降低了開發成本二、曲江池開發模式資源分析(四)市場資源休閑好去處城市精英居家絕好之地曲江池作為曲江新區的重點開發項目，是一個環境優美、山清水秀的開放式生態公園。周邊高校環繞，就醫便捷，教育、醫療體系健全，基礎設施不斷完善，旅游產業和文化產業發展良好，西安市政府和相關政策大力支持，許多著名企業入駐曲江，具有廣闊的市場前景。二、曲江池開發模式資源分析在中國區域經濟布局經濟布局上，具有承東啟西、東聯西進的樞紐作用，是西部的金融、貿易、文化、教育、旅游中心和中國重要的工業基地之一。在城市地理空間分布城市地理空間分布上曲江新區位于西安市東南，介于西安市二環和三環之間，是西安市城市中心區的

12、重要組成部分。曲江新區南接長安區韋曲科技園，東臨灞橋產業區，西臨高新區，北接老城區，臨近雁塔高教文化圈和小寨商圈，生活、教育、醫療配套完備方便，區位優勢得天獨厚。（五）地理區位優勢在氣候氣候上，這里的氣候由于受暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候影響，四季分明，年均氣溫13.113.4，全年比較適合出游。二、曲江池開發模式資源分析3項目定位及消費者分析三、項目定位及消費者分析1、主體定位2、市場定位3、目標客戶群體定位項目定位1、主體定位2、市場定位3、目標客戶群體定位消費者分析1 1、曲江池的主體定位：、曲江池的主體定位：曲江池遺址公園是集歷史文化保護、生態園林、山水景觀、休閑旅游、民俗傳承、藝術展示

13、為一體的開放式城市生態文化 公園。3、目標客戶群體目標客戶群體定位定位A、休閑、休閑放松放松者者：大多是西安省內外中老年人和城市白領；B、購房置、購房置家家者者：城市達官顯貴、具有較高消費能力水平的人C、房地產、房地產開發開發商商：高端商品房及商業房地產的開發商D、商業、商業開發開發者者：文化旅游旅行社和文化商家2、曲江池的市場定位、曲江池的市場定位A、對游客、休閑者：具有深厚的歷史文化氣息的旅游點，生態環境優美氣氛祥和的休閑地B、對文化地產開發商：既有文化氛圍也有人氣、地價低廉又值得開發的地塊C、對政府：經濟增長極；城市名片；城市會客廳三、項目定位及消費者分析項目定位考慮到整個曲江池區的具體

14、狀況，我們將更多的基于曲江池自身的價值和曲江池自身的價值和消費者購買動機消費者購買動機為主對它進行消費者分析。1.就文化地產而言就文化地產而言在不對游客收取門票費的情況下，目前曲江池典型的價值體現在提升周邊土地的價值上。通過對曲江池的文化炒作與旅游開發實現曲江池周邊地塊升值，從而拉動周邊房地產的開發。在這種模式下，曲江池面對的消費者主要是房地產開發商房地產開發商以及購房者購房者。開發商需求是為其提供一個良好的地理位置，周邊環境（包括自然環境和人文環境）、政府的政策支持和地塊升值空間；曲江池區房地產針對高級購房者等具有追求品質生活的生活方式的人。他們的消費觀中房子也是個能快速消費的產品。在他們的

15、生活觀中，需要的則是一個宜居環境，包括優良的生態環境，濃厚的文化氛圍，完善的配套設施等，而曲江池恰好能夠滿足這些條件。三、項目定位及消費者分析消費者分析考慮到整個曲江池區的具體狀況，我們將更多的基于曲江池自身的價值和曲江池自身的價值和消費者購買動機消費者購買動機為主對它進行消費者分析。2.就旅游、休閑價值而言就旅游、休閑價值而言 如果單純作為一個旅游地來說，曲江池面向的消費者主要是西安本地游客、國內其他省市游客西安本地游客、國內其他省市游客以及國外國外觀光者觀光者。 因為這些人群是愿意消費曲江池遺址公園及其周邊有著優美的自然風景和豐富的歷史文化的地方，在整個社會節奏加快的情況下，休閑旅游景區的

16、旅游價值不容忽視。本地游客以中老年人和城市白領為主，他們來此主要進行休閑娛樂活動來享受生活和釋放壓力。其他外來游客主要來此感受西安獨特的歷史人文和皇家園林風光。 曲江池的旅游業也將帶動相關的餐飲、住宿、休閑娛樂等行業的發展，這些行業及其產品的消費者不僅是這些游客還將擴散至附近的居民。三、項目定位及消費者分析消費者分析考慮到整個曲江池區的具體狀況，我們將更多的基于曲江池自身的價值和曲江池自身的價值和消費者購買動機消費者購買動機為主對它進行消費者分析。3.就文化產業價值而言就文化產業價值而言 隨著經濟的發展，發展文化產業成為實現文化與經濟融合的重要手段。曲江池具有豐富的文化資源，且受政府大力支持。

17、所以我們認為曲江池遺址公園還具有豐富的文化產業價值。 如果在此發展文化產業，需要吸引相關行業入駐，吸引人們到這里進行文化消費。曲江池面臨的受眾將是一些對曲江池文化感興趣的人群，以及對某一產業(如會展)感興趣的商家或生產者及其消費人群。同時可能會吸引相關產業的專家學者和學生少來參觀交流。他們需要曲江池提供良好的文化氛圍良好的文化氛圍和消費環境。消費環境。 三、項目定位及消費者分析消費者分析4開發模式與產業鏈分析四、開發模式與產業鏈分析開發模式：生態濕地優勢+ 厚重文化氛圍+優越地理位置+休閑旅游開發人氣聚集地塊升值地產開發曲江池的開發模式的目的是聚集人氣，最終目標是實現地塊的綜合升值開發。具體闡

18、釋:在“生態濕地優勢+ 厚重文化氛圍+優越地理位置+休閑旅游開發人氣聚集地塊升值文化地產開發”的開發模式中，首先，曲江池的開發基礎是有一個生態濕地，而曲江池區本身就是一個條件非常優良的濕地環境，其次，在曲江池區周圍有大唐芙蓉園，寒窯遺址紀念館，秦二世陵遺址等歷史遺跡還有許多的高校環繞，文化氛圍濃厚，配合著緊鄰曲江的西安環城立交、地鐵二號線及3001國道的交通優勢，這里自然而然的就產生了休閑旅游的開發。在曲江池區有了西安城最好的生態環境并且將人氣聚集之后，房地產開發商便開始了整體片區文化地產的開發。文化地產的開發使地塊升值之后開發商便有了更多的流動資金，這些資金的部分將會被用于來維護和繼續打造曲

19、江池的生態濕地優勢和其他優勢，以及購買其他物業公司的專業化的運營管理來維持甚至進一步提升地塊價值。文化地產開發地塊綜合升值休閑旅游開發人氣聚集生態濕地優勢厚重文化氛圍優越地理位置反哺開發模式分析： 1、旅游景區基本建成2、項目規劃及建設成效明顯3、文化旅游管理機制逐步規范4、旅游知名度日益提高開發現狀四、開發模式與產業鏈分析四、開發模式與產業鏈分析開發現狀1、觀光工具的建設四、開發模式與產業鏈分析開發現狀2、配套設施建設注：截圖來自曲江新區官方網站四、開發模式與產業鏈分析開發現狀3、生態保護四、開發模式與產業鏈分析產業鏈分析：曲江池區有文化旅游產業和文化地產產業兩種比較完善的產業模式，這兩種產

20、業模式分別有各自的 比較成熟的產業鏈。1、文文旅產業鏈旅產業鏈營銷平臺 用戶在線代理商 旅行社航空、酒店、景區、租車、娛樂設施、導游注：紅色指示線為直銷線四、開發模式與產業鏈分析2、文化地產、文化地產產業產業鏈鏈供應源建筑公司土地所有者、政府房地產開發企業代理商、房產中介物業管理公司購房者工程監管公司設計公司研究公司金融機構、基金會、銀行5曲江池開發模式的問題五、曲江池開發模式的問題1、文化資源利用形式單一2、創新不足，缺乏產業帶動力3、管理機制尚不完善4、宣傳力度不夠，宣傳手段單一5、開發模式對周圍環境依賴性過強模式中的不足之處五、曲江池開發模式的問題A、存在人造景觀太多的現象，沒有充分發揮

21、曲江池的歷史文化資源優勢沒有充分發揮曲江池的歷史文化資源優勢。B、對景區部分文物古跡的保護力度不足，存在過度開發破壞古跡的現象存在過度開發破壞古跡的現象。C、對文物古跡和自然風光利用不足，文化氛圍不濃、對文物古跡和自然風光利用不足，文化氛圍不濃。文化資源利用形式單一五、曲江池開發模式的問題A、缺乏創意人才，特色不、缺乏創意人才，特色不突出突出B、曲江池游客量雖然不少，能夠立即見效帶動的經濟效益極為有限經濟效益極為有限，C、景區業務想象空間不大，文化資產有注入預期創新不足缺乏產業帶動力五、曲江池開發模式的問題A、基礎設施不完善、基礎設施不完善，客戶生活不方便。B、母公司經營模式轉型經營模式轉型在

22、摸索中進行管理機制尚不完善五、曲江池開發模式的問題曲江池是曲江新區的一個部分，而曲江新區的的宣傳又整體附身整體附身于西安市的整體宣傳，所以曲江池的宣傳是處于十分被動的狀態被動的狀態，并沒有十分主動的推向市場。宣傳力不夠五、曲江池開發模式的問題曲江池依托城市大區域的歷史遺存的開發模式則很難實現“中青”“宋城”的這種復制。 開發模式的依賴性強6未來開發的建議和對策六、未來開發的建議和對策（一）（一）西安市政府西安市政府方面：方面：1.加強遺址公園管理和文物保護，對其進行一定的修繕，規范土地資源使用，防止資源浪費和重復建設，杜絕因為公園開發而破壞文物古跡的現象。2.充分挖掘曲江池及周邊的文物的文化價值，加強文化氛圍建設。依托曲江池、寒窯等古跡充分發揮其文化價值，加強配套設施建設，吸引更多的游客和投資商到來。3.加強人才培養，提高創新能力。依托曲江池附近的西安交通大學、西安建筑科技大學等高校培養創新型人才；加強地區交流與合作。4.政府加強基礎建設，改善民生。主要由政府出資，并出臺一些優惠政策努力吸引投資，在曲江池公園周邊地區完善醫院、學校、公交、道路橋梁、城市廣場等基礎設施，方便人們生活，吸引更多人群。5.維持政策的穩定性與前瞻性，做好發展的規劃論證工作，做到走綠色發展，可持續發展的道路六、未來開發的建議和對策（二）曲江池自身方面（二）曲江池自身方