1、考核題庫一、填空題1、本次限購政策自 年 月 日起開始實施，以商品住房買賣合同和 合同簽訂時間為準。2、限購政策適用的地域范圍是指杭州市區，包括上城、下城、下沙、蕭山、余杭。3、購房人向房地產開發企業購房或通過經紀機構購房的，應向 房地產開發企業或經紀機構提供家庭成員身份證 明、,購房人簽字確認的購房人 家庭成員及名下住房情況中報表。非本市戶籍居民家庭還應提 供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上 或。4、“限購”是指限制居民家庭通過市場途徑購買商品住房和二手 住房，包括與他人共同購買。不包括因繼 承、法院裁定等取得房屋。5、“本市戶籍”中的“本市”是指 （含 農村及在校大學生）。6

2、、限購政策中的“本市戶籍居民家庭”是指家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子女）中只要有 ,即 認定為“本市戶籍居民家庭”。7、出售房源需要三證： 證、此、8、經濟適用房滿 年后允許上市交易，要補 的差價， 但杭州現在還沒有出具體的細則。9、經紀人確認、勘查、登記，審核產權證？確認房屋的 及 情況。（三證）勘查：、等；登記：產權人必須填寫 ,弁交驗有關證明、 證件；經審查符合登記條件的，即接受委托協議，收存需要進一 步審查的有關證明、證件。審核產權證：對房屋的產權證及 進行查驗。確認 該房屋是否屬于該業主或有無其他共有權人， 弁確認該房屋有無 或者是否有其他。確認是否能出售。做到產權清晰， 有無雙稅

3、等。10、經紀人估價要根據業主這套房源所在小 區、給這房子初步估個價。11、經紀人在與房東商量報價時，價格高于房東心里最低價 左右，給客戶還價的余地。12、簽訂出售委托協議有兩種一種是 ; 一 種是13、出售協議簽訂的主要內容：業主姓 名，,出售房屋的地址，面 積，,家俱家電，, 是否有抵押， , ,出售價 格，,稅費承擔方式。14、經紀人在帶客戶看房后，應讓客戶 簽 o15、初審購房資格：對于杭州市已擁有一套住房的 可 以再購買一套；對擁有 以上的 ,可 以,再，但不能,要 一次性付清。（以家庭為單位）。16、有 的房子是不可出租，出售的。17 、付款方式有、o18 、貸款方式有、o19 、

4、 稅費是指不包含、 包 含, , , ,工本 費。20、委托代理費計算：050萬, 50萬100萬, 100萬200萬, 200萬以上。名詞解釋1 .商品房指房地產 企業，經批準用于 而建造的房屋。按銷售對象可分為和 。2 .房改房 又可以叫做,是指享受 的住宅。即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后 （舊住 宅還要扣除房屋折算）購買的公房。3 .小產權房也稱"",是指由鄉鎮政府頒發產權證的房產。"小產權"其實就是。4 .經濟適用房指已經列入 計劃，由城市政府組織房地產 開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮 家庭出售的住房。它是具有 性質的商

5、品住宅。5 .契稅是指由于 出讓、房屋買賣、 或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人 的一種 稅賦。6營業稅指對 和個人，就其營業額按率計征的一種稅。7 .房產稅是以 為征稅對象、按照房屋的 或 向產權所有人征收的一種稅。8 .印花稅指對在 或經濟交往中書立的或領受的 征收的一種稅賦9個人所得稅指個人將擁有 轉讓、出租或 其,就其所得計算征收的一種稅賦。100繳納保證金指按照有關規定，個人將擁有 住 房轉讓時，就其應納稅所得，按照 稅率計算的，個人 所得稅納稅保證金。11低層房屋是指高度低于或等于 米的建筑物，一般是 層建筑物，如平房、別墅等。12 .小高層人們一般把8層至 層的建筑稱為“小

6、高層”。13 .多層多層房屋指高于 低于或等于 的建筑物。多層房屋一般為屋，一般采用,少數采用鋼筋混凝土結構。14 .躍層住宅是一套住宅占 樓層，有 聯系上下 層。15 .土地使用稅在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內 的單位和個人，以實際占用的 為計稅依據，依照規定由 征收的一種稅賦。16 .建筑容積率： 居住區用地上擁有的各類建筑的或以與 的比值表示。17 .綠化率項目是規劃建設用地范圍內的 與 之比。18 .存量房指 或 弁取得所有權證書的房屋。存量房是相對于增量房而言的， 增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，一般指 。存量房買賣 程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后的

7、內，向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記。19 .商住樓在批土地的時候批的是, 是買的,不投標，所以價格比投標的住宅用地價格要便宜，在生活費用，水費電費等，買房費用，交易費用，產權年限等方面都商住樓與住宅樓。20 .公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在,大多數是 ,標準較高，每一層內有若干 單戶獨用的。21 .平價房根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過 形式供應、 具有 的經濟適用住房。其建房土地由,配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。22 .解困房是在實施安居工程之前或未實施安居工程的城鎮，政府為解決本地城鎮居民中 、困

8、難戶和 問題而專門修建的住房。它只授給經審查符合條件的 或23 .廉租住房指政府和單位在住房領域實施，向具有城鎮常住居民戶口的家庭提供的租金相對低廉的普通住房。24 .營業稅附加是指對，就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅與教育費附加。25 .納稅保證金指按照有關規定，個人將擁有 的住房 轉讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅 計算的，個 人所得稅納稅保證金。26 .房屋交易手續費是指由政府 的，由房地產主管 部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。27 .復式住宅在概念上是 ，但層高較普通的住宅高， 可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上

9、下。其目的是。房貸1 .按規定正常足額繳存住房公積金，且在申請貸款時已連續繳存 以上2 .購買、建造、翻建、大修住房為本市自住普通住房，有符合法律規定的 和相關證明材料，弁同意以所購、建住房作為 擔保3 .購、建不同類型的住房，首付款比例等條件如下：購買本市二手房的，該中介公司應與公積金中心簽訂合作協議；其中，房 屋建造年份在2000年（含）以后的，首付款比例不低于購房款 的;房屋建造年份在2000年以前的，首付款比例 不低于。4 .因改善住房條件重新購買住房、且符合基本貸款條件的，可 以申請二次貸款。申請二次公積金貸款的，首付款比例不低 于。5 .職工實際月繳存額高于月繳存額標準的，最高可貸

10、額度為元，低于的，最高可貸額度為 元。職工及其配偶均 繳存住房公積金的，具體可貸額度按人分別計算， 且合計最高可 貸額度為 元。6 .月繳存額標準以杭州市城鎮單位在崗職工月平均工資的及規定繳存比例 為依據計算確定，由公積金中心按年公 布。7 .杭州市公積金貸款期限最長為 且不得超過申請人或其配偶的法定退休年齡（男滿,女滿60周歲）。8 .公積金還款方式分為 和 還款兩種，由職工在貸款申請時選擇。9 .等額本息月還款額=貸款本金x x（1+月利率）還 款期數/ （1+月利率）還款期數10 .等額本金月還款額=貸款本金/還款期數+ （貸款本金-已償還 的貸款本金）X 57.職工應按購、建住房的不同

11、類型，向公積金中心或其委貸銀 行提出貸款申請，填報杭州市住房公積金貸款申請表，提供申請人及其配偶、.,以及相應購、建房證明材料。11 .購買本市二手房的，應在合同簽訂（付款方式約定為按揭貸 款）、支付首付款后，辦理房產交易過戶手續前， , 提供房屋轉讓合同、首付款收據（發票）或現金繳款單（收款賬 戶須為監督支付賬戶）. 證、委托代理合同、資金監督支付協議書。12 . 公積金中心或委貸銀行需對申請人 的、中請額度等內容進行真實性、合規 性的初步審查。13 .初審通過的，公積金中心或委貸銀行約請申請人進行面談, 進一步了解申請人的 、還貸意愿、等情況， 弁建立面談記錄。14 .公積金中心自貸款受理

12、或收到委貸銀行報送材料之日起，在個工作日內完成貸款審批。公積金組合貸款另需經委貸銀行進行 商業貸款審批。15 .因情況特殊不能在15個工作日內完成審批的，經公積金中心負責人批準，可延長一 個工作日,公積金中心或委貸銀行需告知 延期原因。16 .借款人正常還款6個月后，可申請 或提前結清還款；其中，提前部分還款一可辦理一次、需變更還款期限或還款方式的，應一弁提出。17 .借款人需提前還款的，應提前 日向委貸銀行提 出申請，在約定辦理日持 、借款擔保合同到委貸 銀行辦理相關手續，弁存足提前還款本息額。18 .還款逾期。借款人未按時足額還款的， 須按» 約定承擔逾期罰息償付等違約責任；多次

13、逾期的，公積金中心、 委貸銀行將按擔保借款合同約定，以收回剩余貸款本息。19 .借款人還清全部貸款本息后，需到 辦理貸 款結清手續。公積金中心、委貸銀行須向借款人出 具、弁將房屋他項權證等相關材料交還借款人。20 .貸款分兩種：一類是，一類是。21 .抵押貸款：一種是 ,另一種是22 .住房公積金貸款最高限額為 80萬元。23貸款期限最長為 年，且不得超過申請人的貸款年齡 （男65歲女60歲）。24 .具體貸款額度和貸款期限由公積金中心根據申請人申請，以 及申請人還款能力、情況、購建房狀 況和價格或評估價值等因素確定。25 .職工住房公積金貸款額度不足的，可中 請,組合貸款中商業貸款的期限、

14、擔保方式、 還款方式應與住房公積金貸款 。9 / 12326 .貸款利率按照人民銀行規定的住房公積金貸款利率執行。目前執行的公積金貸款年利率1 5年為, 630年為。27 . 個人住房組合貸款一般是指和。房地產經紀相關知識中國現行法律體系包括、()、 、 和(、)等民法是 平等主體的、之間的 和的法律規范的總稱。民法所講的 是指作為民事主體來說，其權利能力。民事法律關系的要素有 、。民事法律關系的客體有 , , 。自 然 人 的 民 事 行 為 能 力 代理是指在代理權限內，代理人以 的名義進行民事活動，活動結果由 的種法律行為。代 理 的 種 類 分 為 三 類即：,。委托代理通常以 為代理

15、內容，事項完成后，。民法通則規定的訴訟時效期間有下列3種情況：1從知道或者應當知道權利被侵害時起計算，一般訴訟時效期間為 年。2從知道或者應當知道權利被侵害時起計算，特殊訴訟時效期間為1年，民法通則規定，下列的訴訟時效期間為 年： 身體受到傷害要求賠償的；出售質量不合格的商品未聲明的；延付或者居付租金的；寄存財物被丟失或者損毀的。3不知道權利被侵害之日起計算， 訴訟時效期間為 年，民法通則規定，從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。如環境保護法規定，因環境污染損害賠償提起訴訟的時效期為 年。當事人訂立合同，采取 和 進行。有下列情形之一的，合同無效： （多選題）物權是一種財產權，是

16、指權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配弁排除他人干涉的權利，包括 ,和。建筑物按照使用性質，分為 ,和三大類。（多選題）按照房屋 或 的分類。住宅按照層數，分為低層住宅，中高層住宅和高層住宅，其中，13層的住宅為46層的住宅為, 7 9層的住宅為, 10層以上的住宅為 公共建筑及綜合性及建筑，總高度超過 為高層建筑，但不包括總高度超過 的單層建筑。建筑總高度超過 的，不論是住宅還是公共建筑， 綜合性建筑，均稱為。建筑物按照建筑結構，一般分為下列 5建筑設計使用年限為50年，和 o作為使用人，對建筑物的要求概括起來經濟的基本要求是不僅一次性的構建價格不高，而且在使用過程中所需支出的費用

17、也不高，,包括節省維修養護費，節約采暖，空調，照明的能耗等。一幢建筑物一般是由豎向建筑構建(),水平建筑構件()及解決上下層交通聯系的樓梯等組成。基礎按照受力性能，分為 剛性基礎和 柔性基礎。剛性基礎是指用等受壓強度大，而受壓強度小的剛性材料做成的基礎。傳混結構房屋一般采用剛性基礎， 柔性基礎是指用 鋼筋混凝土制成的 的基礎。基 礎 按 照 構 造 形 式， 分)和。筏板基礎還有利于 的。箱形基礎由 于剛度打，整體性好，底面積較大，箱形基礎對于 極為有利。樁基礎，當建筑場地的上部 ,地基上作淺基礎時宜采用樁基礎。墻體應滿足以下基本要求： O墻體按照在建筑物中的方向，分為 和,是沿建筑物 布置的

18、墻。是沿布置的墻，其中的 通常稱為。樓板應有足夠的,能夠承受使用荷載和自重，應有一定 的,在荷載作用下饒度變形不超過規定數值，應滿足 要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲，應有一定的, ,和。屋頂是建筑物頂部起覆蓋作用 的圍護構件， 由, , 和組成。常用地供水方式有四種： :適用于室外配 水管網的水壓，水量能終日滿足室內供水的情況， 這種供水方式 簡單，經紀且安全。:適用于室外配水管網的水壓在一天 之內有定期的高低變化需設置屋頂水箱的情況。:適用于室內配水管網的水壓經常或 周期性低于室內所需水壓的情況。:適用于在多層和高層建筑中， 室內配水管網的水壓僅能供下面樓層用水， 不能供上沒樓層用水的情

19、況。電梯的設置首先應考慮,其次 才是。樓宇智能化： 。建筑施工圖分 O建筑總平面圖是用來說明建筑場地內的 ,等的 布置的平面圖。一幢建筑物的結構施工圖通常包) , ) ),以及必要的。房地產測繪具體是指調查和測定房地產的、等測繪工作的基本任務是測定地面點的 ,地面點的空間位置由 和來確定。房地產圖是,和 的統稱。地籍即土地的。宗地圖詳盡準確地表示了該宗地的地籍內容及該宗地周圍的權屬單位和四至，是核發和 的附圖。宗地圖包括的內容主要有：_,四,六。房產圖包。計算一半建筑面積的范圍：1,與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。2,獨立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚等屬永久

20、性建筑的，按其上蓋水平投影面 積的一半計算。3, , ,按其圍護結構外 圍水平投影面積的一半計算。4,無頂蓋的室外樓梯按各層水平 投影面積的一半計算。5,有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊， 按外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍：1,層高的2.20m以下（不含2.20m, 下同）的夾層，插層，技術層和層高在 2.20m以下的地下室和半 地下室。2,突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無柱雨篷等。3,房屋之間無上蓋的架空通廊。4,房屋的天面，挑臺，天面上的花園，泳池。5,建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱， 罐的平臺。6,騎樓，過街樓的底層用作

21、道路街巷通行的部分。7,利用引橋，高架路，高架橋，路面作為頂蓋建造的房屋。8,活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。9,獨立煙囪，亭，塔，罐，池，地下人防干，支線。10,與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。建筑面積=套內建筑面積=住宅樓以幢為單位，按。住宅專用的共有建筑面積直接作為住宅部分的共有建筑面積，商業專用的共有建筑面積直接昨晚商業部分的共有建筑面積。以宮廷為代表的中國古典傳統風外墻面裝飾按照材料及施工方式的不同，通常分, 飾面。穩定主要是指建筑造型在 上所產生的藝術效果，一般而言的造型會給人以強烈的穩定感。建筑材料的性質有, 和 等。與 質 量 有 關 的 性 質 分建 筑 材 料 的 力 學

22、性 質 包括 , , 。材料的建筑物上所受的外力主要按施工部位不同可分為,;按照成膜物狀的性質，可分為和;按照涂料的分散介質，可分為-和 等。環境即包括,等為內容的物質因素，也包括以,等為內容的非物質因素。按照 環境 的屬性， 將環境分 為，。潔凈的空氣，氧氣占。該標準規定 了環境空氣中各項污 染。顆粒污染物主要有, ,和 O大 氣 污 染 源 主 要 有 三生 活 污 染 源 主 要輻射污染可分為 和兩大類。電磁輻射污染分為 和。對工程建設產生嚴重影響的地質，地貌現象稱為工程地質病害，除了，常見的工程地質病害還有，利用風玫瑰圖，一般情況下可根據 原則則進行布局，即對大氣有污染的工業應布置在全

23、年 O容積率二建筑密度=建筑間距：是指。日照標準：是指19 / 123日照間距系數：是指用地紅線：是指道路紅線：是指建筑后退紅線距離：控制性詳細規劃是以城市總體規劃為依據，確定建設地區的和的控制指標，道路和工程管線控制性位置以及控制的規劃要求。居住用地一般占城市建設總用地的 左右。居住區按居住戶數或人數規模， 分為, 三級。居住區的規劃布局形式，有多種類型。衡量居住區公共服務設施配套建設水平的,主要是,和支衡量居住區內綠地狀況的指標，主要有和。在居住區的技術經濟指標中， 和 是反映居住內環境質量的主要指標住宅建筑面積凈密度和居住區建筑面積毛密度（容積率）上也是控制居住區環境質量重要指標。市場=

24、房 地 產 市 場 結 構， 通 常 分） 和。需求與需要即相關又不相同，其形成條件有兩個： 某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：O需求規律的例外是 和。與某種房地產相關的物品，是指該種房地產的和。某種房地產的供給量是許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：1）（2o彈性=房地產需求的價格彈性=房地產投資項目經濟評價是房地產投資的最重要環節之一，它為房地產 依據。房地產投資項目經濟評價的指標和方法很多，而且不同類型的房地產投資項目實用的評價指標和方法可能不同，這里僅對其中最主要，最常用的, 和作一介紹。投 資 回 收 期 （） 是 指以。投資回收期

25、越短，表明項目的 。房地產與其它物品一樣，之所以有價格，是因為同事具有, , 。（多選題）樓面地價=在買賣中的付款方式可能有下列幾種：一，要求在成交日期 O二，以 方式支付三，從成交日期分期支付，如分 支付，第一期付第二期付第三期付,四，從成交日期起 O起價是指銷售新建商品房的最低價，這個價格通常的商品房的價格。均價是所銷售商品房的平均價格， 一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種，成交價的平均價格一般可以反映 O市場調節價是指O政府指導價是指政府定價是指房地產估價基本方式產生三大基本估價方法，即,市場法適用的估價對象是 且的房地產。選取的可比實列應符合以下基本要求： 。交易情況修正，成交

26、價格往往會偏離正常市場價格“ 收 益 法 適 用 的 對 象 是或。凈運營收益通常簡稱 ,是由 扣除后得到的歸屬于房地產的收入。在手工計算的情況下，是先采用 ,計算到一定精度后再采用房地產價格構成分為：一，二,三，四，五，六，,七由金融機構將資金從 傳導到需求方的方式，稱為。在市場經濟中，需求方獲得外部資金的主要渠道。中央銀行居于,中國的 是中國人民銀行。信用形式分為：一， 二，三，四，五，六， 七。幾種典型的信用工具：匯票可分為：和。銀行承兌匯票是由的匯票，是由銀行以外的 的匯票。支票：它是出票人簽發的，委托辦理支票存款業務的銀行或者其 它金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票

27、 人的票據。是指向借款人發放的無需提供擔保的貸款。擔保貸款又可分為, 和。保證貸款保證又分為 和。抵押貸款主要是短期貸款是指貸款期限在 的貸款。中期貸款是指貸款期限 的 貸款長期貸款是指貸款期限在 的 貸款。抵押物風險主要有：25 / 123個人住房貸款的特點：一，個人住房貸款中的幾個主要術語：一 二:當抵押房地產為再次抵押的，貸款價值比 應為貸款金額占該房地產的價值扣除其已擔保債權后的余額的 比率。申請個人住房貸款的條件主要有：1, 具有完全民事行為能力的自然人。2, 在當地有有效居留身份。3, 有穩定職業和經濟收入，信用良好，具有按時，足額償還貸款本息的意愿和能力。4, 具有真實合法有效的

28、購買住宅的合同或協議。5, 以不低于所購買住宅全部價款的一定比率作為所購買住房的首期付款。6, 有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。7, 貸款人規定的其它條件，例如，貸款人在當地的納稅證明,家庭人口組成說明等。“無損失，無保險”保險的機能在于進行損失補償，這種損失補 償通常不是恢復已被損毀，滅失的原物，也不是賠償實物，而是 通過 的方式來實現的。常見的保險分類有：按照保險標的不同性質，保險分為和。財產保險是以財產及其有關利益為保險標的一種保險，它可分, 和。一般財產保險，尤其是,都采用 的形式。保險合同的當事人，關系人和中介人。保險合同的當事人有和。保險合

29、同的關系人有 和。保險合同的中介人也稱為輔助人，有,和。人 的心里 可以把 心里現 象分為和兩大方面。心理過程是人的心理活動發生，發展的過程，具體地說，是指在客觀失誤的作用下和一定的時間內，大腦反映客觀現實的過程。心理過程包括,和三大方面。感覺主要是和 五種，在所有的感覺中，最重要，在所有的感覺器官中，以視覺方式獲得的信息量最多，大約占 以上。思維形態，可分為, 和。情感和情緒是人腦對客觀事物與人與之間的關系的反映，弁通過反應表現出來。有許多關于需要的理論，其中比較主要的是美國心里學家的。消費者購買動機的具體表現有： 。稅費計算：、1:趙先生個人想在在杭州拱壁區的嘉泰馨庭買了一套房子總價是30

30、0萬元，建筑面積是135方后來經過中介公司跟房東的談判最終買了一套嘉泰馨庭5幢1單元402的房子，最終價格是288.76萬元整，那么清算出這套房子的稅費？（買進價80萬）共計：189200.6元28 / 1232：趙鵬夫婦在綠城的桃花源買了一套二手房，一次性付款，本來中介報價是3678.65 萬元， 套內面積是460方， 房產證辦出是2005 年 4 月由于價格太高趙鵬叫中介公司去跟房東談價，最后房東讓了一步在總房價上打了一個9.7 折， 那么請算出這套房子的中間稅費？（買進價500 萬）共計： 3387522.04 元3：有一天王先生個人在杭州的大關東六苑買了一套二手房，最終成交的價格是 1

31、67.85 萬，套內面積是90 方，房產證辦處是1998 年，客戶是一次性的。那么請算出這套房子在買賣過程中的中介費？共計： 28035 元4：有一天徐小姐個人在杭州的大關東六苑買了一套二手房，最終成交的價格是 185 萬，建筑面積是89 方，并且這套房子是房東唯一住房。三證辦出是1995 年，而且客戶是按揭的，那么請算出這套房子在交易過程中所產生的稅費？共計： 26460 元5： 一次余先生夫婦在余杭的清合嘉園買了一套總價在87 萬的房子，套內面積是 138 方，并且是按揭的，并且房產證是2007 年30 / 123辦出的， 因為當時客戶跟我們的郭總是認識的， 所以就給客戶在中介費上打了個7

32、.5 折，那么請算出這套房子的稅費？共計：87369 元6： 何先生夫婦在銀樹灣買了一套套內面積是89 方的房子， 最后談成的總價是221.56 萬，并且是一次性付款，那么在這次交易中按照國家的規定何先生應該支付多少稅費？共計： 33344 元7： 馮先生夫婦在清合嘉園東區買了一套129.32 的房子， 最后的總價是84.3452 萬元，客戶是按揭的那么請算出這套房子的中介費？共計：18510.41 元8： 仁小姐個人在天都城買了一套房子， 最后成交的價格是120.34萬元，套內面積是 135 方，房產證是2008 年辦出的。并且是按揭的，由于房東還是比較好的，中介費跟趙鵬是四六開的，房東四，

33、趙鵬六，那么趙鵬應該支付多少稅費？總計： 121580.68 元9： 小高夫婦在水景城買了一套二手房， 最終的交易價格是134.33萬，建筑面積是89 方，房產證是2007 年辦出的，而且客戶也是一次性的，那么在這次交易過程中小高需要承擔多少稅費？總計： 57400.8 元10 ：一天小董個人在小河佳苑買了一套二手房，最后的售價是200 萬，房子的建筑面積是86 方，并且房東本人只有這么一套房子，而且房產證是2004 年辦出的，客戶是按揭的，那么小董在這次交易中應該承擔多少稅費？共計： 28590 元11： 一天洪小姐在萬家花城買了一套二手房， 面積是 123.34 方，單價是 25689 元

34、， 并且洪小姐是一次性付款的， 那么請算出洪小姐在這次交易中應交多少稅費？共計： 155952.01 元12： 一天陸老板夫婦喬司的東城麗景買了一套房子， 套內面積是138 方， 建筑面積是153 方， 單價是 12783 元， 陸老板是按揭的，次交易中所產生的稅費？共計： 196994.06 元13： 一天坤維地產的孟經理在杭州的三塘小區買了一套建筑面積 是 67.56 方的房子， 因為孟經理本來就是做中介的， 所以談判能力很好， 后來跟房東談成的單價是18976 元。 并且房產證辦出是2006 年，孟經理是單身，而且是按揭的，那么請算出孟經理在這次交易中所產生的稅是多少啊？共計： 5820

35、7.88 元14： 顧頡剛個人在杭州的世紀新筑買了一套二手房， 由于客戶跟房東說好，把價格做低，從原來的 237.86 萬，做低到 220 萬，并且房產證辦出是2007 年，建筑面積是130 方，客戶是按揭的那么客戶應該交多少稅費？共計： 86830 元15: 傅先生夫婦在西湖 8 號公館買了一套二手房，最終成交的價格是1890.23 萬，面積是250 方，房產證辦出是2008 年，客戶是一次性付款那么請算出傅先生應該承擔多少稅費？共計： 1816230.8 元16： 楊先生個人在杭州的凱德視界買了一套二手房， 成交的總價是 245.2445 萬，建筑面積是89方，客戶是按揭的。那么楊先生在購

36、買這套房子的時候應該承擔稅費多少？共計： 96076 元17： 杜先生個人棲息公館買了一套二手房， 因為中介公司的老板是杜先生的弟弟，最后說好中介費是打 2 折，成交的總價是102.34 萬，建筑面積是120方，房產證辦出 2008年，客戶是按揭的，請算出杜先生應該承擔多少稅費？共計： 42583.68 元18： 一天高東杰個人在白鷺郡南買了一套二手房， 最終成交的價格是 186.79 萬，建筑面積是89方，客戶是按揭的，那么在這次交易中高先生應該承擔多少稅費？共計： 105195.58 元19： 高東杰個人在杭州的綠城西子買了一套二手房， 套內面積是123 方，建筑面積是141 方，最后成交

37、的單價是21678 元，房產證是去年辦出， 客戶是一次性付款的那么請算出高東杰在這次交易中應高承擔的稅費？共計： 294276 元20： 高東杰夫婦在千島湖綠城度假酒店買了一套公寓， 當初房東報價是132.34萬，最后經過中介公司協商房東那邊總價打了9.8折，建筑面積是67方，房產證是今年3月份辦出的，客戶是一 次性的，清算出在交易過程中的高東杰夫婦應該承擔的稅費？（稅費是指不包含中介費，包含契稅，個稅，綜合稅，評估費，工本費）共計：53876.64元房地產專業基礎知識1房地產又稱不動產,是房產和地產的總稱。房產總是和地產聯 結為一體的，具有整體性和不可分割性。2 .房產：是指房屋經濟形態，在

38、法律上有明確的權屬關系,在不 同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。3 .地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包括 含地面及其上下空間，地產和土地的根本區別在也就是有無權屬 關系。4 .房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務 的集多種經濟活動為一體 的綜合性產業。5 .房地產開發是指在依法取得 土地使用權 的土地上按照使用性 質的要求 進行基礎設施、房屋建筑 的活動。6 .地產開發是將“生地”開發成可供使用的土地（“塾地T ）。7 .房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土 地的使用權。具體內容是

39、指產權人在法律規定的范圍內對其房地 產的占有、使用、收益和處分的權利。8 .土地類型：一居住用地70年；工業用地50年；一商業、旅游、 娛樂用地40年；9 .三通一平是指地皮在發展基礎上的水通、電通、路通，場地平 整。10 .七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。11 .土地使用權出讓的形式：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓, 行政劃撥。12 .使用權有權出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后，才能轉讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地， 還可以是連同地上建筑物及附屬設 施一弁出讓的土地。13 生地：待開發的土地，熟地：

40、完成 市政設施 的土地14 .房地產市場：一級市場、二級市場、三級市場。15 .一級市場是指 國家以土地所有者和管理者 的身份、將土地使 廷出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。16 .二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、 土地轉讓、抵押等房地產交易。17三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交18 .商品房是指開發商以 市場地價取得土地使用權進行開發建設 弁經過國土局批準在市場上流通的房地產， 它是可領獨立房地產 證弁可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。19 .福利商品房是指政府按住房制度改革方案 免除房地產的地 魚，按房屋的成本

41、造價售給企業或符合條件的職工， 帶有福利性 質的房屋。20 .微利商品房與福利房不同在于不免地價，弁有略高于房地產 成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企 業職工住宅困難戶，價格由 政府確定,實行優惠價格政策。21 .經濟適用房是面向中低收入家庭的 普通住宅。22 .自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產 權由投資單位所有，一般自用為主,不得在市場上流通（按規定 已補交地價的除外）。23 .房地產產權證是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產權屬 的法律憑證。24 .“五證 ”只的是國有土地使用證.建設用地規劃許可 證.建設工程規劃許可證.建設工程施工許可證（建設

42、工程開工證）.商品房銷售（預售）許可證。25 .“兩書”.住宅質量保證書,住宅使用說明書26 .商品房預售制度是指開發商在建設中的房地產項目進行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售制度。只有取得了預售許 可證才能銷售。27 .房地產買賣合同是由福建省建設廳、福建省工商管理局統一 監制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議， 所有的商品房銷售 都須簽訂此合同。內銷的房地產合同可免做公證， 外銷的房地產 合同必須做公證。28 .房地產抵押合同是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和 義務關系由銀土 業壬發展商 三方簽定的合同。29 .銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種 經濟行為，業主先

43、付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付,購 房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款 及利息30 .公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的 合法性作法律公證31 .樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到 房地產管理局產 權登記科辦理抵押登記手續。抵押人將貸款與利息還清后， 須將 已辦抵押登記手續的房地產注銷抵押。32 .建筑面積是房屋實用面積與分攤公共面積之和。33 .公攤面積是屬于公共部分的面積。34 .實用面積是建筑面積與公攤面積的差。35 .實用率是房屋實用面積與建筑面積之比。36 .房地產轉讓是指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產轉移給他人的法律行

44、為。 按現時有關規定，預售及現售的 房地產均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續， 房地產公司不 得給預購房者更改姓名。37 .基底面積是指建筑物首層的建筑面積。38 .用地面積指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之 水平投影面積。39 .總建筑面積指小區內住宅、公共建筑、商業、人防地下室等面積的總和。40 .容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。41 .基價基價也稱為基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層、朝向差價后而得出。42 .起價起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。43 .彈性隔間指可移

45、動隔間墻之室內空間，通常用于寫字樓與商場。44 .開放式設計：無隔斷設計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或 客廳。45 .騎樓：有雨遮的一樓直道部分。46 . 陽臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外部分。47 . 外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40 60 左右。48 . 露臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49 . 玄關：玄關是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進門之后稍做停留，有個換鞋、放雨傘的地方，同時也可以借助玄關對客廳的情況略做遮擋。50 . 外墻：指建筑物體表面。51 . 內墻：指建筑物內豎面。52 . 剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53

46、. 磚墻：用磚砌成的墻。54 . 石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。55 . 衛浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56 . 廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。57 . 格局：單元內分割情況。58 . 動線：行走習慣路線。59 . 銷售率：指某一段時間內售出的房屋數百分比。60 . 空置比：指某一段時間剩余的房屋數百分比。61 . 訴求客源：主要針對的客戶層。62 . 市場區隔：指產品不同類型以回避市場供給量的排擠。63 . 議價空間：討價還價的價格差異。64 . 平面價差：平面方位不同，價格的差異。65 . 垂直價差（樓層價差） ：不同樓層價格差異。66 . 市調分

47、析法：通過市場調查與其他項目的比較方法。67：郵寄用的廣告用品（印刷品） 68：電視廣告。69：報紙廣告。70：戶外廣告媒體。71：雜志廣告。72：銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。73. 建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。74. 綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。75. 均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。建筑與建筑構造1 .基礎 基礎：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎 地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎是建筑物的組成部分， 它承受著建筑物的全部荷載， 并將其傳給低級。 而地基則不是建筑物的

48、組成部分， 它只是承受建筑物荷載的土壤層。其中，具有一定的地耐力，直接支承基礎，需要進行計算的土層稱為持力層； 持力層以下的稱為下臥層。 地 基土層在荷載作用下產生的變形，隨著土層深度的增加而減少，到了一定的深度則可以忽略不計。基礎的分類：按材料及受力的特點分類可以分為剛性基礎和柔性基礎。用剛性材料做的基礎稱為剛性基礎。 剛性材料一般指抗壓強度高、而抗拉、抗剪強度較低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。非剛性基礎（柔性基礎） 。用鋼筋混凝土建造基礎，基礎寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基礎與柔性基礎。 為了節約材料， 鋼筋混凝土基礎常常做成錐形，但最薄處不應小于200，如果做成階梯

49、形，每步高300500.按構造型式分類基礎構造的型式隨著建筑物上部結構形式、 荷載大小及地基土壤性質的變化而不同。 一般情況下， 上部結構形式直接影響基礎的型式，當上部荷載大，地基承受能力有變化時，基礎型式也隨之變化。基礎按構造特點分可分為六種基本類型。 條形基礎當建筑物的上部結構采用墻承重的時候，基礎沿墻身設置，多做成長條形，這類基礎稱為條形基礎。 獨立基礎當建筑物上部結構采用框架或者單層排架結構承重時， 基礎采用方形或矩形的單獨基礎， 這類基礎稱為獨立基礎或柱式基礎,片筏基礎當建筑物上部荷載大， 而地基又軟弱， 這時采用簡單的條形已經不能適應地基變形的需要，通常墻下或者柱下基礎連成一片，使

50、建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎,樁基礎當建筑物上部的荷載較大， 而且地基的軟弱土層較厚， 地基承載力不能滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不經濟時候，則可采用樁基礎。使基礎上的荷載經過樁再傳給地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。2 .墻體墻體的類型：墻體按所在位置分為外墻和內墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統稱為外墻，它主要起是抵御風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護作用內墻：凡位于房屋內部的墻統稱為內墻，它主要起分隔的作用。橫墻： 沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻， 外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻。縱墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內縱墻與外縱墻之分。墻體按

51、受力狀況分類墻體按照受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。承重墻：直接承受上部結構傳來的荷載非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受自身重量并將其傳至基礎。隔墻：起到分割房間的作用，不承受外來荷載，并把自身重量傳給梁、樓板。框架填充墻就是隔墻的一種。懸掛在建筑外部的輕質墻成為幕墻，包括玻璃幕墻與金屬幕墻。墻體按照材料分類按照墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土墻。墻體的細部構造 防潮層在墻身中設置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎上升使室內墻身受潮。 防潮層設置高度為室內首層地面的結構層的中部，一般用防水沙漿抹20 厚。 勒腳外墻墻身下部靠

52、近室外地坪的部分叫勒腳， 其高度一般指室內地坪與室外地面之間的高差部分， 也有將底層窗臺至室外高度視為勒角。 勒角的作用是防止地面水、 雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞，起著保護墻面，增加建筑美觀的效果。 散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。 其重要作用是迅速排出沿墻淌下的雨水，防止雨水直接進入墻下損害地基。 窗臺窗臺分室內窗臺和室外窗臺。 室外窗臺是為了防止窗洞底部積水進入室內；室內窗臺是為了排除窗上的凝結水。 門窗過梁為了承受門窗上部的荷載，并把他傳到門窗兩側的墻上，門窗洞口的上部設有鋼筋混凝土過粱。為了增加墻體的抗震性和穩固性，墻體內一般設有構造柱、圈梁 變形縫建筑物由于溫度變化、 地基

53、不均勻沉降以及地震等因素的影響，使結構內部產生附加應力與變形，易使建筑物破壞、產生裂縫甚至坍塌。 為了減少對建筑物的破壞， 預先在變形敏感的部位將結構斷開， 預留縫隙， 以保證建筑物有足夠的變形寬度而不使建筑物破損。這種將建筑物垂直分割而預留的縫稱為變形縫。變形縫有伸縮縫、沉降縫、防震縫三種。伸縮縫是在長度或寬度較大的建筑物中， 為避免由于溫度變化引起材料的熱脹冷縮導致構件開裂， 而沿建筑物的豎向將基礎以上部分全部斷開的預留人工縫。伸縮縫一般為2040。沉降縫是在同一棟建筑物中，由于其高度、荷載、結構及地基承載力的不同，致使建筑物各部分沉降不均勻，墻體拉裂。故 在建筑物某些部位設置從基礎到屋面

54、全部斷開的垂直預留縫， 把建筑物分為幾個可自由沉降的獨立單元。 這種為減少地基不均勻沉降對建筑物造成危害的垂直預留縫稱為沉降縫。防震縫是為了防止建筑物的各部分在地震時相互撞擊造成變形和破壞而設置的垂直預留縫。 防震縫應將建筑物分成若干體型簡單、結構剛度均勻的獨立單元。3.樓面與地面樓地面的組成： 面層位于樓板層的最上層， 起著保護樓板層、 分布荷載和各種絕緣的作用，同時對室內起美化裝飾作用。 結構層位于樓板層的中部，是承重構件（包括板和粱） 。主要功能在于承受板層上的全部荷載并將這些荷載傳給墻和柱； 同時還對墻身起水平支撐作用， 以加強建筑物的整體剛度。 實際上就是保證樓板層的強度和剛度要求。 附加層附加層又稱功能層， 根據樓板層的具體要求而設置， 主要作用是隔聲、隔熱、保溫、防水、防潮、防腐蝕、防靜電等。根據需要，有時和面層合為一體。 樓板頂