1、中國旅游地產的外部性表現及對策分析摘 要近10年來，房地產行業在我國發展迅猛，甚至成為很多地區的經濟支柱，旅游房地產作為房地產業中一個新興的行業，正在成為旅游開發中的新熱點， 目前，在宏觀調控房地產的政策環境下，旅游地產的投資開發動態表現為從一線旅游城市轉向二線、三線旅游城市。同時隨著住宅開發競爭加劇，利潤壓縮，風險加大，更多開發商將會轉而投資旅游地產，北京、上海，海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產項目達到近百個。與此同時，旅游地產所表現出的外部性也對其開發經營產生了重要影響。本文通過對旅游地產外部性進行分析，將其在不同環境下所體現的外部經濟和外部不經濟進行比較，從中找出不利于旅游地產長遠發展

2、的因素，從而提出在不同外部環境下旅游地產發展的建議。【關鍵詞】：旅游地產 外部性 外部經濟 外部不經濟 對策Analysis and Countermeasures for Chinese externality of tourism real estateAbstractIn recent 10 years, the real estate industry has developed rapidly in our country, and even becomes pillar in many parts of the economy. The tourism real estate as

3、 an emerging industry in the real estate industry is becoming a new hot spot in the tourism development, at present, under the policy environment of macroeconomic regulation and control real estate, its investment in the development of dynamic performance for from a line of tourist city into two lin

4、es, three lines tourist city.As residential development competition intensifies at the same time, profit compression, risk has been enlarged, more developers will turn to investment in tourism real estate, Beijing, Shanghai, hainan, guangdong, shenzhen and other construction of tourism real estate p

5、rojects to hundred. At the same time, the externality of tourism real estate shown also has important influence on its development and management. In this paper ,through analysis of the externality of tourism real estate, comparing external economy with external diseconomies in a different environme

6、nt , we find factors unfavorable to the long-term development of the tourism real estate, so as to put forward suggestions for the development of tourism real estate under different external environment. 【Key words】tourism real estate Externality external diseconomy negative external diseconomy Coun

7、termeasures 一、旅游地產外部性的內涵及分類 外部性概念源于馬歇爾1890年發表的經濟學原理中提出的“外部經濟”概念。在馬歇爾看來，除了以往人們多次提出過的土地、勞動和資本這三種生產要素外，還有一種要素，這種要素就是“工業組織”。工業組織的內容相當豐富，包括分工、機器的改良、有關產業的相對集中、大規模生產、以及企業管理。馬歇爾雖然并沒有提出內部不經濟和外部不經濟概念，但從他對內部經濟和外部經濟的論述可以從邏輯上推出內部不經濟和外部不經濟概念及其含義。庇古首次用現代經濟學的方法從福利經濟學的角度系統地研究了外部性問題，在馬歇爾提出的“外部經濟”概念基礎上擴充了“外部不經濟”的概念和內容

8、，將外部性問題的研究視角從外部因素對企業的影響效果轉向企業或居民對其他企業或居民的影響效果。科斯是新制度經濟學的奠基人，他所提出的“庇古稅”理論解釋了外部效應的內部化問題。 （一）旅游地產外部性的內涵 所謂旅游地產，即是以旅游名勝或自然美景為依托、以休閑度假為主題的一種地產形式，具有高投資回報、資源稀缺珍貴、不可復制等特點，是旅游市場和房地產市場發展結合的產物。我國旅游房地產業已初現端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產項目達到近百個。 從經濟學的角度來看，外部性的概念是由馬歇爾和庇古在20世紀初提出的，是指一個經濟主體(生產者或消費者)在自己的活動中對旁觀

9、者的福利產生了一種有利影響或不利影響,這種有利影響帶來的利益(或者說收益)或不利影響帶來的損失(或者說成本)，都不是生產者或消費者本人所獲得或承擔的,是一種經濟力量對另一種經濟力量“非市場性”的附帶影響。 由于旅游地產具有很強的關聯性，又是資源依賴型產業群體，旅游資源特有的稀缺性和公共品的屬性，使得旅游地產在其開發經營過程中，不可避免地會產生外部性(正外部性與負外部性)現象，這種外部性主要體現于經濟的外部性、生態環境的外部性，還有文化的外部性。 （二） 旅游地產外部性的分類 1.旅游地產的經濟外部性 旅游房地產開發過程中的經濟外部性包括兩個方面，一方面是正外部性，即旅游房地產開發將對其所在區域

10、產生積極的影響。旅游地產在其發展過程中，由于產業巨大的聯動效應，在國民經濟增長過程中顯示出了強大的生命力，在投資、就業、拉動需求等方面顯示出了巨大的潛力， 它首先改善了交通狀況、區域周邊環境，為經濟發展提供了條件;其次，深度開發旅游資源，調整旅游產品結構，塑造旅游城鎮或旅游城市的形象;再次，促進地方經濟發展，提高了城市品位和競爭力，提供了大量的就業機會。另一方面是負外部性，即旅游房地產開發過程中，由于概念不清、經驗不足、水平良莠不齊以及規劃執行不力，造成稀缺資源的浪費、景觀的破壞、產品缺乏特色以及由此而引起的消費者購買風險等。 2.旅游地產的環境外部性 旅游地產的開發與經營也對環境產生了重大影

11、響，合理規范的旅游地產開發有利于保護護和修復歷史建筑等遺產，也發有助于當地環境的改善。科學合理的旅游開發有助于區域環境的改。時至今日，旅游產業要保持可持續發展的態勢，已經得到了全社會的普遍認可，而旅游地產作為其中一部分，必須采用綜合規劃方法，在開發經營中必須考慮經濟、社會與生態因素。但是，由于旅游地產的開發經營 社會、經濟、文化和環境的多方面交錯混雜在一起，在其開發經營活動中會出現的巨大外部成本，即資源破壞、環境污染、擁擠等現象。 3旅游地產的文化外部性 隨著旅游產業的發展，旅游市場需求的不斷變化，針對目標消費者所具有的特殊的市場細分指標，尤其重要的是受教育程度、職業、消費者偏好與個性特征，目

12、標、營銷內容設計、載體選擇、營銷績效評價等要素在內的科學的、合理的營銷活動，以及擴大這一目標市場規模時必需充分考慮文化的因素，注重文化的挖掘，同時保持文化的連續性與個性化，防止造成文化的趨同甚至是扭曲。只有這樣才能夠維系、鞏固和提升目標市場規模，促進旅游地產的可持續發展。同時，旅游地產的發展對旅游地文化也產生了負外部性。旅游地產產生的經濟效應不斷驅動著人們生產和生活方式的轉變，這種影響將是全方位的，它們改變了人們的生活途徑，也使其失去了特有的文化色彩。在外來信息的影響下，人們會將這種影響與舊有的生產和生活方式進行博弈，其結果是穩定的偏好受到沖擊甚至是動搖，人們或許不再嶇持傳統的生產和生活方式，

13、本土文化受到挑戰，取而代之的是新型的生產和生活方式。二、旅游地產外部性的研究動態 （一）國外研究動態國外對外部性的研究產生于19世紀末，外部性概念源于馬歇爾1890年發表的經濟學原理中提出的“外部經濟”概念。在馬歇爾看來，除了以往人們多次提出過的土地、勞動和資本這三種生產要素外，還有一種要素，這種要素就是“工業組織”。工業組織的內容相當豐富，包括分工、機器的改良、有關產業的相對集中、大規模生產、以及企業管理。馬歇爾用“內部經濟”和“外部經濟”這一對概念，來說明第四類生產要素的變化如何能導致產量的增加。馬歇爾雖然并沒有提出內部不經濟和外部不經濟概念，但從他對內部經濟和外部經濟的論述可以從邏輯上推

14、出內部不經濟和外部不經濟概念及其含義。所謂內部不經濟，是指由于企業內部的各種因素所導致的生產費用的增加。所謂外部不經濟，是指由于企業外部的各種因素所導致的生產費用的增加。馬歇爾以企業自身發展為問題研究的中心，從內部和外部兩個方面考察影響企業成本變化的各種因素，這種分析方法給經濟學后繼者提供了無限的想像空間。庇古首次用現代經濟學的方法從福利經濟學的角度系統地研究了外部性問題，在馬歇爾提出的“外部經濟”概念基礎上擴充了“外部不經濟”的概念和內容，將外部性問題的研究視角從外部因素對企業的影響效果轉向企業或居民對其他企業或居民的影響效果。這種轉變正好是與外部性的兩類定義是相對應的。庇古通過分析邊際私人

15、凈產值與邊際社會凈產值的背離來闡釋外部性。他指出，邊際私人凈產值是指個別企業在生產中追加一個單位生產要素所獲得的產值，邊際社會凈產值是指從全社會來看在生產中追加一個單位生產要素所增加的產值。他認為：如果每一種生產要素在生產中的邊際私人凈產值與邊際社會凈產值相等，它在各生產用途的邊際社會凈產值都相等，而產品價格等于邊際成本時，就意味著資源配置達到最佳狀態。但庇古認為，邊際私人凈產值與邊際社會凈產值之間存在下列關系：如果在邊際私人凈產值之外，其他人還得到利益，那么，邊際社會凈產值就大于邊際私人凈產值；反之，如果其他人受到損失，那么，邊際社會凈產值就小于邊際私人凈產值。庇古把生產者的某種生產活動帶給

16、社會的有利影響，稱作“邊際社會收益”；把生產者的某種生產活動帶給社會的不利影響，稱作“邊際社會成本”。 科斯是新制度經濟學的奠基人，因他“發現和澄清了交易費用和財產權對經濟的制度結構和運行的意義”，榮獲了1991年度的諾貝爾經濟學獎。科斯獲獎的成果在于兩篇論文，其中之一就是社會成本問題，而社會成本問題的理論背景就是“庇古稅”。長期以來，關于外部效應的內部化問題被庇古稅理論所支配。在社會成本問題中，科斯多次提到庇古稅問題。從某種程度上講，科斯理論是在批判庇古理論的過程中形成的。科斯的批判就構成了所謂的科斯定理：如果交易費用為零，無論權利如何界定，都可以通過市場交易和自愿協商達到資源的最優配置；如

17、果交易費用不為零，制度安排與選擇是重要的。這就是說，解決外部性問題可能是可以用市場交易形式即自愿協商替代庇古稅手段的。 （二）國內研究動態 在國內，眾多學者也對外部性有一些出眾的見解。匡林在其外部性：旅游產業環境破壞的一種理論分析一文中指出，旅游產業環境破壞從理論上分析，實質就是一種外部性現象，具有典型的外部性特征。他認為產生旅游產業外部不經濟的原因是由于在旅游產業中，大多數旅游資源或產品都具有“公共物品”的屬性，產權沒有被明確的賦予，人們已被導入“旅游資源或產品產權完全共有”的思想誤區，引起“免費搭車”問題。解決旅游產業的負外部性問題，匡林指出應該從經濟、行政和社會措施等方面著手。劉亭立，趙

18、小麗進一步指出，由于旅游產業發展的迅猛勢頭，其旅游外部經濟性掩蓋更具有直接性、突顯較早，是一種顯性效應；而外部不經濟則是在旅游開發過程中伴隨著熵的增加發展，外部不經濟性的積累最終表現為旅游生態環境、人文環境的惡化，會阻礙旅游產業的可持續發展。針對這種情形，他們認為政府要有適當的介入，通過宏觀調控對失靈的市場機制進行修正。而學者張五常和楊小凱就多次對外部性概念提出了評判。張五常對外部性理論的批判主要表現為三個方面：第一，在產權沒有明確界定的情況下談外部性問題，這時，外部性概念是模糊不清的，到底是誰對誰產生外部性呢？第二，之所以外部性概念模糊不清，是因為合約本身不完全性或不完善性，之所以不完全或不

19、完善是由于獲取信息是需要支付成本的；第三，既然外部性概念是模糊不清的，以合約理論取代外部性理論更加符合真實世界。在張五常看來，所有經濟活動都可以看作是一種合約安排。楊小凱新興古典經濟學和超邊際分析一書中也多次涉及外部性概念，他對外部性的批判主要反映在以下幾點：第一，在交易成本為零的情況下，不同的產權安排都能導致資源配置的帕累托最優。既然交易成本為零，就不存在外部性，或者說外部性概念是沒有意義的。如果存在外部性也只是想象中的初始狀態，由于自愿協商馬上就會離開這一初始狀態。第二，有了交易費用概念就不需要外部性概念，傳統的外部性問題實質是交易費用問題，即節省界定產權的外生交易費用與節省產權界定不清引

20、起的內生交易費用之間的兩難沖突問題。第三，應該用內生交易費用與外生交易費用來替代外部性概念，或者說把外部性內生化。楊小凱把所有經濟問題本質都看作是交易費用問題。在楊小凱等的新興古典產權經濟模型中就內生了外部效果。 二、我國旅游地產開發經營中外部性的表現形式 外部性可以分為外部經濟（或稱正外部經濟效應、正外部性）和外部不經濟（或稱負外部經濟效應、負外部性）。外部經濟就是一些人的生產或消費使另一些人受損而又無法向后者收費的現象；外部不經濟就是一些人的生產或消費使另一些人受損而前者無法補償后者的現象。 目前中國旅游房地產開發的形態主要有休閑度假住宅、產權酒店、時權酒店、高爾夫別墅、主題旅游度假社區等

21、。與普通房產來比，旅游地產更加突出了其專業性、人文性，整個社區基本上以休閑、度假為核心，形成一個綜合旅游服務體系，這種形態將是中國未來旅游房地產的發展趨勢。依然屬于起步階段，在這樣一個發展過程中，出現一些問題是不可避免的。投資與投機并存，沿襲城市地產的運作模式，房地產的炒做邊緣化、城郊化、普遍化，許多個人購買者依然按照城市地產的贏利模式操作旅游地產，導致旅游地產房價虛高；另外，有的開發商在分時度假產品的產品模式設計上不合理，在銷售環節上存在對消費者信息不對稱的重大誤導，甚至欺騙行為，這種情況的長期存在，將會影響整個行業的發展；在整個行業來看，缺乏產業化運作模式，政府相關的政策規范和管理法規缺失

22、對行業的發展極為不利。 （一） 旅游地產的外部經濟 1.需求“乘數”效應 “乘數”(Multiplier)是經濟學中的一個基本概念。它反映了現代經濟的特點，即由于國民經濟各部門的相互聯系，任何部門最終需求的變動都會自發地引起整個國民經濟中產出、收入、就業等水平的變動，后者的變化量與引起這種變動的最終需求變化之比即是乘數，而旅游乘數則是用以測定單位旅游消費對旅游接待地區各種經濟現象的影響程度的系數。旅游地產是一個綜合性產業，它的開發與經營是建立在市場需求的基礎上的，其針對目標消費者所具有的特殊的市場細分指標，尤其重要的是受教育程度、職業、消費者偏好與個性特征，目標、營銷內容設計、載體選擇、營銷績

23、效評價等要素進行合理開發，也正好滿足了大眾消費者的不同需求。同時，旅游地產的開發也對其他產業的需求產生了影響。例如，旅游地產的開發需要大量的建材，它就拉動了建材市場的需求，其經營需要大量的人力，也就拉動了勞動力市場的需求。 2.投資“乘數”效應 增加一筆投資最終引起的總收入的增加額，不僅包括因增加這筆投資而直接增加的收入，而且包括因間接消費需求的增加而增加的收入，這樣得到的總收入增量和投資增量之比，即稱為投資乘數。旅游地產會吸引越來越多的企業投入旅游領域，到目前為止，國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信中旅等大型企業，也包括天鴻

24、、萬通集團等一大批房地產投資開發商。同時，旅游地產也是一個綜合性很強的產業，旅游地產投資對其他行業有著極強的帶動作用，一項旅游地產的投資，可以促進建筑材料、商業、工業等眾多行業的發展。旅游地產的開發，必然涉及到大量基礎設施的建設，如交通、電力，通訊等，既為當地經濟發展創造了良好的投資環境，又為當地人們提供了極大的便利，大大促進當地經濟的發展。如福建省龍巖的冠豸山風景區身處福建西部山區，原來交通極其不便，現在經開發成旅游景區后，景區附近現在已經有兩條高速公路（龍長、與永武），還有鐵路（贛龍鐵路），冠豸山機場，兩條國道（205、319國道）。 3.就業“乘數”效應 就業乘數理論是研究由增加投資直接

25、、間接引起的總就業增量與該項投資直接引起的就業增量之間的比例關系的理論。旅游地產是一個綜合性的行業，與旅游觀光，商業地產等行業密切相關，必須擁有相當數量的勞動力資源才能保證它的正常運轉，因此，旅游地產的發展為社會提供了大量就業機會，旅游地產的巨大發展潛力為其它不同相關行業提供了非常廣闊的就業空間，產生了影響深遠的旅游地產就業乘數效應。如海口市海洋和漁業局組織召開委托國家海洋局南海海洋工程勘察與環境研究院編制的海口市如意島區域建設用海論證報告中就提出，該項目建成后，每年可吸引游客約500萬人次，平均每人停留時間達到3-7天，每年上繳各種稅收約8億-10億元，帶動約2萬人就業。旅游用地的開發不僅促

26、進了當地的就業，而且也大大地推動了旅游相關第三產業的發展，有利于服務業產業鏈的打造。例如，作為世界文化和自然遺產所在地的福建武夷山市，該市面積雖然不大，但卻擁有一百多家大大小小的旅行社，兩百多家飯店、以及數百個旅行社駐外辦事處等。 （二） 旅游地產的外部不經濟 1過度開發，浪費公共資源 旅游資源“公共物品”的屬性，使得旅游地產開發者過度利用這一公共物品，并不需考慮支付額外成本。部分旅游地產開發商對于在開發中出現的巨大外部成本(資源破壞、環境污染、擁擠等現象)視而不見，或根本沒有給予考慮，造成旅游開發者實際支付的成本(即私人成本)遠遠低于社會成本(社會成本=私人成本十外部成本)，旅游資源的社會效

27、益沒有得到最大限度的發揮，同時由于旅游開發過程中的盲目性和誤導性，使得人力資本、資金、時間、技術含量等要素都構成了外部成本。我國旅游地產發展起步較晚，立法相對滯后，相關的法律法規還不完善，旅游地產開發的相關研究缺乏整體性，沒有相對的開發細則來指導旅游地產開發活動。加之中央土地調控政策的密集出臺，一些開發商以旅游房地產開發為名，變相圈地，不僅將公共資源私自占用，也造成了旅游地空置房越來越多，浪費資源。一些開發商在開發房地產項目時，缺乏科學規劃和論證，公然把公園變成了項目的私家花園，造成了資源浪費，破壞了生態環境，如以莫愁湖為代表的湖泊成了城市的“洗腳盆”和臨湖富豪的“私家花園”，四十多家會所用會

28、員制和高價門檻圈地獨享杭州西湖岸線，云南大理洱海的情人湖則被林立的別墅群所取代，南京中山陵地區除不斷擴建的帝豪別墅外，220萬平方米的高爾夫別墅及球場、78萬平方米的馬術場以及占地20萬平方米的天泓山莊等高檔地產項目不斷誕生。這些行為使得公有變為私有，造成了公共資源的極大浪費。 2.規劃不當，破壞自然景觀 規劃中的決策會影響到資源的再分配，還會決定哪些群體是規劃的得利者和失利者。有無規劃、規劃內容以及規劃的實施常常與旅游開發的實際情況相差甚遠。當決策者在做出某項環境決策時，處于決策之外的人并不知道這項決策，但是卻不得不承擔該決策造成的某些后果，便有了外部性存在。就目前我國的旅游房地產開發現狀來

29、看，不少項目缺乏規劃，宏觀上表現為各相關利益主體各自為政，房地產開發沒有從更大的旅游地域空間考慮問題，微觀上表現為景區內房地產開發缺乏可行性的調研工作，項目開發主觀隨意性強，房地產開發和景區景觀不協調。鳳凰古城從被文物專家發現，到地方政府引進開發商進行旅游商業開發，也經歷了一個狂飆猛進的階段。站在古城南華山上，記者看到數棟鋼筋水泥樓房居高臨下，俯視著一大片深褐色的飛檐翹角的古建筑群，而一些看上去古香古色的“老房子”，也只是現代“仿古建筑”。最能體現鳳凰風情的吊腳樓，有一部分已改建成鋼筋水泥結構的民居，只在回龍潭附近尚留有10多棟老屋。在經濟利益驅動下，一些鳳凰人將祖傳的老屋拆掉，重修成兩三層的

30、“家庭旅館”；或隨意洞開門面，加層蓋房，越來越多的新式房屋穿插于古巷之間。沈從文墓地前方，原本是一段寧靜的江堤，現在卻被當地居民圈占，建起一棟體量巨大的賓館，將墓地原本幽雅的環境完全破壞。 3.缺乏特色，文化品味缺失 旅游地產的核心價值就在于它是一個度假產品，因為人們為什么要離開自己家很遠的地方去買房子，很顯然，除了一開始人們對土地投機的投資以外，但是從根本上來講，還是寄托于旅游地產的渡假生活。所以發展旅游地產，有了一定的資源，像三亞，云南，這些資源很好，氣候很好的地方，有巨大的市場需求，主要在于中國在高速的城市化，大家要到周邊去度假，加上專業化的條件，這些條件缺一不可，構成旅游地產的發展。每

31、一處自然景觀年所處的旅游地都有自己的文化特色，因此旅游地產的開發要遵循該地的特色，提出適當的旅游地產開發主題。一些房產開發商和旅游開發者不尊重原有文化與自然環境，而且開發理念還停留在景觀綠化、花園和廣場上，將旅游房地產開發流于純粹的房地產開發，破壞了景區或旅游區原始景觀的文化內涵，不利于保持居民對原有地域的認知性。 4環境污染，生態破壞嚴重 旅游地產開發商無法自覺意識到破壞資源和環境是一種經濟外部不經濟性的表現。由此，大氣污染、水污染、噪聲等負面影響便顯現出來。旅游房地產的開發過程中會產生大量的廢水、廢氣、廢渣和噪音污染，這些都會對景區原有的生態平衡造成一定的影響。如果沒有把這種影響控制在景區

32、可以控制的范圍內，則會對寶貴的旅游資源造成無法彌補的破壞。史稱“金陵四十八景”之首的莫愁湖遭到嚴重破壞，如今的莫愁湖被開發商慢慢地侵吞，湖的面積只有原來的一半多，眾多高樓把莫愁湖圍得“水泄不通”，很難看到昔日“水面荷花堤上柳”的美麗風景了。 5.環境容量超載，不利于可持續發展 旅游地產或依托較好的自然風景資源，或依托自然風景加人文景觀兩方面資源；或是發展商自己投資，建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的環境來推動房地產開發。旅游地產的持續開展，已經使一些亙古以來的自然景觀呈現出萎縮和消失的趨勢。如敦煌月牙泉，在解放初深度有7 m，而現在僅15 m，而且面積逐在縮小。如今許多旅游房地產開發更是很

33、少考慮環境容量，致使開發超出環境承載能力，對構成資源吸引力的景觀要素及環境質量造成破壞，不利于旅游地產的可持續發展。 三、旅游地產開發經營外部性形成的原因 經濟活動社會化是引發外部性的基本原因。現代經濟活動建立在高度專業化分工基礎之上，經濟主體之間的經濟社會依賴性日趨加強，市場發育的成熟和專業化程度的提高使經濟活動不僅在同一地區的社會個體之間，而且在不同地區甚至不同國家之間，根據自身比較優勢展開精細化的勞動分工和地域分工，就經濟主體而言，為謀求和鞏固本地區的市場競爭優勢，客觀需要從本身比較優勢出發，調整經濟結構和相應經濟活動，這種調整必然對其他主體產生積極或消極影響，即產生了外部性影響。 市場

34、機制不完善是導致經濟活動外部性的主要原因。從技術外部性來看，由于某些物品沒有明晰的產權界定，經濟活動中這些物品雖有價值卻沒有市場。依據科斯產權交易理論，產權界定不清是經濟活動外部性產生的根源。在經濟主體的交易過程中，產權不明晰或產權無法界定是產生外部性的主要原因。 而旅游地產的外部性則需要從宏觀及微觀兩個層面來分析其原因。 （一） 宏觀層面上外部性產生的原因 從宏觀經濟層面上理解，主要兩個方面的原因。一方面是房地產有其特殊性質：房地產的位置具有固定性，區位卻是有差異的，而土地是有限供給的，故其具有一定的壟斷性質，這是產生外部性的一個原因；旅游地產的開發與當地的經濟發展和規劃息息相關，這使得旅游

35、地產地產開發必然有其外部性影響；旅游地產的開發經營是建立在對旅游、土地等資源利用的基礎上的，而由于這些資源產權的不明晰導致開發商在開發旅游地產時忽略了對資源的節約和保護。 另一方面是政府政策的原因：從上個世紀90年代中期到現在的十多年間，是我國房價狂飆猛進的時期，以至于有學者表示“快速上漲的房價提前完成了未來幾十年的房價漲幅，嚴重透支了地方經濟未來增長潛力”。然而，在此期間，居民收入增長的速度遠遠趕不上房價上漲的速度。高房價的產生又反過來促進了地價的上漲，正中了“土地財政”的下懷，從而形成了惡性循環。因此政府出臺了一系列調控政策與措施，如2005年的“國八條”、2006年的“國六條”、2007

36、年通過物權法加上央行的五次加息、2010年的“國十條”和“限購令”，當傳統住宅市場舉步維艱時，大型房企開始嘗試非住宅類地產項目，旅游地產成為開發商轉戰的熱土，其發展迅速但因其巨大利潤引發了過度開發的現象，對其他行業產生外部性影響。同時，政府失靈也會對旅游地產的外部性產生影響。從政府失靈的解釋來看，是由于政府未干預、政府政策失靈、政府干預政策的低效率引起政府失靈，從而形成外部不經濟。我國旅游地產從無到有，政府對于旅游地產的管制也不斷完善，但就目前來看，政府對旅游地產的政策干預也有很多不足，例如有些地區由于對政府主導型發展戰略的曲解和對旅游產皿經濟對地區經濟發展貢獻的盲目迷信和崇拜，并憑借其對土地

37、、資源、權力的壟斷和優勢地位而主宰了旅游資源的開發、旅游設施建設、旅游產品的供給和經營，造成外部不經濟。 （二） 微觀層面上外部性產生的原因 從微觀層面上看，開發商及消費者都力圖使自己的利益最大化。近年來政府不斷加強宏觀調控，土地資源的爭奪日益激烈，而旅游房地產為開發商提供了新的契機。例如深圳觀瀾豪園項目“以泛旅游包裝、用超地產招商、借旅游房地產推廣”實現了土地供應模式從政府包辦到市場運營的成功轉變，這些成功的例子使越來越多的開發商投入到旅游地產。但作為開發商，他最重視的是怎樣利用當地的環境開發出價值最高的產品，他們往往忽略了環境的容量及價值，這種開發導向會導致旅游地產項目對周圍環境產生破壞等

38、不利影響。而消費者則不然，他們想要的則是盡可能優美的旅游環境，盡可能小的建筑密度、容積率。這就使得雙方利益達不到一致，產生外部性影響。旅游地產相對于其他房地產而言，對公共資源利用的更多，一些公共資源的不可再生性使得旅游地產不能及時的滿足市場需求，若一味地滿足市場需求而不考慮其他，就會使得旅游地產畸形發展。 四、針對我國旅游地產外部性影響應采取的對策 （一） 旅游與地產兩手抓，打造宜游、宜居、宜商旅游地 旅游地產是旅游業與房地產業的結合，因而其盈利方式也是來自這兩方面：旅游發展為地產帶來人氣和名氣，地產開發快速回籠資金支持旅游業務發展，從而打造杭州宜旅、宜居、宜商旅游地產。 杭州西湖也正是采取了

39、這種盈利模式，才成為了我國旅游地產的優秀典范。（1） 大力發展旅游，為地產開發與發展積累資金并創造良好環境。在過去1000多年的歷史里，杭州人雖無數次地治理西湖，但“西湖十景”仍然殘缺，西湖全景難覓。2001年，杭州啟動了西湖歷史上規模最大的治理工程，據統計，通過連續實施九年來的西湖綜合保護工程，恢復水面0.9平方公里，完成了西湖疏浚工程以及引配水工程，西湖平均水深由疏浚前的1.65米增加到2.5米，西湖水質極大改善，透明度從以前的0.5米提高至0.73米。同時，“免費西湖”以更加秀美深厚的自然文化景觀和免費開放作為亮點，吸引更多的游客，以“門票收入”的損失換來整個杭州市“旅游收入”的提高。統

40、計表明，2009年杭州旅游接待國內游客5093萬人次，比2002年增長92%，實現國內旅游收入709億元，比2002年增長178%；入境旅游人數230萬人次，比2002年增長117%；旅游總收入803億元，比2002年增長173%。（2） 依托于西湖秀美的風景和豐韻的文化氛圍，開發宜游、宜居、宜商旅游地產。以宋城為例，其扎根于西湖風景區西南，是兩宋文化在西子湖畔的自然溶合，對自然山水美、園林建筑美、民俗風情美、社會人文美、文化藝術美上作了自己的探索，并創建了以“清明上河圖”原景、融合濃郁宋文化和杭州地域特色表演的主題公園宋城，推出了“給我一天，還你千年”的推廣口號。一炮而紅，大獲成功，一舉引爆

41、了杭州的主題公園。隨著旅游項目的成功，其房產的業務也從幕后走到了前臺：宋城在旅游帶動地產發展方面，成績相當不錯。以杭州宋城為例，其房產推廣的脈絡為，原來主題公園里的所有設施都視為房產的配套，它們從幕后走向臺前。在數千畝的用地上，有3個功能各異的主題公園，1個中國最大的氡泉養生中心，1個9洞的高爾夫球場，10個網球場，400余畝的綠地，300多畝的水面，上千畝的森林這樣強大的社區配套成為其房產促銷的巨大動力，注入旅游、休閑、游樂、商業、人居等各種元素，不僅符合人類生活的發展趨勢，還為提高人類生活質量提供相應的齊全的文化娛樂生活配套設施，從而實現了旅游帶動地產。 （二） 加強旅游地產規劃開發中的環

42、境保護，促進旅游地產的可持續性發展 為了盡可能抑制負外部性，旅游房地產項目應該積極創建綠色開發方式，把發展循環經濟作為項目開發建設的理念，并貫徹到項目開發建設的每個環節。綠色開發強調在實際操作時利用當地自然條件，因地制宜，追求自然和文化的原真性，具體包括：規劃設計密切結合自然、強調鄉土風格、資源和能源利用盡可能利于環保、使用低能耗無污染的交通工具、運用新的生態環保技術和材料等等。 以云南滇池為例，在其規劃開發過程中，需要注意以下幾點： （1）加強規劃協調，該地需按照企業認養濕地的原則進行規劃，分為一主兩輔三個區。主區為中央的人工表面流濕地區，也是認養企業用房及濕地的主要分布區; 兩輔為靠近滇池

43、岸邊的外海濕地區和靠內側的綠化隔離及入水沉淀區。入滇河道匯入滇池的水體主要通過中央的人工表面流濕地區進行凈化和處理，降低水體中的懸浮物和氮磷污染物。外海濕地區通過將現有滇池防洪堤拆除，并對地形進行適當的人工改造之后，提供一個水生植物自然生長的環境。綠化隔離及入水沉淀區是現在保留的農田與濕地之間的隔離區，在河溝水流進入表面流濕地之前通過這里的沉淀池進行初步的沉淀處理。 （2）項目生態凈化管理，將水生植物種植分為基本的凈化品種和特色品種兩個類型。根據濕地凈化的需要，每個表面流濕地單元的大部分區域的種植品種。根據水體凈化需要進行配置，在不影響水體凈化功能的前提下，部分水面可作為特色種植的區域，根據企

44、業自身需求進行配置。水體中還可以投放一定量的水生魚類、蝦類，有助于進一步增強水體的凈化能力及景觀效果。 （3）污水收集與處理，將污水進行統一收集，通過化糞池預處理后排入自身的濕地系統進行凈化處理。建筑與濕地構成一個零排放的單元。 （三）通過政府管制來規避外部性問題 旅游地產的外部性在很多情況下是由于市場失靈導致的，這就需要，引入政府規章、命令、裁決等制度約束，對文化遺產開發行為進行干預。 （1）健全法律約束機制，加強監督管理。當前，關于旅游房地產的法律法規還不完善，發展過程中出現違法亂紀的現象，投資者的利益受到嚴重損害。政府應進一步制定相關法規，使得執法部門能有法可依。同時，應加大執法力度，加

45、強監督管理，對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環境，使旅游房地產健康、快速地發展。由于旅游用地的界定模糊，使得旅游用地的規劃存在著諸多不協調的地方，同時由于立法的滯后，沒有相關法律來對旅游用地進行約束，導致旅游用地的開發建設中出現了一些與現行土地綱要相違背的問題。此外，除了要將旅游用地的規劃納入法律的范疇外，還應制定相應的法律法規等強制性規定，對土地利用前后的環境影響因素作科學、詳盡的評價。 （2）明晰產權。旅游地產環境外部不經濟性產生的一個重要原因是環境資源缺乏明確、清晰的產權。由于市場一般不會對沒有產權的物品進行交易,使得日益稀缺的環境資源成為人人可以免費開

46、采和競爭使用的公共物品,長此已往,必將造成資源的短缺和環境的污染與破壞。因此,要解決旅游地產環境外部不經濟性問題,關鍵要明確界定產權。 （3）做好統籌規劃，整合旅游資源。不同地區的景區旅游資源的數量、質量、區位和可進入性各不相同，這決定了旅游地產開形式和規模的不同。只有對旅游景點客源市場需求進行分析，并細分休閑旅游、度假旅游、體育運動旅游等類型，有效整合開發旅游地產資源，形成優勢特色互補、有效有序的開發態勢。對于過度開發的開發商，政府可以適當向其收費，增加開發成本；而對于那些注重社會效益和環境保護的開發商，可以貼補過高的開發成本，提高其合理開發的積極性。要做到將旅游房地產的開發效益，與景區生態環境保護、文化生態優化和發掘旅游資源相結合，實現經濟效益、社會效益、環境效益的統一。 結論 作為21世紀最具有廣闊市場前景的興盛產業之一的旅游產業，隨著市場競爭更趨激烈，尋求多形式的發展是必然趨勢，將旅游業與同樣作為新的經濟增長點的房地產業橫向結合的旅游房地產有著廣闊的發展前景。隨著我國產業結構凋整和市場經濟進一步發展成熟，旅游房地產的發展足旅游業和房地產業不斷發展成熟的選擇之一，并必將獲得快速、持續的發展。旅游地產具有極強的關聯性特征，這種特征必然導致旅游產業在其發展過程中會產生經濟、環境與文化的關