1、石家莊城市綜合體市調報告石家莊城市綜合體市調報告目錄 石家莊商業市場分析 已開業項目市場分析 未開業項目市場分析 我們項目開發綜合建議石家莊商業市場分析整體市場分析重點商業圈分析商業分布特點：商業分布特點：“一線多點式商業格局一線多點式商業格局” ” - - 以中山路為中心，由西至東延伸，外射多點商業區以中山路為中心，由西至東延伸，外射多點商業區 城市商業與分布特征 多點：逐漸成形的次商圈。金正海悅天地、萬象天城、萬達商圈、懷特商圈、新火車站商圈。 一線：從新百商場，經過東購到北國商城，再往東延伸至先天下。3三大傳統商業區石家莊市區現階段已成型商圈可以劃歸為三大傳統商業區：東購商圈、北國商圈、

2、懷特商圈.。 其中東購-新百商圈、北國商圈為市區老商業區，也是整個石家莊商業最密集、配套設施最完善、人流量最集中的地段。而懷特商圈是04年才開工建設，至今經過5年經營帶來不斷的發展，已經成為現階段市區三大商圈之一。隨著萬達廣場的開業及新火車站的落成，萬達商圈和新火車站商圈將成為未來商業發展的主力軍。 城市商業與分布特征4東購東購- -新新百商圈百商圈北國商圈北國商圈懷特懷特商圈商圈萬達萬達廣場廣場商圈商圈卓達卓達商圈商圈東購東購- -新新百商圈百商圈北國商圈北國商圈懷特懷特商圈商圈萬達萬達廣場廣場商圈商圈卓達卓達商圈商圈新火車站商圈5三大商圈三大商圈n北國商圈北國商圈：最具優勢的核心商圈，以北

3、國商城、先天下為主，收購人百等，在石家莊均具有優良的口碑，形成以中山路為核心區位的北國壟斷商圈格局；形成以中山路為核心區位的北國壟斷商圈格局；n東購東購- -新百商圈新百商圈：石家莊首級商圈，位于繁華的中山路段，交通便利，易達性強。目前購物中心處于整修階段，商圈內其它業態較凌亂，整體意向有所下降；n懷特商圈懷特商圈：石家莊二級商圈。石家莊商界后起之秀, 除傳統百貨等購物場所外, 以數家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。新興商圈萬達商圈，依靠其強大的集團實力及全國影響力，必將形成新的商圈，從而打破石家莊市傳統的三大商圈格局。新火車站商圈，隨著新火車站的建成，年吞客近千萬，周邊即將開發的商業綜合

4、體項目近百萬平米，未來35年必將成為石家莊商業發展的主力軍。卓達商圈，是繼東購、北國、懷特之后的第四大商圈，也是當時石家莊最大的單體商業項目。6商圈項目主要預覽商圈項目主要預覽商圈項目名稱位置開業時間 建筑體量（平方米）市場定位北國商圈北國商城中山東路建設大街199653,000中高檔西美百貨建設南大街6號200012,000中檔新天地中山東路建設大街200718,000中低檔東尚Mall中山東路269號200850,000中檔北國先天下中山東路326號2008120,000高檔中心線廣安商業街廣安大街中山路201033,000中低檔新源樂匯城中山東路11號201166,000中高檔大洋百貨中

5、山路與休門街201122,000中檔勒泰中心中山路長征街2012200,000中高檔東購商圈銀座mall中山西路83號199655,000中檔新百廣場中山西路139號200340,000中檔天元名品中山西路93號200440,000中低檔品匯時代中山西路81號200840,000中低檔其它商圈懷特國際商場體育大街育才街2006100,000中檔卓達商貿廣場翟營南大街2006100,000中低檔聯邦東方明珠翟營南大街2007100,000中檔萬象天成裕華路中華大街2009100,000中高檔裕華萬達廣場槐安路建華大街2011200,000中高檔金正海悅天地裕華路維明大街2012180,000中檔

6、合計1500.000總結目前石家莊已開業的大型商業總體量約150萬平米，其中高檔商場一座總面積12萬平米，中高檔商場5座總面積62萬平米占總商業面積的41%，其中單體商業面積在20萬平米以上全部定位成中高檔商業（萬達百貨和勒泰中心），中檔百貨商場8座總面積51萬平米占總商業面積的35%，中檔商業單體商業面積較小，業態較單一一般業態構成方式為超市和百貨，中低檔百貨主要的業態為時尚、個性的淘寶店和時尚街區店為主,主要集中在東購商圈。未來35年石家莊新建的商業總面積約300萬平米，除傳統的商業街中山路外，新火車商圈商業供應量是未來商業發展的主力軍。我們項目處于新火車站商圈的覆蓋范圍內，同時處于兩條城

7、市主干線的交叉口（建設南大街和塔北路）及地鐵3號線。未來商業氛圍及交通條件為占據了商業的發展先天條件，由于周邊商業氛圍及常駐人口比較薄弱，對我們既是機遇又是挑戰，在整體商業大發展的進程中，要保證商業在市場運營中保持較好較穩的增長，項目的前期定位是重中之重，必須打造出項目自己的獨立特色和產品的核心競爭力，同時開發周期對我們商業的發展也起到至關重要的作用。已開業項目市場分析萬達廣場新源樂匯城北國先天下懷特國際商城萬象天城北國先天下地理位置中山東路326號（臨近育才街）發展商北人集團開業時間2008年商業建筑面頰120,000平方米，百貨部分（除分租區）營業額約8億元業態分布B1：北國超市L1：國際

8、名品、珠寶、化妝品L2：職業服飾、鞋類L3：休閑服飾L4：運動服飾L5：家具、兒童用品、家電L6：中西餐廳、電玩城品牌舉例分析評價目前石家莊檔次定位最高的商場，集中諸多國際一線品牌。自08年開業以來，逐漸受到當地消費者的青睞。09年下半年Gucci正式入駐先天下，開業以來保持約100萬的月均營業額。 1F 國際時空 2F 名流世界 3F 品質世界 北國先天下 4F 動感地帶 5F 生活美苑 6F 美食娛樂廣場 北國先天下情況說明 北國先天下購物廣場商業面積12萬平方米，地上六層、地下一層。是目前石家莊商業定位最高，環境最好、品類最全的高檔商場，擁有600余個國際著名和國內知名服裝、服飾、生活用

9、品品牌，1個現代生活超級市場，30余個餐飲、美體美發、電子娛樂、電影院等專業服務休閑項目，全方位的購物生活體驗、國際化的環境設施享受、殷勤摯真的服務滿足讓消費者愉悅體會先天下奢華與時尚。 規模：183萬M2容積率：商業4.0物業類別：26.4萬M2購物中心，10.5萬M2商業街。產品組合：集中性商業、住宅底商：120-300 M2車位配比：1：1.5建筑層高：底商4.5M物業費：商業4元開業日期：2011年9月23日總投資：80億元石家莊裕華萬達廣場13商業：購物中心20萬M2 ，擁有3萬M2的萬千百貨，1.7萬平米娛樂廣場及4.85萬M2商業步行街；住宅底商2層面積120300 M2 ，共計

10、700套，價格預計2-5.2萬元/ M2 ； 入駐品牌：萬千百貨、IMAX國際影院、大歌星KTV、華潤萬家、西班牙ZARA、優衣庫、國美電器、屈臣氏、必勝客等項目點評：成熟的一線地產品牌，完善的商業配套，強大的自營和運營能力，實現了高價高量的市場效應。石家莊裕華萬達廣場14情況說明萬達廣場共斥資80億元，建筑面積183萬平方米，商業20萬平米是。集大型購物中心、連鎖超市、5A寫字樓、超五星級酒店、國際影城、國際公寓、住宅為一體的城市商業廣場。包括了萬千百貨、萬達影城IMAX、華潤萬家、國美電器、大歌星KTV、大玩家等13大主力店及室內外商業步行街，萬達廣場體量大、業態全，品類豐富，首次進入石家

11、莊的品牌就達到30多個，C&A、絲芙蘭、SASA、ZARA、H&M 、MOTIVI、星巴克、哈根達斯、銀鯊漁鮮自助、漢拿山等多個業態的多個國際知名品牌，吸引了廣大消費者的目光。開業當天客流量超過40萬人次，裕華萬達廣場的開業，無疑將提升石家莊商業的整體水平，讓石家莊真正迎來購物中心時代。這不僅僅是因為萬達廣場帶來了更多更好的品牌，還因為它所帶來的一站式的生活體驗。同時萬達廣場的開業將改變石家莊裕華區缺乏大型商業配套的格局，進一步擴充城市商業容量，對提升石家莊省會形象起到了推動作用，目前石家莊第二個萬達廣場落戶新華區，預計2016年開業。規模：18萬M2商業建筑面積：6.6萬M2

12、容積率：3.5產品組合：1-6層集中商業建筑層高：商業4.1M 價格：公寓12000元/M物業費：2元/ M2車位配比：地下二層、三層均為立體停車場 （近千余個）裝修：公共部分精裝修新源樂匯城16商業：總面積6.6萬M2 ， 15層商業，統一管理招租，B1 引進沃爾瑪； 商業含零售45%，餐飲30%，休閑娛樂15%，服務10%； 引入品牌：APPLE，沃爾瑪，H&M，奧斯卡國際影城，連卡佛，PHLIPS 租金模式：大商場已開業，租金聯營模式項目點評：城市核心位置，定位高端，產品的合理全方位覆蓋，賣場營銷、包裝展示系統良好，贏得了市場震撼力，是石家莊最具期待的商業綜合體之一。新源樂匯城1

13、7入駐品牌百貨類品牌餐飲類品牌項目特點細節表現1、 石家莊首個室內音樂噴泉，每天定點播放音樂，噴泉隨著音樂的節拍盡情的揮灑，孩子隨著音樂的跳動嬉戲在水中，同時這里也是演出，新品發布、明星見面會的平臺，多功能于一體的室內展示空間，不僅給消費者帶來了視覺和聽覺上的享受同時也提高了項目的亮點和品質。2、 樂匯城定位石家莊首家劇場式購物場所，全年365天都為消費者準備了精彩的舞臺演出，雜技、模仿秀、舞蹈、演唱等一系列的演出為消費者打造一個盡情享受愜意生活的消費空間 ，同時樂匯城把藝術融入到商業規劃與運營中，打造了一個城市時尚藝術的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、空中廊橋等都是項目的亮點 項目特點細節表現

14、3、 樂匯城公共走廊根據業態的不同每層地面和頂面設計各不相同，百貨區地面以簡約的大理石鋪設，兒童娛樂區，地面多種石材鋪設走在馬賽克鋪設的石材上就像踩在海邊的貝殼，不規則的吊頂造型像絢麗的天空帶給孩子無限的遐想，中庭遮陽頂使用可移動的帆布以及可移動玻璃，不僅起到了遮陽、環保的作用，更重要體現項目高科技含量和價值。4、 樂匯城的公共休息區的設計體現了開發商的人性化和細致性，百貨區公共休息區簡約的木質搭配綠植，讓人們在休息的同時感受綠色帶來的舒暢，餐飲區公共休息區，以水母為核心，不論是等待朋友還是用餐等位，讓人們在欣賞海洋生物神奇魅力的同時感覺時間過得如此的飛快。項目特點絢麗的室內空中花園錯落有致的

15、交通動線和連廊清晰簡單的導視系統火爆的餐飲項目特點情況說明 新源樂匯城總建筑面積44.2萬平方米，商業16萬平米，目前開業的為一期6.6萬平米，項目總投資30億元，集5A甲級寫字樓，SHOPPINGMALL、精裝LOFT公寓于一體，是一座兼具休閑、購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光等業態的國際化SHOPPING MALL 項目主題定位是“國際時尚體驗型SHOPPING MALL”。主要品牌有美國沃爾瑪超市；全球時尚快銷品牌瑞典H&M、荷蘭C&A、WE；全球化妝品零售權威，路易威登旗下的絲芙蘭(SEPHORA)；亞洲家居巨頭日本的MUJI；國際著名的咖啡連鎖品牌美國的星巴克；臺灣最大的

16、室內電玩品牌湯姆熊娛樂世界；河北省首家蘋果旗艦店；中國五星級奧斯卡院線；同時入駐樂匯城的還有著名快餐肯德基、吧臺式涮鍋呷哺呷哺、臺灣時尚餐飲85度C、著名餐飲川人百味、韓式烤肉漢拿山、牛仔巨頭李維斯等眾多國內外知名的服飾、餐飲、娛樂品牌。 作為省會首家劇場式購物場所，新源樂匯城全年365天都為石家莊人們準備了精彩的舞臺演出，為省會人們打造一個盡情享受閑逸輕松生活的消費空間 ，同時樂匯城把藝術融入到商業規劃與運營中，打造了一個城市時尚藝術的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、劇場型中庭、空中廊橋等都是項目的亮點 懷特國際商城地理位置東靠體育大街，西臨育才街發展商河北懷特集團股份有限公司開業時間2006

17、年商業建筑面頰100,000平方米，其中百貨部分50,000平方米營業額2億（百貨部分）業態分布B1：北國超市、電玩城L1：男鞋、女鞋、箱包、珠寶L2：男裝、運動、休閑L3：女裝、健身L4：童裝、美食廣場、大型餐飲品牌舉例分析評價繼中山路核心商圈之后，石家莊最早興起的新興商圈，由懷特集團開發。由專業市場，逐步引入品牌商業，包括購物、餐飲、娛樂等，但整體定位中偏低。目前一樓店鋪租金約5元/平方米天業態商業名稱規模(m2)檔次消費人群經營情況百貨商場懷特商城10萬中高檔裕華中高收入運營5年目前經營狀況趨穩，已有固定客源。懷特家居城11萬中高檔裕華中高收入200多個國內外家居知名品牌匯集于此。首個將

18、時尚購物，休閑消費融入家居領域的商業中心。懷特餐飲一條街6萬中高檔全市燕春集團、懷特燒鵝仔美食城、湘君府、光明漁港、東來順等，素有省會東南餐飲娛樂中心之稱。專業市場懷特建材裝飾城3萬中高檔區域人群經營狀況良好海鮮副食城3萬中等區域人群經營狀況良好花鳥市場1萬中低檔區域人群經營狀況良好配套商業業態懷特大廈3萬高檔三星級涉外酒店懷特商圈基本情況25q懷特商圈懷特商圈保龍倉槐底店、懷特國際商城、懷特家居城、體育大街飲食一條街、易初蓮花超市等已建成項目。其它餐飲、娛樂項目如西美美世界、龍世界、河北人家、大宅門等也引人關注。大石門飲食文化街和香港銅鑼灣購物廣場等陸續建成，將使這里成為最具潛力和商業價值最

19、高的區域。 城市商業與分布特征26 萬象天成地理位置裕華路中華大街發展商河北天成企業集團開業時間2009年商業建筑面頰100,000平方米，百盛（B2F4），包括超市及百貨業態分布B2：電影院、美食廣場B1：電影院、電玩城，休閑快餐F1：國際一二線品牌F2：服飾（女裝為主）F3：服飾（女裝為主）L4：兒童用品、家居品牌舉例分析評價馬來西亞百貨品牌百盛作為主力店入駐本項目，經營面積近三萬平方米，從負二到四層，囊括百貨和超市。項目形態為購物中心，目前除百盛、保利博納影院及部分休閑餐飲入駐外，快餐和時尚餐飲及娛樂設施較少。目前已開業，整體定位為中高端服飾品牌。主力店百盛樓層樓層業態業態 4F男裝 3

20、F職業女裝 2F時尚女裝 1F化妝品 B1鞋類 B2精品超市、運動裝營業面積30,000平方米（B24F） 樓層分布 樓層分布 情況說明 萬象天成總占地40畝，總建筑面積16萬平米，建筑總高度為99.7米，由三座塔樓和一座裙樓組成，三個高層塔樓分別是一家五星級酒店、一棟5A智能化寫字樓和一座高檔精裝商住公寓，負一、二層和商業裙房構成了約10萬平米的精品購物中心，其余地下兩層為車庫。 “萬象天成”定位于時尚精品購物中心，滿足現代人購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、服務、觀光旅游一站式消費的新生活模式。目前，已入駐“萬象天成購物中心”的百盛百貨、博納五星級影城、新加坡面包新語等國內外知名品牌。 由于項

21、目餐飲和娛樂設施定位和經營不是很理想，交通動線又因立交橋的建設而改變，從而導致整個項目的客流量較小。租金及扣點信息匯總項目名稱項目名稱租金及扣點租金及扣點北國商城北國商城扣點：18-25北國先天下北國先天下扣點：18東方城市購物廣場東方城市購物廣場扣點：化妝品27，服裝23，飾品30世貿名品世貿名品扣點：25萬象天成萬象天成負一樓5-12元/平方米天一樓服飾8-15元/平方米天東尚東尚Mall一樓服飾8-10元/平方米天懷特國際商城懷特國際商城一樓2.5-4元/平方米天卓達商貿廣場卓達商貿廣場一樓3-4元/平方米天二樓2-2.5元/平方米天保龍倉談固店（分租店鋪）保龍倉談固店（分租店鋪）一樓5

22、-6元/平方米天工農路街鋪工農路街鋪一樓4-6元/平方米天二樓2.5元/平方米天中心線地下商業街中心線地下商業街3-6元/平方米天整體商業市場小結目前石家莊核心商圈主要集中在中山路沿線，以北國、東購為代表的核心商圈集中了大部分商家，也成為了零售品牌進入石家莊或進一步拓展的首選區域。目前石家莊商業模式逐漸以傳統百貨向現代化的綜合購物中心發展，不在以滿足購物為目的，現代化的綜合購物中心主要以體驗式消費和精神享受為消費者帶來購物的無限樂趣。隨著萬達廣場的開業及新火車站商圈的興起，石家莊商業格局出現了一定的變化，形成了核心商圈為主，外圍商圈協同發展的商業格局，未來石家莊的商業格局將形成一線多面的商業發

23、展趨勢。隨著石家莊舊城改造力度的加大，未來商業項目將出現放量供應的態勢，包括勒泰中心及金正海悅天地、祥云國際、塔談商貿城，以及我們項目等在內的大型綜合體項目，商業體量均在20萬平方米以上。這些品牌開發商的入駐，給石家莊整個商業升級提供了不錯的契機，但同時較大的供應量也給未來商業市場帶來不小的壓力。而北國商城也正在規劃由百貨商場向周邊拓張成為購物中心。雖然石家莊外來品牌進入石家莊的速度開始加快，但相比其他同類城市，石家莊商業市場的發展尚處于起步階段。像海底撈、俏江南等知名品牌餐飲雖然在未來2-3年已有計劃向石家莊拓展，但是眾多的項目也使得這些品牌企業有了寬松的選址環境。32在建商業市場分析祥云國

24、際 金正海悅天地 勒泰中心塔談國際商貿城 華強廣場 規模：62.36萬M2商業建筑面積：約20萬M2容積率：6.5產品組合：6層的商業裙樓，地下超市立面材料及風格：玻璃幕墻，現代簡約車位配比：地下停車位3250個，摩托車及自行車停車位約5000輛銷售均價（公寓和寫字樓）18000元/裝修：公公共部分精裝修開業時間：2013年6月14日總投資：30多億33勒泰中心商業：租售結合，商業裙樓總建面20.13萬M2 ，超市位于地下一層租金模式：純租金，保底加流水倒扣，流水倒扣入駐商業：沃爾瑪、肯德基、麥當勞、必勝客、星巴克、星美院線、艾斯特真冰場等停機坪：將設兩個直升飛機停機坪，打破石家莊建筑無直升飛

25、機停機坪的歷史。項目點評：城市核心位置，定位高端，產品的合理全方位覆蓋，賣場營銷、包裝展示系統良好，贏得了市場震撼力，是石家莊最具期待的商業綜合體之一。34勒泰中心情況說明 項目由地下4層、地上六層商業裙樓和四棟超高層建筑組成。總建筑面積62萬平方米，匯聚45層甲級寫字樓、LOFT靈動創意大廈、五星大廈、水療主題假日酒店、購物中心、餐飲中心、國際影院等豐富業態。并配置2600個標準車位。 商業總面積23萬和1萬的風情莊里街，（購物中心14萬，地下一層地上三層，餐飲3.5萬，地上4、5層，空中娛樂設施2.5萬）高檔購物中心、精品旗艦專賣店、主題生活館、餐飲、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰

26、場、電玩、洗浴中心等。一至二層臨街商鋪規劃為特色莊里街，打造極富特色的餐飲、酒吧、娛樂不夜城。此外，項目還配有1個直升飛機停機坪。 目前已簽約的主力店品：美國萬豪酒店、奧地利艾斯特真冰場、法國家樂福超市、香港UME影院、蘇寧電器(精品)、美國會所美洲會、健身連鎖一兆韋德、香港名店莎莎。餐飲：金錢豹，小南國、鹿港小鎮、一茶一坐、 星巴克、HARD ROCK酒吧等。服裝品牌：VERO MODA、 ONLY、 VILA、 OBJECT、 PHINK INDUSTRIES 、運動100、博士蛙、ASOBIO、ZARA、依戀、周大福、百麗等國內外300余品牌。 目前項目已全部封頂，外立面正在施工中預計年

27、底完工，小區裙樓預計今年年底開業，大商業預計明年中旬全部開業.祥云國際 祥云國際項目，由聯邦偉業耗資170億傾力打造，總建筑面積450萬平米，商業70萬平米集合特色主題公園、大型特色商業、星級豪華酒店、快捷酒店、高端商務辦公、旅游文化、休閑娛樂、生態居住為一體的特色旅游城市綜合體，被譽為“東方威尼斯，世界水公園”， 項目總占地1800余畝，整體規劃由兩大部分組成，南部為占地1300余畝的低密度超大型水景高端居住社區；北部為占地426畝華北首席“吃遍中國”水上樂享主題公園。 情況說明 整體規劃：由兩大部分組成，南部為占地1300余畝低密度超大型水景高端住宅，北部為占地426畝“購遍全球、玩遍世界

28、、吃遍中國”都市旅游景區文化主題公園 商鋪面積15-200平米，折后起價16000元/平米。 住宅均價7300元/平米，在售房源為140平米以上戶型。 情況說明 主題概念：“吃遍中國、玩遍世界、購遍全球” ，32萬平方米的“購遍全球”位于下沉商業廣場的一層和二層定位是一站式購物中心，主力店奧特萊斯由北國大西洋公司集團負責招商運營管理， 1860余米長的地下異域風情水街貫穿其中。情況說明 地下是11萬平米的“玩遍世界”主題娛樂公園。地上是27萬平米的“吃遍中國”特色餐飲街，中間圍合地上部分是甜蜜湖公園，在購物的同時就能“吃遍中國”美食。規模：66萬M2商業建筑面積：約11萬M2容積率：3.75產

29、品組合：商業地下一層，地上六層建筑立面：歐式皇家風格，干掛石材車位配比：1:1.1，車位12萬/個，車庫26萬/個建筑層高：商業1層6.4M，二層3.85M物業費：1.2元/ M2 *月配套：2000 M2會所，含泳池、健身房開盤日期：集中型商業部分均價4.5萬價格：商鋪：24000-44000元/ 寫字樓：13000元/40金正海悅天地意大利風情建筑水上商都商業部分糅合意大利風情元素，全景呈現威尼斯風情180米大運河水街“濃情歐羅巴”風情商街融合意大利風情元素，分為四條街區-帝景大道、普羅旺斯特色美食街、波爾多酒吧街、愛琴海風情街 水上 商都 水上商都商業：13層百貨，4層威尼斯水街，5層大

30、型餐飲、KTV，B1沃爾瑪、商鋪、B1 商業在售，面積控制：16-100 M2;項目點評： 項目定位于高端項目，通過歐式石材立面和園林細節的打造創造項目的高端形象，產品主力主要鎖定高端改善型客群需求，實現了較高的單總價水平，整體溢價水平較好。 42金正海悅天地43金正海悅天地(B區商業)：15萬威尼斯購物中心4S商業戰艦：超市、商場、商業街、專賣店 超市超市 婚慶孕嬰兒童專區婚慶孕嬰兒童專區 時尚動感精品街時尚動感精品街 餐飲餐飲 百貨百貨 百貨百貨 百貨百貨數碼電器數碼電器數碼電器數碼電器特色餐飲特色餐飲 百貨百貨水街休閑餐飲水街休閑餐飲家居家居家居家居家居家居家居家居大型餐大型餐 百貨百貨

31、 四維動感影院四維動感影院B1F1F2F3F4F5B1：國際“碼頭”/F1：皇家珍品名店街區/F2：巴黎名媛時尚街區F3：奧林匹克運動街區/F4：威尼斯狂歡游樂場/F5：維多利亞影食天堂 地下停車場地下停車場地下停車場地下停車場B2B3金正海悅天地(B區商業)：規劃總體說明1層為商場，2層規劃一個電器的主力店，4層建有威尼斯風情街180米長，5層主要分四部分，其中兩部分是大型餐飲，KTV，左側有影院，總體層高8.5米，局部6米， 配備兩部垂直電梯負一層共設立8個車站，11個景點采用蒸汽火車頭，開放式座椅，軌道長度近800米建有海洋主題廣場，一層到四層有一架飛天梯街舞區利用跳舞機和街舞區提供給年

32、輕人消費開心農場展示兒童活動的項目情況說明 項目總建筑面積約30余萬平方米，由3棟商務公寓，2棟商務寫字樓、1棟五星級酒店及5A級智能寫字樓、2萬平方米沃爾瑪零售大賣場、2萬平方米時尚百貨及7萬平方米體驗式休閑娛樂機會構成。商業部分有地下兩層，地上六層組成，負二層為地下停車場。 商業廣場地上部分有室內步行街和室外步行街兩部分組成，14層以精品購物為主，5、6層以餐飲、休閑、娛樂為主。目前已引進山姆大叔沃爾瑪，餐飲有麥當勞、肯德基，好萊塢超級環球影城。 5A寫字樓整層出售均價12800元/平米起，現有特惠獨立戶型出售，100-300平米。地上地下商鋪在售，售價24000-44000元/平米。塔談

33、國際商貿城 塔談舊村改造總建筑面積超過300萬平米，（高檔住宅占90萬平米）、（文體教育醫療設施30萬平米）、（商貿批發餐飲娛樂77萬平米）、（寫字樓和酒店57萬平米）、（地下停車場和配送中心45萬平米）。 該項目定位以經營批發品牌服裝、電子產品、文化用品、日化、婚紗、慶典禮品等數十萬種國際國內暢銷產品的大型主題專業批發商城。 采用“統一規劃、統一管理、統一推廣、統一培訓”的原則，預計該項目于2014年底投入使用后，可實現年交易額達六百億元，創利稅逾三億元，解決就業五萬余人。塔壇投資集團自持商業物業建筑面積將超過100萬平米，華強廣場 石家莊華強廣場項目位于民族路商業街西段北側，東鄰頤高數碼廣

34、場，西側為金圓大廈，總建筑面積30萬平米，由深圳華強集團投資興建，預計總投資33億元，計劃將于2013年底前落成 項目以高端電子信息展銷中心為依托，囊括電子專業賣場、5棟精品公寓和1棟38層5A國際智能寫字樓 7.5萬平米的專業電子賣場，項目建成后將成為石家莊規模最大、種類最全、檔次最高的電子專業賣場， 公寓目前銷售均價9000元/平米，已售80%。 建筑面積（）產品組合配比序號項目名稱總建面寫字樓商業酒店公寓商業總計住宅住宅公寓寫字樓酒店純商業1金正海悅天地66萬約4萬約19萬 約2萬 約5萬29萬37萬56%7%6%3%28%2中宏匯景國際52萬5萬9萬15萬30萬23萬44%29%10%

35、17%3萬達廣場157萬20萬28.5萬 4.2萬26萬 78.7萬80萬43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4萬象天成17.5萬2.6萬8萬2.4萬2.5萬 17.5萬14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42萬8萬22萬30萬12萬29%19%52%6 開元環球中心17萬7萬2.5萬6萬1.5萬17萬9%41%35%5%7中央悅城20萬約4萬9萬13萬約7萬35%2%45%8勒泰中心62.36萬10萬25.8萬6萬6萬47.8萬 約15萬23%10%16%10%41%住宅比例、規模：金正、中宏、萬達所占比例約45%或以上上，體量超過20萬甚至更多；是以住宅為

36、主導的綜合體項目。商業比例：萬象天成、先天下所占比例在50%左右，是以商業為主導的綜合體項目。綜合體項目產品組合配比規劃分析 到2020年，該市將形成1個市級商業中心、3個市級商業次中心、11個區域商業中心、60個居住區商業中心、4條主要商業街。供應分析 整體商業處于集中建設期，商業消費在“大部分新建區”均尚未形成，“新建區”商業地產市場尚處初期階段。 價格分析 核心區域在售商業價格區間：2-4萬元/平方米，個別項目銷售價格可以達到5萬元/平方米。 區域成熟商業租賃方式：大型百貨商場多以銷售額返點為主20-30%，其它多以租賃形式為主平均價格10元/平方米/天。 未來商業市場總結49產品分析

37、未來商業供應量主要以大型建筑群體為主，整體商業面積一般10萬平米以上，具有體量大、業態全、多元化經營，但同質性較強，差異化較弱。業態分析 由傳統百貨經營業態仍趨向多面業態形式發展，業態不僅滿足購物的需求，同時滿足休閑、娛樂、參觀、商務、旅游等多元化需求，以體驗式消費，休閑式購物的方式享受商業給人們帶來的改變。發展趨勢分析 由“點”轉換到“面”的發展趨勢，形成由傳統的三大核心商業區向周邊區域擴展態勢，并且逐步形成“面式商業區”： - 中心商務區商業中心： 中山路為核心的中心商務區的商業聚集效應， 從而大幅增強吸引高端消費的商務中心區；隨著商業的發展，商務中心以逐漸形成。 - 現代市民消費中心區：

38、 由于萬達/裕華商圈的建成，多點式面向建設的商務區將形成完善的服務于城市生活的商業體系。 區域商業市場總結50 未來5-10年內的石家莊城市綜合體項目將成泛濫之勢，各項目定位規劃既形成競爭，又相對互補，既相對集中，又形成割據之勢。 城市綜合體的發展是城市未來的趨勢，對商家資源的爭奪、對消費者客群的爭奪，將會是未來各項目的重點。 外來房地產開發名企，本地傳統房地產開發企業，都已經卷入這場商業地產的大戰中，對商業地產認識的深度，投入力度，對商業運營管理的準備，直接決定了項目的成敗。 消費者是最終裁判，無論是改變他們還是迎合他們，只有他們的認可，才是項目的成功 總結5152我們項目開發綜合建議項目定

39、位規劃建議 項目工作思路 項目商業區域概況項目商業區域概況商業地塊總規數據商業地塊總規數據地塊地塊用地用地面積面積 （）總建筑面積總建筑面積 （）（）地下建筑面積地下建筑面積 （）（）地上建筑面積地上建筑面積 （）（）容積率容積率備注備注2#19346.525 13065043500871504.5052#南擬增加8378.468 5674519000377454.505 參照2#6#15020.300 10270030600721004.8007-2#15232.646 12170047700740004.858建設大街地下擬增加2130021300共2層，需論證可行性北區合計北區合計579

40、77.9394330951621002709959-1-2#3700.431 206504000166504.499 南區10-2#14742.436 8640020000664004.504 南區南區合計南區合計18442.8671070502400083050總計總計76420.806540145186100354045項目商業區域概況項目定位建議一、區域商業核心石家莊城南商業核心，輻射項目周邊3公里，針對周邊常住居民、高校學生、新車站人群、商務辦公群體，打造區域性商業核心區二、中檔為主，兼顧兩極以大型購物中心為主題，滿足人們日常生活購物、娛樂、餐飲、休閑的需求以品牌百貨為品質，滿足商務白

41、領，追求品質、品味的高收入消費群體以地鐵商業為特色，滿足商旅人群的快捷生活需求，為低收入群體提供豐富的高性價比商品及服務三、著眼目前，適當超前萬達廣場、樂匯城等已開業的綜合體項目已充分證明各階層的消費者已經從傳統的生活形態轉變，更加接受并習慣吃喝玩樂購一體化的消費模式，并更加注重體驗性。這就要求大型商業的設計者們在產品的設計上更加注重人性化，舒適的環境、便捷的設施、貼心的服務等等。既要吸取已開業項目的優勢為已用，又要能滿足未來10-20年、甚至更久的超前規劃設計（如不斷增長的對停車的需求）項目規劃建議2#+B：購物中心，地下二層，地上4層（局部5層）。自持物業，不做分散銷售考慮6#：酒店+精品百貨 酒店、精品百貨可考慮定制發售或聯合開發等7-2#：室內步行街，一、二層為連體商鋪，根據開發節奏與集團資金情況可考慮設計成銷售產品。A：建設南大街地下增加開發區域，需要論證其可行性，如可以開發，則地下區域可與2#、7-2#地下區域相接具體各區域單層規劃需結合商業顧問公司詳細論證，達到商業使用合理化、利益最大化項目規劃建議1、建議將11#紅色框區域作為補償孫村的商業面積2、10-2#地塊可規劃為酒店、娛樂（洗浴、KTV、夜總會等）、大型餐飲3、9-1-2#可規劃為快捷酒店南區商業氛圍不足，不適合規劃為購物各業態。而緊鄰的塔談也定位為國際商貿中心，專做市場業態，所以在此地塊