1、城發(fā)花園城發(fā)花園項(xiàng)目定位及營銷策略報(bào)告項(xiàng)目定位及營銷策略報(bào)告黃河三角洲中心城市30萬m2青春作品 與城市共成長與城市共成長項(xiàng)目意愿項(xiàng)目意愿營銷目標(biāo)營銷目標(biāo) ：基于基于項(xiàng)目產(chǎn)品特色及城發(fā)公司育英城市的使命，本項(xiàng)目意愿：項(xiàng)目產(chǎn)品特色及城發(fā)公司育英城市的使命，本項(xiàng)目意愿： 1、樹立引領(lǐng)東營青年生活方式的樣板社區(qū)；樹立引領(lǐng)東營青年生活方式的樣板社區(qū)； 2、名利雙收，實(shí)現(xiàn)高形象下的高價(jià)值營銷；名利雙收，實(shí)現(xiàn)高形象下的高價(jià)值營銷； 3、 進(jìn)一步樹立城發(fā)置業(yè)品牌。進(jìn)一步樹立城發(fā)置業(yè)品牌。認(rèn)為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)認(rèn)為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo) 形象目標(biāo)形象目標(biāo)樹立東營青年人居樣板大盤形象樹立東營青年人居樣板大盤形象營銷目標(biāo)

2、營銷目標(biāo)叫好又叫座，高形象下的高價(jià)值營銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目叫好又叫座，高形象下的高價(jià)值營銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化價(jià)值的最大化盡管，市場(chǎng)環(huán)境在變盡管，市場(chǎng)環(huán)境在變事件：事件：2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，隨后國務(wù)院辦公廳發(fā)布：關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知“（簡(jiǎn)稱“國辦發(fā)1號(hào)文”），提出“明確房價(jià)控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購令政策”等一系列政策。 首次明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià)。2 行政手段繼續(xù)升級(jí)，限購范圍更廣且更加嚴(yán)厲.3 經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等手段全面升級(jí)。4

3、落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位。 標(biāo)志著調(diào)控政策的進(jìn)一步升級(jí)和深化；市場(chǎng)短期需求和價(jià)格將受到顯著影響；2011年全國商品房銷售面積下降和價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌可能性加大。政策著力點(diǎn)政策著力點(diǎn)帶來的影響帶來的影響迷局迷局 2010年，是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略調(diào)控年，縱觀全年多次調(diào)控，逐次升級(jí)。國八條的出臺(tái)，給2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)。盡管如此，住房需求需求依然強(qiáng)大，供給供給仍然給力?？v觀中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是一給不確定的時(shí)代縱觀中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是一給不確定的時(shí)代我們面對(duì)著：開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈 迷惑的剛性置業(yè)者 艱難的投資者 痛苦的投機(jī)者我們面對(duì)著：政府對(duì)開發(fā)商的多維調(diào)

4、控政府對(duì)開發(fā)商的多維調(diào)控 政府決定了土地成本 對(duì)供給、價(jià)格、利潤的管控加強(qiáng)2011怎么走怎么走東營東營細(xì)觀東營房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展商在區(qū)位資源與大戶型的紅海中浴血奮戰(zhàn)市場(chǎng)“超量”供給；剛性需求尚未被滿足，40的反復(fù)置業(yè)人群支撐起整個(gè)市場(chǎng)7成的成交量；需求虛高，投資投機(jī)客嚴(yán)重超標(biāo)；新政下市場(chǎng)已進(jìn)入觀望階段我們的客戶是誰？如何吸引他們？這是新形勢(shì)下，我們必須縝密思考的戰(zhàn)略核心戰(zhàn)略核心！成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的思路框架背景研究背景研究背景研究項(xiàng)目分析與機(jī)會(huì)選擇項(xiàng)目定位與物業(yè)建議營銷策略及執(zhí)行宏觀市場(chǎng)與政策解讀東營概況房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況項(xiàng)目及所在區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)研判及客源分析經(jīng)典案例解析市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇項(xiàng)目定位核心問

5、題界定物業(yè)分析及建議形象文本總體營銷策略刀鋒營銷客戶策略part1 背景研究背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景及政策研究近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通 知 出臺(tái) “10.22”新政出臺(tái) 松綁二套房 營業(yè)稅征收5年間 減至2年 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā) 展的若干意見宏觀政策分析宏觀政策分析央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，調(diào)至18,5，創(chuàng)歷史新高10月20日和12月26日，央行2次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)至5,81關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 國家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲”9.29新政”出臺(tái)

6、個(gè)人貸款管理暫行辦法出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知出臺(tái) “4.15新政”出臺(tái)20072008200920102011基調(diào)：抓緊建立住房保障體系基調(diào)：遏制部分城市房價(jià)過快上漲，抑制投機(jī)基調(diào)：進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展基調(diào)：控制房價(jià)，引導(dǎo)合理住房需求，樓市深度調(diào)控國八條出臺(tái)存款準(zhǔn)備金率8次上調(diào)”9.27“新政出臺(tái)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理物權(quán)法正式生效境外投資管理辦法出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知國務(wù)院辦公廳進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知各地出臺(tái)”限購令“1月20日，上調(diào)

7、存款準(zhǔn)備金率0,5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至192月9日，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)至6,06房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景及政策研究 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。降低支付能力降低支付能力增加交易成本 限購，縮減需求宏觀政策分析宏觀政策分析“國八條國八條”力壓樓市力壓樓市”調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策1各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期

8、內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。2原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)鼐用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；3對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的費(fèi)當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或神會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房東營概況東營uandaoshusong市十萬里黃河入海的地方，是共和國最年輕的城市，是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)和核心區(qū)域。東營市中國第二大油田勝利油田所在地，涵蓋石油勘探、鉆采、管道輸送、石油化學(xué)品和石油

9、工程技術(shù)服務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域。東營市是全國最集中的石油裝備制造業(yè)區(qū)域，去年該市石油機(jī)械制造企業(yè)發(fā)展到150多家，主營業(yè)務(wù)收入占到全國該行業(yè)的三分之一。海域、河口；石油、裝備；工業(yè)資源、農(nóng)業(yè)資源。黃河三角洲開發(fā)建設(shè)中心城市黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)加速推進(jìn)。東城東城東營市重點(diǎn)發(fā)展城區(qū)，是政東營市重點(diǎn)發(fā)展城區(qū)，是政府所在地府所在地東營概況黃河三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，給東營房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來的契機(jī)1、東營需要擴(kuò)大城市規(guī)模，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)得到大力扶持。東營需要擴(kuò)大城市規(guī)模，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)得到大力扶持。這些都將進(jìn)一步的促進(jìn)東營城市建設(shè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高東營

10、城市形象，同時(shí)也將會(huì)間接的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，提高項(xiàng)目開發(fā)量，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、人口增多，為房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)：人口增多，為房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)：規(guī)劃的出臺(tái)，使得眾多大型企業(yè)投資東營，給東營帶來經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的同時(shí)，使得東營對(duì)外來人口吸引力不斷怎強(qiáng)。人口的增多，為東營房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了購買基礎(chǔ)，也解決了東營房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最關(guān)鍵的問題人口不足。3、城市吸引力增強(qiáng)，對(duì)地開發(fā)商將會(huì)不斷涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)成熟。、城市吸引力增強(qiáng)，對(duì)地開發(fā)商將會(huì)不斷涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)成熟。隨著黃河三角洲規(guī)劃的出臺(tái)，作為規(guī)劃中心城市的東營，會(huì)吸引越來越多資金流入，而房地產(chǎn)也必將會(huì)成為投資熱門行業(yè)之一?？梢灶A(yù)見，將會(huì)有越

11、來越多的品牌開發(fā)商進(jìn)入，東營房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越成熟，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)走向規(guī)范化、品牌化。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)將走精細(xì)化道路：、房地產(chǎn)市場(chǎng)將走精細(xì)化道路：外地開發(fā)商的涌入，特別是知名品牌開發(fā)商的不斷進(jìn)入，將促使東營房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)，加快資源整合。房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸走向精工細(xì)作，對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷等都提出更高的要求。東營概況城市特色中國自己代表性的資源性城市“油城”“共和國最年輕的土地“分為東、西城兩大中心城黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃，給東營發(fā)展帶來機(jī)遇12月3日，國務(wù)院已正式批復(fù)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃。以此為起點(diǎn)，黃河三角洲地區(qū)的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，成為國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

12、資料來源新華社山東”十一五“期間箭頭1.5萬億開發(fā)黃河三角洲 新華社濟(jì)南9月14日電（記者 董振國）近日，山東省出臺(tái)大量優(yōu)惠政策，支持黃河三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)了解，”十一五“期間，山東將投資1.5萬億元開發(fā)黃河三角洲，打造高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，使之成為上東北部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的增長動(dòng)力。東營概況東營概況2010年，東營gdp達(dá)2359,94億元，人均gdp排名第一2010年，東營年，東營gdp達(dá)達(dá)2359,94億元，億元，人均人均gdp排名第一排名第一2006年到2010年，東營gdp都保持較高增長速度，特別是07-08年，增速達(dá)5,23，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平局水平；09年，gdp增速趨于平穩(wěn)；2010年，有急速增

13、長14.6.經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)人均人均gdp一直維持較高水準(zhǔn)，一直維持較高水準(zhǔn)，2008年突破十萬元年突破十萬元同gdp相對(duì)應(yīng)，東營人均gdp一直維持較高增速，2008年，首次突破十萬元大關(guān)，09年維持在十萬以上。2009年，東營人均年，東營人均gdp全省第一全省第一東營市 103551 15183 1威海市 78150 11459 2青島市 58310 8549 3淄博市 54896 8049 4煙臺(tái)市 53215 7803 5濟(jì)南市 50566 7414 6東營經(jīng)濟(jì)過度依賴第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國品均水平，東營經(jīng)濟(jì)過度依賴第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國品均水平，存在較大上漲空間存在較大

14、上漲空間2010年，東營市三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為3.7:72.6:23.7.2009年，3.6:74.2:22.22009年，全國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例構(gòu)成為11.3:48.6:40第三產(chǎn)業(yè)所占比例，東營遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國品均水平。在國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)下，東營第三產(chǎn)業(yè)存在廣闊上漲空間，也為房地產(chǎn)帶來了契機(jī)東營概況東營概況產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)人均可支配收入穩(wěn)步增長，生活富裕人均可支配收入穩(wěn)步增長，生活富裕近幾年，東營人均可支配收入穩(wěn)步增長，2010年，東營人均可支配收入達(dá)到23796園，突破2萬元大關(guān)，市民生活富裕。10年，東營人均可東營人均可支配收入位于濟(jì)南、青島之后，排支配收入位于濟(jì)南、青島之后，排名第

15、三。名第三。人均消費(fèi)性支出一直維持在萬元以上，消費(fèi)能力較強(qiáng)2010年，城市居民人均消費(fèi)性支出增加8.4，達(dá)到14744元。東營消費(fèi)能力較強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了購買力基礎(chǔ)。消費(fèi)能力較強(qiáng)。消消費(fèi)能力較強(qiáng)。消費(fèi)稅片的什邡市房費(fèi)稅片的什邡市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的先地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的先天利好條件。天利好條件。東營概況東營概況消費(fèi)消費(fèi)固定資產(chǎn)投資保持較高增速，固定資產(chǎn)投資保持較高增速，2010年達(dá)到年達(dá)到22.6固定資產(chǎn)投資方面，每年保持較高增速，特別是2009年，突破千億大關(guān)，2010年持續(xù)投資，達(dá)到1348.98億，增速達(dá)到22.6。東營投資環(huán)境具備較高吸引力。房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資07年突增，年突增，2

16、010年一舉突破百億大關(guān)年一舉突破百億大關(guān)2008年，房地產(chǎn)投資突破60億。2009年，東營房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到84.64億元，增速達(dá)24.5，增速明顯。2010年，一舉突破百億大關(guān)，房地產(chǎn)投資火爆。隨著國家戰(zhàn)略的實(shí)施，東營社會(huì)固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況投資投資房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例明顯低于全國平均水房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例明顯低于全國平均水平平2009年，中國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224846億元，房地產(chǎn)投資36232億元，所占比重為16；過分依賴第二產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致東營房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例維持在8左右，明顯低于全國品均水平，房地產(chǎn)在拉動(dòng)?xùn)|營

17、經(jīng)濟(jì)增長方面作用較小，這也使得房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)會(huì)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的最佳選擇，成為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的突破點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況投資投資商品房竣工面積波動(dòng)較小，供給平緩商品房竣工面積波動(dòng)較小，供給平緩2008年東營商品房竣工面積出現(xiàn)回落，但是2009年出現(xiàn)大幅反彈，增速達(dá)到21，商品房銷售面積、銷售額在商品房銷售面積、銷售額在09、10年大幅爆發(fā)年大幅爆發(fā)2009、2010年，東營商品房銷售面積都出現(xiàn)大幅增長，增速分別達(dá)到35、13.6。2008年獸全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，出現(xiàn)小幅回落，自2009年，無論是銷售額還是銷售面積，都出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，銷售額增速更是高達(dá)57、42.6！供需較為均衡供需

18、較為均衡；09、10年市場(chǎng)需求集中釋放。年市場(chǎng)需求集中釋放。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況供求關(guān)系供求關(guān)系根據(jù)各城區(qū)內(nèi)部樓盤開發(fā)狀況，打破簡(jiǎn)單的東西城劃分。西城以濟(jì)南路、西二路、為界，劃分為三個(gè)片區(qū)，金娜路以北為西城中央生活區(qū)勝華片區(qū)，濟(jì)南路以南西二路以東為新崛起的勝南板塊，濟(jì)南路以南西二路以東為耿井片區(qū)。東城以項(xiàng)目集中區(qū)域，劃分為北一路片區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)、清風(fēng)湖片區(qū)、明潭湖片區(qū)。房地產(chǎn)板塊劃分房地產(chǎn)板塊劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析西城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析西城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析西城各板塊特征分析西城各板塊特征分析板塊特點(diǎn)板塊特點(diǎn)勝華片區(qū)勝華片區(qū)勝南片區(qū)勝南片區(qū)耿井片區(qū)耿井片區(qū)區(qū)位區(qū)位西城

19、中央生活區(qū)中心西南，油田機(jī)械廠居住帶動(dòng)的區(qū)域油田職工經(jīng)濟(jì)適用房集中片區(qū)區(qū)域成熟度區(qū)域成熟度區(qū)域成熟，配套齊全，用地緊張職工居住區(qū)，配套日益完善以油田經(jīng)濟(jì)適用房帶動(dòng)的區(qū)域，配套尚不完善區(qū)域特征區(qū)域特征寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目居多以商業(yè)項(xiàng)目為主西城主要樓盤開發(fā)區(qū)代表樓盤代表樓盤領(lǐng)世公館，福地大廈，名鉆廣場(chǎng)，天籟華都東澤百合廣場(chǎng)，仁恒名府，瑞都花園等格林風(fēng)景，海信、天業(yè)等樓盤分布樓盤分布分布于西二路北部黃河路，北二路兩側(cè)部分以央?yún)^(qū)為中心沿西二路，黃河路向北，向南呈點(diǎn)式分布樓盤當(dāng)次樓盤當(dāng)次住宅中低檔次；商業(yè)樓盤價(jià)值較高中檔樓盤為主品牌開發(fā)商，中高檔樓盤趨勢(shì)預(yù)測(cè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)商業(yè)、居住開發(fā)并重將以商業(yè)為主，如寫字樓、

20、商業(yè)體等；住宅開發(fā)量將逐漸減少將以開發(fā)中高檔樓盤為主，以后將逐漸成為西城居住核心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析西城區(qū)域樓市特征：西城區(qū)域樓市特征：特征一：城市中央土地稀缺，開發(fā)高層建筑；特征二：土地卡發(fā)逐漸走向郊區(qū)化，向城市邊緣發(fā)展；特征三：大規(guī)模開發(fā)成為主流，郊區(qū)大盤不斷涌現(xiàn)；特征四：客戶群范圍覆蓋較廣。市中心土地資源稀缺，大盤郊區(qū)化西城中央的土地越來越稀缺，新建的物業(yè)形態(tài)也是一高層為主。大盤逐漸的郊區(qū)化，海信影城、格林風(fēng)景、盛世龍城、天籟華都、萬家新城、海通時(shí)海信影城、格林風(fēng)景、盛世龍城、天籟華都、萬家新城、海通時(shí)代康橋等代康橋等房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析隨著清風(fēng)湖改造的

21、建設(shè)啟動(dòng)，東城城市建設(shè)重心由北一路片區(qū)轉(zhuǎn)到清風(fēng)湖片區(qū)，加上開發(fā)區(qū)的潛在供應(yīng)在未來兩年將放量很大，眾成悅來城、恒大項(xiàng)目、新天地公館等項(xiàng)目將對(duì)整個(gè)東城造成很大的威脅。東城供應(yīng)量較大東城供應(yīng)量較大城發(fā)花園為遠(yuǎn)離東城中心地段，處于明潭湖片區(qū)的邊緣地帶，臨近區(qū)政府新區(qū)城發(fā)花園為遠(yuǎn)離東城中心地段，處于明潭湖片區(qū)的邊緣地帶，臨近區(qū)政府新區(qū)東城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析東城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析東城樓盤分布圖東城樓盤分布圖房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析東城各板塊特征分析東城各板塊特征分析板塊構(gòu)成發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)代表性項(xiàng)目北一路板塊該區(qū)域位于東城區(qū)北側(cè)，項(xiàng)目集中，樓盤較多，但配套較為欠缺，項(xiàng)目檔次不高交通、配套不斷完善，但受

22、到先天條件制約，區(qū)域檔次不高，開發(fā)項(xiàng)目以中檔為主勝宏靚都、勝宏尚郡、齊龍世紀(jì)花園、勝宏景苑清風(fēng)湖板塊該區(qū)域?qū)儆跂|城區(qū)傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，項(xiàng)目主要圍繞清風(fēng)湖而建，在售項(xiàng)目單價(jià)較高，業(yè)態(tài)豐富隨著清風(fēng)湖改造力度的加大，清風(fēng)湖知名度增高。但臨湖土地供應(yīng)量有限，很長時(shí)間內(nèi)將會(huì)成為東營高檔樓盤的主要集聚地東辰鑒墅、水岸天華、金湖帝景明潭公園板塊該區(qū)域配套完善，交通便利，加上明潭公園的不斷修建，正逐漸成為東城新的高尚居住區(qū)域精品樓盤將成為主流，土地稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，將于清風(fēng)湖板塊一起成為東營高丹樓盤的主要聚集地水城國際、麗景國際、永興花園、涌金門東城房地產(chǎn)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析樓盤調(diào)研表

23、樓盤調(diào)研表1（東城（東城-高層、小高層）高層、小高層）市場(chǎng)調(diào)研序號(hào)樓盤名稱占地面積面積區(qū)間（m2)市售價(jià)格（均價(jià)）1紳派金湖帝景32200186-507未定2東方明珠11333390-193小高層4500-5000平 別墅7000-8000平3鑫都陽光麗景44375.1多層小高層80-1404607元平4偉浩御景廣場(chǎng)117464.12130-400左右5300-5600平5格林星城1期10.53公頃120-1994300-5300平6勝宏尚郡4期16600080-1175300平7天昊梅園4000143-1885600平8水城國際340000三期173、177三期6000平別墅340-3809

24、奧林匹克花園2期200000高層和小高層都是1306000元平房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)調(diào)研樓盤調(diào)研表樓盤調(diào)研表2（東城-高層、小高層）序號(hào)樓盤名稱占地面積面積區(qū)間(m2）市售價(jià)格（均價(jià)）11陽光100tt公寓358700100-140 192套精裝均價(jià)5700元平，毛坯均價(jià)5200元平12德達(dá)金色家園第四期23222.686-160均價(jià)5200元平13水岸天華33000110-160高層5200元平14瑞景國際公館2000081-260均價(jià)4400元平15名仕家園90-1605400-5500元平16靚都公館470000200-290價(jià)格未定房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

25、市場(chǎng)調(diào)研樓盤調(diào)研表3（東城-多層、洋房）區(qū)域序號(hào)樓盤名稱占地面積面積區(qū)間（m2）市售價(jià)格（均價(jià)）東城1盛世嘉園2期13000100-140未定2科達(dá)花苑2期9.92公頃90-1405400元平3鑫都陽光麗晶44375.1120-1404900元平4奧林匹克花園2期300畝90-150未定5鳳凰國際城2期90、120未定6康力家園2期26.5公頃200-280未定7科達(dá)華苑-頤家3期6209.990-150起價(jià)4800元平8科達(dá)華苑-遠(yuǎn)鑒3期39000230-330復(fù)式樓起價(jià)6400元平9陽光100v6538畝176-240均價(jià)8000元平房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)調(diào)研樓盤調(diào)研表樓

26、盤調(diào)研表4（東城別墅）序號(hào)樓盤名稱占地面積面積區(qū)間（m2）數(shù)量（剩余套數(shù)）市場(chǎng)價(jià)格（均價(jià)）1陽光100沁園春538畝200-4008套均價(jià)8000元平2偉浩春天花園28341260、280剩余6套小高層復(fù)式起價(jià)143萬、均價(jià)173萬、最高價(jià)200萬（套）3眾成錦園45000220-260疊加三四層48套1-2層170-180萬套3-4層124-140萬套4東辰鑒墅260000455-5448套獨(dú)棟起價(jià)12600元平；最高價(jià)18000元平5萬達(dá)麗日小區(qū)80000疊拼230-300平聯(lián)排230-310雙拼360共56棟310套剩余18套（疊加3-4層）均價(jià)5000-5500元平約140萬套6東方明

27、珠170畝270-290疊拼60套未定7勝宏靚都470000雙拼：417-437，聯(lián)排240-340，疊墅220-2511套均價(jià)7700元平8科達(dá)華苑-別墅300-50015套均價(jià)11888元平房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)調(diào)研樓盤調(diào)研表樓盤調(diào)研表5（東城-別墅）序號(hào)樓盤名稱占地面積面積區(qū)間（m2）數(shù)量（剩余套數(shù)）市售價(jià)格（均價(jià)）10奧林匹克花園二期300畝22060套未定11齊龍世紀(jì)花園1期19.64公頃260-430 200套60套疊拼均價(jià)5800元平聯(lián)排均價(jià)6800元平12康力家園1期26.5公頃3505套聯(lián)排每套228萬元13勝宏景苑421600255-600 186套剩余0

28、套 股東單位團(tuán)購5800-780014新邦-涌金門二期277畝27342套8500-9000元平15城市之舟19269.9350-38060套（獨(dú)棟4戶，聯(lián)排56戶）總價(jià)在200萬左右16金宇潤苑15.6公頃200-300一二層銷售完成（89套）三四層剩余40套1-2層170-180萬套，3-4層124-140萬套房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析調(diào)研小結(jié)1、東城房地產(chǎn)開發(fā)力度明顯大于西城、東城房地產(chǎn)開發(fā)力度明顯大于西城東城樓盤眾多、房地產(chǎn)開發(fā)力度明顯大于西城；2、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)較為豐富、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)較為豐富目前多層、小高層、高層以及洋房、別墅等物業(yè)形態(tài)同時(shí)存在并保持一定的供給水平。3、整體供

29、應(yīng)中，倍數(shù)比例較高，各物業(yè)類型單套面積偏大、整體供應(yīng)中，倍數(shù)比例較高，各物業(yè)類型單套面積偏大多數(shù)項(xiàng)目以三句結(jié)構(gòu)的戶型為主，其中一三居室的戶型占據(jù)了主導(dǎo)地位，服飾、大面積戶型所占比例逐步提升；別墅供應(yīng)充足；低總價(jià)小戶型產(chǎn)品占據(jù)比例較小。4、東城價(jià)格水平明顯高于西城、東城價(jià)格水平明顯高于西城隨著政府對(duì)東城居住環(huán)境的不斷改善以及居住氛圍的逐步成熟，東城房價(jià)水平已經(jīng)明顯高于西城，成為東營市區(qū)名副其實(shí)的供銷熱點(diǎn)城區(qū)。5、（項(xiàng)目所在）東城高層小高層價(jià)格水平在東城高層小高層價(jià)格水平在5200-5500元平米之間元平米之間6、市場(chǎng)在售項(xiàng)目已大戶型居多，三室以上產(chǎn)品占據(jù)較大比例，兩室產(chǎn)品所占、市場(chǎng)在售項(xiàng)目已大戶

30、型居多，三室以上產(chǎn)品占據(jù)較大比例，兩室產(chǎn)品所占比例較小；且三是產(chǎn)品一般為比例較?。磺胰钱a(chǎn)品一般為140平米以上。低總價(jià)的小戶型成為稀缺產(chǎn)品，平米以上。低總價(jià)的小戶型成為稀缺產(chǎn)品，其消化速度明顯高于其他產(chǎn)品。其消化速度明顯高于其他產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析調(diào)研小結(jié)7、物業(yè)管理水平較低、物業(yè)管理水平較低正規(guī)樓盤聘有專業(yè)物業(yè)管理公司，提供比較完善的服務(wù)，但當(dāng)?shù)氐暮芏嗥笫聵I(yè)單位都擁有公房、宿舍，物業(yè)管理水平較低，提供服務(wù)有限，濱州總體物業(yè)發(fā)展水平較低，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，地下車庫、會(huì)所、超市、智能設(shè)施等為大多樓盤所具有。8、剛性需求上未被滿足，多數(shù)客戶重復(fù)置業(yè)，投機(jī)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大、剛性

31、需求上未被滿足，多數(shù)客戶重復(fù)置業(yè)，投機(jī)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大東營總體消費(fèi)水平較高，房價(jià)相對(duì)較低，市場(chǎng)投資客為主要購房群體，自09年以來，短線炒房者突增，且規(guī)模較大，打破市場(chǎng)供需均衡，給市場(chǎng)帶來較大的不確定性，整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。9、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈隨著東營城區(qū)交通、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的高速發(fā)展，住宅建設(shè)力度不斷加強(qiáng)，開發(fā)面積不斷擴(kuò)大，式的東營房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格相近、推廣手法同質(zhì)化在同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)下，目前整體房價(jià)基數(shù)處于較低水平，價(jià)格上漲缺乏有效的產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力。10、整體營銷水平不斷提升、整體營銷水平不斷提升隨著各知名開發(fā)商及代理公司紛紛進(jìn)入東營房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域整體營銷水平不斷提升，應(yīng)經(jīng)

32、先進(jìn)的營銷觀念及手法，對(duì)區(qū)域整體樓盤品質(zhì)具有交錢的推進(jìn)作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析背景研究梳理宏觀政策力壓樓市，全力打壓投資投機(jī)需求黃河三角洲國家戰(zhàn)略，是東營城市發(fā)展擁有巨大潛力市場(chǎng)投資投機(jī)客戶占據(jù)購房群體的絕對(duì)主力小戶型首置產(chǎn)品相對(duì)缺失購買力水平較高，房價(jià)仍有較大提升空間方向？方向？地產(chǎn)開發(fā)規(guī)避試產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑就是提供的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求演變方向保持高度一地產(chǎn)開發(fā)規(guī)避試產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑就是提供的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求演變方向保持高度一致性。在首次置業(yè)需求相對(duì)利好的調(diào)控方向上，城發(fā)花園提供慢走首次置業(yè)的小戶致性。在首次置業(yè)需求相對(duì)利好的調(diào)控方向上，城發(fā)花園提供慢走首次置業(yè)的小戶型產(chǎn)品，無疑

33、是正確的！型產(chǎn)品，無疑是正確的！背景研究梳理背景研究梳理城市發(fā)展的巨大前景，同時(shí)面臨人口密度較小的尷尬供給保持穩(wěn)定狀態(tài)，需求方面不確定性突破城市發(fā)展的巨大前景，同時(shí)面臨人口密度較小的尷尬小戶型不等于頂總價(jià)，面積并非首次置業(yè)需求關(guān)鍵剛性需求能否職場(chǎng)市場(chǎng)？投資客是否選擇退出稀缺產(chǎn)品面對(duì)于其低迷的市場(chǎng)矛盾！正確的產(chǎn)品方向并非項(xiàng)目獲得成功的充分條件。項(xiàng)目的成功是靠多種要素的疊加，正確的產(chǎn)品方向并非項(xiàng)目獲得成功的充分條件。項(xiàng)目的成功是靠多種要素的疊加，未有系統(tǒng)、綜合的分析各項(xiàng)利弊并能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮有利條件，才能使項(xiàng)目獲得成未有系統(tǒng)、綜合的分析各項(xiàng)利弊并能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮有利條件，才能使項(xiàng)目獲得成功。功。p

34、art2 項(xiàng)目分析與機(jī)會(huì)選擇項(xiàng)目分析與機(jī)會(huì)選擇綜合層面的基本工作，是做后戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)形成的平臺(tái)；項(xiàng)目最大價(jià)值的博弈，一定是在講本體價(jià)值最優(yōu)化的放入最適合的市場(chǎng)環(huán)境中。項(xiàng)目及所在區(qū)域分析項(xiàng)目及所在區(qū)域分析區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：本地塊位于城市繁華中心區(qū)域，四周交通便捷，各項(xiàng)配套設(shè)施較好。四面都臨城市道路，地勢(shì)平坦，為城市中不可多得的優(yōu)質(zhì)發(fā)展用地。建筑面積：建筑面積：近20萬平米。周邊道路：周邊道路：東邊緊鄰惠州路，南邊臨府前大街，西側(cè)為東一路，北側(cè)靠遼河路。周邊區(qū)域：周邊區(qū)域：項(xiàng)目臨近金融小區(qū)，惠州小區(qū)及藍(lán)天汽車城，與東營職業(yè)學(xué)院、商貿(mào)成臨近。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目地塊內(nèi)部項(xiàng)目地塊內(nèi)部項(xiàng)目西側(cè)的

35、東一路項(xiàng)目西側(cè)的東一路項(xiàng)目及所在區(qū)域分析項(xiàng)目及所在區(qū)域分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目住宅建筑面積達(dá)到192550平米，規(guī)模較大；容積率較低，僅為1.4999；總戶數(shù)超過1500戶，大社區(qū)；車位配比超過1:1，滿足青年人后期的購車欲望用地面積139220建筑面積278106住宅建筑面積193550建筑密度14.66容積率1.499水面面積20208綠地率45 住宅總戶數(shù)1552車位1640競(jìng)爭(zhēng)研判及可元分析競(jìng)爭(zhēng)研判及可元分析競(jìng)爭(zhēng)研判競(jìng)爭(zhēng)研判我項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)和局首先是東西城之間的競(jìng)爭(zhēng)，最直接誒競(jìng)爭(zhēng)來自于坐在片區(qū)以及東城小戶型競(jìng)爭(zhēng)樓盤。整個(gè)東營市場(chǎng)，東西城房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯有別，東城內(nèi)部各板塊之間特點(diǎn)也較為鮮

36、明。在售樓盤中，小戶型產(chǎn)品與我項(xiàng)目面對(duì)相似的客戶群體，競(jìng)爭(zhēng)程度較高。本案本案同類項(xiàng)目（產(chǎn)品）競(jìng)爭(zhēng)，如同類項(xiàng)目（產(chǎn)品）競(jìng)爭(zhēng)，如陽光麗晶、新邦藍(lán)天地塊陽光麗晶、新邦藍(lán)天地塊東城各片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)東城各片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)東城、西城東城、西城東西城之間的競(jìng)爭(zhēng)是依賴與城市規(guī)劃發(fā)展而來，目前東城競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，整體超越西城；同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要為區(qū)位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)極富價(jià)值的比拼；項(xiàng)目如何突破區(qū)位、承載片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的職能？如何利用片區(qū)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)？一屆定片去見客戶的爭(zhēng)奪，這是我們要思考的首要問題競(jìng)爭(zhēng)研判及客源分析競(jìng)爭(zhēng)研判及客源分析目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位客源分析客源分析基于項(xiàng)目產(chǎn)品，以置業(yè)特征和目的確定項(xiàng)目目標(biāo)客群構(gòu)成?；陧?xiàng)目產(chǎn)品，以置

37、業(yè)特征和目的確定項(xiàng)目目標(biāo)客群構(gòu)成。置業(yè)特征客群分類目標(biāo)客群構(gòu)成產(chǎn)品類型實(shí)力雄厚，無比挑剔豪宅別墅頂級(jí)財(cái)富階層能源產(chǎn)業(yè)企業(yè)高管、其他特殊高收入人群追求品位，享受生活普通別墅，復(fù)式財(cái)富階層群體：企業(yè)中高層管理人群，私營業(yè)主及城區(qū)富裕人群成功者心態(tài)，享受生活舒適大戶型中產(chǎn)階層群體：企業(yè)中高層管理人群，個(gè)體工商業(yè)者及城區(qū)富裕人群群體：公務(wù)員及泛公務(wù)員客群、私營業(yè)主及個(gè)體工商業(yè)者、富裕工薪階層項(xiàng)目產(chǎn)品線：項(xiàng)目產(chǎn)品線：小戶型、以滿足居住功能為主希望擁有屬于自己的城城市住所低端階層競(jìng)爭(zhēng)研判及客源分析競(jìng)爭(zhēng)研判及客源分析客源分析目標(biāo)客戶消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素分析目標(biāo)客戶消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素分析城發(fā)花園可提供的消費(fèi)利益城發(fā)花園可提

38、供的消費(fèi)利益中小戶型，根底的總價(jià)即可擁有自己中小戶型，根底的總價(jià)即可擁有自己的家的家生態(tài)品質(zhì)住宅，總價(jià)低，生活品質(zhì)卻生態(tài)品質(zhì)住宅，總價(jià)低，生活品質(zhì)卻不低不低城市中央大盤，生活的便利卻不少城市中央大盤，生活的便利卻不少青年群體聚集區(qū)，鮮明的歸屬感青年群體聚集區(qū)，鮮明的歸屬感競(jìng)爭(zhēng)研判及客源分析競(jìng)爭(zhēng)研判及客源分析客源分析客源分析目標(biāo)客戶描述目標(biāo)客戶描述初次置業(yè)，實(shí)現(xiàn)新生活與家庭理想對(duì)生活擁有更高追求的社會(huì)打拼一族主力購買人群年齡在25-45歲對(duì)居住于生活便利成本認(rèn)同并滿意未來的城市精英，具備良好的理性和判斷力年輕族，有自己的獨(dú)特精神訴求對(duì)未來生活充滿更多的憧憬與城市同步成長的人精神獨(dú)立，憧憬未來的人

39、市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破典型在售小戶型樓盤分析典型在售小戶型樓盤分析（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)）東城小戶型產(chǎn)品分析區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱位置位置規(guī)模、檔次規(guī)模、檔次產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型及面戶型及面積區(qū)間積區(qū)間均價(jià)均價(jià) 東城瑞景國際公館巨州路與沂州路交會(huì)處7萬平米，中檔小高層中小戶型4300元平米德達(dá)金色家園東城運(yùn)河路與一周路交叉路口4，8萬平米小高層68-71m2兩室兩廳，86-100m2三室兩廳5200元平米眾成新居華府東城運(yùn)河路南，康洋路東9,4萬平米，中低檔小區(qū)多層、小高層80-140平米之間，97平米三居室4788元平米勝宏尚都北一路以北鄭州路與溫州路之間16萬平米

40、，中檔多層、小高層85平米、114平米和117平米5200元平米陽光麗景黃河路與東二路交匯處5,3萬平米，中檔多層、小高層主力戶型面積80-140平米小高層均價(jià)5000元平米；多層均價(jià)5600元平米區(qū)域樓盤名稱銷售情況小區(qū)配套銷售推廣東城瑞景國際公館一期售罄、二期未建市政府、世紀(jì)廣場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、戶外德達(dá)金色家園分期推售房源，僅剩十幾套頂層復(fù)式市政府、清風(fēng)湖公園、金水市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、宣傳單頁、展會(huì)眾成新居華府四期全部售罄開發(fā)區(qū)內(nèi)，配套少車體、網(wǎng)絡(luò)勝宏尚郡多層售罄、小高層售罄銀座廣場(chǎng)、百貨大樓、醫(yī)院黃河路戶外高炮、網(wǎng)絡(luò)陽光麗景多次開盤明潭湖公園、百貨大樓、銀座廣場(chǎng)黃河路戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)小戶型項(xiàng)目分析小戶型項(xiàng)目分

41、析瑞景國際公館瑞景國際公館開發(fā)商：開發(fā)商：廣州中庸集團(tuán)建筑面積：建筑面積：7萬平方米小區(qū)位置：小區(qū)位置：東營莒州路與沂河路交匯處物業(yè)類型：物業(yè)類型：小高層主力戶型：主力戶型：中小戶型為主核心訴求：菁英社區(qū)、國際公館核心訴求：菁英社區(qū)、國際公館房源情況：房源情況：一期規(guī)劃用地面積約25000平方米，建筑面積近70000平方米，由4棟電梯洋房南北排列組成，總住戶近600戶，全部為中小戶型設(shè)計(jì)。銷售情況：銷售情況：一期已售罄，二期還未開發(fā)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目緊鄰市政府，區(qū)位較為優(yōu)越；塔樓設(shè)計(jì)，購房抗性較大，但因小戶型設(shè)，總價(jià)不高，一期已經(jīng)售罄。小戶型分析小戶型分析德達(dá)金色家園德達(dá)金色家園開發(fā)商

42、：開發(fā)商：德達(dá)置業(yè)建筑面積：建筑面積：48744平米小區(qū)位置：小區(qū)位置：東城運(yùn)河路與沂州路交叉路口物業(yè)類型：物業(yè)類型：小高層主力戶型：主力戶型：68-71m2兩室兩廳，86-100m2三室兩廳核心訴求：繁華之上核心訴求：繁華之上 幸福安家幸福安家房源情況：房源情況：一小層住宅為主的小戶型社區(qū)，戶型面積范圍：68m2 -150m2銷售情況：銷售情況：僅剩十幾套頂層復(fù)式還未銷售，均價(jià)達(dá)到5200元平米。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目周邊配套較為成熟，清風(fēng)湖公園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)；項(xiàng)目小批量多次開盤，取得不錯(cuò)的效果。小戶型分析小戶型分析眾成新居華府眾成新居華府開發(fā)商：開發(fā)商：眾成地產(chǎn)建筑面積：建筑面積：94601

43、萬平方米小區(qū)位置：小區(qū)位置：東城運(yùn)河路南，康洋路東物業(yè)類型：物業(yè)類型：多層、小高層主力戶型：主力戶型：80-140平米之間，97平米三居室。核心訴求：新居華府核心訴求：新居華府放心家放心家房源情況：房源情況：四期包括3棟樓共30套房源，戶型有85平米兩居室和97平米三居室，另有少量160品米的復(fù)式，主推97平米三居室。銷售情況：銷售情況：全部售罄，四期銷售均價(jià)4788元平米.項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，配套不夠成熟；但作為東營品牌地產(chǎn)，眾成擁有較高的美譽(yù)度，加上主推97平米的小三室，銷售進(jìn)度快，四期全部售罄。小戶型分析小戶型分析勝宏尚郡勝宏尚郡開發(fā)商：開發(fā)商：勝宏置業(yè)建筑面積：建筑面

44、積：16萬m2小區(qū)位置：小區(qū)位置：北一路以北鄭州路與溫州路之間物業(yè)類型：物業(yè)類型：多層、小高層主力戶型：主力戶型：85平米，114平米和117平米核心訴求：核心訴求：“疊墅、洋房、心靈院落疊墅、洋房、心靈院落”俯瞰小高層俯瞰小高層房源情況：房源情況：由7棟9層的小高層組成，力推中小戶型，面積為85平米、114平米和117平米銷售情況：銷售情況：多層售罄，四期小高層售罄，起價(jià)4800元平米，均價(jià)5200元平米.項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：勝宏置業(yè)作為東營地產(chǎn)的后起之秀，近幾年發(fā)展迅速；在操作勝宏尚郡項(xiàng)目過程中，推盤思路清晰，推廣主題在不同階段相應(yīng)的變化，銷售較好。小戶型分析小戶型分析陽光麗景陽光麗景開發(fā)

45、商：開發(fā)商：鑫都置業(yè)建筑面積：建筑面積：53250.12平米小區(qū)位置：小區(qū)位置：黃河路與東二路交匯處物業(yè)類型：物業(yè)類型：多層、小高層主力戶型：主力戶型：面積為80-140平米。核心訴求：公園在左，生活在右核心訴求：公園在左，生活在右房源情況：房源情況：項(xiàng)目共10棟樓，類型分別為多層和小層建筑。其中多層6棟，小高層4棟，共368戶，主力戶型面積為80-140平米。銷售情況：銷售情況：多次開盤，銷售較好，小高層均價(jià)5000元平米，多層均價(jià)5600元平米項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：利用稀缺的多層產(chǎn)品與小高層產(chǎn)品搭配結(jié)合銷售，形成一定的價(jià)格差；小批量多次推盤，長蓄段暴，銷售理想。小戶型總結(jié)分析小戶型總結(jié)分析小

46、戶型總結(jié)分析小戶型總結(jié)分析價(jià)格略低于市場(chǎng)價(jià)格，總價(jià)低以首次置業(yè)的剛性需求為主要購買人群年齡在25-32之間以多層、小高層為主面積控制在60-140平米之間，出項(xiàng)97平米三室具備較為完善的生活配套物業(yè)管理較好小面積、低總價(jià)銷售周期短，基本售罄價(jià)格客戶產(chǎn)品配套營銷以剛性需求為主的以剛性需求為主的 小面積、單價(jià)低、總價(jià)低小面積、單價(jià)低、總價(jià)低小戶型分析及對(duì)本項(xiàng)目啟示小戶型分析及對(duì)本項(xiàng)目啟示對(duì)項(xiàng)目啟示：對(duì)項(xiàng)目啟示：小戶型項(xiàng)目較少，東營的剛性需求未被滿足，在宣傳策略方面，我們要找好我們的客群剛性需求的年輕人！剛性需求的年輕人！推盤節(jié)奏把握飛鏟關(guān)鍵，小批量多次開盤小批量多次開盤剛需為主，把控總價(jià)。剛需為主

47、，把控總價(jià)。市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇思考：小戶型就必須低價(jià)嗎？思考：小戶型就必須低價(jià)嗎？城發(fā)花園如何突破低價(jià)！城發(fā)花園如何突破低價(jià)！市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇城發(fā)花園vs新邦藍(lán)天項(xiàng)目新邦藍(lán)天項(xiàng)目，工期進(jìn)展快，新邦藍(lán)天項(xiàng)目，工期進(jìn)展快，分流客戶；分流客戶；藍(lán)天項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格處于低位，藍(lán)天項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格處于低位，地段價(jià)值如何提升？地段價(jià)值如何提升？項(xiàng)目之間的正面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間的正面競(jìng)爭(zhēng)新邦藍(lán)天項(xiàng)目先行，炒熱項(xiàng)目新邦藍(lán)天項(xiàng)目先行，炒熱項(xiàng)目板塊；板塊；我方可以根據(jù)藍(lán)天項(xiàng)目適時(shí)調(diào)我方可以根據(jù)藍(lán)天項(xiàng)目適時(shí)調(diào)整整新邦藍(lán)天項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)！新邦

48、藍(lán)天項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)！市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破數(shù)據(jù)庫營銷：數(shù)據(jù)庫營銷：水城國際來客需求面積統(tǒng)計(jì)表市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破數(shù)據(jù)庫營銷：數(shù)據(jù)庫營銷：自2010年房展會(huì)，城發(fā)花園第一次對(duì)外宣傳，截至今日，近300批客戶前往水城國際銷售中心咨詢小面積房源！市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破與機(jī)會(huì)選擇市場(chǎng)突破市場(chǎng)突破突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：1. 規(guī)模社區(qū)：20萬平米的純粹小戶型大社區(qū)；2. 品質(zhì)社區(qū)：小高層、高層組成的高品質(zhì)社區(qū)；3. 水景社區(qū)：項(xiàng)目內(nèi)部水晶超過2萬平米，形成內(nèi)湖景觀

49、4. 群落社區(qū)：不同組團(tuán)的建筑形成維合；5. 品牌社區(qū)：繼水城國際之后，城發(fā)置業(yè)開發(fā)的又一高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)青年人的高檔社青年人的高檔社區(qū)區(qū)城發(fā)花園城發(fā)花園 青年首次置業(yè)首選！青年首次置業(yè)首選！市場(chǎng)突破及發(fā)展機(jī)會(huì)選市場(chǎng)突破及發(fā)展機(jī)會(huì)選擇擇本項(xiàng)目角逐市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)本項(xiàng)目角逐市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)是是合并刺激需求的品質(zhì)產(chǎn)品企合并刺激需求的品質(zhì)產(chǎn)品企業(yè)與項(xiàng)目的良好形象業(yè)與項(xiàng)目的良好形象具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品價(jià)格體系具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品價(jià)格體系研判基于：對(duì)研判基于：對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷，以及本的判斷，以及本項(xiàng)目所在項(xiàng)目所在片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力特點(diǎn)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力特點(diǎn)產(chǎn)品具備更高性價(jià)比、低產(chǎn)品具備更高性價(jià)比、低總價(jià)、高品質(zhì)，突破

50、市場(chǎng)現(xiàn)總價(jià)、高品質(zhì)，突破市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品附加值，以刺激需求；有產(chǎn)品附加值，以刺激需求；提升項(xiàng)目包裝水平、樹立提升項(xiàng)目包裝水平、樹立開發(fā)商良好的社會(huì)形象及市開發(fā)商良好的社會(huì)形象及市場(chǎng)口碑；場(chǎng)口碑；更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格水平，更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格水平，以搶奪市場(chǎng)客戶。以搶奪市場(chǎng)客戶。目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)鍵詞：目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)鍵詞：年錢客群+首次置業(yè)+自住國內(nèi)典型案例賞析國內(nèi)典型案例賞析金地 梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)位于深圳龍華片區(qū)，總占地14萬，容積率3.08，總見面語42萬（其中住宅40.7萬，商業(yè)配套1.2萬）。小區(qū)由11-18層的小高層和24-33層的高層建筑組成的，共4000多個(gè)單位，是一個(gè)配套齊全的大型生活社區(qū)。外立

51、面的個(gè)性設(shè)計(jì)，才有七種顏色的鋼制百葉外立面的個(gè)性設(shè)計(jì)，才有七種顏色的鋼制百葉肯德基穿梭餐廳進(jìn)駐底商肯德基穿梭餐廳進(jìn)駐底商售樓處外部及通道售樓處入口區(qū)包裝及形象保安售樓處內(nèi)資料展示區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)提示售樓處沙盤及內(nèi)部展示完善的社區(qū)信息提示個(gè)性鮮明的導(dǎo)視系統(tǒng)營銷活動(dòng)的社區(qū)內(nèi)部信息展示豐富多彩的營銷活動(dòng)項(xiàng)目銷售期間，為保障已入住業(yè)主的安全與私密性，特意設(shè)置了門禁對(duì)出入人員進(jìn)行價(jià)差，看房者須刷看房卡方能進(jìn)入樣板間展示細(xì)節(jié)實(shí)品房里，為了打破單調(diào)的視覺環(huán)境，墻壁上張貼了大幅的個(gè)性貼紙最精彩的兩個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)：最精彩的兩個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)：“亂刺兒信箱亂刺兒信箱”和和“懸浮泳道懸浮泳道”。看過這個(gè)項(xiàng)目，只有一種感覺新潮、時(shí)尚、

52、酷。金地梅隴鎮(zhèn)這個(gè)項(xiàng)目從整體格調(diào)，一直到細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，都特別適合定位為青年社區(qū)的項(xiàng)目借鑒和學(xué)習(xí)都特別適合定位為青年社區(qū)的項(xiàng)目借鑒和學(xué)習(xí)part3 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議項(xiàng)目定位與物業(yè)建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目項(xiàng)目fab分析：項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)為城市中心、特色鮮明、城發(fā)形象分析：項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)為城市中心、特色鮮明、城發(fā)形象項(xiàng)目精神屬性項(xiàng)目精神屬性提煉提煉規(guī)模優(yōu)勢(shì)特色鮮明城發(fā)形象黃河路府前大街城市中心交通便捷客戶基礎(chǔ)小戶型周邊配套缺失城市中心交通便捷客戶基礎(chǔ)小戶型城發(fā)形象城市中心客戶基礎(chǔ)城發(fā)形象1、項(xiàng)目特征、項(xiàng)目特征2、相對(duì)優(yōu)勢(shì)、相對(duì)優(yōu)勢(shì)3、能被客戶感知的、能被客戶感知的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)思考：思考：充分利用項(xiàng)目在城市發(fā)展過

53、程中所承載的未來區(qū)域優(yōu)勢(shì)，與城發(fā)形象、特充分利用項(xiàng)目在城市發(fā)展過程中所承載的未來區(qū)域優(yōu)勢(shì)，與城發(fā)形象、特色鮮明的青年居住社區(qū)進(jìn)行結(jié)合，重點(diǎn)打造戶型價(jià)值和居住附加價(jià)值，將鮮明的色鮮明的青年居住社區(qū)進(jìn)行結(jié)合，重點(diǎn)打造戶型價(jià)值和居住附加價(jià)值，將鮮明的特色在產(chǎn)品和附加值上得以延續(xù)和放大。特色在產(chǎn)品和附加值上得以延續(xù)和放大。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市中心城市中心以城市發(fā)展的眼光去重新以城市發(fā)展的眼光去重新考量區(qū)位價(jià)值考量區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目所處區(qū)位：東營中心！項(xiàng)目所處區(qū)位：東城邊緣東城邊緣 眼光決定高度，眼光決定高度，高度決定價(jià)值高度決定價(jià)值項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位特色鮮明特色鮮明屬于青年的居住氛圍：屬于青年的居住氛圍：青春

54、的、活力的！青春的、活力的！產(chǎn)品形態(tài)決產(chǎn)品形態(tài)決定了項(xiàng)目特色的形象訴求定了項(xiàng)目特色的形象訴求小戶型占據(jù)小戶型占據(jù)絕對(duì)絕對(duì)比例，目標(biāo)市場(chǎng)比例，目標(biāo)市場(chǎng)為首次置業(yè)需求，針對(duì)為首次置業(yè)需求，針對(duì)青年青年一族一族延展形象訴求，發(fā)揮獨(dú)特的市場(chǎng)想象占位！是項(xiàng)目樹立自身獨(dú)特形象的關(guān)鍵延展形象訴求，發(fā)揮獨(dú)特的市場(chǎng)想象占位！是項(xiàng)目樹立自身獨(dú)特形象的關(guān)鍵項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市中心城市中心以城市發(fā)展的眼光去重新以城市發(fā)展的眼光去重新考量區(qū)位價(jià)值考量區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目所處區(qū)位：東營中心！項(xiàng)目所處區(qū)位：東城邊緣東城邊緣 眼光決定高度，眼光決定高度，高度決定價(jià)值高度決定價(jià)值項(xiàng)目定位城發(fā)形象城發(fā)形象東營市高密度豪宅的標(biāo)桿樓盤；多次

55、引爆市場(chǎng)；連續(xù)兩年穩(wěn)坐東營“銷冠”樓盤；工程質(zhì)量、品質(zhì)打造投入水平高；開發(fā)商背景+水城國際市場(chǎng)基礎(chǔ)，奠定了開發(fā)商運(yùn)營的城市高度。政府背景，可信賴、有高度“運(yùn)營城市，和諧發(fā)展”開發(fā)商站在城市發(fā)展的角度。項(xiàng)目定位項(xiàng)目占位特色占位形象占位功能占位青春的、活力的青春的、活力的東營城中心青年居住成東營城中心青年居住成小戶型、滿足首次置業(yè)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象目標(biāo)形象目標(biāo)綜合對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知、開發(fā)背景的分析以及對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的研判，本項(xiàng)目形象目標(biāo)應(yīng)為：與黃河三角洲一起成長的青年人群與黃河三角洲一起成長的青年人群“專屬專屬”居住社區(qū)居住社區(qū)立足東營，見證黃三角，全面超越立足東營，見證黃三角，全面超越項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位

56、項(xiàng)目總體定位黃河三角洲中心城市黃河三角洲中心城市開發(fā)商、項(xiàng)目高度開發(fā)商、項(xiàng)目高度30萬萬規(guī)模規(guī)模形象特色形象特色青春作品青春作品項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位城發(fā)花園城發(fā)花園 與城市共成長與城市共成長 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位一群扎根于東營，致力于黃河三角洲建設(shè)的青年精英；他們將見證中國最后一個(gè)大河三角洲的崛起；他們將見證黃河三角洲中心城市走向繁榮；他們是東營的未來禮獻(xiàn)東營未來禮獻(xiàn)東營未來項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位logo示意示意主推主推logo項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位備選備選logologo示意示意項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位vi展示效果展示效果項(xiàng)

57、目形象定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位vi展示效果展示效果核心界定問題界定核心界定問題界定通過對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，我項(xiàng)

58、目核心問題的界定如下：預(yù)期低迷的整體市場(chǎng)中，作為城市未來版圖中心的區(qū)域，目前尚處于東預(yù)期低迷的整體市場(chǎng)中，作為城市未來版圖中心的區(qū)域，目前尚處于東城建成區(qū)的邊緣，在趨于成熟度較低的情況下，整體市場(chǎng)預(yù)期低迷，滿城建成區(qū)的邊緣，在趨于成熟度較低的情況下，整體市場(chǎng)預(yù)期低迷，滿足以居住功能為主的東營首次置業(yè)需求，剛需基數(shù)不足、投資客被大幅足以居住功能為主的東營首次置業(yè)需求，剛需基數(shù)不足、投資客被大幅限制。如何礦大客戶群體基數(shù)？是本案成功的關(guān)鍵點(diǎn)所在！限制。如何礦大客戶群體基數(shù)？是本案成功的關(guān)鍵點(diǎn)所在！核心問題界定核心問題界定核心問題分析解決途徑解決途徑1、如何突破區(qū)位？、如何突破區(qū)位？2、適宜目標(biāo)客戶

59、的產(chǎn)品應(yīng)如何打造？、適宜目標(biāo)客戶的產(chǎn)品應(yīng)如何打造？3、如何完成項(xiàng)目形象的塑造、如何完成項(xiàng)目形象的塑造4、如何擴(kuò)大客戶地域來源？、如何擴(kuò)大客戶地域來源？營銷營銷產(chǎn)品適宜性及產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品適宜性及產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品附加值及營銷包裝產(chǎn)品附加值及營銷包裝客戶側(cè)路、營銷推廣客戶側(cè)路、營銷推廣產(chǎn)品新引力產(chǎn)品新引力精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，不外乎適宜的產(chǎn)品和精準(zhǔn)的營銷項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，不外乎適宜的產(chǎn)品和精準(zhǔn)的營銷物業(yè)分析及建議物業(yè)分析及建議規(guī)劃分析及建議點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目以中央水系為主要景觀中心展開景觀點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目以中央水系為主要景觀中心展開景觀營造，景觀組團(tuán)較為明顯營造，景觀組團(tuán)較為明顯物業(yè)分析及建議物業(yè)分析及建議產(chǎn)品

60、分析及建議產(chǎn)品分析及建議戶型示例戶型示例物業(yè)分析及建議物業(yè)分析及建議戶型示例戶型示例產(chǎn)品分析及建議產(chǎn)品分析及建議物業(yè)分析及建議物業(yè)分析及建議產(chǎn)品分析及建議產(chǎn)品分析及建議戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)：戶型方正、全明設(shè)計(jì)；戶型方正、全明設(shè)計(jì)；分區(qū)合理；分區(qū)合理；面積及分?jǐn)偪刂戚^好；面積及分?jǐn)偪刂戚^好；附加值附加值不高，有較大提升空間；不高，有較大提升空間；觀點(diǎn)：戶型，是購房置業(yè)的關(guān)鍵因素，戶型的設(shè)計(jì)提升往往是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力提升的關(guān)鍵要素。對(duì)于年輕一族，首置需求對(duì)戶型的性價(jià)比明暗度較高；在一定程度上提高產(chǎn)品附加值，往往能大幅提高項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值。物業(yè)分析及建議物業(yè)分析及建議基于項(xiàng)目目標(biāo)的物業(yè)發(fā)展建議基于項(xiàng)目目標(biāo)的物業(yè)