1、按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字19956號）第十六條規(guī)定，“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”我國的房地產(chǎn)、特別是專門從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，因其開發(fā)周期長，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對其應(yīng)繳納的土地增值稅采取平時(shí)預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。但目前普遍反映房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算麻煩，準(zhǔn)確率不高，為此，筆者將土地增值稅的預(yù)征和清算的方法介紹如下，供參考：一、預(yù)征的方法。預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。假

2、定A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃開發(fā)住宅樓5棟， 2015年年底竣工交付使用，預(yù)計(jì)收入總額50000萬元，2014年一季度取得預(yù)售收入10000萬元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2%200萬元。二、匯算清繳的方法。 土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時(shí)間的確定、收入的確認(rèn)、扣除額的確定、未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定以及應(yīng)納稅額的計(jì)算等幾方面。 （一）清算時(shí)間的確定。 土地增值稅的清算時(shí)間根據(jù)以下情況確定： 1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完

3、成銷售的。 （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。 （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。 （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 （4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（二）收入的確認(rèn)。 

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，在確認(rèn)時(shí)應(yīng)注意五點(diǎn)： 1、已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。2、對在銷售時(shí)按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開

5、發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。 （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。5、如果取得的是實(shí)物收入應(yīng)按收入時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產(chǎn)收入應(yīng)按專門評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入；如果

6、取得的是外國貨幣應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入。（三）扣除項(xiàng)目金額的確定。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定包括五項(xiàng)內(nèi)容： 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分： （1）為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記

7、、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅等等。2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六部分： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費(fèi)。 （2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（3）建筑安裝工程費(fèi)。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)；以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供

8、氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （5）公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 （6）開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi)用。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費(fèi)用或者營業(yè)費(fèi)用。 對開發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。分兩種情況： （1）對

9、能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計(jì)算扣除。（2）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計(jì)算扣除。不過，在具體確定時(shí)還應(yīng)注意五點(diǎn)：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述的方法計(jì)算扣除。 房

10、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)用上述兩種方法計(jì)算扣除，只能選其中的一種方法。 土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加，即“三稅一費(fèi)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，即扣除“兩稅一費(fèi)”。5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，除扣除上述四個(gè)項(xiàng)目的扣除

11、金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計(jì)20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計(jì)20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)（未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓）的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個(gè)項(xiàng)目的金額。不過，在扣除項(xiàng)目金額的確定上還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1、對在銷售時(shí)按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，在將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅后，實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)

12、算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)；代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對實(shí)際支付的代收費(fèi)用也不得在計(jì)算增值額時(shí)扣除。2、按我國土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)具有下列情況之一的，需要對扣除成本進(jìn)行評估： 出售舊房及建筑物的； 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。其計(jì)算公式為： 扣除成本重置成本價(jià)×成新度折扣率。 重置成本價(jià)交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正

13、×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。 也就是說，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)如果存在上述、三種情況之一的，需要對成本項(xiàng)目金額進(jìn)行評估扣除。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。4、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 5、契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。6、拆遷安置費(fèi)的扣除，按以下規(guī)定處理： （1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的

14、該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定），同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

15、。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。7、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 8、與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 （2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收

16、入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。9、銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（四）未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定。 在土地增值稅清算時(shí)對開發(fā)產(chǎn)品未全部出售，但已達(dá)到清算條件，被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要清算的，對剩余未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其待實(shí)現(xiàn)的收入不記入清算的收入總額，已實(shí)現(xiàn)的成本費(fèi)用也應(yīng)從總成本費(fèi)用中剔除，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，收入按上述規(guī)定確認(rèn)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。稅率和速算扣除系數(shù)適用清算時(shí)確定的稅率和速算扣除系數(shù)。（五）應(yīng)納稅額的計(jì)算。&

17、#160;通過以上對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額的確定后，按照土地增值稅的計(jì)算步驟，可以計(jì)算增值額了，土地增值稅的增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算出增值額，確定出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例（增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%），再找出適用稅率，也就可以計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即土地增值稅增值額×稅率扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。例如：假設(shè)上述A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實(shí)現(xiàn)收入總額為45000萬元，預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各

18、種費(fèi)用7000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬元（已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬元；當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計(jì)算方法如下： （1）實(shí)際收入總額為45000萬元。單位售價(jià)45000÷（100000×90%）0.5萬元/平方米 （2）已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。 （3）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬元。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)成本

19、為12500萬元。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3750（700012500）×5%4725萬元。 （6）允許扣除的稅費(fèi)為2900萬元。 （7）加計(jì)扣除額（700012500）×20%3900萬元。 （8）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)（700012500472529003900）×90%27922.50萬元。 單位扣除項(xiàng)目金額27922.50÷（100000×90%）0.31025萬元/平方米 （9）增值額4500027922.5017077.50萬元。 （10）增值率17077.50÷27922.50×100%61.16%. （11）按照土地增值稅暫行條例實(shí)