1、荊門市商品住宅小區前期物業服務等級標準一 級項 目內 容 與 標 準  （一）基本要求1、小區內設置物業服務中心，管理人員、專業操作人員按照國家相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。2、項目負責人應有三年以上物業管理同崗位經歷；每4萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。3、工作人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，服務規范。4、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于10小時，并在顯著位置公示24小時服務電話，投訴處理應在二日內給予答復。5、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品；小區主出入口設有小區平面示意圖，主要出入口應設有宣傳欄、公

2、示欄及路標；各組團、棟及單元（門）、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。6、小區有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理制度健全，有年度和月度工作計劃，并按相關計劃實施管理。7、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務內容和收費標準，每半年向業主公布一次小區財務收支情況和公共水電費使用情況。8、對業主違反業主臨時管理規約的行為、現象，按照相關管理規定采取告知、勸阻等措施，并及時報告有關主管部門。9、物業服務中心可采取走訪、懇談會、問卷調查、第三方通訊調查等多種形式與業主或物業使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區已交付業主總戶數的70%，滿意度90%以上。10、根據業主需求，提供物業服務合

3、同之外的特約服務和代辦服務的，應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價目。（二）房屋公共部位、共用設施設備維修養護1、物業服務中心應對小區房屋公共部位、公共設施設備建立相關檔案，并進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄（臺帳）。2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時，應急維修應在30分鐘內到達現場處置，一般維修二天內完成（需室外維修因天氣原因及預約除外），其他報修按照雙方約定時間到達現場，并有完整的報修、維修和回訪記錄。3、設備用房應保持整潔通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象，設施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執

4、行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。4、房屋公共部位門窗每2日巡視不少于1次，保持玻璃、門窗配件完好。5、小區圍墻每15日巡查不少于1次，發現損壞立即修復，保持圍墻完好。6、小區道路、路面、路沿石、井蓋等公共部位每月巡查不少于1次（由專業運營部門負責的除外），保持路面平整、排水暢通。7、共用明裝給、排水設施每季度進行1次全面檢查、維修，每月對排水明溝清掃不少于1次，每2個月對地下管井清理不少于1次，每月對室外共用水管道進行1次檢修。8、公共照明完好率不低于95%（按規定移交相關部門的除外）。9、消防設施設備的維修養護應符合消防管理相關規定，消防通道應保持暢通，發現問題及時處理，并報

5、告有關主管部門。10、其它共用設施設備每兩日巡查不少于1次,并及時維修養護，保持正常運行；小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。11、容易危及人身安全的設施設備，有明顯的警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。12、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況，屬于小修范圍的應及時修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項（包括需要應急維修的事項），根據省、市相關規定申請使用住宅專項維修資金修復。13、電梯24小時正常安全運行，每月對機房，轎箱頂和底坑檢查保養至少2次，發現問題及時處理，并做好記錄。管理和作業、應急預案等規章制度健全

6、，持電梯專業資質或委托具有資質的專業單位定期維保，并按規定定期檢測達到安全使用標準。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保五方通話。14、有健全的消防制度，消防設施有明顯標志，保持消防設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，每年至少開展消防安全宣傳活動2次。消防泵、噴淋泵等設備，每月啟動檢查運行至少1次、每季檢保至少2次，每年全面檢修保養至少2次，發現問題及時修復，運行、檢修、保養記錄完整，保證可隨時啟動正常運行。每日對消防栓和配件器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等巡查至少1次，發現問題及時修復。15、每日對智能化安防系統設備（錄像監

7、控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡等）巡視檢查至少4次，確保正常運行發揮功能作用，發現問題應及時修復。配有道閘、車管系統的，24小時保持正常運行。巡視檢查每日至少1次，檢修保養每季至少1次，發現問題應及時修復。每季對智能化管理系統的各分類設施設備檢修保養至少1次，各類檢保記錄齊全規范。16、對危險防患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查不少于2次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。17、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，按有關規定和業主（使用人）協商簽訂裝修

8、管理服務協議明確雙方的權利和義務、明確收費標準，并告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現拆改物業共用部位和共用設施設備、改變房屋規劃設計用途和外觀、以及違規裝修、違章搭建等危及房屋安全及損害公共利益行為的，應及時勸阻并要求整改恢復原狀，并報告業主委員會和有關主管部門依法處理。房屋裝修結束后，應與業主房屋裝修相關當事人共同對其涉及的物業共用部位和共用設施設備項目進行檢查，記錄并確認簽字。18、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、房屋結構的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。（三）協助維護公共秩序1、門崗根據規劃設計情況，一般小區開放主、次出入口各一

9、個，主、次出入口24 小時值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立崗時間應不少于8小時，并有詳細交接班記錄。2、對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通（不可預見的突發事件除外），并對外來車輛的出入進行登記，建立大件物品搬出核實登記制度，對大件物品搬出，應聯系業主核實后才能放行并做好記錄。3、按設定的路線規范巡邏，每日巡查樓外的公共區域每1小時至少1次，每日巡查樓內的公共區域不少于2次，發現問題及時處理。對重點區域、重點部位（小區道路、單元門入口、地下停車場、樓內通道等）每1小時至少巡查1次，巡更點記錄巡查情況詳實；配有安全監控設施的，實施

10、24小時監控，發現問題及時處理。4、對進出小區的外來人員實行訪客登記，對進出小區的家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關主管部門，并協助采取相應措施。（四）保潔服務1、高層按單元、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次，保持果皮箱周圍地面干凈整潔，無垃圾滿溢。3、小區道路、廣場、停車場、綠化帶等每日清掃2次，保持目視干凈無雜物、無積水；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，保持目視干凈無雜物、無積水；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次

11、，保持扶手護欄干凈、無積塵；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏，保持系統完好排水暢通無阻。5、二次供水水箱應蓋板加鎖，每年清洗、消毒至少二次、水質化驗檢測至少4次，保證水質符合國家生活飲用水衛生標準，每日巡視檢查總體供水系統至少1次，發生故障和安全隱患及時排除，有完整的巡查記錄。6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（五）綠化養護管理1、有專業人員實施綠化養護管理。2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。3

12、、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，無缺枝、空檔，保持觀賞效果。4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、每年噴灑藥物至少3次，及時滅治病蟲害。 二 級項 目內 容 與 標 準  （一）基本要求1、小區內設置物業服務中心，管理人員、專業操作人員按照國家相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。2、項目負責人應有二年以上物業管理同崗位經歷；每5萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。3、工作人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，服務規范。4、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于8小時（周六、周日提供值班服務），并在顯著

13、位置公示24小時服務電話，投訴處理應在三天內給予答復。5、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品；小區主出入口設有小區平面示意圖，主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標；各組團、棟及單元（門）、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。6、小區有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理制度健全，有年度和月度工作計劃，并按相關計劃實施管理。7、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務內容和收費標準，每半年向業主公布一次小區財務收支情況和公共水電費使用情況。8、對業主違反業主臨時管理規約的行為、現象，按照相關管理規定采取告知、勸阻等措施，并及時報告有關主管部門。9、物業服務中心可采取走訪、懇談會、問

14、卷調查、第三方通訊調查等多種形式與業主或物業使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區交付總戶數的70%，滿意度80%以上。10、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價目。（二）房屋公共部位、共用設施設備維修養護1、物業服務中心應對小區房屋公共部位、公共設施設備建立相關檔案，并進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄（臺帳）。2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時，急修應在1小時內到達現場，一般維修3天內完成（需室外維修因天氣原因及預約除外），其他報修按照雙方約定時間到達現場

15、，并有完整的報修、維修和回訪記錄。3、設備用房應保持整潔通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象，設施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。4、房屋公共部位門窗每周巡視不少于1次，保持玻璃、門窗配件完好。5、小區圍墻每月巡查不少于1次，發現損壞立即修復，保持圍墻完好。6、小區道路、路面、側石、井蓋等公共部位每月巡查不少于1次（由專業運營部門負責的除外），保持路面平整、排水暢通。7、共用明裝給、排水設施每半年進行1次全面檢查、維修，每月對排水明溝清掃不少于1次，每季度對地下管井清理不少于1次，每月對室外共用水管道進行1次檢修。8、公共照明完好率

16、不低于90%（按規定移交相關部門的除外）。9、消防設施設備的維修養護應符合消防管理相關規定，消防通道應保持暢通，發現問題及時處理，并報告有關主管部門。10、其它共用設施設備每周巡查不少于1次,并及時維修養護，保持正常運行；小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。11、容易危及人身安全的設施設備，有明顯的警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。12、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況，屬于小修范圍的應及時修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項（包括需要應急維修的事項），根據省、市相關規定申請使用住宅專項維修資金修復。13、

17、電梯24小時正常安全運行，每月對機房，轎箱頂和底坑檢查保養至少2次，發現問題及時處理，并做好記錄。管理和作業、應急預案等規章制度健全，持電梯專業資質或委托具有資質的專業單位定期維保，并按規定定期檢測達到安全使用標準。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。14、有健全的消防制度，消防設施有明顯標志，保持消防設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，每年至少開展消防安全宣傳活動1次。消防泵、噴淋泵等設備，每季度啟動檢查運行至少1次、每季檢保至少1次，每年全面檢修保養至少1次，發現問題及時修復，運行、檢修、保養記錄完整，保證可隨時啟動正常運行。每

18、日對消防栓和配件器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等巡查至少1次，發現問題及時修復。15、每日對智能化安防系統設備（錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡等）巡視檢查至少4次，確保正常運行發揮功能作用，發現問題應及時修復。配有道閘、車管系統的，24小時保持正常運行。巡視檢查每日至少1次，檢修保養每半年至少1次，發現問題應及時修復。每半年對智能化管理系統的各分類設施設備檢修保養至少1次，各類檢保記錄齊全規范。16、對危險防患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查不少于1次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。17、

19、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，按有關規定和業主（使用人）協商簽訂裝修管理服務協議明確雙方的權利和義務、明確收費標準，并告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查不少于1次裝修施工現場，發現拆改物業共用部位和共用設施設備、改變房屋規劃設計用途和外觀、以及違規裝修、違章搭建等危及房屋安全及損害公共利益行為的，應及時勸阻并要求整改恢復原狀，并報告業主委員會和有關主管部門依法處理。房屋裝修結束后，應與業主房屋裝修相關當事人共同對其涉及的物業共用部位和共用設施設備項目進行檢查，記錄并確認簽字。18、對違反規劃私搭亂建和擅自

20、改變房屋用途、房屋結構的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。（三）協助維護公共秩序1、門崗根據規劃設計情況，一般小區開放主、次出入口各一個，主、次出入口24 小時值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，并有詳細交接班記錄。2、對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通（不可預見的突發事件除外），并對外來車輛的出入進行登記，建立大件物品搬出核實登記制度，對大件物品搬出，應聯系業主核實后才能放行并做好記錄。3、按設定的路線規范巡邏，每日巡查樓外的公共區域每2小時至少1次，每日巡查樓內的公共區域不少于1次，發現問題及時處理。對重點區域、重點部位（小區道

21、路、單元門入口、地下停車場、樓內通道等）每2小時至少巡查1次，巡更點記錄巡情況詳實；配有安全監控設施的，實施24小時監控，發現問題及時處理。4、對進出小區的外來人員實行訪客登記，對進出小區的家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關主管部門，并協助采取相應措施。（四）保潔服務1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次，保持果皮箱周圍地面干凈整潔，無垃圾滿溢。3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次，保持干凈整潔，發現垃圾雜物及時清除；電

22、梯廳、樓道每2日清掃1次，半月拖洗1次，保持目視干凈無雜物；一層大廳每2日拖洗1一次，樓梯扶手每周擦洗2次，保持扶手欄桿干凈整潔；共用部位玻璃每2周清潔1次，保持目視干凈整潔；路燈、樓道燈每2月清潔1次，保持目視干凈整潔。及時清除區內主要道路積水、積雪。4、小區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏，保持系統完好排水暢通無阻。5、二次供水水箱應蓋板加鎖，每年清洗、消毒至少2次、水質化驗檢測至少2次，保證水質符合國家生活飲用水衛生標準，每周巡視檢查總體供水系統至少1次，發生故障和安全隱患及時排除，有完整

23、的巡查記錄。6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（五）綠化養護管理1、有專業人員實施綠化養護管理。2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。3、定期清除綠地雜草、雜物。4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、每年噴灑藥物至少2次，預防病蟲害。 三 級項 目內 容 與 標 準  （一）基本要求1、小區內設置物業服務中心，管理人員、專業操作人員按照國家相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。2、項目負責人應有一年以上物業管理同崗位經歷；每7萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。3、工作人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，服務規范。4

24、、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于8小時，并在顯著位置公示24小時服務電話，投訴處理應在三天內給予答復。5、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品；小區主出入口設有小區平面示意圖，主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標；各組團、棟及單元（門）、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。6、小區有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理制度健全，有年度和月度工作計劃，并按相關計劃實施管理。7、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務內容和收費標準，每年向業主公布一次小區財務收支情況和公共水電費使用情況。8、對業主違反業主臨時管理規約的行為、現象，按照相關管理規定采取告知、勸阻等措

25、施，并及時報告有關主管部門。9、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價目。（二）房屋公共部位、共用設施設備維修養護1、物業服務中心應對小區房屋公共部位、公共設施設備建立相關檔案，并進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄（臺帳）。2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時，急修應在60分鐘內到達現場，一般維修四天內完成（需室外維修因天氣原因及預約除外），其他報修按照雙方約定時間到達現場，并有完整的報修、維修和回訪記錄。3、設備用房應保持整潔通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象，設

26、施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。4、房屋公共部位門窗每月巡視不少于1次，保持玻璃、門窗配件完好。5、小區圍墻每季度巡查不少于1次，發現損壞立即修復，保持圍墻完好。6、小區道路、路面、側石、井蓋等公共部位每季度巡查1次（由專業運營部門負責的除外），保持路面平整、排水暢通。7、共用明裝給、排水設施每年進行1次全面檢查、維修，每季度對排水明溝清掃1次，每年對地下管井清理1次，每年對室外共用水管道進行1次檢修。8、公共照明完好率不低于80%（按規定移交相關部門的除外）。9、消防設施設備的維修養護應符合消防管理相關規定，消防通道應保持暢

27、通，發現問題及時處理，并報告有關主管部門。10、其它共用設施設備每月巡查不少于1次,并及時維修養護，保持正常運行；小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。11、容易危及人身安全的設施設備，有明顯的警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。12、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況，屬于小修范圍的應及時修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項（包括需要應急維修的事項），根據省、市相關規定申請使用住宅專項維修資金修復。13、電梯24小時正常安全運行，每月對機房，轎箱頂和底坑檢查保養至少2次，發現問題及時處理，并做好記錄。管理和作業

28、、應急預案等規章制度健全，持電梯專業資質或委托具有資質的專業單位定期維保，并按規定定期檢測達到安全使用標準。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。14、有健全的消防制度，消防設施有明顯標志，保持消防設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，每年至少開展消防安全宣傳活動1次。消防泵、噴淋泵等設備，每半年啟動檢查運行至少1次、每半年檢保至少1一次，每年全面檢修保養至少1次，發現問題及時修復，運行、檢修、保養記錄完整，保證可隨時啟動正常運行。每周對消防栓和配件器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等巡查至少1次，發現問題及時修復。15、每

29、日對智能化安防系統設備（錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡等）巡視檢查至少2次，確保正常運行發揮功能作用，發現問題應及時修復。配有道閘、車管系統的，24小時保持正常運行。巡視檢查每日至少1次，檢修保養每年至少1次，發現問題應及時修復。每年對智能化管理系統的各分類設施設備檢修保養至少1次，各類檢保記錄齊全規范。16、對危險防患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每季度檢查不少于1次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。17、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，按有關

30、規定和業主（使用人）協商簽訂裝修管理服務協議明確雙方的權利和義務、明確收費標準，并告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現拆改物業共用部位和共用設施設備、改變房屋規劃設計用途和外觀、以及違規裝修、違章搭建等危及房屋安全及損害公共利益行為的，應及時勸阻并要求整改恢復原狀，并報告業主委員會和有關主管部門依法處理。房屋裝修結束后，應與業主房屋裝修相關當事人共同對其涉及的物業共用部位和共用設施設備項目進行檢查，記錄并確認簽字。18、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、房屋結構的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。（三）協助維護公共秩序1、門崗根據規劃設計情況，一般小區開放主、