1、建筑資料下裁就在算龍網*項目全 程 策 劃 方 案建筑資料下裁就在算龍網項目總論一、基本情況：物業名稱：物業地址：浦珠北路150號小區規劃建筑面積6.1萬平方米，有13棟6層（局部7層）單體樓組成，磚混結 構，容積率1.83%,綠化率40.8%,樓間距最低26米。目標是建成南京市中高檔住宅社 區。項目總投資5600 7j人民幣，2008年11月開始立項，計劃2010年8月末全部建設 項目完成，2012年底實現售房率100%o南京市浦口區規劃局已經批準了該項目的建設 用地，并給出了紅線與規劃設計要點。項目模式與合作方式：本項目由本公司獨資開發，項目的經營方式為：住宅全部銷售。二、項目可行性報告的

2、結論：本項目總投資為5600萬元，總建面積61530平方米，其中住宅57227平方米，商 鋪4303平方米。本項目主要經濟指標是：1、本項目住宅銷售部分：項目成本為3500元/平方米，住宅售價為50006800元/ 平方米。住宅部分利潤總額為515萬元。2、商鋪銷售部分：商鋪共4303平方米，售價12000元/平方米，商鋪利潤總額為 684萬元。其總投資利潤率為21.4%由上面所列的數據可分析：本項目住宅部分利潤總較大，投資利潤率也較高，其全 部投資和自有資金投資的內部收益率均大大超出行業的基準收益率8%,因此，住宅部 分經濟效益較好，方案可行。商鋪的投資利潤率相對住宅更高，方案可行。綜合來說

3、， 本項目兩個經營方案均可行。建筑資料下裁就在算龍網第一部分項目市場研究南京市房地產概況與房地產市場走勢分析（中觀）南京房地產市場2008上半年總結及走勢分析2008年上半年南京房地產市場與全國大部分城市一樣，處于低迷狀態，究其原因是國 家及地方政策調控效果的逐漸顯現，及07年南京房地產市場火爆比較下的低迷。現從 房地產指數情況，商品住宅交易行情，房地產開發經營狀況，外部發展環境，以及土地 市場狀況來分析南京市上半年房地產市場運行情況，并對下半年的發展進行預測。1、指數情況2008年1-5月指數變化情況：各指數基本保持穩中有升的態勢，與去年同期相比表現 上揚，如表1所示。南京市綜合指數走勢情況

4、如圖1所示。表南京“月城市綜合指數及各分物業題變化表時間4070 p07020703“0704070530801-0802*0803a0805中房南隸綜合指數962心986p1006<"104b'1059p1247.125012561260-1252漲跌門7。+24p+20"+35農+曲+3心+6門+4心2中房酉京住宅指數一793q810838-833103初1045"10521054-1058漲跌j+10+ 17+3+13+ 2知+8-+6&+3a+4心中房南京辦公摟指數1698p1773p188%2006卩2058p20402023203

5、 b204 b2032漲跌72、4-75 4-115-+118*1+52q3心心+ 1212中房站京商鋪常數-1133-11221086<111212161634。1622廠162w1635,1617"漲跌j-42p12心35心+33-+97門-38129+7-+6門-18p建筑資料下裁就在算龍網2、商品住宅交易行情。南京市16月住宅成交變化情況如表2所示.卩表2南京m月住宅分月成交變化情況表5fh>(%)工07年八lkt06年(%八(%) j同比07 年，(%) a同比06年(%) (平方 將(%) <恒4680<44皿429235.5%449%-30.05

6、-42.06-3.86p47355。-34.22p2月卩262044.02p<22-18.331'174%-61 2159.0b4278180040-61.9'3月門5885*124 6226 11.43913124%37.6加35 03398440121,妙4月八5438.7.6251.6224.823624"-7.4 ip-51.37-49 e405370-l745月門682925.53-50.42-29.3744532273-54 0354.6 知48184承18.86p6月門6003<121242 7 a18.0245妙297滄-55.90%-42

7、334964843,«%1月隨天氣轉冷，南京樓市步入淡季，再加上暴雪天氣的影響，整體銷售乏力。隨著年 關的逼近，和各項宏觀調控政策效果的慢慢顯現，更多的購房者選擇繼續觀望。2月受 到天氣和春節長假的影響，南京住宅市場整體銷售乏力，人們仍在觀望z屮。3月隨著 氣溫的上升，觀望氣氛有所減淡。4月，氣溫仍在上升，而南京住宅市場卻在“降溫”。 由于各項宏觀調控政策效果的慢慢顯現，許多理性的購房者仍在觀望之中。5刀，由于季節性因素及南京春季房展會的召開，住宅供應量和成交量雙雙表現上物。6月任宅成 交量表現穩中有升。從1-6月住宅成交與06年和07年的對比，可以看出，08年的住宅成交與火爆的07

8、年 差距較大，其認購量和成交量也不敵06年，見圖2所示。圖2 2006-2008年住宅勵衛南京七成左右的住宅銷量都集中在江寧、浦口和河西板塊，1-6刀分板塊成交情況如圖 3所示。南京住宅成交面積以中等戶型為主，成交價格以中低價為主。建筑資料下裁就在算龍網圈3南京市m月住宅分板塊交易1s況3、房地產開發經營分析南京市房地產市場在08年商品房的投資額繼續增加，但增幅較去年同期減緩，竣工面 積出現大幅增長，而銷售面積表現下降。南京房地產開發投資額與商品房銷售額走勢如圖4所示。n 房地產開發投資額 n 商品房銷售額 * 投資増長率銷售増長率同比増長率503060o7o o2 1圖4南京房地產開發投避8

9、與商品房銷售飯走勢圖32008年上半年南京房地產市場與全國大部分城市一樣，處于低迷狀態，尤具原內足國 家及地方政策調控效果1-4月,全市完成房地產開發投資151. 79億元，比去年同期增 長25. 76%o 1-4月，全市共完成住宅投資額124. 03億元，同比增長39. 13%。1-4月全 市共完成商品房銷售額75.27%,同比減少36.36%。1-4月，南京住宅投資額為124. 03億元，同比增長39. 13%；施工面積為2509. 14萬平 方米，同比增長21%；竣工面積為292. 46萬平方米，同比增長154%。1-4月，南京住宅的累積銷售面積為157. 14萬平方米，同比下降35%,

10、其中現房銷售面 積為30. 77萬平方米，同比下降16. 54%,期房銷售面積126. 37萬平方米，同比下降 38. 03%；實現住宅累積銷售額69. 67億元，同比減少32. 46%,其中現房銷售額為11. 91 億元，同比下降42. 02%,期房銷售額為57. 76億元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累積空置面積為32. 34萬平方米，較去年有所增加，占整個商品房空置 面積的74.93%,近期市場供應和銷量都有所增加，住宅空置面積有所減少。住宅中的別矍和高檔公寓歷來價位都較高，供給也較少。1-4刀，別墅和高檔公寓的累 計新開工面積為24. 19萬平方米，累計施工面積224. 09

11、萬平方米，累計銷售面積7. 38 萬平方米，累計銷售額6. 81億元。4、外部發展環境2008年1-5月，南京宏觀經濟繼續保持高速平穩增長。南京市i古i定資產投資平穩增加, 內外貿易保持活躍，工業保持較快增長，居民收入穩步提高，金融市場運行平穩，主要 經濟指標呈現良好的發展態勢。1-5月份地區生產總值增長15. 8%o初步核算，1-5月份南京市地區生產總值1221億元, 比去年同期增長15. 8%（按照可比價計算，下同），增速比去年同期加快0. 6個百分點。 在地區生產總值中，第一產業完成增加值33億元，增長1.1%,增速回落1個百分點； 第二產業增加值599億元，增長17. 3%,增速回落0

12、.3個百分點，其中工業增加值532 億元，增長18. 2%,增速加快0. 2個百分點;第三產業增加值589億元，增長15. 2%, 增速加快17個百分點。三次產業比重為3.1： 48.8： 48.0。其中二、三產業是拉動總 量提升的主要力量，也是經濟增長的的主要動力。1-5月郊縣消費品零售市場快速發展。1-5月南京市七個郊區縣實現社會消費品零售總 額189. 94億元，同比增長18. 2%,高出全市增幅1.3個百分點，其占全市消費品零售 市場的比重從上年同期的33. 5%上升到33. 9%,對全市零售額增長貢獻率達36. 1%。從 運行狀況看主要呈以下特點：市屬人型連鎖企業在郊縣的零售增幅高于

13、當地零售增幅； 限額以上企業好于限額以下企業。5、土地市場狀況房地產的發展與土地市場是密不可分的，而08年南京土地拍賣流拍現象突出。4刀28 日的南京市重大項目投資洽談會土地專場，一共推出了江寧、江北、河西9幅地塊，出 讓總面積為44. 3公頃，占今年以來住宅、商業類用地推出總量的79.3%。其中，住宅 用地面積40. 6公頃，占今年以來住宅用地出讓總量的82.7%,可形成住宅面積約78. 7 萬平方米。9幅地塊中有8幅為住宅用地，其中7幅位于新三區，分別分布在江寧區（25. 5 公頃），浦口區（13.5公頃），棲霞區（1.6公頃）。在南京國土局、建設局、發改局等諸多領導現場督陣下，本次拍賣會

14、依舊交出了一幅不冷不熱的成績單，6隅地塊以丿氐 價成交，位于江寧湯山街道的一幅地流拍。僅有位于緯七路過江隧道口一幅地塊遭到可 四家開發商的爭搶，經過近百輪的舉牌以3. 22億的總價拍出，樓面地價也不過1521元 /平米。今年以來，南京土地供應節奏偏緩，5月初至6月上旬，南京土地市場處于“斷糧”狀 態。6月10日推出了兩幅地塊，也只是被外地投資者以底價拿走。6月25日，兩幅被 業界寄予厚望的河西住宅地塊由南京市國土資源局公開岀讓，但結果卻令眾人始料未 及。被稱為“河西準地王”的河西南部地區4號地塊，因無人報名而流標，另一幅河西 夢都大街188號地塊，只有一家開發商報價并以8. 3億元的底價成交。

15、6、南京下半年房地產市場預測2008年上半年，南京住宅市場一直處于低迷狀態，尤其近幾個月一直處于供過于求的 狀態。2008年國家為防止全面通漲和經濟過熱，執行從緊的貨幣政策，收縮貸款和提 高利率也是必然選擇，這將使過熱住房需求得到有效抑止，房價大幅上漲的趨勢從根本 上扭轉，確保2008年南京住房價格基木穩定。在08年中，從發展民牛立場出發，住房 產業政策得到調整，2008年南京市住房建設計劃和2009年南京市住房建設計劃 相繼編制完成，以大力推行廉租住房和建設經濟適用房為時代特征的新的積極的住房產 業政策將得到有力貫徹，住房產業經過增量發展、存量激活、市場充分培育發育之后， 步入住房保障新階段

16、。同時，市場機制仍然將發揮它固有作用，在新的歷史條件下，充 分運用經濟杠桿工具調節需求和打壓投機，運用產業管理手段調節供應總量和結構，保 持供需基本平衡和結構合理，市場價格理性波動。整體上看，南京下半年的樓市將保持 平穩，全年的供給量將仍略大于銷售量，房價也將維持穩定。二浦口房地產市場走勢分析江北房地產市場中短期走勢簡要分析江北房地產市場短期內將進入盤整，局部樓盤價格將有所冋調，但幅度有限。調 整周期最多2年,2年后,整個江北房地產市場將再度活躍。房價也將從現在的 4000-5000颼升到70008000o長期走勢看，江北樓價會突破萬元.主要競爭樓盤概況樓盤金地龍灣周邊樓盤價格（元/m2）待定

17、3500鉆石華府牛築龍網4 圜建対笊*廣、我就直笊兀閩旭東新城3616宜馨苑待定雨山美地4760濱河御景待定潤澤新苑1800長沖街8號5100濛雨家園待定鵬城國際3400大吉山水口園待定蘇寧佛手湖環球度假村待定同價位樓盤樓盤價格（元/m2）百家湖國際花園6800名嘉佳園6800金基翠城6750萊茵東郡6800海鯨公寓6800桃源府斑草苑6780建筑資料下裁就在算龍網第二部分項目環境分析地塊環境條件（-）地塊性質綜述項目面積：50畝（33333平方米）1、自然景觀從木地塊的周圍環臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東面、北面景觀稍遜，但南面 與西面景觀都相當不錯。總體來說，地塊周圍景觀屬該地塊的強項目

18、，故將來可利用該 地塊的優勢做文章。（二）環境衛生、社會治安情況1、環境衛生情況浦口區主要是以生態居住為主，觀光旅游、綠色食品、制藥工業無污染工業為輔。 且芳草園木地塊原木是農用地，不會給木地段遺留下什么污染問題。但周邊車流量大， 汽車產生的廢氣和噪音對將來的小區將造成較大的影響。2、社會治安狀況浦口新區自成立以來，發展迅速，高樓大廈拔地而起，各新開工的項目一個接著一 個，此階段，人口主要是以外來民工和附近村民為主，治安形勢比較嚴峻，據了解，附 近工地，吋有盜劫、斗毆事件發生。（三）地塊周圍的交通條件：鹽浦、浦葛、鼓珍、漢江、157、603、604（四）配套設施：學校：浦廠南苑幼兒園一南苑小區

19、內（0.5公里）兩浦鐵中一建筑里（1公里） 浦廠南苑小學一南苑小區內（0. 5公里） 浦口十七中學一泰西路（1公里） 寧港中學一寧港1村（1公里） 南門小學一金湯街（0.5公里） 南門中學一陽橋洞（0.5公里） 浦口中心幼兒園一寧港1村（1公里） 浦廠小學一一浦廠1村（0.5公里）建筑資料下裁就在算龍網浦口幼兒園一浦園路（1公里）浦廠中學一一浦四（0.5公里）浦口職業中學一一洪流村（1公里）浦廠技校一一鐵工新村（1公里）河西中學一一河西街（2公里）頂山實驗小學一一珍珠南路（1公里）東門小學一一東門大街（2公里） 頂山實驗幼兒園一珍珠南路（0.5公里）浦口 56中學一柳州路（2公里）浦口實驗小學

20、一一浦園路（1公里）輪渡橋小學一一輪渡橋（1公里）浦口十四中學一一浦園路（1公里）小河南小學一小河南（1.5公里）浦口小學一一碼頭街（1公里）小紅花幼兒園浦東村（1公里）浦口鐵小一一碼頭街（1.5公里）浦口實驗幼兒園（1公里） 浦口糧食學校一東門大街（2公里） 浦口鐵路幼兒園一碼頭街（1公里） 教師進修學校一津浦新村（1公里） 東門左所大街小學一左所大街（2公里） 南京農業大學向陽橋（1公里）東南大學一一高新區（2公里） 南京大學一一高新區（2公里） 交通大學一一高新區（2公里） 工業大學一一七里橋（2公里） 南京大學第二附展中學南京實驗國際學校高新區（2公里）江浦縣中學一一（5公里）最重要的

21、商業配套為綜合性大型購物中心一一澳林居家生活廣場：它是集休閑、購物、娛樂為一體的大型商業中心，同時也是浦口區最大的一個購 物商場。其購物環境、檔次可以稱得上江北的中央商場。光大銀行、蘇寧電器將 于11月份開業投入使用。酒店：*老川浦（浦園路）（2公里），*華倫（陽溝街）（2公里），璞味食府，華潤蘇果 超市，老媽火鍋，飛浦（浦東路）（2公里），川五（浦東路）（2公里），*世紀輝 煌（大橋北路）（3公里），*昌海漁港（橋北新村）（3公里），小肥羊（金寶家具 城）（3公里），向陽漁港（高新區）。建筑資料下裁就在算龍網網吧：綠葉（浦東路）（2公里），向日葵（浦東路）（2公里），海軍（浦口公園）（2公

22、里），麗都雅院商業街大型網吧（5分鐘步行距離）。書店：新馬路（2公里）。三河釣魚中心一一新馬路（1公里）醫療配套:浦廠醫院一一南門禮義巷（1公里）*泰山【矢院一一泰西路（2公里）浦廠醫院衛牛所一一浦珠路（0.4公里）沿江醫院一一泰馮路（3公里）*南門 醫院衛生所一一金湯街（1公里）明基醫院一一碼頭街（1.5公里）*浦口人民醫院一一浦園路（1.5公里）高原病防治中心一一浦東路（2公里） 浦口計劃生育控制中心浦東路（2公里）周邊環境圖:建筑資料下裁就在算龍網2建筑資料下裁就在算龍網4二、項目地塊的優劣分析在對項目進行營銷策劃前，首要的就是清楚自身項目所存在的優缺點，正所謂知已 知彼才能百戰不殆，以

23、下是對項目優劣的分析：（-）優勢分析1、用地規模：本項目占地面積33333平方米，能形成自我獨立的環境，若配以完 善的生活配套設施，優雅的綠化環境，營造好小區的生活氛圍，必能增強該項目的市場 競爭力。2、交通條件：交通便利。交通條件方面的優勢將成為本項目的一大買點。3、周邊配套：各類犬中小學，飯店，酒樓等，休閑購物都非常方便，醫療設施健 全。（-）劣勢分析1、相關配套：該項目距離醫院、人民廣場相對較遠（步行二十分鐘）。2、環境衛生：該項目緊臨交通主干道，雖交通方便，但嚴重的汽車噪咅和廢氣給 本項目帶來了較大的污染。（三）項目的機會分析1、 在城北新區，在建或已建的樓盤，檔次都比較低，小區里的配

24、套和景觀設計 都比較單一，沒有特色。因此本項目堅持走高品質樓盤路線，通過“全新”概念，打造 特色樓盤，找準入市時機，全面推向市場，占領市場。2、 隨城北新區市政配套設施的不斷完善，入駐城北人口的不斷增多，城北的人 氣將越來越旺，給木項目的銷售帶來一定的利好。（四）項目的威脅分析1、在城北新區，在售樓盤的工程質量、規劃設計檔次都比較低，且大部分小區 都是現房發售，價格也低。本項目規劃為高檔樓盤，造價相對也高出周圍樓盤很多，在 制定樓盤價格上將很被動。2、由于城北新區距離市區相對較遠，大部分住在市區的銷費者對城北都不太認 可，這將給木項目的銷售造成較大的壓力。三、結論從木項目的地塊性質來看，此地塊

25、是非常理想的住宅用地。根據swot理論分析, 該地塊地區位位置上有較大的優勢。因本項目自身的特點，為本項目的規劃設計，營造 良好的居住環境提供條件，所以該項目在設計上，小區景觀設計上創新，從品質上超過 周圍樓盤，這樣本樓項目的售價也比周圍樓盤要高，從而使本樓盤成為“城北第一盤s四、地塊建設條件木地塊征地已全部完成，現土地狀況為“牛地”。第三部分 項目的市場定位一、項目市場細分隨著城市化進程的不斷加快，消費者對煩囂的城市牛活已經有點厭煩，消費者越來 越需要回歸自然，對清新的空氣和優雅的牛活環境越來越向往，對于一些收入較高的階 層，他們往往把目光投向一些位置較偏、自然環境較好的郊外樓盤。我們可以此

26、入現代 化、智能化的設計把它建成以“綠色一牛態一健康”為主題的牛態家園，以迎合現代人 的消費理念。結合南京的一些特點：有條件的大部分都選擇在市區購房，而因市區的房 價過高，房價相對較低的郊區就成了他們的首選。所以，我們的目標客戶鎖定為對居住 條件要求相對較嚴格的高端客戶和地州縣客戶。根據我們前面的市場調研，我們發現無論是在南京市區，還是在城北新區，小面積 單位的住宅都比較好賣，原因是小面積的住宅總價低，容易出租，大部分均是三口家， 且容易出售。因此，我們的樓盤也要設計一些小單位戶型。但我們的主力戶型主要集中 在兩房兩廳和三房二廳，面積在85-120平方米左右，因為現在市場上對這兩種戶型的 需求

27、量最大。1、項目一期的市場細分。從地理上細分：南京市區居民、江浦縣客戶；從購買人群上細分：從年齡上分析：以25歲一55歲的人群為主；從工作環境上細分：江浦縣公務員、老師、醫生等，南京市離退休干部等；從經濟狀況細分：家庭月收入在3500元以上，h家庭自備款（存款額）80000元 以上；從購房心理細分：以自住及投資為主。2、項目二期市場細分。從地理上細分：以南京市區居民為主；從年齡上細分：30-55歲的人群為主；從工作環境上細分：行政單位領導、企業高管、醫生、律師、個體經營者等；從經濟狀況細分：家庭月收入在5000元以上，且家庭自備（存款額）100000元以 上;從購房心理細分：以自住及二次置業為

28、主。樓盤概念的導入建筑資料下裁就在算龍網根據前面的市場細分，城北新區的目標客戶是：市區收入較低的消費、州縣客戶、 投資客。因為城北新區是一個新城區，房價相對較低，有較大的發展潛力，且房房價的 升值空間較大。隨著房地產業的不斷發展，消費者的消費理念也發牛了較大的轉變，更多的消費者 越來越注重小區里的環境和牛活質量。無論是在小區的設理念上還是在產品的營銷過程 中，都要給消費者導入：用最少的錢，買最適合自己的房子；買房子不僅僅是居住，更 是為了生活得更好。三、目標市場該項目是一個中型的綠色生態環保小區，居住戶數為1000戶左右，所以目標市場 應分布在西寧市區和周邊各州縣地區；目標客戶的年齡應以25-

29、55歲的人群為主；目 標客的職業為中低收入工薪階層和即將退休或已退的干部（企業領導、公務員等）；目 標客戶經濟狀況以家庭月收入在3500元以上的家庭為主。在南京市區工作的中低收入家庭。這類客戶收入相對較低，且又對住房需求迫切，市區高仰的房價使他們無經濟能力 程受，而本項目不但是一個綠色生態小區，而且價格相對要低得多，從而對此類客戶有 相當的吸引力。州縣公務員、教師、醫生等因為州縣地區的工作條件和居住條件相對西寧地區要差得多，大部分的州縣客戶一 年當中，至少有三分之一時間在江北，且大多數都選擇在南京購房，低廉的價格，完善 的配套將是他們這類客戶的首選。退休老人繁華的地段與安靜的環境對老人來說，后

30、者似乎更適合。木小區是一個綠色生態小 區，綠化率高、樓間距大采光好，而相對于市中心，木小要安靜得多。清新的空氣和安 靜的環境將是他們的首選。房地產投資者城北新區的發展建設還處于初級階段，相關的市政配套還不完善，房價也相對較低。 隨著時間的推移，新區的不斷發展，新區的房地產也蘊含著巨大的升值潛力，這當然符 合投資者的需要。項目市場定位1、成木價測算多層成木：3500元/平方米2、目標市場價格測算在可行性研究的財務預算中用競爭導向定價法、成木導向定價法初步確定了項目住 宅均價。在此基礎上，并且進行了仔細的市場調查研究，根據對城北地區樓盤的調研, 售價在3000-4000 je/平方米左右。而木樓盤

31、，因為具備多方面的優勢，木樓盤的市場 定位應是中高檔次樓盤。針對可比樓盤在銷售過程中所體現的木地樓市動態，采用市場 競爭導向定價法確定銷價格。多層：5500-6000元/平方米（均價）此價位較為合理，應該是為市場所能接受的價格。同時，為了能促進銷售，價格的 調整應該分階段進行。3、定價策略木項目以“低開高走”定價策略推出市場，必會引起市場的關注，而且為消費者所 接受，可以聚集大量人氣，為項目后期銷售打理堅實的市場基礎。木項目是順應市場的需要，更好地滿足消費者要求居住環境親近大自然，有更多的 自然景觀，避開鬧市的喧囂和擁擠。極力考慮到環保方面的理念，建造倍受青睞的“牛 態住宅”。在市場定位方面充

32、分考慮到市場的需要，迎合當今住宅的潮流。根據項目的 整體規劃及其配套設施情況，對項目的市場定位為：超越，在你想象不到的地方居住改變生活公園就在家門口綠色、生態、健康一一新江北城建筑資料下裁就在算龍網第四部分規劃設計方案江浦區區地圖:市八井利曲lolekiii州句帀女£竊出出上昨両花臺図僑林田-上橋林杠寧軌市比例尺用肖悅1:300000何井軌區和2 148s.mr m 駐人口 643萬. 轄11個 區以及 2個縣! i南京市江并省政旳 曲京市政府 區政府 縣政府街道辦半好 建制饑政疽 扎它鄉拔 制杜（第毎） 省界地市界區界 街張畀 湖泊江河口 43萬，箱江寧區 e1567ta公甲. 僉

33、鈿胸嚴'主掃竝曲亦）旳 rv l"汀核柄黒區 .一l芟此圖東山整出江中區zjutfir >,b*m .丿i x *楝笹0金現二附丿単泉鎮金|1ic代山時珠燈勉 ? 丿涌區°山”追安一、規劃設計目標本小區占地33333平方米，總建筑面積5.9萬平方米，項目的建成將成為城北新區 檔次最高的居住小區。本項目在交通、配套等方面具有極人的優勢，如果再加上合理的 規劃，那將成為城南新區及至西寧市的一道亮麗的風景。在進行小區規劃吋，我們不但從消費者的角度出發，了解市場掃展動態，摸清市場 上哪些類型的住宅的需要量最人，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區等等問題。同時也從 發展商的角

34、度出發，總結開發經驗，吸取其他發展商的優良經驗，務求把小區規劃設計 做得更好。所以，本小區的規劃設計要達什么樣的目標，還得冋到前面做的市場定位部 分，具體如下：1、本小區要建成“綠色一生態一健康”的生態住宅小區。良好的居住環境，是當 今社會人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼 筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩z情，人們需要一塊凈土，需要清新的建筑資料下裁就在算龍網空氣，所以，本小區的目標就是要為人們提供一個“綠色一生態一健康”的樂園。2、小區規劃要配合小區的主題概念。前面在市場定位中談到，木樓盤的目標客戶 為西寧市區居民、州縣客戶(且以老人居多)，木

35、小區的設計理念就是要把這些來自不同 地方的人融合在一起，建造木小區獨特的社區文化，使得整個小區家家戶戶都能夠互助 互愛，尊老愛幼，過著溫馨快樂的生活，所以，木小區規劃非常講究。規劃目標：(1) 規劃超前化。第一，建筑規劃符合當今時代潮流；第二，建筑的選材用料，要大量運用環保型、國家推行的新型材料；第三，服務意識的超前化，物業管理前期介入(采用港式物業管理)，小區配套設施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發點。(2) 戶型合理化。通過市場調研了解消費需要，再根據消者的需求及當今流行戶型 相結合，設計岀既吋尚以適用的戶型。(3) 質量標準化。對于質量標準，木小區要求達到國家的優良水平，

36、力爭獲取“魯 班獎”。(4) 建材環保化。對于這個標準，不僅是木小區追求的目標，同時也是其他發展商 想方設法要達到的目標。現在社會上到處都在講環保，人們也喜歡環保，因此，木小區 要迎合消費者的需求；另一方面，使用環保建材不僅會降低建筑的成木，而h可以有效 延長建筑的使用壽命。(5) 配套完善化。配套完善是木小區的一大賣產，木小區要興建城南新區唯一的區 內幼兒園，高級會所等。(6) 服務一流化。木小區采用港式物業管理，戶好的售后服務，已經成了樓盤促銷 的手段。(7) 社區人性化。木小區不斷設有高級會所，而且為小孩開辟了“兒童樂園”，為老 年開辟“老年人活動中心”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”

37、等。二、項目規劃設計要點1、容積率：1.772、人口密度：40人/畝3、綠化化：40%4、樓間距：26-54 米建筑資料下裁就在算龍網5、小區規劃道路：小區內采用人車分流，主要道路寬度不得小米5米6、小區交通主要出入口方向：西、南7、幼兒園：建筑面積1000平方米8、物業樓：建筑面積2000平方米三、規劃構思（一）功能分區小區由13棟單體樓組成（六層結構，局部七層），物業樓一棟，幼兒園一棟，臨街 四樓底層為商鋪。（二）環境結構木規劃的環境結構是一個有機整體，特點是以綠地系統為骨架，以中心音樂噴泉為 整體環境的中心，配以人工河流，奇草異木等。體現了居住區以環境牛態為主導的規劃 思想，保證“有山有

38、水有陽光”。（三）規劃特點1、木小區整體的規劃設計以環保、健康為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統 建筑與現代科技于一體，營造一座大型的智能住宅小區。2、木小區采用歐式建筑風格，突出表現文化的多元性。（四）停車場規劃由于木小區離中心市區有一段距離，不乏有較多業主需用私家車，為了業主更加方 便，小區內設有露天停車場共100個車位。（五）道路系統規劃1、小區出入口考慮到木小區的特點（地塊呈長方形狀），為了更方便業主的出入，木小特設兩個 出入口。正大門禁止大型機動車輛出入，不僅保證了業主的安全，h提高了工作效率。2、道路系統木小區區內道路采用人車分流，不僅保證了業主的安全，更體現木小區人性化的設 計

39、理念。建筑資料下裁就在算龍網第五部分 項目開發建設方案一、建設方式采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監理，效的控制項目的工期、成木、 質量，使到所建的住宅小區盡可能價廉物美。二、開發方案設想與分析考慮到木項目的市場推廣計劃及小區成片建設的需要，擬將整個項目分為兩期進行 開發。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區內主干道，并配備管網，同時開發一期的 九棟住宅樓、中央音樂噴泉廣場及其他一些配套設施。木期還要將水電暖氣等相關配套 準備到位，并作好防護綠地。木期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成木價的價格即 可，志在吸引買家，樹立小區的形象，創立小區的知名度，為以后提高售價作好準備， 也就是采用低

40、開高走的價策略格。第一期開發四棟多層，這時，小區已基木成型，配套設施已經基木成熟，“人氣” 聚集，此吋，樓盤價格可提高一個檔次，這吋，也是獲取較大利潤的時機。三、建設進度(-)項目里程碑事件如下，做為定期檢查的關鍵事件點：1 立項2設計完成3 開工儀式4銷售開始5主體完工6 安裝完工7裝修完工8 竣工交工9 銷售完成(二) 項目進度里程碑計劃表日期為2008年9月15 h；日期為2008年10月30 h；日期為2008年11月16日;日期為2009年10月19 h；日期為2010年5月15 h；日期為2010年8月20 h；日期為2011年8月15 h；日期為2011年9月30 h；日期為20

41、12年12月31 h表5.2重大里程碑事 件立項設計完成開工主體完工銷售 開始安裝兀丄裝修完工交工銷售完成2008 年9月15日2008 年10月30日2008 年11月16日2009 年10 月 19 h2010 年5月15日2010 年8月20日2011 年8 月 15 口2011 年9 j1 30 日2012 年12月31日部分戶型圖: 門 t 一一"oo moo 1soow» _!建建筑資料下載就在筑龍網2-b1戶數at鍍面幟=05.69平米第六部分 項目營銷方案一、營銷策劃（一）賣點策劃項目規劃完美，擁有40.8%的超高綠化率，獨有的人造景觀小橋流水、大型音樂 噴

42、泉廣場、落地式外飄窗設計等；為打木項目打造成“城北第一盤”，木小區擁有自己的“十項目第一”。唯一的區內幼兒園，使業主不在為子女的學業擔憂；為解決業主子女上學極不方便，為滿足各業主“望子成龍”的心理，區內幼兒園無 疑是俘獲千千萬萬“可憐天下父母心”的王牌。首付萬元，七成十五年按揭，使業主購房更加輕松；為降低置業者購房的門檻，方便一些月薪收入較高而且穩定、但暫時沒有較多積蓄 的年輕人（和州縣客戶）購房，推出“首付一萬元”即可入住木小區，較大的滿足了那些 收入較穩定想購房，但又沒有足夠積蓄客戶的需要。港式物管，貼心呵護；木小區采用港式物業管理，給業主更貼心的呵護。西寧市的物業管理相對于其它的 省會（

43、或大城市）較落后，大部分物業公司是“管理業主”，而不是“服務業主”，致使 大部分業主對物業公司的服務態度都不甚滿意，該小區采用港式物管，讓入住的業主真 正真感受到“客戶就是上帝”。（二）營銷策略項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略，詳細如下：（1）一期的營銷策略。以“新江北城一一超越，在您想象不到的地方”推出市場，從而吸引更多的購買 者，匯聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎。大力宣傳，樹立品牌形象。項目開盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并 開始接受內部認購，蓄水工作做扎實，到半月后正式開盤發售，這一做法給市場造成懸 念，形成發展商惜售的市場形象，若能有效地和現場人氣積聚配合起來，

44、相信會取得更 好的效果。在南京市“山西路廣場”舉辦促銷活動，與消費者近距離接觸，了解消費者消 費心理，制定下一步促銷策略。建筑資料下裁就在算龍網售樓中心。售樓中心同銷售人員一樣，既是公司的門面又是樓盤的門面。銷售 現場布置的好壞直接影響本樓盤的銷售。為了銷售現場的氣氛更加活躍，除了在銷售現 場布置一些該布置的銷售道具以外，再在銷售同場增設一套家庭影院（用途：平時放一 些古典高雅或輕松歡快的音樂，活躍現場氣氛；在有客戶參觀的時候，可放一些公司及 樓盤的宣傳片（三）銷售形式以促銷活動（活動現場配設看房車）、現場售樓、州縣辦事處（個購和團購）相結 合。（四）付款方式1、一次性付款。一次付款客戶給予9

45、7折優惠，首付定金一萬元，尾款待甲乙雙方 簽合同一次交清。2、分期付款。分期付款即建筑期付款，首付總房款的30%；工程整體封頂付總房 款的50%；入住時，付總房款10%；辦產權證時，付清所剩房款。分期付款的客戶給 予98折優惠。3、銀行按揭和公積貸款。首付30%,銀行提供70%銀行按揭，對于按揭客戶，依 具體情況而定，適當的予以優惠。（六）促銷手段1、廣告。（1）廣告媒體。制作一系列的電視廣告短片。力求其廣告在形象上逼真、優美動人，內容上突 出項目的優勢，反映項目的主題。在南京電視臺、南京電視臺播出系列廣告、專訪。采用感性訴求，設計廣告語 或廣告歌，突出木項目“高質、舒適、環保、健康、溫馨”的

46、主題。為擴大宣傳效果，將在促銷活動的前期，安排銷售人員在南京市中心地段派發 精美的宣傳彩頁。選擇“揚子晚報”作為主要的報紙媒介，配以“金陵晚報”為輔助的報紙媒介。 廣告畫面力求簡潔吸引、既展現大自然氣息，以不繁都市形象。廣告文案要形象牛動， 語言輕松活潑，使人看后難以忘懷。制作一些戶外廣告。如車體廣告、戶外巨幅廣告配以精美圖案展示項目的重要賣 點、路標、銷售熱線等。（2）廣告策劃選擇電視、報紙、宣傳彩頁鋪發作為主要的廣告媒體。（2）廣告語。超越，在你想象不到的地方以綠色為伴，與陽光共舞居住改變生活2、售樓書售樓書是有關物業的較為詳細的介紹材料。在項目未完成前，買家發要了解物業情 況，很大程度上

47、需要依靠售樓書，而售樓書木身亦是給客戶的第一印象，所以包裝設計 及質量很重要；但樓書用不著過分追求高檔次，應注重其說服力，精致而完善。對于樓 書中各戶型的平面圖，選擇高質素的廣告公司制作。3、開盤儀式在開盤當天，邀請青海各大媒體，還可邀請一些政府部門人-上和社會知名人丄參加, 從而給消費者留下深刻的印象，獲得良好的宣傳效果。而在開盤前期，已對項目作過大 量的宣傳，并且聚集大量有意向客戶，在開盤當天正式公布樓盤價格，并在開盤當天舉 辦大型的抽獎活動（開盤當天認購客戶均可參加，現開現獎）造成轟動效應，以達到最 好的廣告效果。4、樣板房展示。樣板房是顧客對擬購置房屋狀況最育接、最真實的體驗，對喚起客

48、戶購買欲望關系 極大，樣板房的優劣對樓盤的銷售起著關鍵的作用。因此，樣板房的設置要非常慎重， 要認真研究顧客心理，布局、質量、裝飾、外觀、設備甚至色彩都要仔細研究，反復比 較，還要特別注意周圍環境的介紹和描繪。樣木房的裝修應以中高檔為標準，家具的擺設應有現代家居品位，突出其優點的同 吋，還應盡力掩飾其結構上的一些不足之處。5、促銷方法：“首付一萬元，入住新西部城”、“不論樓層一口價”、“購房送裝修”。西寧市現今的房地產發展商都以用錢開路的招數吸引各買家，因此，只有采用創新 的而且切實為購買者設想的方法才能吸引現今理智的消費者。我們實行“首付一萬元”的方法，著實從減輕購房者負擔的實際情況考慮，肯

49、定能 吸引到大量的有能力供樓而暫吋無能力支付大額首期的邊緣的消費者。四、營銷計劃（-）營銷渠道選擇一家成熟的房地產中介代理商對各類物業非常熟悉，具有豐富的樓盤推銷經驗，交 由專業的代理公司從頭到尾負責整個銷售策劃過程，對于塑造項目乃至企業形象上都是 有利的，有助于銷售收到更好的效果。因xxx公司是一家綜合性集團公司，其中xxx房地產經營有限公司是主要業務 為：房地產項目全程策劃、房地產項目代理銷售、房地產銷售人員培訓、房地產項目診 斷等。自木公司成立以來，業務發展迅速。截止目前，已成功策劃、代理銷售20多個房地產項目，其中，代理的“銀靜花園”、 “寧靜小區”，曾創下“開盤一個月吋間，即清盤”的

50、良好成績，獲得了各開發商的一 致好評，xxx房地產經營公司既是南京房地產代理企業一個品牌，也是江蘇省房地 產代理業的一匹黑馬。因此，選擇xxx房地產經營有限公司是本項目最好的選擇。二、營銷計劃安排木項目將在項目一二期正式發售時分別舉行大型的展銷會（新品推介會），除此之 外，還要準備多個小型的促銷活動，以配合項目的銷售。項目的銷售將由主體封頂后才開始正式發售（在此之前，有意向的客戶，可進行內 部認購），可以說是賣“現樓”。這對于資金早日回籠可能造成一定的障礙，但是在銷售 過程中，往往會令我們的銷售業績大磊提高。原因在于：（1）現樓可以增強消費者對樓盤質量和發展商實力的信心；（2）若廣告宣傳力度足

51、，則會使樓盤知名度提高，看樓客戶增加；（3）樓盤現場施工環境井然有序，利于保持項目良好的市場形象；（4）據市場發展的趨勢，商品房預售將逐步向現樓轉變，也就是說，我們營銷 計劃要根據市場的形勢作出安排。為了更好地開展銷售工作，必須做好銷售前準備工作。首先，做好展銷現場的場地 布置，人員安排以及現場管理，第一項工作都做得井井有條，讓客人看到我們所作的充 足準備，讓客人感到我們的熱情周到服務。其次，投放廣告的頻率要適中一一的大型展 銷會（項目推介會）期內，隔二日出一次廣告，讓消費深知項目的優勢以及發展商的實 力不凡。場地布置場地的布置包括：展銷會現場、工地現場的布置。建筑資料下裁就在算龍網(-)展銷

52、會的布置展銷會場內的布置主色調應以順眼、舒服為前提，擺放較多的植物。由于展銷場地 較大，所以建議把現場進功能分區，分開展示區、洽談區、目的是維持場地的秩序，更 好地安排參觀人群和購買人群。展示區內有小區各類型的模型，小區的介紹，電視播放 宣傳片，熱情的銷售人員為您介紹示范單位的情況;洽談區內設多張桌椅，每桌大 概四個座位，桌上還有精致的小擺設，洽談與展示區之間隔開，避免將展示區人們的熱 鬧帶到銷售區，影響購買者的深思熟慮，務求令買家感覺到舒適。(二)工地現場的布置由于木項目分期進行開發，所以工地范圍不會太大，工地外圍應筑起圍墻，減少與 外界的相互干擾。應做到“文明施工”，在保證工程質量、工程進度的同吋，要保證施 工安全、施工環境的整潔。施工場地內應有足夠的指示牌，各種原材料應該分門別類進 行堆放，易損耗的材料要修筑一定的臨時維護結構進行保護，場地道路要保持整潔。為了給客戶留下良好的第一印象，我們可以利用工地圍墻，制作大篇幅精美的墻體 廣告，還可在工地圍墻上插上一排小彩旗，以烘托熱烈的施工氣氛和現場的喜慶氣氛。由于客戶要進入施工現場看樓，他們所看到的情況，將會阻礙他們所做出的買樓決 定，也會影響到開發商的形象，所以在這特別地