1、精品資料一、建設項目投資估算固定資產投資 ：項目按擬建規模、 規劃設計方案、 建設內容進行建設所需的費用建設期借款利息 ：企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出流動資金 ：維持企業的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金建設項目總投資形成的資產分為：固定資產、無形資產、延遞資產、流動資產二、房地產項目投資與總成本費用估算（一）概念1、開發項目投資特點 ：出售、出租、自主經營2、開發項目總投資 （開發建設投資、經營資金）開發建設投資：開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理

2、費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等經營資金：開發企業用于日常經營周轉的資金3、開發產品成本 ：房地產開發企業在開發過程中所發生的各項可編輯修改精品資料費用用途角度分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本核算分為：開發直接費（土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、 公共配套設施建設費）、開發間接費（管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等） ； 開發成本、開發費用進行同樣的分類（二）房地產開發項目總成本費用構成估算1、土地費用估算土地使用權出讓金，方式：拍賣、招標、協議土地征用及拆遷安置補償費，方式：貨幣補償、產權調

3、換土地轉讓費：土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費土地租用費： 土地租用方向土地出租方支付的費用。置業投資中經常使用土地投資折價：合作開發項目2、前期工程費項目的規劃、設計、可行性研究費用：一般來說，規劃及設計費用占建安工程 費的3% 左右 ，可行性研 究費占項目總投資的0.1%-0.3%，水文、地質勘探 為設計概算的 0.5% 左右“三通一平”等土地開發費用，一般為設計概算的0.35%3、基礎設施建設費 （紅線內外工程費）：建筑物 2 米以外和小可編輯修改精品資料區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用。其通常采用單位指標估算法來計算，粗略估算時，各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用

4、地平方米造價計算4、建筑安裝工程費 ：直接用于工程建設的總成本費用主要包括：建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝） 、室內裝修工程費用等5、公共配套設施建設費 ：居住小區內為居民服務配套建設的各種費營業性的公共配套設施的建設費用（居委會、幼兒園等）6、開發間接費 ：房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用（工資、福利、折舊、修理、辦公、水電、勞動保護、周轉房攤銷等）7、管理費用 ：房地產企業行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動二發生的各項費用。包括：管理人員工資、工會

5、經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險法、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業管理用房） 、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等管理費用以項目投資或1-5 項直接費用為基數，取3%8、財務費用 ：企業為籌集資金而發生的各項費用包括：借款和債權的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費等。利息外的財務費用可按利息10% 估算可編輯修改精品資料9、銷售費用 ：在銷售產品過程中發生的各項費用廣告宣傳及市場推廣費，約為銷售收入的2%-3% （住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低）銷售代理費約為銷售收入的 1.5%-2%其他銷售費用約為銷售收入的 0.5%-

6、1%以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%-6%10、 其他費用包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險等一般約占投資額的2%-3%11、 開發期間稅費 （根據當地有關法規標準估計）以廣州為例，包括配套設施建設費固定資產投資方向調節稅（免）土地使用稅建筑工程質安監督費供水 / 電增容費（已免增）物業管理基金12、 不可預見費可編輯修改精品資料以上述各項費用之和為基數，按3%-5% 計算如果是開發項目完成后出租或自營的項目，還應估算下列費用：13、 運營費用 （管理費用、銷售費用等）14、 修理費用三、房地產項目的收

7、入、稅金估算與資金籌措（一）經營收入測算1 、租售計劃：可供租售的房地產類型及數量、租售價格、收款方式等2 、租售收入估算：主要包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發企業自營收入對于出租要注意空置期和空置率；自營收入： 房地產開發企業以開發完成后的房地產產品為其進行商業和服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入（二）稅金估算1、經營稅金及附加 ：房地產銷售、出租與自營過程中發生的稅費包括：營業稅、城市維護建設費、教育費附加（兩稅一費）可編輯修改精品資料 營業稅 ：稅額 =應納稅銷售（出租）收入* 稅率，（我國是5% ）城市維護建設費 ：按增值稅

8、、消費稅、營業稅的實繳稅額為計稅依據。納稅人所在地為市區的， 稅率為 7% ；在縣城、鎮的，稅率為 1%教育費附加 ：以實際繳納的營業稅為計稅依據，稅率為 3%2、土地使用稅 ：房地產開發企業在開發經營過程中占有國有土地應繳納的一種稅。以實際占有的土地面積為計稅依據，采用分類分級別的幅度定額稅率年應繳納土地使用稅 =應稅土地面積 *稅率3、房產稅按房產余值計征，稅率為1.2%按房產租金收入計征，稅率為12%4、企業所得稅所得稅稅額 =（利潤總額 - 允許扣除項目的金額） *稅率對于開發企業， 利潤總額主要是開發建設及經營期間的收入，允許扣除項目為總開發成本和經營成本。房地產開發企業所得稅稅率一

9、般為25%5、土地增值稅概念：對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收益的單位和個人，就其轉讓房地產所得的增值額為征稅對象征收的可編輯修改精品資料一種稅轉讓房地產取得的收入轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益土地增值稅的扣除項目包括：a 取得土地使用權所支付的地價款和相應的手續費；b 房地產開發成本：土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等；c 房地產開發費用：管理、財務、銷售費用注意：三項費用在計算土地增值稅時，并不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分

10、攤并提供金融機構的證明。如果是，則財務費用中的利息支出允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產開發費用則按照第1 、2 項計算金額之和的5% 以內計算扣除。如果否，則凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的， 則整個房地產開發費用按照第1 、2 項計算金額之和的 10% 以內計算扣除。d 舊房或建筑物的評估價格e 與轉讓房地產有關的稅金、 包括：營業稅、城鄉維護建設稅、可編輯修改精品資料教育費附加、印花稅等f 財政部規定的其他扣除項目對從事房地產開發的納稅人可按第1 、2 項之和的 20% 扣除土地增值稅的稅率四級超額累進稅率：未超過 50% （包括本比例），稅率為 30%50%-100%，稅率為 40%100%-200%，稅率為 50%大于 200% ，稅率為 60%免稅規定納稅人建筑普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20% 的；因國家建設需要征收的房地產四、借款還本付息的估算歸還建設投資借款的資金來