1、HXD上傳，與您共享！物業的接管計劃（HXD上傳）一、接管驗收前的準備工作10  成立管理領導小組：在小區或大廈入住三個月前，（竣工驗收工作在入住前一至三個月內進行），成立領導小組，領導小組、房管員和維修人員到位（其他管理人員分步到崗），落實管理用房和職工宿舍。20 組織驗收小組有物業領導牽頭，組織機電安裝維修部和管理的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在驗收前完成以下工作：1）、提前派出部分工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、管線路的

2、鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下基礎。2）、主動與開發商的地盤和承建單位聯系，協商樓宇交接問題。3）、與地盤、施工單位雙方制定驗收方案，統一驗收標準。4）、準備竣工驗收的表格資料   A）、房屋接管驗收表   B）、室內接管驗收遺留問題統計表   C）、公用配套設施接管驗收表   D）、公用配套設施接管驗收遺留問題統計表   E）、機電設備接管驗收表   F）、公用配套設施接管驗收遺留問題統計表30 相關記錄及表格房屋接管驗收表室內竣工驗收遺留問題統計表公用配套設

3、施接管驗收表公用配套設施接管驗收遺留問題統計表機電設備接管驗收表機電設備接管驗收遺留問題統計表二、樓宇資料的接管移交1樓宇資料的驗證及部分移交的資料1）產權資料A）、項目批準文件B）、用地批準文件C）、建筑執照D）、小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；2）市府驗收合格資料A）、市建設工程竣工驗收證書B）、市建筑消防驗收合格證C）、市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書D）、用點許可證E）、供用電協議F）、衛星地面接受設施許可證 G）、電視公用天線合格證H）、電梯使用合格證注：管道石油氣、電話和有線電視由市有關公司負責維修保養及驗收。3）、工程技術資料A）、竣工圖-包括總平面圖、建筑、結構、

4、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；B)、地質勘察報告；C）、工程合同幾開、竣工報告；D）、工程預決算分項清單；E）、圖紙會審記錄；F）、工程變更通知（包括質量事故處理記錄）；G）、隱蔽工程驗收簽證；H）、沉降觀察記錄；I）、竣工驗收證明書；J）、鋼材、水泥等主要材料的質量證明書；K）、新材料、構配件的鑒定合格證書；L）、水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格書；M）、砂漿、混凝土試塊試壓報告；N）、資料的存放：    上述的全部資料存放在開發建設單位（大業主），物業管理公司保存復印件在辦公室，以便隨時查閱；20 需移交物業管理公司的資料   1）

5、、電梯使用合格證   2）、供用電使用協議書   3）、用電許可證   4）、用水申請審批表及月供水計劃執行表   5）、衛星電視地面接受設施許可證30 移交復印件及圖紙   1）、小業主姓名、產權、聯系地址（或電話）、建筑面積清單   2）、市建設工程竣工驗收證書   3）、市建設消防驗收合格證書   4）、電視公用天線合格證   5）、建筑、電氣、給排水、空調、石油氣、氣體滅火系統等施工圖   

6、;6）、機電設備單臺說明書、調試、訂購合同40 附表     樓宇資料移交清單 三、小區（大廈）接管驗收程序10 開發商（大業主）通知物業管理公司接管驗收20 物業公司驗收小組按樓宇接管資料的移交核對所接受的資料，具備條件的，應在15日內簽發驗收復函并約定驗收時間；30 物業公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收；40 對竣工驗收中存在的問題，又驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；50 業主（住戶）入住時，由房官員陪同對室內進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題由管理員整

7、理后報告開發商，由其限期施工隊返修，經管理員或（住戶）業主驗收后消項。6. 0在一年的保修期內，在使用過程中業主（住戶）或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，報告開發商查驗證實后，尤其責令施工隊更換或返修。四、房屋接管驗收標準及檢驗辦法1、0、范圍住宅小區或大廈的住房及房屋的水電配套設施等；2、0、標準      參照建設部ZBP300190標準和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到業主（住戶）的合理要求。3、0、標準及驗收辦法3、1  梁、柱、板主體   1）、按圖紙設計逐間檢查，無變形

8、、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；   2）、無鋼筋外露；3、2 頂棚   1）、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；   2）、無裂縫，無霉點，無滲漏水痕跡，無污漬；3、3墻面   1）、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；   2）、塊料（如瓷磚）面層      A、粘貼牢固，無缺棱掉角；B、面層無裂紋、損傷、色澤一致；C、對縫砂漿飽滿，線條順直；      

9、60; 3）、外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象；3、4、樓地面：    1）、毛地面：平整、無裂痕；    2）、塊料（如瓷磚）面層：觀察水流向準確到地漏，不應有積水A、粘貼牢固，無缺棱掉角；B、面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫線條順直；C、對縫砂漿飽滿，線條順直；    3）、水泥砂漿地面：    抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；    4）、衛生間、廚房和前后陽臺地面A、用小桶或塑料膠管向地面沖到水，不應有積水，到泛水；B、第二天到

10、樓下檢查樓面無滲水；3、5 門窗   1）、開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；   2）、從室內情搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；   3）、木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；   4）、單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；   5）、窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：     A先關緊所有的窗戶，從天面和頂層

11、房間窗戶至上而下均勻澆水，停止澆水后半小時逐漸檢查每個窗臺     是否有滲水。     B查詢天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期前，先將所有窗門管緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水；3 .6   樓梯、扶手：    1）、鋼結構的樓梯：無裂縫。面層無剝落，鋼筋無外露；2）鋼木結構的樓梯：A、用力輕搖無晃動，安裝牢固；B、鋼筋無銹蝕，無彎曲；C、木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；37插座：1）電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞

12、，符合安全要求，滿足“左鄰右火”規定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常；2）公用電視無線插座：單指輕擊蓋板安裝穩固，蓋板無損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）；3）有線電視插座：由市有線電視臺驗收；4）電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；38接線盒：1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；2）用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；39開關：1）安裝牢固，目視蓋板無損壞；2）全檢開關靈活，開啟接觸效果良好；310照明燈具：1）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；2）打開所有燈具，檢查電源接通是

13、否正常，燈具發光正常；3）產品合格，使用壽命達到要求，室內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。311供水系統：1）安裝牢固無能搖動；打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內的水閥）管道完好無損，無滲透漏水，無銹跡；2）管道接頭無滲水；3）水龍頭（花灑）和水閥：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水；312排污管道（含塑料管）：1）安裝牢固，外觀完好損，配件齊全；2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；313地漏：過濾鐵蓖安放穩固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；314衛生潔具：1）安裝牢固

14、，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；2）灌水后排水口接密實，無滲水，接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；315防盜網（窗）：安裝牢固，焊接點密實，面漆均勻，無脫皮和漏刷現象，無明顯銹跡；316室內配電箱：1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常；2）開關符合型號規定；3）導線與設計相符，布線規范；4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活；317門鈴：A、室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查；B、室內預留線盒參照3. 8；318其它：1）晾衣鉤、室內吊扇掛鉤：用軟繩等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，日視鋼筋掛鉤表面無裂紋，彎處無斷裂；2

15、）水表、電表和石油氣表：安裝牢固，無搖晃；打開室內水閥，看表內讀數運轉是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；五、公共設施接管驗收標準及檢驗辦法10范圍住宅小區和大廈的公共場所、娛樂活動設施及其水電等。20標準參照建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到設計要求。30驗收標準31基礎設施：1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；2）散水坡：A、無下陷、斷裂，與墻體分裂；B、面層平整，無脫層；C、無倒泛水現象；32天臺：1）屋面隔熱層、防水層：A、板瑞縫、伸縮縫油膏緊貼；B、隔熱板、防水層表面無裂縫；2）天溝、落水口暢通，管道完完好；3

16、）天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕；33公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；34屋面避雷設施：各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；35消防設施（消防栓、消防箱）：1）消防栓：A、油漆均勻，無少刷、漏刷現象；B、閥門完好，無滲漏水；2）消防箱：A、消防管、消防帶等配套齊全；B、箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；C、消防管無滲漏水，閥門完好；36小區路燈：1）按設計要求安裝；2）燈具安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；37綠化：1）按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98%以上，無病蟲害發生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；

17、2）綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過100米，布局覆蓋率100%，閥門開關靈活，無漏水，安裝穩固，無搖晃；38小區道路：1）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；2）路沒砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角；4）路牌標志清楚，地面線條順直；39垃圾池（箱）1）沖洗水管：A、垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；B、水閥開關靈活無漏水；C、水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活；2）砌筑類：A、砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；B、裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；C、投入口和清出的鐵門：

18、無銹跡，油漆完發好均勻，安裝牢固，開啟自如；3）鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩；4）塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損；310垃圾轉運站：參照相關房屋接管驗收標準和檢驗辦法室內接管驗收部分；311崗亭：1）鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬；2）砌筑類：參照相關室內驗收標準；3）電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；312車庫：1）露天（地下）停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2）地下停車場：A、參照房屋接管驗收標準和檢驗辦法的相關內容；B、車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；3）露天（夾層）車

19、棚：參照相關室內驗收標準；4）單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；5）照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；6）排水系統：設有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準；7）地下車庫通風設施：參照機電設備接管驗收標準；313沙井、檢查井和化糞池：1）池內無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕；2）檢查井和化糞池進水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩妥并設置井圈；314明暗溝：1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；2）溝蓋板安裝平穩、牢固，排水暢通；315擋土墻、坡：1）砌筑密實，沙漿溝縫飽滿；2）按設計要求設有泄水孔；316踏步：1）砼砌：踏面、踢面無破

20、損，陰陽角無缺口和斷裂；2）塊料砌：參照房屋接管驗收標準及檢驗辦法的相關內容；317臺階：參照相關的面層砌筑材料的驗收標準；318水池、水箱：1）按設計要求和有關衛生標準進行驗收；2）無滲漏水現象；3）內外爬梯無銹蝕現象；319信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；320景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收；六、工程完善和工程遺留問題處理規定10工程完善指開發建序曲單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善；1）室外改造、完善工程，如下所示：A、游泳池、網球場等室外娛樂設施；B、綠化、區間道路等配套設施；2）室內改造、完善工程，如下所示

21、：A、安裝防盜網、窗和陽臺封閉鋁合金窗等；B、樓道燈改造等；20工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求，保修無法解決的設計缺陷等方面內容；30處理規定1）管理處對完善配套工程執行監督職能，指定專人作好協調工作；2）對發現的遺留問題，及時向公司匯報，并協助物業管理部作好與開發建設單位的聯系工作；40管理工作規定1）在業主（住戶）未辦理入住手續之前進行的完善和工程遺留問題改造時：A、管理處對已接管的房屋和設施實施保管；B、分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯系，協調解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好；C、配合施工

22、隊的用水用電，要求（必要時，簽定協議）施工隊進出場有序；D、按設計要求限制施工隊活動范圍；2）在業主（住戶）開始辦理入住手續之后進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第1）條的規定繼續執行以外，還必須在以下工作方面加強管理：A、限制噪音施工時間，確保業主（住戶）的休息；B、給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入住的業主（住戶）帶來安全隱患；C、管理處增強保安力量監督施工隊的人員管理；D、施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條”，在經管理處房管員以上人員核查無誤后（核查有無違反管理規定，收回出入證，督促水電結算等），并經房管員以上人員簽名施工隊方可撤離小區（大廈）；業主（住戶）入住程序1、入住流