1、房地產估價師案例與分析復習指導（1）假設開發法（上） 一、大綱要求： 考試目的：測試應考人員對假設開發法的基本原理、具體運用的掌握程度。考試基本要求：掌握：假設開發法的公式及其計算，現金流量折現法和傳統方法的概念、區別及優缺點。熟悉：假設開發法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟。了解：假設開發法的其他用途。要點說明：1.假設開發法的基本原理 假設開發法是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。假設開發法的理論依據是預期原理。假設開發法適用的對象是具有開發或再開發潛力的房地產；適用的條件是房地產的法定開發利用前提明確。運用假

2、設開發法估價一般分為6個步驟進行：調查待開發房地產的基本情況；選擇最佳的開發利用方式；估算開發經營期；預測開發完成后的房地產價值；測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；進行具體計算，求出待開發房地產的價值。2.假設開發法的公式 假設開發法最基本的公式為：待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費上述假設開發法最基本的公式，按估價對象狀況可細化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發完成后的經營方式可細化為適用于開發完成

3、后出售、出租、營業的公式。3.現金流量折現法和傳統方法 根據考慮資金的時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。現金流量折現法是采用折現的方式來考慮資金的時間價值；傳統方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。二、內容講解： 7.1 假設開發法的基本原理 7.1.1 假設開發法的概念 假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。7.1.2 假設開發法的理論依據 假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法估價的基本思路，用下列模擬一

4、個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。假如我是一個房地產開發商，同時有一塊可供開發建設的土地，我將愿意以多高的價格來購買它？無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機。因此，我不能企求從這塊土地的開發中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或將此資金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面（此點是基于機會成本的考慮）。所以，我只

5、求得到社會上同類房地產開發項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細分析這塊土地的內外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎設施完備程度和土地平整程度，地質和水文狀況，規劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據土地的內外條件，我知道了這塊土地在規劃許可的范圍內最適宜做何種用途、規模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息（我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關稅費（包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發完成后的房地產時作為賣方要繳納的稅費）及要獲得開發利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的未來開發完成后的價值，減去各種開發成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數額。由上可以看出，假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格；假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需