1、房地產企業資產運作分析 房地產企業資產運作分析 【摘 要】隨著房地產經濟的快速開展和持續不斷的宏觀調控，房地產企業面臨著資金回籠緩慢、信貸緊縮、本錢上升等方面的壓力，也增加了房地產市場的風險。房地產資產運作最重要的目的是防范和化解資本風險，充分發揮房地產資產的價值。本文主要從房地產資產運作的目標出發，分析其資產運作的特點，對當前資產運作中的創新手段進行簡要闡述，以期對房地產企業的經營開展提供借鑒。 【關鍵詞】資產運作；房地產；創新 一、房地產資產運作的內涵和目標分析 房地產的資產運作指的是提高企業房地產資產的周轉率、利用率、收益率，優化企業各種現有資源的配置，通過市場銷售、資產買賣、股權轉讓、

2、招商運營等途徑實現資產效益，為企業的開展爭取良好的現金流和投資開展空間，促進企業經濟效益的最大化，增強企業的核心競爭能力。 未來決定中國房地產命運的，已不只是生產能力、營銷能力、管理能力等傳統能力。在市場競爭日益劇烈的情況下，資源管理能力能否跟上房地產企業迅速擴張的步伐，將成為其能否做大做強的主要因素，而資源的管理能力又主要表達在資產運作能力和運作效率上。因此，資產運作應該成為房地產企業生存和開展的重要戰略工具之一。房地產企業的資產運作的重點環節及其目標有以下幾點： 資產運營上，要轉向快周轉模式，進一步提高運營效率，適度降低土地儲藏存續率，加快資金周轉速度，提高資產質量和資金利用效率。 資產拓

3、展上，要土地市場公開競拍、收購兼并等方式并重，通過區域深耕與精品立市發揮規模效益，強化產品創新與開發能力，提升企業品牌，擴大競爭優勢。 資產結構上，要合理配置住宅開發、商業地產等資產類型，要通過技術創新與人才引進，提升統籌運作的能力，為企業提供抵御周期性波動的資產和資源。 資產創新上，要通過打通資本市場、資產盤活、工程套現、融資創新等模式，實現資源共享與錯位競爭，增強資產變現能力，增強企業抗風險能力。 二、房地產資產運作的特征及面臨的問題 資金量大 房地產業是資本密集型的行業，由于土地的有限性，土地本錢也越來越高，招、拍、掛等形成的價格競爭，導致房地產投資的價格增加。再者，房屋的建筑安裝都需要

4、大量的施工人員、技術人員和機械設備，勞動力本錢的不斷攀升，也使房地產企業的工程本錢較高。對資產運作而言，不管是買進賣出還是自行開發建設，都需要動輒數億、數十億甚者上百億的資金量。 周轉期長 在市場經濟中，房地產業受到市場經濟的制約，其土地開發、市場研究和建筑施工等活動，都應該遵循市場經濟的規律和方法。房地產資金的投入，需要在市場中經歷一次完整的流通過程才能完成。一般而言，房地產業從籌劃設計、建造完工、銷售交房，周期至少需要3至5年的時間。資產運作效率是衡量企業盈利能力的重要標準。 涉及面廣 房地產業是與地方政府聯系最廣泛的行業之一，其生產過程是開放式的，政府的管理是全過程參與的。房地產業受政府

5、和消費者的關注度很高，對宏觀經濟和微觀經濟的影響力大，來自方方面面的制約因素自然就多，這也是房地產經常被推到宏觀調控風口浪尖上的重要原因。房地產企業資產運作是一個時間長、變化多、復雜程度高的綜合性經濟活動，本質上是一次社會資源的整合與集成。 風險收益并存 房地產市場非常特殊和復雜，存在著很多不確定性因素，投資過程中可能面臨市場風險、財務風險、流動性和變現性風險、經營風險、社會風險等，資產運作同樣存在這些風險。但由于房地產存在土地升值快、抗通脹能力強、投資回報率高的特性，基于資本的逐利性，大量社會資金亦積極投入房地產行業，又使得投資行為甚至投機行為盛行。 三、房地產資產運作方式及創新研究 合作開

6、發 房地產開發企業自身資金有限，而房地產持續運營需要不斷地滾動投入，金融機構已經不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會資金參與開發。政府這幾年逐漸嚴格控制土地供給，一些開發商遭遇拿地難題甚至頻發“地荒，另外一些企業擁有待開發土地卻苦于缺乏資金和資質，合作開發推動了資金和土地的有機結合，盤活了諸多房地產開發工程。特別是當前，在限購令等背景下，資金緊張已經成了很多房產企業的緊迫問題，甚至局部企業可能會出現資金鏈斷裂的風險。聯合拿地、合作開發、取長補短、形成合力，越來越多的房地產企業嘗試著與行業內企業或行業外的戰略投資者、財務投資者進行合作，以拓展生存空間。 工程轉讓 房地產開發工程轉讓，是指我國?城

7、市房地產管理法?第三十八條、第三十九條規定的具備一定條件的建設工程轉讓，其實質是仍是土地使用權的轉讓。在實踐操作中，投資者為減少繁瑣的審批環節和交易過程中的稅負本錢，往往避開直接的房地產工程轉讓形式，而以轉讓房地產工程公司股權的方式實現房地產工程轉讓。但如果擬轉讓的工程是整體工程中的一局部，無獨立土地使用權證，那么需通過在建工程轉讓模式，完成開發投資總額的百分之二十五以上方可轉讓。近期又出現了度身定制的新模式，即開發過程未到達預售條件即鎖定大客戶，雙方簽署協議按工程進度付款，到達預售條件后即簽訂預售合同，此種模式減輕了房地產企業的資金壓力。 招商引資 房地產企業的持有性資產要保值增值，需要有專

8、門的團隊做好招商引資工作，尤其是商業地產必須做好運營管理。當前出現的產權式商業物業是一些開發商樂于采用的方式，由專業的商業經營管理公司負責經營管理，而物業產權為了回籠資金的需要實行拆零銷售，所有權與經營管理權實施別離，一般分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結合三種方式。商業與房地產開發是兩個不同的行業，開發商不應盲目地建設開發，應該先招商，讓商業經營專家在開發前期參加進來，在定位、流線、布局、結構的設計中廣泛參與，這樣工程比擬容易獲得成功。 資本融通 房地產資金來源結構存在缺陷，房地產業的地開發資金主要來自銀行貸款，而且數額巨大。這種資金的不合理配置，導致產業空洞化的現象，影響金融資產的質

9、量，加劇了市場風險和融資風險。資產運作可以使房地產企業獲得良好的資金和投資收益，融資創新必不可少。房地產業、房地產企業要健康穩步開展，必須構建多元合理的融資渠道，在以銀行貸款為主渠道的前提下，鼓勵和支持房地產上市公司再融資、企業債券、房地產信托及房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。 四、結束語： 房地產經濟的繁榮以及國家的宏觀調控政策，對我國房地產業的開展產生了重要影響。當前，我國房地產業的開展朝著趨于理性的方向開展，但資產運作效率不高、方式仍然受到諸多限制，一定程度上阻礙了房地產經濟的開展規模和速度以及房地產企業的成熟。資產運作是企業獲利的物質根底，房地產企業在資產運作中，應做好全面控制，持續加大創新力度，促進企業可持續開展。而政府對房地產業也不能僅僅通過一系列治標不治本的政策調控，更應該引導房地產業的有序健康開展，創造一個完善的市場環境，真正使房地產業的開展成為國民經濟的穩定支柱。 參考文獻： 【1】張志紅，王翠春.房地產上市公司資產運作效率的ANOVA分析J.山東經濟，2021，26：112-117. 【2】李媛媛.國有大中型企業資本運作模式比擬研究J.中國石油企業，2021，：72-73. 【3】文時萍，曹振良.美國房地產投資基金的歷史開展及其啟示J.江西社會科學，2004，：253-255. 【4】易躍明，梁戈