1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施研究 【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，由于其行業(yè)的特殊行，造成了在目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中偷稅漏稅的情況屢見(jiàn)不鮮，本文將就目前在我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方面所存在的一些漏洞和走入的誤區(qū)進(jìn)行分析，并提出關(guān)于如何完善房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方面的目前所存在的漏洞的一些建議。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計(jì)；偷稅漏稅；誤區(qū) 前言 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛開(kāi)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國(guó)各地稅收中極為重要的推動(dòng)性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國(guó)各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有

2、規(guī)劃性強(qiáng)，投資金額大等特點(diǎn)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其的會(huì)計(jì)審核方面的難度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)審核時(shí)，它的審核對(duì)象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長(zhǎng)，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤(rùn)和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢(shì)。而目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國(guó)內(nèi)偷稅漏稅較為嚴(yán)重的一個(gè)行業(yè)。 1.目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在審計(jì)中的誤區(qū) 1.1利潤(rùn)操控 目前在國(guó)內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的工程進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬的方法來(lái)拖延時(shí)間，使得對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的收入本錢和利潤(rùn)不能夠在第一時(shí)間計(jì)算清楚。這些被長(zhǎng)期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)

3、對(duì)于房屋竣工時(shí)間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對(duì)于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進(jìn)行了長(zhǎng)期掛賬的處理。因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)企業(yè)在收取了購(gòu)房人的預(yù)售營(yíng)業(yè)款以后，就需要對(duì)所建造房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保存房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行對(duì)于該次房屋買賣的有關(guān)于本錢還有利潤(rùn)的審計(jì)。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時(shí)間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)它當(dāng)期的利潤(rùn)進(jìn)行操控。 除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進(jìn)行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置

4、了相當(dāng)于委托代建或者合資開(kāi)發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)開(kāi)展的速度過(guò)于迅猛，所以目前我國(guó)國(guó)內(nèi)在這些方面并沒(méi)有一些很清晰的法律法規(guī)來(lái)對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國(guó)內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一局部的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進(jìn)行帳外的資金循環(huán)和往來(lái)的資金循環(huán)，以此來(lái)到達(dá)偷稅漏稅的目的，最終這些動(dòng)作，將會(huì)使得對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的審計(jì)工作很難順利展開(kāi)。 1.2漏稅問(wèn)題 目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟(jì)適用房或者是針對(duì)回遷住戶所需要的廉價(jià)用房等用于

5、建造低價(jià)住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)候，卻在這塊土地上，開(kāi)發(fā)成為高檔的商品住宅等來(lái)進(jìn)行出售。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會(huì)向上級(jí)部門進(jìn)行匯報(bào)，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國(guó)法律來(lái)說(shuō)，一旦在取得土地后進(jìn)行土地用途變革的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國(guó)目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來(lái)進(jìn)行收費(fèi)，比方說(shuō)用保證金，增容費(fèi)等等，而這些費(fèi)用由于我國(guó)目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。 1.3違規(guī)貸款 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周

6、期，所以，目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，根本都是以融資的方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而融資的對(duì)象，一般來(lái)說(shuō)都是利用銀行的貸款來(lái)進(jìn)行的。而按照我國(guó)的法律，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所使用和開(kāi)發(fā)，因此在這個(gè)時(shí)候土地其實(shí)是并沒(méi)有價(jià)值的，所以這個(gè)時(shí)候土地的使用權(quán)并沒(méi)有進(jìn)行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候土地才具有價(jià)值，可以進(jìn)行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用并無(wú)價(jià)值的資產(chǎn)在銀行進(jìn)行套現(xiàn)了。 1.4使用假合同 現(xiàn)在，有局部企業(yè)會(huì)利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個(gè)人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，

7、來(lái)騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至還會(huì)利用假的購(gòu)置房屋的合同，來(lái)套取銀行方面兌換票。而由于我國(guó)法律規(guī)定，企業(yè)在申請(qǐng)國(guó)內(nèi)的承兌換匯票的時(shí)候，應(yīng)該要有真實(shí)的商品購(gòu)物和銷售情況，以及商品的交易金額的計(jì)算。因此，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)進(jìn)行對(duì)產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會(huì)假借銀行的明月來(lái)對(duì)合同進(jìn)行編造。 1.5材料管理不合理 房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在這一些原材料多，建造的周期長(zhǎng)等一系列特點(diǎn)。對(duì)于有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的審計(jì)工作進(jìn)行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長(zhǎng)達(dá)兩年到三年的時(shí)間里面，沒(méi)有整理過(guò)一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對(duì)于工程

8、的開(kāi)發(fā)本錢不斷的提高，最終演變成了一種習(xí)慣。目前我國(guó)對(duì)于材料的進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對(duì)于一些低價(jià)值的消耗品沒(méi)有及時(shí)的清點(diǎn)，而造成了賬目與現(xiàn)實(shí)不符合，而且資金也不符合，這樣得出來(lái)的數(shù)據(jù)不是準(zhǔn)確的。 2.解決以上問(wèn)題的一些對(duì)策 2.1杜絕避稅 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，避稅和開(kāi)假發(fā)票是不可取的，而混亂的會(huì)計(jì)核算已經(jīng)本錢的虛假上報(bào)，并不利于對(duì)于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進(jìn)行設(shè)立單獨(dú)計(jì)算的銷售公司來(lái)進(jìn)行結(jié)算。 2.2完善資產(chǎn)管理 在我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責(zé)任的制度。 2.3改善會(huì)計(jì)核算工作 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會(huì)計(jì)的根底工作水平有所提高后，將會(huì)對(duì)企業(yè)的提高工程預(yù)算精度，本錢的核算，已經(jīng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù)能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的本錢。 3.結(jié)束語(yǔ) 作為我國(guó)稅收的重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)展將會(huì)為我國(guó)的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當(dāng)前，應(yīng)該要想方法對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計(jì)所存在的一些問(wèn)題與誤區(qū)進(jìn)行修改，并且完善審計(jì)工作的進(jìn)行。 參考文