1、房屋測繪標準應用問題的分析 房屋測繪標準應用問題的分析 摘要：當前在房屋測繪中常會遇到房屋竣工前建筑面積測算和竣工后建筑面積測算、不同時期建筑面積計算適用標準不同、房屋預售和登記面積的測算等諸多涉及到人們切身利益的問題，本文詳細解讀了相關的法律法規并對房屋測繪中遇到的問題進行了深入的分析和探討。 關鍵詞：房屋測繪；建筑面積；差異; 中圖分類號：P24 文獻標識碼：A 文章編號： 引言：房屋的建筑面積既是房地產開發、建設工程領域一個重要的技術經濟指標, 又是房地產產權產籍管理、核發權證的依據；同時也為房地產稅費的征收、城鎮規劃和建設提供重要的依據,其測量結果貫穿房產的征收、開發、權籍管理、銷售、

2、交易等全過程；關系到國家、房地產權屬單位、開發商和個人的切身利益。房屋測繪是在法律標準的指導下，遵循一定的技術標準，并使用科學的測量技術手段，得出的法定結果，是要產生法律后果的行為，測算的過程，從某種意義上也是經濟利益的再次分配過程。 一、房屋測繪過程中適用法律法規的問題 從房產的形成過程來分析，房屋要嚴格按照建設規劃開工建設，?中華人民共和國城鄉規劃法?第45條規定：縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料。?城市房

3、地產開發經營管理條例?第17條房地產開發工程竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發工程竣工后，房地產開發企業應當向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共平安的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從以上的法律法規來看房屋竣工驗收后規劃面積即是其法定面積，權屬登記的房產測繪面積是在規劃面積根底上形成的，是一一對應的關系。 1、房屋面積測繪的實施主體 商品房銷售管理方法第34條規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用前按工程委托

4、具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。 房產測繪管理方法第6條 有以下情形之一的，房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人應當委托房產測繪單位進行房產測繪：1、申請產權初始登記的房屋；2、 自然狀況發生變化的房屋；3、房屋權利人或者其他利害關系人要求測繪的房屋。房產管理中需要的房產測繪，由房地產行政主管部門委托房產測繪單位進行。 2、房屋的預測面積與實測面積、預售面積的區別 預測面積是指在商品房期房銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量標準對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計

5、算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。從這條定義來看房屋的預測面積等同于預售面積，城市商品房預售管理方法第7條 開發企業申請預售許可，應當提交商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。以上提到的商品房預售方案中包含了預售樓盤的樓號、套數、使用用途、面積預測及分攤情況。 委托預測繪之前，房地產開發企業不僅要提供經規劃核準的全套建筑設計圖紙，還要提供土地使用證、建設工程規劃許可證及其他必要的證明材料。為防止施工過程中改變設計用途或容積率，保證預測繪成果滿足國家相關文件的規定，變更圖紙同樣要經過聯審。房屋預測繪必須符合?房產測量標

6、準?和當地的實施細那么及其它相關房產標準、細那么等規定，并接受有關部門的監督。 房產測繪管理方法第7條 房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。并規定當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。 從以上條款我們可以得出結論：預測繪結果無法與房產自然狀況保持一致，只能作為參考依據由房地產主管機構委托有資質的測繪機構測算，測算的依據仍然是建設工程規劃面積和相關的圖紙，使用的標準是?房產測量標準?，而建設工程的規劃施工那么是依據?建筑工程建筑面積計算標準?國家標準GBT 50353-2005，測算房屋面積。2個面積測算應用的標準不同結果也有差異。 值得一提的是,預測

7、繪成果包含了房屋的詳細信息，如預測房屋套數、面積大小及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍和使用功能等，都是購房者想知道也應當知道的內容。該成果經網上公示并作為預售合同網上簽約的依據后，購房者能夠很容易看到房屋的有關信息，極大地維護了百姓的知情權和選擇權，降低了百姓購房風險，可以有效地防止盲目購房問題的發生。 二、?房產測量標準?與?建筑工程建筑面積計算標準?的差異 ?房產測量標準?是由國家建設部及國家質量技術監督局在2000年8月起實施的，適用范圍為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為村鎮規劃建設提供數據及資料。 ?建設工程建筑面積計算標準?是由國家建設部自2005年

8、7月起實施，適用范圍是新建、擴建、改建的工業與民用建筑工程的建筑面積的計算，是建筑房屋計算工程量的主要指標，是計算單位工程每平方米預算造價的主要依據。 盡管建筑標準在修訂中與?住宅設計標準?和?房產測量標準?的有關內容做了協調，其計算規那么還是存在不少差異： 1、低于2.20米得房屋計算規那么不同 ?房產測量標準?中明確指出：“8.1.2條：房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、調廊、地下室、室外樓梯燈，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米的永久建筑。“8.2.3不計算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20m一下的夾層、插層、技術層、和層高小于2.20m的地下室和半

9、地下室。 ?建設工程建筑面積計算標準?中 “3.0.1 單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算，并應符合以下規定： 1.單層建筑物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度缺乏2.20m者應計算1/2 面積。 2.利用坡屋頂內空間時凈高超過2.10m的部位應計算全面積：凈高在1.20m至2.10m 的部位應汁算1/2 面積；凈高缺乏l .20m的部位不應計算面積。 2、陽臺計算規那么不同 ?房產測量標準?中“8.2.1計算全部建筑面積的范圍：挑樓、全封閉的陽臺按外圍水平投影面積計算。和“8.2.2計算一半建筑面積的范圍：未封閉的陽臺、挑廊，按其維護結構外圍水平投影面積的一

10、半計算。 ?建設工程建筑面積計算標準?中“3.0.18 建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。 3、自動扶梯等自開工具計算規那么不同 ?房產測量標準?中自動扶梯、自動人行道等是按照樓梯的計算規那么進行計算的。 ?建設工程建筑面積計算標準?中“3.0.24 以下工程不應計算面積 8.自動扶梯、自動人行道。?建筑工程建筑面積計算標準?條文說明第8條“自動扶梯(斜步道滾梯)，除兩端固定在樓層板或梁之外，扶梯本身屬于設備。為此扶梯不宜計算建筑面積。水平步道(滾梯)屬于安裝在樓板上的設備，不應單獨計算建筑面積。 上述各條，因兩個標準的規定不同造成了相同的房屋，參照不同的標準計算出來的面積不一致。

11、 三、適用2種不同標準計算房屋建筑面積差異的處理方法 依據?房屋登記方法?第22條，未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的，房屋登記機構應當不予登記。因此，各地對于驗收后發的規劃許可證記載面積與實測面積的差異處理，歸納了一下主要有以下幾種： 1、房屋竣工后，規劃部門驗收后出具面積確認書，建設單位到規劃窗口辦理建設工程規劃竣工驗收申請手續時，同時報送市房管部門出具的房屋實測面積資料。房屋登記面積不能超過確認面積。 2、只要規劃及其其他職能部門通過驗收的房屋即為合法建造的房屋，測繪單位的測繪成果只需符合?房產測量標準?的要求就行了。 3、和規劃局協商有一個誤差范圍，在范圍內可以受理辦證，超出誤差范圍就要求當事人到規劃局重新換規劃證或出具超出局部面積符合規劃的證明，然后予以受理。 4、房屋測繪部門適用2種標準算出2個不同的結果，只要是采用建筑工程建筑面積計算標準計算出的面積與規劃一致，證明差異是