1、 南 昌 市 萬 科 青 山 湖 項 目 產 品 定 位 報 告新 聯 康 機 構·研 究 發 展 部壹環境篇一、南昌市2006年上半年經濟運行情況1、經濟總量據初步測算，上半年南昌市實現生產總值527.23億元，按可比價計算，比上年同期增長16.0%。從三次產業看 ：第一產業穩步發展，實現增加值21.02億元，同比增長4.3%；第二產業快速發展，實現增加值269.13億元，同比增長22.0%；第三產業平穩發展，實現增加值237.08億元，同比增長10.8%。2、產業結構上半年，第一產業增加值占南昌市生產總值的比重為4.0%，比上年同期下降了0.5個百分點； 第二產業增加值所占比重達

2、51.0%，同比提高1.4個百分點；第三產業增加值所占比重45.0%，同比下降1.9個百分點。三次產業結構由上年同期的4.5：48.6：46.9調整為今年的4：51：45。3、固定資產投資上半年，南昌市完成城鎮以上固定資產投資213.6億元，同比增長54.6%。分產業看，第一、二、三產業分別完成投資0.05億元、84.25億元、129.29億元。分投資結構看，基建、更改和其他投資累計完成180.08億元，增長62.5%；房地產開發投資完成33.52億元，增長22.8%，占南昌市城鎮以上固定資產投資的比重為15.7%，建設項目投資增速快于房地產開發投資增速39.7個百分點。4、財政收支上半年，南

3、昌市實現財政總收入74億元，比上年同期增長25.5%，其中地方財政一般預算收入34.26億元，增長39.7%。從收入完成情況看，增值稅3.31億元，增長68%；營業稅11.75億元，增長18.7%；企業所得稅3.16億元，增長19.3%。南昌市地方財政一般預算支出為34.16億元，同比增長44.3%。5、金融運行6月末，南昌市金融機構各項存款余額為1739.11億元，比年初增長12.5%。其中：企業存款628.68億元，增長15.9%，城鄉居民儲蓄存款721.88億元，增長12.1%。金融機構各項貸款余額為1189.65億元，比年初增長16.8%。其中：短期貸款486.97億元，增長17.5%

4、，中長期貸款582.54億元，增長13.9%。 6、消費品零售總額上半年，南昌市實現社會消費品零售總額171.13億元，同比增長16.0%。其中，分地區看，城市實現零售額137.06億元，增長16.7%；農村實現零售額34.07億元，增長13.1%。分行業看，批發零售貿易業實現零售額154.80億元，增長15.9%；住宿和餐飲業實現零售額16.01億元，增長16.8%；其他行業實現零售額0.32億元，增長13.1%。 7、就業形勢截至6月末，新增城鎮就業人員3.66萬人；安置下崗職工失業人員再就業1.67萬人，“4050”等困難群體4012人；各類職業技能培訓人數達5.01萬人；城鎮登記失業人

5、口3.43萬人，登記失業率為2.78%。8、居民收入上半年，南昌市城市居民人均可支配收入為5570元，同比增長6.8%，人均消費性支出3580元，增長3.7%。農民人均現金收入2424元，同比增長10.6%，人均生活消費性支出1001元，增長3.1%。綜合分析2006年上半年² 南昌經濟發展依舊保持較高的速度持續上漲，在產業結構上，最為突出的乃是第二產業。² 固定資產投資較快增長，房地產投資增長幅度逐漸趨緩。² 消費品零售總額穩步增長，仍舊以批發零售為主。² 南昌市就業再就業工作成效明顯，就業形勢基本穩定。² 南昌城市居民人均可支配收入的增幅高

6、于人均消費性支出，表明人民收入增長明顯，且生活水平有了進一步的提高。二、城市規劃² 在“十一五”期間，南昌市建成區面積將達到266萬平方公里，城鎮化水平為60%。² 1月20日，南昌市“十一五”規劃通過人大審議。根據規劃，居民住宅將作為發展重點加以支持，分類分層推進房地產業發展，重點開發中等收入階層自用住宅、低收入階層經濟適用住房，建立以中低收入家庭為主的住房保障系統，建立滿足高、中、低不同需求的住房供應體系，全面提高人民群眾居住水平和居住質量。至2010年，南昌市城鎮人均住宅使用面積達到28，農村人均居住住宅面積38，基本解決城市住房特困戶問題。² 1月25日，

7、由南昌市城鄉規劃設計院、園林規劃院會同深圳設計單位共同參與編制的南昌市城市綠地系統規劃現基本通過。2005年至2010年的近期目標是，城市綠地36%，公園綠地10/人，城市綠化覆蓋率40%。² 2月16日，從南昌市房地產業協會年會獲悉，從2006年起，南昌市將著力打造“住在南昌”品牌，培養一批房地產開發品牌企業、品牌住宅小區，將南昌市營造成中國最適宜居住的城市之一。² 南昌將規劃梅嶺、象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）、瑤湖六大景區。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）規劃為都市型景區，瑤湖、梅嶺規劃為郊野型景區。² 青山北路將計劃從原來的22米拓寬到

8、37米，整修路段長度1500多米，整修后本地段的交通狀況將得到大大的改善。三、2006年上半年房地產相關政策2006雖然才過去了6個月，但是已經被房地產業內稱為“政策年”。在這短短的半年時間，大大小小的房地產政策層出不窮，各方各面對房地產業都投注了不同程度的關注。土地市場、房地產金融市場、動拆遷、經濟適用房等這些具體的房產政策無一不是與百姓的生活息息相關的。1、政策主線2006年上半年，房地產業開發投資繼續高速增長。中央及各級地方政府為了保障房地產健康發展，抑制飛漲的房價，紛紛采取措施給房地產市場降溫，2006年上半年的房地產政策都是圍繞著“房地產降溫”這一主線展開的。2、06年開始實施的國家

9、政策 2005年中國頒布的防控房地產過熱的政策，有一些是從2006年1月1日開始實施的，其影響已經從頒布之日起就顯現了出來，2006年帶來的影響將更大。這些政策主要有： 大戶型的商品房預征土地增值稅 2006年1月1日以后，房地產開發企業出售、預售的商品住房發生預繳土地增值稅稅款的行為，凡單套平均建筑面積超過140以上的，一律按0.5%的預征率征收土地增值稅，對于140(含)以下的不予預征土地增值稅。 房屋貸款執行新利率 2006年1月1日起，商業住房貸款將全面執行新利率。根據規定，2005年3月17日以前發放的按揭貸款，將從2006年1月1日起，按照以下標準執行

10、：截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率下浮10%執行；截至2005年12月25日20時，客戶仍積欠本金和利息的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率執行。 新建民用建筑應當嚴格執行建筑節能標準建設部頒布的民用建筑節能管理規定于2006年1月1日起實施，按照規定，新建民用建筑應當嚴格執行建筑節能標準要求，民用建筑工程擴建和改建時，應當對原建筑進行節能改造。從2006年1月1日起，所有房地產開發企業都應當將所售商品住房的節能措施、圍護結構、保溫隔熱性能指標等基本信

11、息在銷售現場顯著位置予以公示，并在住宅使用說明書中予以載明。3、2006年以來南昌市政府出臺的主要政策² 1月4日，南昌市出臺了2006年南昌市城區普通商品住房具體標準，具體價格標準為一類地段3900元/以下，二類地段3600元/以下，三類地段2500元/以下，四類地段1800元/以下（此價格標準仍為各類地段商品住房交易均價1.2倍以下）。具體如下：從2006年1月1日起，凡在南昌市東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區、灣里區、紅谷灘新區、南昌經濟技術開發區、南昌高新技術開發區范圍內同時具有以下條件的住房為普通商品住房：1) 住宅小區建筑容積率在1.0以上；2) 單套建筑面積在144以

12、下；3) 實際成交價格低于下列附表中的價格標準。附表：2006年南昌市城區普通商品住房價格標準(單位：元/)地段等級范圍價格標準一類富大有堤、沿江北大道、廬山南大道、豐和中大道、南昌大橋、沿江中路、建設西路、建設路、井岡山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京東路、青山湖大道至富大有堤交界所圍合的區域和象湖周邊地區3900二類一類地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以東、洪都北、中大道以東、井岡山大道以東、解放西路以南、建設路、建設西路以南、沿江南大道以東、廣州路以北、城南路以西、解放東路以北、昌東大道以西；豐和大道以西、廬山南大道以南、昌九高速公路以東及紅角洲地區；鳳凰洲地區3600三類一類、二

13、類地段以外其它區域（不含灣里區）2500四類灣里區1800² 今年南昌將進一步加強宏觀調控，切實穩定房價，確保房價年平均漲幅不超過gdp增幅及人均可支配收入增幅，將房價漲幅調控控制在10%左右。² 2月21日，今后南昌市每年將興建50-60萬的經濟適用房，占每年房地產開發總量的15-20%，逐步解決廣大中低收入家庭的購房需求，平抑房價。² 對在城市建設中，亂建私房的現象，南昌市將明確違章建筑不予補償，并規定人均住房拆遷安置面積最大不超過50。² 4月26日，從南昌市政府獲悉，該市出臺關于進一步加強紅谷灘新區發展的若干意見，要舉全市之力加速推進紅谷灘新區的

14、開發建設進程，提出包括允許紅谷灘農房還建房在補辦相關手續后可發給經濟適用房權證，并可上市交易等9大措施。² 6月29日，南昌城區二手房交易政府指導價已經確定。今后，二手房辦理交易時將以此作為繳交稅費的依據，成交價格低于指導價的，以政府指導價為準；成交價高于指導價的，以成交價為準。² 7月3日，南昌市二手房營業稅開征。4、2006年以來國家出臺的主要政策² 2月6日，建設部、國家發改委、財政部、中國人民銀行日前聯合下發通知，嚴禁政府投資項目使用帶資承包方式進行建設。² 2月21日，建設部發布了新修訂的城市規劃編制辦法，對城市規劃區范圍、城市建設用地、市域內

15、應當控制開發的地域等七項城市總體規劃確定為必須嚴格執行的強制性內容。² 3月31日，國家稅務總局發布國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知。文件對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產企業預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低于20%。² 4月27日，中國人民銀行決定從2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.58%提高到5.85%。5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。² 4月

16、27日，國土資源部和國家工商行政管理總局日前聯合發布了國有土地使用權出讓合同補充協議示范文本(試行)，以進一步節約集約用地，防止開發商長期囤積土地，減少土地閑置，自2006年7月1日起試行。² 5月8日，建設部下發通知，上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點，即5年(含)以下貸款由現行年利率3.96%調整為4.14%；5年以上貸款由現行年利率4.41%調整為4.59%。住房公積金存款利率保持不變。² 5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，要求認真落實去年以來中央關于促進房地產市場健康發展的部署，并根據當前存在的問題，提出六項進一步的針對性措施。（即“國六條

17、”）² 5月22日，國稅總局宣布，將提高土地保有環節的稅負抑制囤積土地，促進空置房處置。² 5月24日，國務院轉發九部委關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，旨在責令各地區、特別是城市人民政府切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。（即十五條“意見”）² 5月30日，國土資源部出臺關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知，要求各地不得違反土地利用總體規劃和年度計劃用地，從嚴審批各類非農建設用地，確保房地產調控的土地政策落到實處，嚴肅查處違法違規用地。² 6月14日，國土資源部辦公廳發布關

18、于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知，以嚴明法紀、堅決制止土地違法² 6月16日，中國人民銀行決定從2006年7月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。農村信用社（含農村合作銀行）的存款準備金率暫不上調，繼續執行現行存款準備金率。² 6月19日，國土資源部明確要求各市、縣要在通知下發之日起1個月內，完成對2004年以來，已批準的房地產開發項目的位置、名稱、用途、用地面積、規劃建筑面積、開發利用情況的調查統計工作，確切掌握房地產開發企業已經取得但尚未開發土地的面積、位置等情況，并在當地土地有形市場、主要報刊、政府門戶網站、“中國土地市場網”、中國城市地價

19、動態監測網等媒體上公布。綜合分析自“國六條”頒布以來，一些配套細則紛紛出臺，主要涉及的還是土地、銀貸、稅收這“老三樣”，指導方向依舊是“緊縮”，變化不大。對比去年眾開發商對“國八條”的反撲與今年對“國六條”的集體失語，再到后來王石在上海舉行的“10+10圓桌會議”上，第一個站出來公開表示支持國六條，可以看出，宏觀調控已經上升到較高的政治層面，開發商不可能再和政府博弈。近來傳出的即將出臺的限制外資投資細則以及醞釀變革的土地出讓制度還是有別于原先的政策制度，具有相當的期待性。貳、市場篇一、南昌市2006年上半年房地產市場運行情況1、土地一級市場情況2006年上半年土地交易市場情況截止至2006年6

20、月30日，南昌市國土資源局共刊出22份掛牌公告，計33幅，7239畝土地，宗地數量較去年同期減少10幅，面積增加3863畝。其中，dgc0628- dgc0631未到交易截止日期，dgc0617、dgc0630被停牌，其余地塊悉數成交。6月23日發布公告的dgc0630地塊占地面積極大，達到空前的4571畝之巨，大大拉高了今年上半年的土地供應量，后因該地塊的建設用途與“國十五條”嚴控的關于別墅以及低密度大套型住宅的條文相抵觸，被緊急叫停。若將該地塊扣除，上半年的土地供應面積削減為2668畝，反而較去年同期的3376畝下降21%。供求關系由以上數據可以看到，今年上半年土地供應的數量和面積相對于去

21、年同期而言是緊縮的，加之今年以來商品房市場交易火熱，整體行情上漲，極大的激發了開發商們的購買欲，悉數地塊全部成交。地塊特征從供地區域來看，今年上半年的土地供應以京東、灣里、紅谷灘、昌南、長堎這些城市外圍區域為主，分布廣泛，地塊面積相對較大。老市區的土地出讓依舊是延續舊城改造的道路，數量、面積都比較小，結合去年的交易情況來看，供地區域已經明顯外移，朝著“一核五片”中五個組團的方向邁進。供地價格上半年所推出的地塊多位于城市外圍，整體地價相對較低，但對比去年交易情況來看，成交價格還是略有上漲。悉數成交的地塊價格平穩，成交最高價為dgc0619上海南路以西地塊（原南昌織帶廠用地），260萬元/畝。商服

22、用地情況推出的33幅地塊中，非住宅類用地16幅，1166畝，面積較去年同期增加112%，涵蓋商業、旅館業、金融業、市場、加油站等用地，主要分布在青云譜區廣州路沿線。交易方式從交易方式來看，今年還是僅有掛牌，沒有拍賣，交易過程仍然不夠透明，存在一定的暗箱操作。結論今年上半年，南昌市土地一級市場運行良好，供需基本平衡，地價穩中略升。在土地緊縮、商品房市場整體向好的情況下，開發商們踴躍競買，悉數地塊全部成交。但是，近來推出的地塊中有相當一部分位于“一核五片”中的五個組團，而多數組團的配套設施建設較為落后，地段認同度也不佳，因此，在市場接受度普遍較低，區域客源有甚為有限的條件下，如何讓市場消化如此大的

23、案量，很是考驗項目的整體水平。2、商品房市場情況以下將政府相關部門提供的南昌房地產市場上半年主要交易數據整理如下，并對其作簡單分析。1) 、全市房地產開發投資房地產開發投資（億元）33.52比增22.8%較上年全年相比-6.5%以上數據表明，南昌房地產開發投資仍舊處于上升態勢，但增幅與去年全年增幅相比明顯放緩，由于國家宏觀調控的影響以及土地市場供應偏小等因素，預計今年全年的房地產開發投資比增幅度不大。2) 、全市商品房施工面積商品房住宅數據（萬）636.58497.76比增29.5%33.8%3) 、全市商品房新開工面積商品房住宅數據(萬)167.22145.0比增59.4%70.4%從以上兩

24、表可以看出，全市商品房的施工面積增幅低于新開工面積，說明今年上半年商品房竣工面積較大，同時市場供應補給也積極跟進。4) 、全市商品房銷售情況商品房（萬）住宅（萬）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數值224.8207.967.0457.2117356比增23.0%24.1%36.0%36.3%25.3%5) 、市區商品房銷售情況商品房（萬）住宅（萬）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數值131.9117.548.3739.69702比增15.0%14.5%31.6%27.3%12.2%以上兩表經過比較可以發現，南昌市轄縣商品房成交量占據相當的比例。特別是市區商品住宅的成交面積僅為全市的56

25、.5%。商品住宅仍舊是商品房市場成交的主力。商業以及其他物業的成交在區域上，主要集中在市區。6) 、全市商品房價格商品房住宅均價（元/）29822752去年同期10.5%9.8%環比3.9%4.1%7) 、市區商品房價格商品房住宅均價（元/）36693370去年同期14.5%11.1%環比4.0%3.7%從以上兩表可以看出：全市以及市區商品房價格增幅均較大，月環比增幅也在4%左右，說明南昌轄縣的商品房市場接受度不斷提高，市區商品房由于具有一定的稀缺性，成交價格上升比例更大，在10%以上。從絕對值上看，市區商品房價格要高于全市商品房687元/，市區商品住宅價格要高于全市商品住宅618元/。表明市

26、區商品房地段優勢、稀缺性明顯，價格普遍較高，對全市特別是中高端客源吸引力較大；同時郊縣的商品房價格水平仍舊較低。全市商品房與市區商品房的價格差距將使得客源層面逐步細分。8) 、客源組成 面積（萬）比重 (%)同比(%)與去年全年相比(%)本市轄縣（市）106.3990.5%16.4%5.5%從上表可以看出，本地消費者是商品房客源的主力，并且其消化的商品房面積比重一直呈上漲趨勢，說明自用型客戶不斷增加，國家宏觀調控對投資炒房行為產生明顯的效用。9) 、全市存量房交易情況商品房(件)住宅(萬)商品房(萬)住宅(萬)數據1523014135157.79129.71比增18.7%19.6%3

27、2.8%26.6%比例100%92.8%100%82.2%10) 、市區存量房交易情況商品房(件)住宅(件)商品房(萬)住宅(萬)數據1150510791111.9387.69比增13.2%14.5%27.6%17.1%比例100%93.8%100%78.3%從以上兩表可以看出，存量房交易情況良好，一方面全市的商品房供應量縮減促進其銷售，另一方面，不斷上漲的商品房價格也逐漸加深了相對價格較低的存量房的市場接受度。從全市商品住宅存量房交易的絕對值與市區相比，說明轄縣的商品住宅存量房交易量比重達32.4%。特別分析南昌高檔商品住房2004、2005年市場占有量南昌房地產經過近幾年的發展，產品力逐步

28、提高，價格帶的扁平也發生了很大的變化。2004年南昌市的房地產開發主要集中在市中心的朝陽洲和新興的紅谷灘，產品的平均售價在3000-3400元/，全市最高價也就是小戶型公寓，東方巴黎的價格為4000元/，恒茂國際華城2期的價格為4200-4500元/。整個價格帶相當扁平。如果以3000元/以上的價格是當期南昌高檔公寓界定分界點。根據統計數據，2004年南昌3000元/以上商品住房的面積達到81.52萬，占總量的37.7%，單套建筑面積在150以上的66.75萬，占總量的30.9%。而從今年南昌市區整個的市場行情來看，在推個案的售價大都在3000-5000元/之間，上半年，南昌商品住房的均價達3

29、370元/，而04年南昌市區真正意義上的高檔公寓屈指可數，所以以上04年南昌高檔公寓的數據對今年（2006年）高檔商品住房市場參考意義不大。因此下面我們將以2005年全年的數據作為分析依據。根據南昌目前的市場行情看，均價4000元/以上的項目則相對較少，可設定為南昌高檔商品住房的臨界點。11) 2005年南昌商品房預、銷售情況2005年全市（含四縣）商品房預銷售面積達410萬，較上年增長5.6%；其中商品住宅預銷售32352套，較上年增長17.5%，面積380萬，較上年增長9.3%。2005年全市市區商品房預銷售面積282萬，較上年增長1.8%；其中商品住宅預銷售22348套，較上年增長15.

30、6%，面積259萬，較上年增長5.7%。2005年全市市區核準商品房（不含經濟適用房）上市面積270萬，其中商品住宅233萬。2005年全市市區完成商品房（不含經濟適用房）登記銷售面積248萬，其中商品住宅登記銷售面積225萬。2005年，市區核準新上市商品房和商品房住宅面積均超過同期登記銷售面積，商品房和商品住宅供求比分別為1.09：1和1.04：1。表明商品房市場的供求關系已發生變化，由供小于求轉向供略大于求。2005年南昌市市區商品住房供需面積統計表(不含經濟適用房)單套面積 （）供應量需求量供應量 （萬）所占比例（%）預銷售量 （萬）所占比例（%）60以下3.761.616.262.7

31、860-805.692.443.161.4080-10029.3312.5935.1815.63100-12043.5318.6835.9915.99120-150100.5243.1590.7440.31150-18034.4314.7829.0412.90180以上15.726.7524.7210.982005年南昌市市區商品住房供需價格統計表(不含經濟適用房)價格 （元/）供應量需求量供應量 （萬）所占比例（%）預銷售量 （萬）所占比例（%）1500元以下14.746.3321.529.561500-2000元5.282.2711.144.952000-2500元12.285.2712.

32、525.562500-3000元90.1538.6958.7726.113000-4000元74.1331.8293.7341.644000-5000元29.4112.6214.466.425000元以上6.993.0012.955.75 數據顯示：1、 體量上，2005年，南昌4000元/以上的市場供應量36.3萬，市場成交量27.41萬。可見，去年整體上高端商品住房供大于求。同時也存在一個有趣的現象，5000元/以上的產品市場供不應求（供應：6.99萬，成交：12.95萬）。從去年開始，南昌的房地產開發方向向南昌郊區蔓延，商品住房的價差逐漸拉開，購房者的選擇余地更大。但今年，市中

33、心的案量迅速縮減，價格也隨之大漲，市場反應良好，說明4000元/以上的高價房正逐步受到購房者的青睞。2、 比例上，南昌市2005年單價在每平方米4000元以上的商品住房供應量占總量的15.63%，市場需求量的比例則為12.17%。其中單價在每平方米5000元以上的商品住房明顯供不應求，說明高價房擁有較高的市場容量，隨著市區商品住宅供應量的逐步減少，單價在每平方米4000元以上的商品住房市場接受度也將越來越高，且價格的上行空間仍舊存在。3、 面積上，南昌市2005年80-100以及180以上的商品住房市場供不應求，一方面市場供應量偏小，另一方面說明這兩類產品的市場需求量明顯。4、 隨著商品住房的

34、價格不斷上行，150-180的產品將越來越得到市場的青睞。這個面積段的產品類型主要有花園洋房、聯排別墅。 根據國家宏觀調控政策要求，今后市場上將出現大量90左右的戶型，因此本項目此面積段要有所區分，且比例無需過大，但對于認可該區域以及準二次購房群體而言，也是不可或缺的部分。5、 在供求關系上，2005年顯現供略大于求，過渡到2006年后，供求關系轉為供小于求。供求關系不平衡，導致今年價格一路上揚，特別是高端產品的價格上漲幅度更大，從銷售來看，一路飄紅。所以供求關系的變化對價格的影響巨大。綜合分析² 土地一級市場的供應量實際上與去年同期相比是縮減的，可能對商品房市場需求帶來一定的刺激。

35、² 房地產投資增幅有所下降。南昌市房地產開發投資占南昌市固定資產投資總額的比重為16%，較上年全年回落5個百分點。² 今年房地產市場需求大于供給，說明市場需求比較旺盛。供給量的減少也促進了存量房的銷售、銷售價格的上漲，逐漸改變了去年全年供大于求的狀況。² 今年1-5月份商品房銷售面積和金額一直處于上漲趨勢，5月份之后國家出臺了一系列房地產調控政策，市場反應也比較明顯，6月份的交易量較5月份明顯下降。² 今年上半年的商品房成交量不到去年的一半，預計今年全年的市場去化量將與去年持平甚至略低。² 本地居民購房比重的上升，說明住房自住型消費占了主導地位

36、，投資性需求、投機性需求得到有效遏制。² 市場客源層因為價格因素被有效拉開，經濟收入相對有限的年輕一族將主要選擇地點相對偏遠的區域，主要有昌南區域、紅谷灘縱深區域、新建縣等；事業穩定，收入較高的中層客源主要選擇市區的邊緣以及常規的公寓產品；高收入階層對應的同樣是高端產品，注重它們的差異化和稀缺性、舒適性和檔次。可見，當前南昌市的商品房梯次消費已經產生。這對本項目的客源定位有相當的參考意義。² 市區商品房價格一直保持較大的幅度上漲。這是市區商品房供應量的減少所產生的稀缺性在價值上最直觀的體現。同時土地資源的昂貴，產品形態也相對高端，以小高層、高層產品為主以及少量別墅類產品，以

37、保證一定或創造更高的利潤空間。對本案而言，無疑是一大利好。² 總的看來，全市各個區域的商品房大體上都有一個大體的客源定位以及產品定位。客源定位上考慮項目的市場價值，將主要以中高階層收入、二次置業或準二次置業的人群為主。產品定位上相對應的則為中高端產品，本項目作為市中心個案，同時擁有豐富的湖景資源，當然考慮到地塊的某些因素，例如容積率、限高等，產品類型大體上可以考慮聯排別墅、疊加別墅、花園洋房、復式公寓以及舒適型常規公寓。二、區域市場分析1、青山湖板塊區域概況該區擁有南昌市最大的內湖風景區-青山湖風景區。青山湖風景區經過南昌市政府的大力整治，現已經成為環境優美的人居之地。西岸道路暢通，

38、交通狀況良好，相思林公園和湖濱公園已經建成，環境優美；東岸道路也已經完工，環境明顯比以前有很大的改善。區域的房地產開發目前主要在青山湖的東岸、南向沿岸，隨著市政設施的不斷完善，房地產開發將向西岸、北岸發展，例如西岸的恒茂湖濱。2006年上半年在售個案在售個案：白金翰全景高層、碧海云天·天闊(高層)、高能·金域名都(二期)、中大·青山湖花園（一期）、香溢花城(二期)、天水怡景（一期）、秀泊經典、天驥·俊園（一期）、恒茂湖濱。已知的待推個案有：中大紫都。區域重點個案比較表 案名總建在售面積產品類型主力面積()均價(元/)主力總價(萬元)公開時間銷售率媒體主訴

39、求金域名都(二期)全區占地105000全區總建36000057000高層三房125-137490063-6906.180%都市主流 精英領地恒茂湖濱（一期）2棟高層全區占地46920全區總建7291135300高層一房40-41二房95-98三房1315000400047002038-405706.480%世界級湖濱豪宅碧海云天(二期)全區占地76000全區總建10000024350高層三房122-135428852-5805.593%青山湖畔，全水景原生態珍稀高層香溢花城(二期)全區占地322000全區總建50000046500小高層高層小高層：三房130-146高層：二房91-108380

40、0400049-5536-4306.355%香溢花城 品質筑家白金翰全景高層全區占地72000二期總建50000 50000小高層高層小高層：三房117-125高層：三房1433800420044-475705.1240%觀湖 觀景 觀天下中大青山湖花園(二期)全區占地230000 全區總建27000056600小高層高層三房137-153400055-7606.240%正青山湖·生態豪宅秀泊經典（二期）全區占地100000總高層三房139-153400055-6106.530%高層山莊天驥·俊園（一期&二期首推）全區占地73644全區總建

41、160000多層10000 高層11100多層高層多層：二房86-89高層：三房1213700400032-334806.440%馳騁人生 俊逸天下產品狀況區域個案規模主要集中在7-36萬之間，大都在10萬以上，區域規模最大是香溢花城50萬。在售部分的規模一般較小，在2-5.7萬之間，集中在4-5.7萬。區域內產品類型種類豐富(別墅、多層、小高層、高層)，以多層和小高層為主，樓層高度從湖畔往內陸由低到高，錯落有致。自然景觀優越，個案內部景觀在設計上也注重均好性以及部分大面積中庭設計。在主力戶型上，多層產品以86-89的二房為主；小高層、高層產品則以130-150的豪華三房為主。近期推向市場的恒

42、茂湖濱為高層產品，戶型面積比較豐富，以131的豪華三房為主，其四房面積超大，達258。戶型設計方面，中高端產品在戶型設計上比較注重會客廳、家庭廳的設計，以及用于觀景的陽臺數量，盡量做到多面觀景。價格行情區域在售個案主要集中在青山湖東岸，價格范圍在3700 -4300元/；青山湖西岸目前個案僅有中大·青山湖(一期)3800元/、天驥·俊園（一期）3700元/。價格行情東岸高于西岸500元/，一般沿著湖岸由南往北遞減。區域最高價是位于青山湖南岸的高能·金域名都(二期)4900元/，最低價是4月份開盤的天驥·俊園（一期），為多層產品，價格為3700元/。隨著青

43、山湖西岸、北岸配套設施的逐步完善，商品房價值也逐漸凸現，位于西岸中部的恒茂湖濱憑借開發商的市場美譽以及高端的產品定位，創造了青山湖西岸最高售價，達4400元/。這將是本案最直接的競爭個案，因此在看齊這樣的均價甚至有所突破的前提下，在產品定位上需須形成有效的差異化，表現在戶型面積、總價都有一定的落差。在同一個項目中，總會存在外部景觀的差異，也就形成高高低低的價差。從市調情況看，擁有湖景資源的商品住房的價格往往高于同類產品但景觀資源稀缺位置的價格。例如恒茂湖濱，二房看不到湖景，均價4000元/，三房可以看到湖景，價格高達4700元/，兩者價差絕對值上相差700元/。同等條件下，考慮總價因素，二房的

44、單價往往高于三房產品300-400元/，也就是說，恒茂湖濱真正意義上的價差在1000元/以上。去化情況目前在售個案主要集中在05年下半年和今年上半年推出，原有個案以推出小高層產品為主，新個案天驥·俊園開盤時先推出2棟多層，之后推出1棟高層。個別個案由于新推出產品的時間不長，銷售率不高；但結合推出時間來看，區域內總體銷售狀況較好。白金翰水景花園的高層由于彼此之間有遮擋，觀景效果不佳，銷售速度相對較慢，其先期的別墅定價過高，也給項目帶來了一定的負面影響。高能·金域名都位于青山湖南岸，緊鄰體育公園，學校劃片重點中學師大附中、附小，加上開發商的品牌優勢，其一期6棟高層公寓去化速度快

45、，目前銷售率95%以上，二期高層產品面積較大，均價為全區最高達到4900元/，于06年1月份推出，已推出部分的產品銷售率也達到了80%。可見，該區域的高端水景產品市場認同度較高。由于產品價格相對比較高，區域內在售個案的二房和小面積三房去化情況比較理想，150以上的三房去化速度相對較慢。總體去化均比較理想。從各個項目的成交情況來看，水景資源豐富與否很大程度上決定客戶最終的購房行為。2006年下半年區域展望區域內青山湖東西兩岸的房地產開發空間逐漸縮小，今后發展將以青山湖以北的區域為主。從今年新推個案來看，在戶型設計和小區規劃上有了很大的突破，價格也在節節攀升。隨著房地產開發的深入，這個區域的稀缺性

46、將更加明顯，這里也將成為市區唯一比較集中的富人區。2、京東板塊區域概況該區域定位南昌市副中心，位于市區東北部青山湖大道以東，除了原有的高新開發區，區域范圍正繼續向東面擴展。隨著2004年區域內多個樓盤交房入住，高新技術園區、昌東大學園區的建設，京東旅游度假村的規劃，區域配套不斷完善，人氣漸旺，一個新的、成熟的區域將逐漸展現在人們眼前。同時，隨著房地產開發的不斷深入，區域中心的土地將日漸稀缺，房地產開發將向區域東面的外圍發展。2006年上半年在售個案目前區域個案主要集中在區域北部的艾溪湖畔。在售個案：萬科四季花城(北區一、二期)、豐源·天域(二期)、榮昌·格林晴天（一期）、尚

47、東大道、世紀風情。待推個案：浙江大學國家大學科技園創業發展大廈、天澤園、太平洋花園區域重點個案比較表 案名總建 ()在售面積()產品形態主力戶型均價（元/）主力總價（萬元）公開時間銷售率豐源天域4.9萬7.5萬多層/小高層/高層多層:四房:145-159小高層:兩房100-104高層:三房140-143多層:2800小高層:2900高層:3100多層:41-45小高層:29-30高層:43-4406.392%尚東大道4.7萬8.8萬多層/小高層/高層多層:兩房:83-93小高層:三房135-136高層:一房32-61多層:3000小高層:3500高層:3600多層:25-28小高層:47高層:

48、12-2205.975%東方明珠鉑金特區5萬4.6萬高層25f高層:一房33-65高層:4380(精裝)高層:15-28未開盤-萬科四季花城北區35萬17萬多層/小高層多層:三房105-147小高層:三房143-150多層:3700小高層:3500:多層:39-54小高層:50-5304.1287%世紀風情31萬9.7萬多層/小高層/高層多層:兩房87-92小高層:108-122高層:121-138多層:3300小高層:3800高層:3800多層:29-30小高層:41-46高層:46-5205.1285%格林晴天6.3萬3.5萬多層/高層/雙拼多層:90-95多層:2600多層23-2505

49、.1291%產品分析5年前，京東板塊的概念還未形成，2001年萬科四季花城在艾溪湖畔造鎮，繼后的怡蘭苑、金邊瑞香苑、廬山花園等眾多樓盤相繼入駐，奠定了京東板塊房地產開發的雛形。當時京東板塊只有這幾個樓盤難以形成氣候和聚集板塊效益，同紅谷灘等其它板塊相比顯得勢單力薄。經過近幾年的發展，京東板塊的規模迅速壯大，涌現一批新個案，如豐源天域、尚東大道、世紀風情等。區域開發總量增長較快，產品種類豐富。區域明星個案萬科四季花城全區占地近1000畝，總建64萬，目前南區已交房入住，北區總建37萬，以多層公寓為主，小高層公寓與南區(3棟17f小高層)相比將明顯增多。其次就是世紀風情總建達到50萬，為區內第二大

50、盤，戶型較好，以多層為主，典型的地中海風情，產品力較強。產品形態方面，目前在售的個案以多層、小高層為主。萬科四季花城、格林晴天以多層住宅為主，豐源天域、世紀風情、尚東大道則以小高層為主。部分個案后期也會出現高層產品，萬科四季花城內有部分別墅產品。景觀方面，比較注重均好性，有適當規劃空間的個案會出現大面積的中庭花園。去年新推的個案在景觀設計上的投入較大，例如世紀風情，所用植物物種是從世界各地搜集的，多達2000多種，作為中部地區首家“星河灣”模式的樓盤，有著濃郁的地中海風情。戶型設計方面，目前在推個案與2004年以前的個案相比，有了較明顯的提升，全明設計、入戶花園、270度觀景窗、大面積落地窗的

51、戶型設計，產品力有很大的提高。主力戶型以85-100的二房以及110-130三房為主，萬科四季花城和豐源天域一期的花園洋房的戶型面積相對較大，在150-170之間。價格行情區域內價格行情集中在2500-3500元/之間，目前區域內在售個案價格行情最低2500元/（榮昌格林晴天一期）；尚東大道高層單身公寓3600元/為區內最高；萬科四季花城位于艾溪湖西北岸，位置相對較偏，但由于萬科的品牌、產品上的優勢，價格較高，小高層3150元/，花園洋房3300元/，整體在行情價上揚較快。區域內樓盤大都靠近艾溪湖，在售個案多數為2005年推出，經過一年多的發展，區域內的均價從3000元/以下上升到3000-3

52、500元/之間，價格上漲幅度較大。多層物業收費在0.7-0.85元/之間，小高層物業收費在1.0-1.3元/之間。本區域內個案注重小區規劃和景觀設計，對小區內部景觀的投入力度加大，以世紀風情和萬科四季花城為主要代表。去化情況從2003年開始，京東的房地產開發節奏加快，區域內早期個案如廬山花園、臺灣花園去化狀況良好，余房無多。在售個案從推出時間上來看整體去化速度較快，在售部分的銷售率均在70%以上。歸結原因如下：a）價格明顯比市中心低；b）艾溪湖畔，空氣清新，生活環境優越；c）沃爾瑪南昌第三店、京東·鹿鼎購物公園、江西省第二人民醫院等配套設施的開發極大增強購房者的購買信心；d）南昌市高

53、新技術產業開發區和省級京東經濟旅游開發區為區域的發展增加更多的活力。去年新推個案數量較多，推出規模較大，地理位置較好而價格也不太高，萬科四季花城有強大的品牌和產品優勢，北區的產品去化快；世紀風情宣傳力度大，去化速度較正常，但由于其規模較大，開發周期長，銷售壓力大，仍存在一定的風險。2006年下半年區域展望區域內的房地產開發已經比較完善，市場也比較成熟。2005年12月13日，被譽為南昌地王的“洪鋼地塊”以高達5億多的總價被恒茂拍得。其間，北京東路附近還先后出讓了86畝原南方電動工具廠及周邊地塊、267.6畝江大南路以東(原江西洪都鋼廠用地)、62畝青山湖大道以東原省工業設備安裝公司用地、25畝

54、的順外村以北南鋼生活區用地、20畝的原北京東路以北（京東鎮桃竹村）用地。加之未知的以及今年的土地供應，總計該區域未來房地產開發用地在800畝以上，總建規模在100萬以上。綜合分析本案位于青山湖北岸，與之相關或者相連的區域主要有青山湖區域以及京東板塊。產品類型：這兩個區域內產品類型豐富，有多層、小高層、高層、別墅類產品、花園洋房。產品規劃：這兩個區域內個案在產品的規劃上，均以均好性為規劃指導，大型個案以組團圍繞主題中庭形成整體，小規模個案則以均好性為主，大都采用行列式排列。高層產品的規劃通常有大型中庭花園與自然景觀相結合，注重居住的品質感。洋房、別墅：此類是住宅中較為高端的低密度產品，居住環境優越，其在本區域各規模個案中均占有一定比例，并且該比例有增大的趨勢。它將對提升項目的整體檔次有著深遠的影響和作用。與其它城市相比，例如廈門、福州，中高端產品定位往往都是洋房、別墅類產品與高層相結合，本案由于限高的因素，則洋房、別墅類產品與小高層相結合。主力房型：這兩個區域均有天然的湖景資源，青山湖區域有青山湖，京東板塊有艾溪湖。青山湖區域直接與市中心相連，各類戶型面積在同類產品中均明顯偏大；京東板塊由于與高新技術開發區相連，區域的成熟度相對偏低，但幅員遼闊，可供規劃和設計的空間較大，產品類型豐富，戶型面積也相對偏小。價格行情：這兩個區域