1、概述(i sh)：SWOT是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢，競爭劣勢，機會和威脅，從而將項目本身的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機結合。因此，清楚的確定項目本身的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目本身所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于(duy)制定項目未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關重要的意義。第1頁/共15頁第一頁，共16頁。一、何為一、何為(h wi)SWOT(h wi)SWOT分析系統(tǒng)分析系統(tǒng)1 1、就結構化而言，首先在形式上，SWOTSWOT分析法表現(xiàn)為構造SWOTSWOT結構矩陣，并對矩陣的不同區(qū)域(qy)(qy)賦予了不同分析意義； 2 2、SWOTSWOT分析法的主要理論基礎也強調(diào)(qing dio

2、)(qing dio)從結構分析入手對項目的外部環(huán)境和內(nèi)部資源進行分析 ； 3 3、SWOTSWOT方法的重要貢獻就在于用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨立的因素相互匹配起來進行綜合分析，使得項目戰(zhàn)略計劃的制定更加科學全面 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 第2頁/共15頁第二頁，共16頁。二、SWOTSWOT分析(fnx)(fnx)在商業(yè)地產(chǎn)中的作用SWOT作用作用(zuyng)1.選址(xun zh)階段2. 統(tǒng)籌階段3. 設計階段4.招商階段5. 運營階段第3頁/共15頁第三頁，共16頁。三、SWOTSWOT分析系統(tǒng)(xtng)(xtng)在商業(yè)地產(chǎn)項目中的應用運用SWOT方法分析問題(wnt)一般可以分為

3、3個層次：程度（概率(gil)）分析辯證法分析基本面分析第4頁/共15頁第四頁，共16頁。市中心商業(yè)街眾多，并有相似類型(lixng)的項目形成競爭T政府加大舊城改造力度，給予(jy)眾多優(yōu)惠條件O地價(d ji)昂貴、拆遷費用大、基本配套設施老舊 W地處市中心、交通方便、人口集中。S基本面分析是最基礎層面的分析，即揭示項目的表象。一般在還沒立項之前就會有一些這樣的研究分析。下面我們就舉一個簡單的例子，A是舊城商業(yè)街改造項目，通過簡單的分析，我們可以得到這樣的一些結論： 第5頁/共15頁第五頁，共16頁。市中心確實(qush)是熱鬧繁華的所在，但隨著城市向外延伸，市中心的概念也將越來越淡薄，并

4、逐漸形成了一些城鎮(zhèn)中心分流客源。地處(d ch)市中心地塊的公共路線(lxin)當然四通八達，然而堵車是一個致命傷。擁有私車的消費階層是較具購買力的群體，但他們會不會因為這樣的不方便因素而放棄了到這里逛街購物？交通方便人口集中是商業(yè)街經(jīng)營的關鍵，人多自然賣的就多。但這些人的購買力如何？消費意識怎樣？這些問題仍然需要深入調(diào)查。人口集中由于地段的原因，地價比其他地區(qū)會高出許多。然而，與同檔次地段進行橫向比較，該地塊也并不是最貴的。并且，這樣的黃金地段，上漲的幅度可能很大。地價昂貴所謂辯證法分析，就是對以上的結論進行深一步的探討，運用辯證的觀點去分析優(yōu)劣勢、機會和威脅。它是從表象入手，探討解決問題的

5、方向。依舊是以A項目為例，我們對上面所提到的優(yōu)勢進一步分析： 第6頁/共15頁第六頁，共16頁。四、基本(jbn)(jbn)規(guī)則 進行(jnxng)SWOT分析對項目(xingm)的優(yōu)勢與劣勢有客觀的認識區(qū)分項目的現(xiàn)狀與前景考慮全面與競爭對手進行比較保持簡潔化，避免復雜化與過度分析第7頁/共15頁第七頁，共16頁。五、主要(zhyo)(zhyo)步驟分析分析(fnx)環(huán)境因環(huán)境因素素構造構造(guzo)SWOT矩矩陣陣制定行動計劃制定行動計劃第8頁/共15頁第八頁，共16頁。擁有豐富的客戶資源，吸引人的不動產(chǎn)地點，充足的資金，完備(wnbi)的資料信息競爭(jngzhng)優(yōu)勢無形資產(chǎn)(w x

6、n z chn)優(yōu)勢優(yōu)秀的品牌形象，良好的商業(yè)信用，積極進取的公司文化組織體系優(yōu)勢關鍵領域擁有專長的職員，積極上進的職員，很強的組織學習能力，豐富的經(jīng)驗服務技能優(yōu)勢獨特的服務，周到方法，領先的革新能力，雄厚的技術 實力組織體系優(yōu)勢有形資產(chǎn)優(yōu)勢六、分析要點與供應商良好的伙伴關系，對市場環(huán)境變化的靈敏反應，市場份額的領導地位競爭能力優(yōu)勢高質量的控制體系，完善的信息管理系統(tǒng)，忠誠的客戶群，強大的融資能力第9頁/共15頁第九頁，共16頁。缺乏(quf)有競爭力的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、人力資源、組織資產(chǎn)關鍵(gunjin)領域里的競爭能力正在喪失缺乏具有(jyu)競爭意義的管理技術內(nèi)部弱勢的因素有：第10

7、頁/共15頁第十頁，共16頁。前向或后向整合(zhn h)市場需求增長強勁(qingjng)，可快速擴張出現(xiàn)向其他地理區(qū)域擴張(kuzhng)，擴大市場份額的機會 業(yè)態(tài)組合齊全且比例合理，能為更大客戶群服務市場進入壁壘降低未來城市規(guī)劃的支持165234潛在的發(fā)展機會可能是第11頁/共15頁第十一頁，共16頁。出現(xiàn)(chxin)將進入市場的強大的新競爭對手主要(zhyo)品牌市場增長率下降人口特征，社會消費方式的不利(bl)變動客戶或供應商的談判能力提高市場需求減少 容易受到經(jīng)濟蕭條和業(yè)務周期的沖擊外部威脅可能是第12頁/共15頁第十二頁，共16頁。評價項目資源的競爭性價值必須進行四項測試： 1

8、、這項資源是否容易(rngy)被復制？一項資源的模仿成本和難度越大，它的潛 在競爭價值就越大。 2、這項資源能夠持續(xù)多久？資源持續(xù)的時間越長，其價值越大。 3、這項資源是否能夠真正在競爭中保持上乘價值？在競爭中，一項資源應該能為項目創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。 4、這項資源是否會被競爭對手的其他資源或能力所抵消？ 影響項目競爭優(yōu)勢持續(xù)時間的主要(zhyo)因素有三點： （1）建立這種優(yōu)勢要多長時間？ （2）能夠獲得的優(yōu)勢有多大？ （3）競爭對手做出有力反應需要多長時間？ 七、總結(zngji)(zngji)SWOT分析法不是僅僅列出四項清單，最重要的是通過評價項目的強勢、弱勢、機會、威脅，最終得出以下結論：（1）在項目現(xiàn)有的內(nèi)外部環(huán)境下，如何最優(yōu)的運用自己的資源；（2）如何建立項目的未來資源。 第13頁/共15頁第十三頁，共16頁。第14頁/共15頁第十四頁，共16頁。謝謝您的觀看(gunkn)！第15頁/共15頁第十五頁，共16頁。NoImage內(nèi)容(nirng)總結概述：。2、SWOT分析法的主要理論基礎也強調(diào)從結構分析入手對項目的外部環(huán)境和內(nèi)部資源進行分析。3、SWOT方法的重要貢獻就在于用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨立的因素相互