1、銀行信貸業(yè)務(wù)常見法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)目錄一、公司章程的審查應(yīng)注意問題2二、抵押擔(dān)保布滿鮮花的陷阱11附件 1：錯(cuò)誤！未定義書簽。附件 2:錯(cuò)誤！未定義書簽。附件 3：錯(cuò)誤！未定義書簽。鑒于當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，整體社會(huì)信用環(huán)境有進(jìn)一步惡化的趨勢，受信人及擔(dān)保人道德風(fēng)險(xiǎn)高企，千方百計(jì)拖延還款或擺脫擔(dān)保責(zé)任，甚至出現(xiàn)了個(gè)別成功“合法脫保”的案例；業(yè)內(nèi)個(gè)別銀行由于貸前和貸后管理不到位，出現(xiàn)了授信脫保和執(zhí)行難等問題。結(jié)合近期銀行業(yè)相關(guān)訴訟案例中出現(xiàn)的問題及我行業(yè)務(wù)實(shí)際情況，針對授信業(yè)務(wù)中存在的常見法律風(fēng)險(xiǎn)，特獨(dú)立出具以下風(fēng)險(xiǎn)提示，以供參考。一、公司章程的審查應(yīng)注意問題（一）銀行對有權(quán)決議的形式審查義務(wù)根據(jù) 2

2、002 年最高人民法院在召開的司法工作會(huì)議上確定的司法政策，對于公司借款（擔(dān)保）糾紛，銀行對于借款人和擔(dān)保人的股東會(huì)或董事會(huì)決議，負(fù)有形式審查的義務(wù)。年 2 月 10 日中華人民共和國最高人民法院公報(bào) 第 2 期出版公布的 中建材集團(tuán)進(jìn)出口公司訴北京大地恒通經(jīng)貿(mào)有限公司、北京天元盛唐投資有限公司、天寶盛世科技發(fā)展 (北京 )有限公司、江蘇銀大科技有限公司、四川宜賓俄歐工程發(fā)展有限公司進(jìn)出口代理合同糾紛案 （詳見附件1）的審判紀(jì)要中做了如下闡述：2005 年修訂的公司法第十六條第一款規(guī)定： “公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對投

3、資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。”該條第二款規(guī)定：“公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。 ”但公司違反前述條款的規(guī)定，與他人訂立擔(dān)保合同的，不能簡單認(rèn)定合同無效。第一，該條款并未明確規(guī)定公司違反上述規(guī)定對外提供擔(dān)保導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效； 第二，公司內(nèi)部決議程序，不得約束第三人； 第三，該條款并非效力性強(qiáng)制性的規(guī)定；第四，依據(jù)該條款認(rèn)定擔(dān)保合同無效，不利于維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易的安全。最高院的上述論述，基本排除了公司違反章程對外擔(dān)保導(dǎo)致公司章程無效的可能性。但并不排除擔(dān)保人根據(jù)2005年修訂的公司法第十六條第一款進(jìn)行訴訟拖延的

4、可能性。（二）公司章程的陷阱公司對外擔(dān)保決議的注意事項(xiàng)1、為公司股東或?qū)嶋H控制人提供擔(dān)保新公司法規(guī)定：為股東或?qū)嶋H控制人擔(dān)保必須經(jīng)股東（大）會(huì)決議，上述人（即股東或?qū)嶋H控制人控制的股東）無表決權(quán)，由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。注意事項(xiàng)：為股東或?qū)嶋H控制人擔(dān)保的，股東或?qū)嶋H控制人控制的股東無表決權(quán)，不應(yīng)在股東會(huì)決議上簽字，但全體股東一致同意時(shí)，簽字也無妨，但核簽時(shí)應(yīng)盡量避免。2、為非關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保新公司法規(guī)定：非關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保依照公司章程規(guī)定，由董事會(huì)或股東會(huì)決議。注意事項(xiàng)：（1）對于公司為非關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保的，有章程按照章程規(guī)定執(zhí)行； （2）無章程明確約定的，應(yīng)出具股東會(huì)決議。如

5、董事會(huì)成員與股東會(huì)成員重合的，董事會(huì)決議亦有效。（ 3）章程中對于股東會(huì)和董事會(huì)均有約定可決議對外擔(dān)保的，要仔細(xì)研讀章程對董事會(huì)對外擔(dān)保決議的授權(quán)范圍，有明確授權(quán)范圍的，要在授權(quán)范圍內(nèi)，超出對董事會(huì)授權(quán)的，要提供股東會(huì)決議；有授權(quán)，但無明確授權(quán)范圍的，可提供董事會(huì)決議。3、限額擔(dān)保的陷阱新公司法規(guī)定：公司對外提供擔(dān)保，不得超過公司章程對外擔(dān)保總額及單項(xiàng)擔(dān)保數(shù)額的限制性規(guī)定。注意事項(xiàng)：（1）審查擔(dān)保人公司章程時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注章程對公司對外提供擔(dān)保有無限額要求；（ 2）對于公司章程對外擔(dān)保有總額要求的，客戶經(jīng)理要通過企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表或有負(fù)債構(gòu)成、征信系統(tǒng)等多方進(jìn)行調(diào)查，并要求擔(dān)保人出具相關(guān)說明。（ 3）對

6、于公司章程對外擔(dān)保的單項(xiàng)擔(dān)保數(shù)額有限制性規(guī)定的，不得超過該限額規(guī)定。如超過，應(yīng)要求其更換擔(dān)保人或追加其他擔(dān)保。4、外資企業(yè)有權(quán)決議外資企業(yè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，表決機(jī)制為2/3 以上董事出席，重大事項(xiàng)由出席會(huì)議的董事一致通過，其他一般事項(xiàng)由全體董事的過半數(shù)同意通過。而中資企業(yè)董事會(huì)表決機(jī)制為： 如無特別約定， 則“過半數(shù)董事出席， 由全體董事過半數(shù)同意”。外資企業(yè)也有不設(shè)董事會(huì)的，公司一切重大事項(xiàng)由執(zhí)行董事決定，執(zhí)行董事出具決議即可。注意事項(xiàng)：外資企業(yè)與中資企業(yè)具備較大區(qū)別，辦理業(yè)務(wù)時(shí)，務(wù)必注意。5、國有獨(dú)資公司對外擔(dān)保注意事項(xiàng)根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)法第30 、 32 、 45 條規(guī)定：國有獨(dú)資公司

7、對外擔(dān)保由企業(yè)負(fù)責(zé)人集體討論決定，除非章程有特別規(guī)定，否則無須國資委審批同意。注意事項(xiàng)：（ 1）有章程處理： 國有獨(dú)資公司對外擔(dān)保的，要嚴(yán)格審查其章程，章程約定要報(bào)當(dāng)?shù)貒Y委審批的，必須報(bào)國資委審批同意。如無，則可出具經(jīng)理辦公會(huì)決議。（ 2）無公司章程的處理：沒有企業(yè)章程或者其章程沒有明確規(guī)定的，國有獨(dú)資企業(yè)由企業(yè)負(fù)責(zé)人集體討論決定，國有獨(dú)資公司由董事會(huì)決定。如果是關(guān)聯(lián)方，則還應(yīng)取得履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)的書面同意。6、境內(nèi)上市公司及其控股子公司對外擔(dān)保中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范上市公司與關(guān)聯(lián)方資金往來及上市公司對外擔(dān)保若干問題的通知 （證監(jiān)發(fā) 2003 56號

8、）及證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范上市公司對外擔(dān)保行為的通知（證監(jiān)發(fā)2005120號）對境內(nèi)上市公司對外擔(dān)保均做了較為詳細(xì)的規(guī)定（ 詳見附件2、附件 3）。特別提示以下幾點(diǎn)：（ 1）除公司章程另有約定外，必須由上市公司股東大會(huì)決議的對外擔(dān)保事項(xiàng)：應(yīng)由股東大會(huì)審批的對外擔(dān)保，必須經(jīng)董事會(huì)審議通過后，方可提交股東大會(huì)審批。 須經(jīng)股東大會(huì)審批的對外擔(dān)保，包括但不限于下列情形：a、上市公司及其控股子公司的對外擔(dān)保總額,超過最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)50 以后提供的任何擔(dān)保；b、為資產(chǎn)負(fù)債率超過70% 的擔(dān)保對象提供的擔(dān)保；c、單筆擔(dān)保額超過最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)10% 的擔(dān)保；d、對股東、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)方提供的擔(dān)

9、保。股東大會(huì)在審議為股東、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)方提供的擔(dān)保議案時(shí)，該股東或受該實(shí)際控制人支配的股東，不得參與該項(xiàng)表決，該項(xiàng)表決由出席股東大會(huì)的其他股東所持表決權(quán)的半數(shù)以上通過。（ 2）應(yīng)由董事會(huì)審批的對外擔(dān)保，必須經(jīng)出席董事會(huì)的三分之二以上董事審議同意并做出決議。（ 3）上市公司董事會(huì)或股東大會(huì)審議批準(zhǔn)的對外擔(dān)保，必須在中國證監(jiān)會(huì)指定信息披露報(bào)刊上及時(shí)披露，披露的內(nèi)容包括董事會(huì)或股東大會(huì)決議、截止信息披露日上市公司及其控股子公司對外擔(dān)保總額、上市公司對控股子公司提供擔(dān)保的總額。（ 4）上市公司在辦理貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提交公司章程 、有關(guān)該擔(dān)保事項(xiàng)董事會(huì)決議或股東大會(huì)決議原件、刊登

10、該擔(dān)保事項(xiàng)信息的指定報(bào)刊等材料。（ 5）上市公司控股子公司的對外擔(dān)保，比照上述規(guī)定執(zhí)行。上市公司控股子公司應(yīng)在其董事會(huì)或股東大會(huì)做出決議后及時(shí)通知上市公司履行有關(guān)信息披露義務(wù)。（ 6）新公司法規(guī)定的特別股東大會(huì)決議事項(xiàng)：上市公司在一年內(nèi)擔(dān)保金額超過公司資產(chǎn)總額30% 的，應(yīng)當(dāng)由出席股東大會(huì)的股東所持表決權(quán)的2/3 以上通過。注意事項(xiàng)：同時(shí)，證監(jiān)發(fā)2005120號文還明確約定了銀行的審查義務(wù)和違反責(zé)任。一旦銀行在辦理上市公司及其控股子公司對外擔(dān)保事項(xiàng)時(shí)，未能嚴(yán)格按照該文件要求進(jìn)行形式審查或擔(dān)保決議不符合以上要求的，則面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)（行政處罰或刑事責(zé)任等）。7、委托表決的法律風(fēng)險(xiǎn)由于企業(yè)管理安

11、排或股東、董事個(gè)人問題，公司管理中委托表決的情形較為普遍。同時(shí)，目前各上市公司出于對于公司控制權(quán)旁落的擔(dān)憂，國內(nèi)部分企業(yè)也引進(jìn)了美國的表決權(quán)信托制度，如青啤與美國安海斯布希公司（簡稱“A_B公司”）的戰(zhàn)略合作， A_B 公司持有青啤27% 的股權(quán)，其中20% 通過表決權(quán)信托制度設(shè)計(jì)將其表決權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島市國資辦， A_B 公司僅享有其股權(quán)受益權(quán)。如果委托表決手續(xù)不合規(guī)，則可能會(huì)導(dǎo)致公司有權(quán)決議的效力出現(xiàn)問題，或在銀行主張債權(quán)時(shí)，對方借題提起撤銷之訴，以此拖延訴訟。對于委托表決的委托手續(xù)合規(guī)性要注意以下幾點(diǎn)：（ 1）如公司股東、董事在將其表決權(quán)委托給其他人的，應(yīng)當(dāng)具備完備的委托手續(xù)，放款時(shí)要嚴(yán)格進(jìn)

12、行審查，一要看公司章程，是否有禁止委托表決的約定或其他禁止事項(xiàng)，二要看委托授權(quán)書是否合規(guī)，授權(quán)是否明確，是否和本次擔(dān)保決議有關(guān)。（ 2）境內(nèi)委托的，原則上必須由境內(nèi)公證機(jī)關(guān)對委托授權(quán)書進(jìn)行公證。至于境內(nèi)何地公證機(jī)關(guān)公證，不做限制。（ 3）境外（不含港澳臺）委托的，應(yīng)由中國駐當(dāng)?shù)厥诡I(lǐng)館進(jìn)行認(rèn)證（加蓋領(lǐng)事認(rèn)證專用章） ；（ 4）在臺灣地區(qū)委托的，應(yīng)由海基會(huì)進(jìn)行認(rèn)證（加蓋海基會(huì)轉(zhuǎn)寄認(rèn)證專用章） ；（ 5）在香港地區(qū)委托的，應(yīng)由中國司法部指定的香港委托公證人名單內(nèi)的香港律師出具，并由中國法律服務(wù)（香港）公司蓋章和轉(zhuǎn)遞，方可在內(nèi)地使用。（ 6）在澳門進(jìn)行委托的，目前中國內(nèi)地和澳門之間的民商事文書，可徑在

13、兩地使用，無需辦理確認(rèn)手續(xù)。（ 7）對于信托表決的，目前國內(nèi)司法態(tài)度并不明朗，建議可謹(jǐn)慎接受知名企業(yè)的信托表決，但應(yīng)當(dāng)出具信托表決相關(guān)證明材料。二、抵押擔(dān)保布滿鮮花的陷阱（一）共有房產(chǎn)抵押共有房產(chǎn)的抵押，是銀行信貸案件風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)區(qū)，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)，辦理共有房產(chǎn)的抵押時(shí)，應(yīng)特別注意以下事項(xiàng)：1、以共有房產(chǎn)提供抵押的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格做好共有人的面簽核保工作，嚴(yán)格核實(shí)共有人真實(shí)身份。2、共有人如果無法進(jìn)行當(dāng)面核簽的，原則上必須對其出具的法律文書進(jìn)行公證或認(rèn)證（境外）。3、除制度或有權(quán)簽批人有特別許可，謹(jǐn)慎接受只有一套住房的住房抵押。（二）未成年人獨(dú)有或共有房（財(cái)）產(chǎn)能否設(shè)定抵（質(zhì)）押的問題為了保護(hù)未成

14、年人的利益，民法通則規(guī)定，處分未成年的財(cái)產(chǎn)，必須為未成年人的利益。因此，未成年人獨(dú)有或共有房（財(cái)）產(chǎn)可以設(shè)定抵（質(zhì)）押，但是必須對借款用途做嚴(yán)格限定。注意事項(xiàng)： 1、在放款時(shí)，要嚴(yán)格審查抵（質(zhì)）押人的身份資料的核查，看其是否為未成年人。2、借款用途必須為未成年人的利益，如未成年人出國留學(xué)貸款、住房按揭貸款（未成年人的房屋） 、房屋裝修貸款（未成年人的房屋）等。 3、以未成年人房產(chǎn)提供抵押的，抵押合同締約主體應(yīng)該為該未成年的人合法監(jiān)護(hù)人，而非該未成年人。（三）最高額擔(dān)保布滿詭雷的陷阱最高額擔(dān)保是為一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)在最高限額內(nèi)提供的擔(dān)保。其具備一次簽訂協(xié)議可一定期限內(nèi)重復(fù)使用的便捷性， 深

15、受客戶和客戶經(jīng)理的“寵愛”。然而其存在的高風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)被忽視，血的教訓(xùn)比比皆是。常見的法律風(fēng)險(xiǎn)如下：1、抵押（質(zhì)）物被查封、扣押后放款，導(dǎo)致脫保的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押物被查封、扣押或債務(wù)人、抵押人破產(chǎn)時(shí)，最高額擔(dān)保的抵押權(quán)人債權(quán)確定。換言之，抵押物被查封、扣押后發(fā)放的貸款，不屬于最高額擔(dān)保的債權(quán)。近期杭州聯(lián)合銀行發(fā)生一起案件，抵押物被法院查封，銀行并不知情，繼續(xù)發(fā)放貸款，結(jié)果導(dǎo)致脫保。注意： 1、辦理最高額抵押的，放款前，要嚴(yán)格按照“查一筆放一筆”的管理要求進(jìn)行放款；2、客戶經(jīng)理貸后管理中，要定期對抵押物進(jìn)行關(guān)注，一旦發(fā)現(xiàn)我行抵押物被查封、扣押時(shí)，要及時(shí)提起訴訟或采取其他應(yīng)急措施。2、最高擔(dān)

16、保余額的范圍目前對于最高擔(dān)保余額的范圍法律法規(guī)沒有明確的規(guī)定，對最高額抵押權(quán)的最高限額的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)持“本金 (主債權(quán) )最高限額說”，認(rèn)為最高限額指本金，至于本金所生的利息、遲延利息、違約金等附隨債權(quán)，在當(dāng)事人沒有相反約定時(shí)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定本為抵押效力所及， 應(yīng)不受最高限額的限制；第二種觀點(diǎn)持“債權(quán)最高限額說”，認(rèn)為最高限額是指本金、利息、遲延利息以及違約金的合計(jì)最高金額，如果超過此金額，則無優(yōu)先受償權(quán)。但近年來，也有個(gè)別地區(qū)法院判例采取第二種觀點(diǎn)。如一起 2008 年發(fā)生的一起典型案例中，銀行與抵押人在合同中約定的抵押擔(dān)保范圍為貸款本金(3100 余萬元 )及相

17、應(yīng)利息、罰息、費(fèi)用。歷經(jīng)兩審后，法院認(rèn)定債權(quán)人對抵押物只在 3100 余萬元最高額抵押債權(quán)數(shù)額范圍內(nèi)擁有優(yōu)先受償權(quán)，而對超出該數(shù)額之外的 400 余萬元利、罰息均不享有優(yōu)先受償權(quán)。某省高院還將該案例作為轄區(qū)內(nèi)的指導(dǎo)案例，從而擴(kuò)大了該種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的影響面。該判定使銀行貸款利息等處于“懸空”狀態(tài)，對銀行債權(quán)安全構(gòu)成極大影響。注意事項(xiàng)： 1、總行對于最高額擔(dān)保合同，已經(jīng)做了明確的要求， 原則上必須上浮不低于 10% ，建議各部門嚴(yán)格遵守執(zhí)行，做好客戶的溝通和說服工作。2、對于不上浮的，應(yīng)嚴(yán)格按照總行要求，由有權(quán)簽批人審批同意后放款。經(jīng)營部門要對其存在的風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識，并做好一旦受信人無力償還授信時(shí)，

18、對于本金以外的利息、罰息及各項(xiàng)費(fèi)用的擔(dān)保可能落空的風(fēng)險(xiǎn)，提前做好風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案。對于管理不到位導(dǎo)致我行蒙受損失的，建議應(yīng)從重追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。（四）抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。此為合同法229 條及最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則 >若干問題的意見第119條所確立。但是買賣不破租賃也有限制，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃

19、合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。 ”此外，承租人還享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。合同法第 230 條規(guī)定： “出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 ”；最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 < 民法通則 >若干問題的意見第118 條規(guī)定： “出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件

20、下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。以上這些規(guī)定都對銀行處置抵押物產(chǎn)生較大阻礙，尤其是租賃權(quán)在先抵押權(quán)在后的抵押物，如果未取得承租人放棄租賃權(quán)的聲明或承諾，則抵押物極有可能面臨流拍的風(fēng)險(xiǎn)。注意問題：1、對于抵押物，必須加強(qiáng)現(xiàn)場勘查，摸清其對外租賃情況；2、貸前盡職調(diào)查不充分，之前存在租賃關(guān)系未發(fā)現(xiàn)的，貸后發(fā)現(xiàn)的，必須要求承租人出具放棄租賃權(quán)的聲明或承諾；3、對于抵押人和承租人虛構(gòu)租賃合同或倒簽租賃合同的，在訴訟中可以以租賃登記條款進(jìn)行抗辯；4、放款時(shí)，對于一次性付清租金和租賃期限比較長的，如果不能取得承租人的承諾，又其他擔(dān)保措施的，建議原

21、則上不得同意放款。5、對于抵押物雖然沒有出租，但是現(xiàn)實(shí)確為第三方實(shí)際使用的，要提高警惕，如果確為免費(fèi)使用的，亦應(yīng)要求免費(fèi)使用人向我行出具相關(guān)說明，證明其確實(shí)為免費(fèi)使用。6、以廠房、商廈、酒店等對外抵押的，如果存在承包經(jīng)營協(xié)議的，承包人亦應(yīng)向我行出具放棄承包（租賃）權(quán)的聲明或承諾。（五）抵押物合法性審查1、租用集體土地上無房產(chǎn)證的鋼構(gòu)廠房能否辦理抵押目前我省各地銀行均在搞金融創(chuàng)新，年山東德州地區(qū)某銀行辦理了我省首例集體土地上無房產(chǎn)證的鋼構(gòu)廠房抵押登記，解決了個(gè)別小微企業(yè)融資難題，并被省政府作為典型在全省推廣。注意問題：鑒于鋼構(gòu)廠房易拆卸易安裝的特殊性質(zhì)，1、從法律上分析，實(shí)際上該抵押為動(dòng)產(chǎn)抵押，

22、非房地產(chǎn)抵押，其抵押登記機(jī)關(guān)為當(dāng)?shù)毓ど坦芾聿块T，而非房地產(chǎn)登記部門； 2、對于該抵押物的評估，應(yīng)該不包含土地，其評估上應(yīng)不同于房地產(chǎn)評估。3、租用集體土地上無房產(chǎn)證的鋼構(gòu)廠房的抵押，應(yīng)謹(jǐn)慎接受。2、對于擅自擴(kuò)建、搭建的房屋能否抵押擅自擴(kuò)建、搭建的房屋，一般均屬于違章建筑，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，違章建筑抵押無效，同時(shí)，房地產(chǎn)登記部門對于違章建筑過戶時(shí)，一律不得辦理過戶。因此，對于擅自擴(kuò)建、搭建的房屋不得接受抵押。（六）抵押物處置過程中的應(yīng)當(dāng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)1、抵押物價(jià)值評估過高的風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)法院在執(zhí)行抵押物的時(shí)最多可以拍賣3 次，動(dòng)產(chǎn)抵押物法院執(zhí)行時(shí)最多可以拍賣2 次。一旦流拍后，法院會(huì)要求銀行以物抵債。試舉一例：如某抵押房產(chǎn)市場價(jià)格為100 萬，評估價(jià)值為 200 萬，擔(dān)保債權(quán) 100 萬。法院第一次拍賣是以該評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)值為拍賣底價(jià)，結(jié)果導(dǎo)致流拍；第二次拍賣，則要最多可下浮 20% ，即 160 萬基礎(chǔ)上拍賣，結(jié)果仍然流拍；第三次拍賣， 則最多可下浮 20% ，即 128 萬，結(jié)果仍然流拍。三次拍賣不成功， 法院會(huì)要求銀行以物抵債， 如果銀行同意，則銀行要扣除本息及各項(xiàng)費(fèi)用后（假設(shè)為110 萬），則銀行要返還給抵押人多余部