1、定南九龍商業街項目培訓資料 銷售統一說辭與答客問住 宅 篇一、項目概況：1.本案的開發商，建筑商及運營（物業）管理公司是哪幾家公司？答：本案的開發商是具有三級開發資質的定南縣精致房地產開發有限公司，承建是上猶縣三星建筑有限公司，運營（物業）管理公司是贛州華鑫物業服務有限公司。2.本案占地面積為多少？總建筑面積為多少？建筑占地面積？綠地率？容積率為多少？答：本案總占地面積是近萬平米，總建筑面積是近20萬平米，建筑占地面積約萬平米，其中商業建筑面積近二分之一，有近10萬平米(含地下商業部分）。本案容積率2.5，建筑密度35%，綠地率31.5%。3.本案的停車位有多少？以后街道上可不可以停車？答：本

2、案地下停車面積有5萬多平米。停車位有1027個，其中住宅車位700個，商業車位300多個。住宅和商鋪與車位的配比為1:1，可以滿足住宅和商業停車的需求。為了保障街道的寬敞整潔，商鋪的正常營業，以后街道上可以通小車，設有臨時停車位。原則上所有小車都必須停在地下停車場。地下停車場設有公共停車區域，以方便來本案購物，休閑的消費者停車需求。4.本案的地理位置？答：本案位于定南縣大轉盤的核心商圈內，南接工業大道，北接廣州大道（東環北路），東鄰廣州大道東側，西靠龍騰(亭）路。本商業街南北縱跨近1000米，是定南縣目前連接新老城區的唯一商業步行街，主干道。同時，政府規劃的兩條路橫貫九龍商業街中心街區，這樣的

3、地段區位優勢是其他樓盤無法比擬的，本案必將成為定南的新核心商圈。5.本案案名有何意義？答：香港的九龍區是香港的一個商業活動中心，其中九龍區中的油麻地，尖沙咀，旺角等地最為繁華，有許多大型商場和鱗次櫛比的店鋪和酒樓，是游客和居民聚集的購物天堂，休閑中心。本案取名“九龍商業街”，是因為定南在贛南地區具有小香港之美譽，而本案將成為定南這個小香港中的九龍區。定南九龍商業街將成為定南的商業名片，大定南的一個新核心商業圈的崛起，此街將以港式購物，休閑娛樂，餐飲,旅游為主，打造定南最具特色的商業步行街。6本案的周邊配套設施有哪些？商業市場大轉盤貿易廣場、天晟大市場、大世界超市、步行街、文化教育定南中學、明德

4、小學、職業中專、實驗小學醫療衛生人民醫院、中山醫院、紅十字會醫院 交通 南接轉盤工業大道、北接人民醫院、東接東環北路、西接濱江路賓館酒店華旗大酒店、國際酒店、沁園春酒店金融證券農信社、郵政儲蓄、工商銀行、贛州銀行、農業銀行、建設銀行郵電郵政局二、項目產品：1.本案規劃住宅建筑面積為多少？商業建筑面積是多少？多少幢，住宅總戶數？分布位置？幾層建筑？答：本案規劃住宅建筑面積為10萬平米，商業建筑面積(含地下購物中心和商業配套)約10萬平米。住宅總戶數781（近千）戶。本案分別由多層，小高層和高層住宅及低層商業共32棟建筑組合連接而成，其中商業由2至4層構成，住宅由6層、11層、19層構成，隨地形高

5、低錯落，均勻有致的分布在20米寬的主街道兩側。主街道中部有一條政府規劃路把街道一分為二的劃分成南北街區。2.樓間距是多少？答：樓間距最窄的至少在16米以上，按1：1的高寬要求設計樓間距。最寬的樓間距有近百米，如4#樓與5#樓樓間距51米，3#樓與4#樓最長達到99米。此樓間距充分保證了各業主房屋的通風采光與私密性需求。3.建筑設計是什么結構？答：低層、多層為框架結構，小高層和高層為框剪結構，框架剪力墻這種結構能靈活自由的使用和設計空間、分割商鋪，滿足不同設計功能的需求；剪力墻在縱向及橫向抗剪切力方面特性突出，在高層住宅中尤其體現出抗震效果好、占地面積小、房間使用率高、室內結構布局靈活的特點。基

6、礎為樁基礎。4.小區和街道的出入口有幾個？分布在哪里？交通組織設計如何？答：因地塊基本呈長條形，中部這條政府規劃路把商業街劃分為南北兩部分。所以主要設置南北二個出入口：南出入口設在工業大道上，北出入口設在廣州大道(東環北路)上；人行和車流主要由18米寬的南北出入口與兩條政府規劃路引入，可直接把車停在街道臨時停車位和地下停車場。5.建筑物的外立面是結構？答：建筑物外立面設計結合了新古典主義，輪廓分明，線條挺拔內斂，富有城市新貴氣質，高檔的大理石鋼掛裝飾外墻，使建筑物形體彰顯尊貴大氣。飄窗、飄檐、腰線、護欄的設計均從細節上做到藝術和功能的高度統一，造成富有變化的視覺感受，同時采用景觀飄窗、景觀陽臺

7、等建筑要素，使房屋陽光通透，更能隨心所欲的欣賞窗外優美景觀。6.住宅的層高為多少米？商鋪層高為多少米？答：住宅層高3米；商鋪一層層高為4.7-4.9米；二層層高為3.8-4.1米；三層層高為3.8-3.9米。7.小區內樓宇朝向？答：小區住宅樓宇朝向均為坐北朝南。8.建筑的樓板厚度、隔墻厚度為多少？墻體材料是什么？答：樓板厚度是9-10公分；廚房、衛生間隔墻厚度是12公分；其他隔墻是20公分。墻體材質是輕質磚墻。9.住宅屋頂是否可以安裝太陽能熱水器？住宅是否統一安裝防盜窗？答：住宅屋頂不可以安裝太陽能熱水器；不統一安裝防盜窗，業主自行安裝防盜窗，防盜窗不得凸出墻體或窗體而影響建筑立面整體美觀。1

8、0.住宅頂層隔熱、防水層如何處理的,頂層會不會滲水又很熱？答：頂層隔熱，防水處理是：首先現澆一層平面屋頂，平面屋頂上做一層防水層，再在防水層上現澆一層斜坡屋頂，斜坡屋頂上再做一層防水,防水上面再做一層膨脹珍珠巖保溫隔熱層，最后在保溫隔熱層上加蓋琉璃瓦，等于是雙重防水并加保溫隔熱層再加上斜坡層頂和琉璃瓦，在這樣的高標準高要求的處理下,防水、隔熱效果非常好,你再也不用擔心頂層滲水和太熱的問題了。11.臨近商業街道的住戶的安全性及私密性會不會受到影響？會不會很嘈雜？答：本案在做規劃和建筑設計的時候已經充分考略到這些因素：首先從建筑布局上底層商鋪沿街而設，這本身就起到小區與外界的屏障作用，對整個小區而

9、言提高了安全性。而且底層商鋪可回避外界人流減輕周邊的嘈雜，減少對上部住戶的干擾，提高住戶舒適度。同時我們的窗戶采用雙層中空防噪音玻璃，為你營造出安靜溫馨的家。12.窗戶是怎么樣設計的？答：窗戶為飄（凸）窗設計，寬為60公分，距地面50公分。13.住宅的戶型有幾種？優點是什么？答：本案的戶型有三種，分別是二房二廳的76-93平米；三房二廳的118-135平米；四房二廳的140-150平米。戶型并榮獲全國十大優秀戶型設計,主要體現四大優點，優點一：是全明陽光的大戶型:明廳、明廚、明臥、明衛，即四明設計；優點二：緊湊溫馨的主力戶型：每個房間功能布局合理，空間利用率高，即實用大方,又沒有浪費面積；優點

10、三：戶戶都是座北朝南,都有良好的采光和通風；優點四：每戶都采用景觀飄窗、景觀陽臺等建筑要素，使房屋陽光通透，更能隨心所欲的欣賞窗外優美景觀。14.商鋪的面積范圍？開間和進深是多少？商鋪哪些地方需要分攤？答：商鋪主力面積為40多，50多，60多平米，大面積商鋪也有一二百平米的。開間大部分為4-5米，進深大部分為10多米，非常實用、大氣。因為都是雙邊臨街商鋪，所以公攤面積非常少，主要是外墻投影的50%算了公攤面積，公攤率才2.6%2.9%。不像超市，購物中心等分割產權商鋪分攤率最少也在25%50%，得鋪率只有75%以下，本項目商鋪得鋪率基本上達到了96%以上。所以買臨街鋪最劃算。一分錢一分地，買到

11、即賺到。15. 本小區住宅分攤是按什么原則劃分的？都有哪些？答：以贛州市房產局核發的公用房屋分攤技術報告書為準。由兩部分組成：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳的過道等功能為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。(2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分割以及外墻墻體水平投影面積的50%。16.住宅的價格是多少？商鋪的價格是多少？車位/雜間的價格是多少？答：現在我們住宅的均價是3600元/平米,商鋪的均價是19000元/平米,車位均價在8萬元/個,雜間的價格是3至4萬元每間不等.17.住宅的層高是多少?一梯幾戶?答:住宅的層高是3米，多層絕大部份是一梯二戶（除26#樓二單

12、元四房二廳的一梯一戶外），小高層是兩梯兩戶，高層是三梯兩戶。18.小區是否人車分流？有無雜間和車位？是否設有臨時停車位？答:九龍商業街實行人車分流，設有地上車位與地下車位，地上設有臨時停車位，并設有地下雜間。19.住宅是否預留空調機位置？住宅內廚房有無統一煙道?答:有預留空調機位.戶戶均預留空調機外掛機位，并設置冷凝水集中收集管線。,廚房設有統一的排油煙管道.20. 供電系統？答: (1）電梯系統、消防系統采用雙路供電，自動切換保證不斷電。 (2）商業部分與住宅部分分設變電室。21.水處理如何？答:小區采用雨污分流設計，生活污水經化糞池處理后排入市政污水管網，采用雨水直接導入市政雨水管網。22

13、.水電是否到戶?答:水電到戶。23.整體有哪些安防及消防措施？答：24小時保安，電子巡邏，樓宇對講，地下車位煙感、噴淋系統和攝像頭電子系統。24.景觀設計怎樣?答: 小區的景觀是以街道為軸線設置燈柱、噴泉、水池、石椅、雕塑,建筑小品,兒童天地、聚會廣場等供住戶使用和觀賞，規劃中特別注意商業氛圍的營造與生活休閑的和諧統一。住宅小區綠化設計中盡量采用具有當地地方特色的植物品種，適應春夏秋冬各季生長的植物配置，并注重草皮、低矮灌木及高大喬木的合理搭配。植物色彩的搭配上追求豐富多彩、富于變化及統一與和諧，為住戶創造出一種寧靜、幽雅、充滿活力的綠色空間。25. 窗戶采用什么材料？答：塑鋼窗雙層中空玻璃，

14、其特點是隔熱隔音密封效果非常好。26. 采光通風怎樣?答：首先本區符合日照標準，樓間距按國家規范要求，最寬處有近百米，其次本社區房屋設計布局采用高低錯落，戶戶座北朝南，前后無遮擋，采光通風良好。27樓宇保修期限在何處體現？有何標準？答:樓宇保修期限在住宅質量保證說明書和住宅使用說明書中體現。具體標準見說明書。28.物業費標準?答:多層住宅是0.35元/平米/月,小高層和高層電梯房是0.50元/平米/月（不包含電梯運行費）,商鋪是0.5元/平米/月，車位、雜間暫未確定。29.本案的土地使用年限是多少？答:本案土地使用性質是商住,所以使用期限為50年,于2010年9月23日始至2060年9月22日

15、止。商業部分的使用年限50年比純商業地產多了10年使用權。所以啊，你買我們的商鋪可能比買其他地方的商鋪多出來10年產權，呵呵無形中多歉了好多錢！30.項目分幾期完成，各期包括哪幾號樓？項目的建筑形態有哪幾種？答:根據項目實際情況大致分5期完工,分別是：一期包括4#樓、6#樓、7#樓、8#樓、25#樓、26#樓、27#樓共計7棟；二期包括4A#樓、5#樓#、28#樓、29#樓、30#樓、31#樓、32#樓共計7棟；三期包括9#樓、10#樓、11#樓、22#樓、23#樓、24#樓共計6棟；四期包括1#樓、2#樓、3#樓共計3棟；五期包括12#樓、,13#樓、14#樓、15#樓、16#樓、17#樓、

16、18#樓、19#樓、20#樓、21#樓共計10棟樓。項目的建筑形態由多層、小高層、高層住宅及低層商業建筑組合連接而成.31.項目的認購程序？答:買受人攜帶本人身份證來選定房號或鋪號后簽定認購協議,交購房定金3萬元/套或購商鋪定金5萬元/間；車位/雜間交1萬元/個的租賃定金并簽署租賃協議；然后根據協議約定期限繳納首付款或剩余款項.定金不足的在規定時間內補足定金。32.共有幾種付款方式?有什么優惠?答,住宅和商鋪共有三種付款方式：一次性付款、分期付款、按揭付款；付款方式不同價格優惠方式也不同:住宅按揭和分期付款的享受97折；一次性付款享受96折；商鋪按揭和分期付款的享受99折；一次性付款的享受98

17、折。車位/雜間也有三種付款方式:分期付款、一次性付款和按揭付款.車位/雜間為一口價沒有其他折扣；分期付款的在原價的基礎上車位另加3000元/個,雜間另加2000元/個；按揭付款暫時未確定。33.銀行按揭是哪幾家銀行,首付多少成?按揭年限是多少?要求符合什么條件?答:本案分別在贛州銀行、建設銀行、農行銀行等銀行辦理按揭貸款。住宅首次置業者首付為30%；二次置業者首付為60%，按揭年限是1-30年；三次置業以上包含三次置業者不可在銀行辦理按揭,必須選擇分期付款或一次性付款；商鋪首付為50%，按揭50%，沒有一次，二次置業之分，買多少間商鋪都是50%的首付款，按揭年限為1-10年。銀行按揭條件：不同

18、的銀行有不同的標準，請根據銀行的實際要求而定。34.項目交房標準是什么？答:（1）裝飾、設施項目及標準外墻：外墻帖瓷磚和油漆；內墻：墻面為水泥砂漿底；頂棚：結構層面；地面：結構層面；門：入戶門為防盜門，房內留門洞；窗：鋁合金窗，業主自理紗窗；廚房：墻面為水泥砂漿底；衛生間：墻面為水泥砂漿底，給排水到位，潔具自理；陽臺：不銹鋼欄桿；電梯：小高層和高層有電梯；供水：自來水到戶；供電：照明用電到戶；燃氣：業主自行開戶安裝；（2）物業配套設施設備：物業管理用房：有垃圾中轉設施：垃圾桶聯網式樓宇對講系統：對講門禁系統樓道自動、公共場所多路控制照明：有35.各戶型門的尺寸？答：住宅入戶門1米，房間門0.9

19、米，商鋪門為卷簾門或玻璃門36.交了定金后，可不可以申請換房，退房退定？簽約后可不可以退換房？答：交了定金后，不可以申請退換房(特殊原因除外)，簽約后不可以退換房。37.電梯有無停電應急裝置？答：電梯設有備用發電機組，同時電梯采用雙路供電，供電設備可做到自動切換，當一路斷電時，0.5秒內（時間可自行設定）另一路自動供電，雙路供電，確保電梯的正常運行。38.是否有有線電視，網線，電話等？答：業主自行安裝39.小區內是否有天燃氣？燃氣安裝費收費標準？可不可以不用天燃氣？答：有天燃氣，安裝費含熱水氣的2700元/戶，不含熱水器的2600元/戶。業主自主自愿安裝天燃氣，可以不裝。40.產權什么時候可以

20、辦理？什么時候可以拿到產權證？答：正式交房之日起90天內提交業主辦證材料至產權主管部門，什么時候拿到產權證要視產權主管部門辦證進度而定。42.項目住宅和街區公共部分裝修標準是什么？答:住宅公共樓道部分鋪設大理石，樓梯寬度中對中為2.6米，樓梯間安裝照明感應燈，外立面貼高檔瓷磚。商鋪公共部分街道鋪設花崗巖，外立面用大理石鋼掛和玻璃庶雨飄檐。41.交房入住時應帶齊哪些資料與交納哪些費用？答：（1），帶齊如下資料：入戶通知書，業主身份證，購房合同，已交房款發票及收據，已交代收代辦費用收據，如委托他人辦理入戶的，還應有業主授權委托書，被委托人的身份證件及復印件。（2）需要交納的費用是：開發商處應結清未

21、交房款及代收代辦費用，燃氣開戶費（自愿）；物業管理公司處應繳納物業管理費（預收一年物管費），裝修履約金1000元/戶（無違規可退），垃圾清運費400元/戶，裝修施工許可證及人員出入證工本費25元/戶，業主手冊10元/本。42.當年不辦理入住，是否收取當年的物業管理費？答：按照現行出臺的物管辦法規定，已購房但未入住的業主在第一年只須交納50%物管費，一年以上無論是否入住均100%交納物管費用，物業管理費是經房管部門審批后確定執行的，所以可以預先交付。43.辦理產權是由公司統一辦還是由我們自己去辦？答：公司統一辦理產權，但需要客戶配合辦理。44.面積是怎樣計算出來的？ 答：按國家建設部規定辦理，即

22、建筑面積=套內建筑面積+公攤面積，有產權監理處測量面積。45.辦理產權以什么面積為準？ 答：按規定以實測面積為準，即以房產測量部門的面積為準。46.工測繪面積與實測面積有出入時怎樣處理？ 答：以實測面積為準，若有出入，按合同約定處理。47.雙方責任怎樣約定？ 答：合同上有明確規定。48.產權證辦理是否晚一年或更長時間？ 答：只能按國家規定時間辦理。49.合約和貸款名字是否一定要一致？可否更改？答：兩證上的業主姓名必須一致（以身份證上的名字為準）。50.什么是契稅？答：契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種

23、。51.購買商鋪/住宅需要什么條件？答：成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監護人身份證明。52.成年人是否可以作為權利人辦理房地產證？答：未成年人可以作為權利人辦理房地產證，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，并在房地產證上備注其法定監護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。53.如遇利息調整，如何處理？答：根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。54.提前償還貸款時，本息如何計算

24、？要不要交違約金？答：借款人在提前歸還貸款時，應提前向貸款銀行提出申請，經貸款審核同意，貸款銀行可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以后期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。要不要交違約金要看和銀行簽定的按揭合同條款的規定，要交也頂多多交二個月的利息。55.銀行按揭的流程是什么？答：由開發商代辦：（1）借款人向銀行提出借款申請，同時提交相關資料。（2）從收到貸款申請及符合要求的資料之日起三天內予以正式答復。（3）貸款批準后，合同借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同。（4）借款人持借款合同、抵押合同等資料到房地產管理部門辦理抵押登記。（5）借款人持借款合同和抵押合同及有關證件

25、到公證處辦理合同公證。（可到銀行房貸部與保險同時辦理）（6）借款人到銀行房地產信貸部辦理住房借款劃轉等手續。56.住房按揭需提交哪些資料？答：（1）買受人夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（若買受人為未婚則提供戶未婚證明，離異者提供離異證明）；（2）買受人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若個體戶則提供營業執照及稅票）；（3）買受人已付首付房款憑據原件及復印件；（4）買受人銀行流水明細；（5）買受人與開發公司簽訂的購房合同；（6）在開戶行開戶的活期存折或銀行卡；（7）銀行開據的個人征信報告；（8）根據各人情況不同，銀行要求提供的其他材料；（7）及填寫銀行提供的按揭資料等。57.地產

26、抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？答：以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續。根據中華人民共和國擔保法的規定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。58.抵押登記應提交什么資料？答：（1）房地產抵押登記申請書；（2）委托書；（3）房地產證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。59.按揭貸款應交哪些費用？答：查檔費、預告登記費、抵押登記費、他項權證費、工本費。60.貸款期間轉讓商鋪或住宅，按揭可否轉讓？答：不可以，需要交清貸款以后才可以轉讓，但現在一般的操作辦法是自己先籌款還

27、請，等收到錢后馬上歸還，正常時長大概不超過一個月。61.哪些人不能辦理銀行按揭？答：18歲以下、超過退休年齡(男60歲、女55歲)、無完全民事行為能力的人,贛州地區以外的戶籍人員；62.公積金貸款和商業貸款有何區別？答:公積金貸款利息較低，業主選擇公積金貸款必須具備公積金貸款條件，由業主自行辦理；商業貸款利息比公積金高，由開發商代辦。63.合同上最多可以有多少人，個人產權比例在哪里體現？答：不受限制，個人產權比例在合同中注明；64.房產證是否可以共同持有，有沒有人數的限制？答：可以共同持有，沒有人數限制。65.除購買商鋪款/住房款之外，還有其他什么是要業主交的費用款項？請你詳細解釋一下？答：除

28、了購買商鋪款/房款之外，你還要交的主要費用是 (一)銀行按揭費用：（1）查檔費：首套房50元，二套房1.2元/平米（商鋪不需要）；（2）預告登記費:住宅80元/套，商鋪550元/套；（3）預告抵押費:住宅80元/套，商鋪550元/套；（4）他項權證費：住宅80元/套，商鋪550元/套；（5）工本費：300元。 (二)產權辦證費用：（1）查檔費：首套房50元，二套房1.2元/平米（商鋪不需要）；（2）契稅：首套房90m2以下總房款的1%，90-144m2總房款的2%；二套房、144m2 以上、商鋪總房款的4%；（3)印花稅:總房款0.5；（4）登記費：住宅80元/套，商鋪550元/套；（5)維修

29、基金:多層、商鋪20元/平米,小高層30元/平米；（6)土地證:333元/戶。（三）物業管理公司收費（交付使用時收取）：（1）物業費：多層0.35元/m2/月； 電梯房/商鋪：0.50元/m2/月；（2）垃圾清運費：400元；（3）裝修施工許可證及人員出入證工本費：25元/戶；（4）業主手冊：10元/本；（5）裝修履約金：1000元（裝修完無違規給予退還）。(其中印花稅在經濟活動與經濟交往中書立、領受憑證時征收的稅種。 契稅房屋所有權發生變更時，按房價的一定比例向新產權承受人征收的一次性稅公共維修基金是用于物業保修期滿后共用部位、共用設備設施的大中修和更新、改造。是交給房管局的。物業管理費是物

30、業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。此費用是交鋪（房）后交給物業管理公司的費用。物業管理費一般由以下一些收費項目構成：公共物業及配套設施的維護保養費用，公用水電的支出，物業公司聘用人員的工資，運營開支，其他為管理而發生的合理支)66.購/鋪合同如何簽定？答：（1）在簽約當天客戶需提供認購協議書、定金收據, 夫妻雙雙身份證、結婚證、夫妻雙方戶口本；（2）置業顧問填寫好價格確認書交給銷售經理審核；（3）由置業顧問帶領至財務部交房款，開收款憑證，打印合同，客戶在合同上簽字，按手印。置業顧問將已簽好

31、的合同交至財務處保管。67.開發商所要承擔的違約責任主要有哪些？答：逾期交房的違約，房屋質量的違約，裝修標準違約，辦理產權證違約，交房標準違約，產權糾紛違約。68.客戶所承擔的主要違約責任有哪些？答：逾期付款簽約的違約，逾期辦理交接交付手續違約。69.糾紛最終裁定機構是什么部門？答：法院與仲裁委。70.退房的程序是怎樣的?答：填寫退房申請表，經過部門經理及開發商老總審批同意后，方可進入退房程序。72.什么時間可以成立業主委員會？業主有哪些權利？將通過什么方式得到保證？答：（1）小區入住率達到50%以上或小區第一位業主入住2年以后可由全體業主共同選舉業主委員會成員，業主委員會成員代表全體社區業主

32、實行權利和義務（具體情況詳見房管局的物業管理條例）。（2）首先業主可以向本社區業主委員會反映意見，業主委員會代表業主實行權利。如：重新聘用物業管理公司、房屋過保修期以后房屋出現問題需大修、可以申請房產局公共維修基金的劃撥。72.物業管理內容及收費情況？答:物業管理的基本內容包括社區保安，綠化、清潔、維修、社區文化、以及提供各類家政服務、所有收費均需經贛州市物價管理部門的審核統一批準。73.物業管理的質量和物業費是否固定不變？費用是否通過物價部門定價？答:物業管理的質量和物業費并非一定不變。在小區業主委員會的要求下，物業管理公司會調整服務質量，在雙方認可的情況下，也可以調整收費標準，但所有定價必

33、需經贛州市物價部門審核批準。74.本案智能化系統有哪些?答:（1)保安監控系統：主要部位、道路、電梯、各單元入口、商業的出入口以及重要設施進行監控。設保安中央監控室，可與消防火災自動報警控制中心聯線共用。保安中央監控室設有顯示、記錄、圖像復核和報警功能,小區與街道周邊設紅外探測系統、信息傳送至保安監控中心。（2)停車場智能化管理：具有ID卡識別,設車位監控并顯示,與保安監控中心聯網并能獨立運行（3)樓宇對講并具報警功能. 樓宇非可視對講門禁系統.75.消防系統狀況？ 答:消防系統公共部分設消防自動報警系統工程和消火栓系統、地下停車場設自動噴淋系統和消火栓系統.每層梯前均設手提滅火器，均能達到消

34、防要求。77.供水系統？ 答:本小區采用雙水源供水，保險系數非常高，樓內底層和多層為市政直接給水，高層和小高層為變頻加壓系統，水壓一致。78.電梯的供電、隔音情況?答:電梯采用雙路供電，供電設備可做到自動切換，當一路斷電時，另一路自動供電，雙路供電，確保電梯的正常運行。電梯的安裝所有與建筑物連接部分均做減震隔聲處理。電梯井道做隔音設計，確保電梯運行噪音降至最低點。同時有備用發電機組。三、客戶常見問題：1能否按時交房? 交房期我們都是嚴格寫進合同的，如未按時交房按合同上違約條款處理。2價格問題“太貴”“嫌貴”？（1）貴？請問如果寶馬車買國產吉利車價你會覺得貴嗎？任何產品都有其自身的價值

35、。價與價比是比不出高低的，只有同樣價值的東西相比較才能比出相對的價格來。我們九龍商業街從地段，區位，品質，投資價值來說就真的好比拿買國產吉利車的錢買到了進口的奔馳寶馬，你太劃算了。（2）貴？如果我幫你算算你的投資給你帶來多大的收益和回報你就會覺得找到了聚寶盒和搖錢樹了（給客戶計算投資回報率和年收益和商鋪本身的升值潛力。）3.客戶要求回家商量，考慮時？  比較比較 ×先生，不管您是否買我們的房，但我們可以自信說一句，只要您是真正想買房，最終還是會到我們這里來，在我們這買了房的很多客戶都是這樣比較來比較去，最終還是覺得我們這兒好。  商量商量 A商

36、量肯定時要商量的，因為畢竟不是買件衣服，不好就送人或扔掉都無所謂，但買房是百年大計，是大事情，買得好，皆大歡喜，弄得不好，終生遺憾，所以商量也是應該的。但怕就怕等您商量好了，回頭再來時，您的所選已經沒有了，我看要不這樣，有個好辦法，可以先交幾千元錢進行小訂，我們為你保留此房/鋪源三天,三天商量好了就來大定,，不行就過來退訂退錢就是。B×先生，買房是大事肯定應該商量，但說到別人回去商量，我信，但說您我就不信了，您看，您生意做得這么好，事業這么發達，我相信您的夫人一定既漂亮又賢惠，您買這么好的房子送給她，她高興都來不及啦。再說生意是您做，錢也是您賺，一看您就是有眼光，做事果斷的人，您的事

37、業成功之處就在此，抓住了每一個機會。房子既然要買，況且您又喜歡，（您的喜歡就是眼光呀！）首期款又沒問題，那您還有什么考慮的呢？我做房地產多年了，不知您所要考慮的能否告訴我，幫您參謀一下，但有的人也因猶豫不決而錯過了很多機會，原因是不能當機立斷，如果您不買，我肯定是為您可惜，因為談了這么久，可以說我都是為您著想的，我們可以交個朋友吧！ C跟太太商量： ×先生，您生意做得這么好，事業又這么成功，太太肯定相信您的眼光，您買了，太太肯定滿意，喜歡的。 D跟朋友商量： ×先生，您肯定相信朋友勝過我，但是朋友一般不會為您做任何決定意見，因為這是大

38、事，所以問朋友不會有結果，再說您朋友又不熟悉樓盤，還不如把您的想法告訴我，我從事房地產多年，不敢說專家，但對每個樓盤都能比較客觀地分析，對本樓盤就更了如指掌了，雖然我們今天才相識，但相識就是緣分，一回生，二回熟，如果您相信我，我們交個朋友，我是一定會為您著想的。  針對自己賺錢自己花的客戶 還跟誰商量呢？看您提出的問題就知道，十個男人也沒有一個像您這么成功的，看您的氣度、氣質，聽聽您的談吐，就知道您是一個有主見、有魄力、自己賺錢自己花的成功人士。再說，您商量什么呢？不錯，買房是件大事，應慎重，但請您想想，這樣的價格，這么好的房型，這么好的環境地段您做生意這么成功，一定比我更

39、清楚生意場上的決策必須是果斷，否則，時機是稍縱即逝，把機會白白錯過。 前幾天，我手上的一個客戶，看中了一套房，我勸他訂合同時，他說要回家去商量，第二天給回話，結果當晚被另一個客戶看中，當即簽了合同，第二天，他們一家人興沖沖地拿了支票簽合同，說很滿意那套房時，我真不好開口告訴他們，但不說也不行啊，最后他們只好遺憾地選了另一套。×先生，您每次成功的生意一定離不開當機立斷，我看沒問題，現在我們來把這套訂下來，身份證帶了嗎？沒帶沒問題，號碼告訴我就行。（4）針對兒女買房父母住，回去征求父母意見 ×先生，我真欽佩您的孝心，不過我可以肯定，您父母不會同意。為什么？因

40、為您買房子送給他們，父母怎忍心花兒女這么多錢呢？如果我有您這個能力，我會將房子先買下來，回家后跟父母說：“爸媽，我送給您們一件禮物”。他們肯定會罵您亂花錢，但背后還不知道怎樣向左鄰右舍炫耀呢。這樣做了，于老人延年益壽，因為心情好，于您做兒女的，錢也沒有白花，既盡了孝心，還可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，兩全其美。 ×先生，別猶豫了，我們現在就訂下來。 （7）父母出錢買房，叫兒女來看 父母存這些錢，肯定很不容易，而且對現住房很不滿意才決定買房的。您在外面，見多識廣，對戶型保值、升值、環境方面見識得肯定比父母多，他們多半還是聽您得意見，再說這房子最

41、后還是在您手里，×先生，相信您的眼光肯定沒錯，您滿意，您父母也一定滿意，我們現在就把它訂下來。 4.擔心資金周轉有問題，暫不能買？ 請問您做哪一行？不論做哪一行，從來沒有人說自己的資金有多余的，都希望生意越做越大，資金越投越多。×先生，請問您上次和家人團聚是什么時候，看得出您是一個成功的商人，您做得這么辛苦為了什么呢？還不是為了給愛人一個浪漫的家，給孩子成長創造出一個良好的環境，趁著今天有能力的時候，拿一部分錢出來改善自己的生活，用這個錢買個心情舒暢，買個健康也是值得的。 ×先生，您今天帶了多少錢，我們訂下來。 5.保值升值

42、？買房無論是居住還是作為投資，實際上都是一種投資行為，因為買房一次投入的資金較大，作為投資肯定是要有回報率的，您今天30萬買一套房，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬，那怎樣才能有更高的回報呢？依我做房地產的經驗，源引香港地產大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，那地段為什么這么重要呢？可以說這里是居住的最好地段，它跟老市區比，比較開闊，還鬧里取靜，對身體大有好處，像這樣地段的房子想要的人是越來越多，需求量是越來越大，但是越來越少，所以說它的高升值潛力是非常大的，您說對嗎？從房地產本身來講，房子是永遠增值的。 買房永遠都是最穩的

43、，是長線投資，永遠增值，保值。我們國家人多地少，人口每年增長2%，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，這些決定了地價，地產的增值，因此買房子是最穩的投資，買什么都不如買房子。 6.按揭的好處？ 各種銀行按揭，對于做生意的人來說，不需要一次性的投入，即可以買到理想的房子，對生意又沒有什么壓力。每月幾千元，現在100萬都不算什么，物價上漲，通貨膨脹率提高，到時幾千元算什么，而且這樣每月向銀行付款，其實也是給自己一種壓力，知道要交這筆錢，平時做事要積極，用錢手頭也會緊一點。8.期房風險大，等建好后再買？ ×先生，換了我是您，看房時看到的是一片空地，心里

44、難免也有點涼，但請您想想，今天即使您看的是現房同樣會不滿意，為什么呢？ 現房設計是幾年前的，思想落后，房型戶型都過時，不如期房設計新穎。 如果等到房子看得見時，誰都想物美價廉，大家都想買的時候，價格肯定不會按現在的了，中間至少有40%的差價，您說對嗎？也就是說風險和回報是同時的。 事實上，工程建設是很快的，我們寫進合同的時間肯定是留有余地的，我們對工期的重視程度肯定超過您，因為這點關系到公司的信譽和能否贏利。 期房可選擇的房源多。 9.買房實際上是怎樣用錢 買房是投資，購物是消費，買房就是把自己的流動資金變成固定資產，變成物業，這是最

45、好的投資走向，把錢放在銀行就是替銀行打工，銀行利息收存款高息放貸，錢是不斷地貶值，如果想錢生錢的話，投資的最佳方式就是買房，采用銀行按揭方式，既不占用資金，對生意又沒影響，又無須花精力，就收到高的升值回報，而且如果將來急需用錢的話，還可以拿房產證到銀行貸到80%的流動資金，所以買房這種“用”錢太劃算了。10.如何幫客戶分析、參謀 （對看過很多房子的客戶注意開導和引導，這些客戶已看花了眼，自己都不知哪好哪不好）？其實呢，買什么都不能十全十美，主要看您側重點在哪個方面，就說買房子吧，您想要廳很完整，那么它的廁所、廚房有不如意的地方，您想要房型朝向很好吧，那么它的廳又不能不如您的意

46、0; 11.勸訂說辭？ ×先生，沒問題，我們現在就把它訂下來。 ×先生，猶豫不決是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的決策肯定都是果斷做出的。這次肯定也不例外，沒問題，我們現在就把它訂下來。 ×先生，今后這個地方您再次經過，都不會愿意的，因為您沒有買這房子，一定會后悔的，所以經過一次后悔一次，受不了的。 ×先生，現在您不訂下來，相信您跑遍全縣所有同類型房子后，肯定還是會到這里來，那時您想要的那一套又沒有了，現在就把這一套訂下來，出去再看看也不遲。   ×先生，既然這么滿意，現在就

47、把它訂下來，若，這是合同 12.價格能否優惠，打95折就買？ ×先生，什么都好商量，就是價格不好商量。 我們的價格是實實在在的價格，沒有一點水分，我們做生意以誠為本，不開虛價，這些價格都在房管局備了案的。我們對所有的客戶都是公平的，如果給您98折，給別人95折，是不是對您不公平。13.投資好的物業與其它投資的比較？錢存到銀行是一個貶值過程，而投資生意，股票，那是既費時，又費力，又有風險，每天提心吊膽，筋疲力盡的去操作，就拿投股票來說，我國的股票本身就是一個政策市場，一個人民日報的社論或國家某個領導的一句話，股票就能上下幾百個點，風險很大，升的時候，皆大歡

48、喜，一旦下跌，那就是一泄千里 ，投資者是吃不下飯，睡不著覺。若投資黃金地段一流品質的房子，那是幾乎無風險，又有高的升值回報，根本不需要時間和精力去管它。 14.我買房只想居住，能否增值沒關系？是的，我知道您買房是自己住，以后也不會出租，更不會轉讓。但是您想想 ，您今年買套房50萬，一二年后，我不敢說1百萬，但最起碼七八拾萬是有的。您住在這樣高升值的房子里感覺都不一樣嘛！這就說明您買的房是物有所值，物超所值。另外，有一套這么好的房子在這里，對您的生意也是一個保障。您有經濟實力買這套房子，說明您的生意，做得很成功，而且將來會越做越好，尤其像您們生意人，一般不會在銀行存

49、款，有錢肯定去投資周轉，如果遇到一大筆生意需要資金的話，完全可以拿我們這套房子的產權證到銀行去辦抵押貸款。 15.幫客戶分析各種投資的利弊？ 股票投資： 10人炒股7人虧，2人平，1人賺，遇股災，血本無歸。  銀行存款（債券） 安全性強，有利息，前幾年有物價補貼，現在已取消，銀行利率一而再而三下調，細算老百姓黨政軍是吃虧人，因為利息趕不上通貨膨脹的速度。 期貨：風險更大 黃金：現在根本起不到保值的作用 古董、郵票等：需要具備相當的專業知識 還是投資房地產最好，長期持有盈利大于股票，風險小，安全性

50、強，特別是在國內房地產正處于成長期，投資房產，只盈不虧是一項極佳的長線投資。 其不利的一面是：投資大，交易手續復雜，但雖投資大，卻盈利性能好，風險不大，并可實行消費行為與投資行為的絕對統一，既能滿足消費需求，又滿足投資需求，兩全其美。 16.房價不會大跌，一定是穩中有升？從整體來講，經濟分析專家認為，房價不會大跌。主要取決于成本的剛性特征。我國商品房的成本，一般由以下5點構成： 建筑成本 土地費用 拆遷費用 城市基礎設施配套費用相關費用 從第一塊看，建筑成本不僅不會降低，反而會隨著市民對住宅質量的要求提高和房產與增長期對建材

51、價格還有所上升； 從第二塊看，土地費用歷來是國家收益和地方政府的主要財源，大幅度核減屬國家重大政策。土地越來越少，價格上漲； 從第三塊看，拆遷費用目前在多數城市呈上漲趨勢，降低并不太可能； 從第四塊看，如果降低城市基礎設計建設支出，會給城鎮住房建設帶來更多的困難；于是，目前有條件減少的是第五塊中重點征收的稅金和不合理的費用。但從目前執行情況來看，能減少的稅費很少，建設部三令五申，地方政府也多次提出要對不合理的亂收費現象嚴加治理。可以看出，除非國家大幅度削減土地費用或是在稅制上作重大調整，包括開辟新的稅收、稅源以代替對房地產業的一部分正常稅費征收，否則零星減稅，減費

52、不足以促成商品房大幅度下降。從房價變化趨勢看，一般都隨著經濟增長和城市化的進程而逐漸上升，這種趨勢是由土地資源的稀缺性，不可再生性及土地供應的低彈性和需求的高彈性決定的。具體說，隨著我國城市水平不斷提高，必將導致城市人口的持續性增加，從而對住房需求量增加，因此，不論從國際經驗還是從我國實際出發來考慮，商品房價格穩中有升帶有客觀必然性。 在國外，樓市大幅度跌降叫“房災”，目前中國政治穩定，經濟穩定，社會穩定，沒有出現房災的可能，所以當房價走勢呈現出，不同城市會有升有降，整體趨勢穩中有升，購房對于城市居民來說，仍是居住和生財、保值增值的有效手段。 17.價格又漲了，我不劃算？&

53、#160;正因為上漲才更應該買，價格低的時候賣得火爆，價格上調了更應該抓住這個機會，證明房子好，增值空間大，就像買股票一樣，買升不買跌，一條直線往下掉得您敢不敢買？（肯定要買價格上升的，動能才能充足，才能有效打開上升空間），您買房也同樣要買升值的房，對您才有保障，您算一下，按我們現在這個速度漲上去，您明年能賺多少，到時候可別忘了請我喝一杯，吃頓飯哦（笑） 再不漲就對不起您，因為您比后面的人早來，眼光比他們超前，更有魄力，您就因該賺這個超前眼光的錢剛開始時，他對我們的信任，憑這一點，就應該優惠一點，正如您比后來的先進一步一樣。現在轉換我是您的話，就買2套，一套自己住，一套用來投資，因為

54、我們現在的價絕對偏低，（比較升值保值）到時拋一套，賺了錢，等于別人送一套房子給您，您說多劃算，到時可別忘了我的功勞，請我吃頓飯總可以吧！（笑） 18.我以前來過價格沒有那么高 ？您都是說以前，以前肯定不同現在，那您以前為什么沒有買呢？ 其實以×總您這么精明，穩重的人，現在買是最劃算的，因為以前雖然優惠一點，但風險相對較大。當時買，您認為不太合適也可以理解，但現在雖然花多一點錢，但買了個穩當，買了個放心，睡個好覺也是值得的（現在上調一點也是合理的）況且這段時間您的錢都投到生意上去了，按×總做生意那么精明，我相信這段時間您一定賺的錢遠比這點差價多得多，對不對？值得嘛！（況且我們現在才剛剛開始，以后還要陸續往上調，好戲還在后頭。）來，就把這一套訂下來，您的身份證 19.為了孩子，買房子就是要買好環境？購房置業，無論是那些耗盡大半生積蓄的工薪一族，還是“一擲千金”的富豪望族，選購一處有利于孩子成長的理想居所，是他們的共同心愿。望子成龍，望女成鳳，自古