1、資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題匯總1運(yùn)用重置成本法計(jì)算固定資產(chǎn)的評(píng)估值。主要包括：重置成本的確定、 成新率的計(jì)算、 功能性貶值的計(jì)算。例 1：已知某廠的一臺(tái)設(shè)備已經(jīng)使用5 年，設(shè)備的利用率假設(shè)為100%，仍有 10 年使用壽命。該設(shè)備目前的重置成本為90 萬(wàn)元。但由于技術(shù)進(jìn)步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備，其功能相同， 但每生產(chǎn) 100 件產(chǎn)品可節(jié)約材料 2 公斤，預(yù)計(jì)該廠未來(lái)10 年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品 20 萬(wàn)件， A 材料前五年的價(jià)格將保持20 元/ 公斤，從第六年起將上漲 20%，試根據(jù)給定材料確定該設(shè)備的成新率、功能性貶值和評(píng)估價(jià)值。假設(shè)不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。（所得稅率為33%，其中折現(xiàn)率15%，年限為 5 年的

2、復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.4972 ，年金現(xiàn)值系數(shù)為3.3522 ，折現(xiàn)率為15%，年限為10 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為 5.0188 ）成新率 =10÷（ 10+5）× 100%=66.67%功能性貶值的計(jì)算：先計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本：前五年：每年200000÷100×2×20=8（萬(wàn)元）后五年：每年200000÷100×2×20×（ 1+20%）=9.6 （萬(wàn)元）再計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：前五年：每年后五年每年8×（ 133%） =5.36 （萬(wàn)元）9.6 ×（ 133%）=6.43 （萬(wàn)元）最后折現(xiàn)

3、處理得功能性貶值額：536×3.3522 6.43 ×3.3522 ×0.4972=26.68 （萬(wàn)元）評(píng)估價(jià)值 =90×66.67% 26.68=33.32 萬(wàn)元，例 2某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購(gòu)于1996 年 10 月，帳面原值為 750萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日為2001 年 10 月。經(jīng)調(diào)查得知，該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)在1996 年和 2001 年分別為 100%和 140%，假設(shè)該設(shè)備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過(guò)程能夠得到充分利用，該設(shè)備尚可使用5年，和當(dāng)前的設(shè)備相比，該設(shè)備所耗電力能源較大，平均每年多耗 4 萬(wàn)度，每度電按 0。6 元計(jì)算。（所得稅率為 33%，折現(xiàn)率為

4、 10%，年限為五年，折現(xiàn)率為 10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3。7908）要求：（ 1）計(jì)算該設(shè)備的重置成本（ 2）計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額、（ 3）功能性貶值額（4）確定設(shè)備的評(píng)估價(jià)值（小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)）（1）重置成本 750×140 100 1050 萬(wàn)元（ 2）實(shí)體性貶值率 51050 實(shí)體性貶值額 1050×50 525 萬(wàn)元（3）功能性貶值額 40000×0。6×3。7908×0。6760956。06 元 3（ 4）評(píng)估價(jià)值 10500000 5250000 60956。065189043。94元例 3已知某廠的一臺(tái)設(shè)備，資產(chǎn)的功能與

5、價(jià)值存在線性關(guān)系，若重置全新的同類機(jī)器設(shè)備，價(jià)值為500 萬(wàn)元，年產(chǎn)量為500 件，被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量為400 件。該設(shè)備已經(jīng)使用6 年，設(shè)備的利用率為100，仍有 9 年的使用壽命。但由于技術(shù)進(jìn)步的原因，出現(xiàn)了新設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)1 件產(chǎn)品，可節(jié)約甲材料2 公斤，預(yù)計(jì)在未來(lái)的9 年內(nèi)，甲材料在前五年的價(jià)格保持在200元公斤，從第六年起上漲20，（該企業(yè)適用的所得稅率為33%， 假定折現(xiàn)率為10%。年限為 5 年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3.791 ，復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.621 ，年限為 4 年，折現(xiàn)率為 10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.170 ）要求：（1）計(jì)算資產(chǎn)重置成本（2）計(jì)算實(shí)

6、體性貶值額（3）計(jì)算功能性貶值（ 4）計(jì)算評(píng)估值（不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素）（ 1）資產(chǎn)的重置成本 500×400÷500 400 萬(wàn)元（2）確定實(shí)體性貶值率 =6÷15 40實(shí)體性貶值額400×40 160 萬(wàn)元（ 3）功能性貶值 =400×2×200×0.67 ×3.791 400×2×240×0.67 ×3.170 ×0.621 659632.0448 元（4）評(píng)估值 =40000001600000659632.0448 1740367.9552 元例 4某企業(yè)將

7、與外商組建合資企業(yè)，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值270 萬(wàn)元，凈值 108 萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30 年，已計(jì)折舊年限20 年, 在使用期間該資產(chǎn)的利用率為87.5%。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為500萬(wàn)元。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8 年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本4 萬(wàn)元。（該企業(yè)適用的所得稅率為 33%， 假定折現(xiàn)率為10%。年限為 8 年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.3349 ）要求 : 試確定該設(shè)備的重置成本、

8、成新率、實(shí)體性貶值額、功能性貶值和評(píng)估價(jià)值。（ 1）重置成本 500 萬(wàn)元（ 2）實(shí)體性貶值率 20×87.5%÷（ 20×87.5 %8）68.63%實(shí)體性貶值額 =500×68.63%=343.15 萬(wàn)元成新率 168.63%31.37%（ 3）功能性貶值 =4×（ 133%）× 5.3349=14.29523 萬(wàn)元(4) 評(píng)估價(jià)值 =500343.15 14.29523=136.28077 元2運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估固定資產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)有一套機(jī)器設(shè)備，已使用 5 年，現(xiàn)在市場(chǎng)上該種設(shè)備同類新型設(shè)備的交易價(jià)格為250000 元，預(yù)計(jì)全

9、套設(shè)備的的殘值率為4%，這種設(shè)備的折舊年限為12 年。使用現(xiàn)行市價(jià)法確定設(shè)備的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估值為250000 （ 250000250000×4%）÷ 12×5=150000元3實(shí)物資產(chǎn)長(zhǎng)期投資的評(píng)估。例。甲企業(yè)在乙企業(yè)用設(shè)備資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資，該設(shè)備價(jià)值 50 萬(wàn)元，折舊率為 5%，投資期限為 10 年，評(píng)估時(shí)剩余投資年限為五年。投資初規(guī)定，設(shè)備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預(yù)期在未來(lái)五年內(nèi)收益分別為4萬(wàn)元、5萬(wàn)元、6萬(wàn)元、7萬(wàn)元、8萬(wàn)元。投資方所在行業(yè)的平均投資收益率為12，求甲企業(yè)該設(shè)備投資的評(píng)估值。12%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為12345089290 79720 7

10、1180 63560 5675評(píng)估值=40.8929+50.7972+60.7118+70.6356+80.5675+（5050×5%×10）× 0.5675=35.005萬(wàn)元4. 可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評(píng)估甲企業(yè)去年購(gòu)入乙企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股票 300 股，每股面額 100 元，乙企業(yè)發(fā)行時(shí)承諾 5 年后優(yōu)先股持有者可按 1：20 轉(zhuǎn)換成乙企業(yè)的普通股股票。 優(yōu)先股股息率為 15%，乙企業(yè)去年發(fā)行普通股時(shí)的價(jià)格為 5 元/ 股，預(yù)計(jì)股價(jià)上漲率為10%。企業(yè)適用的折現(xiàn)率為12%。評(píng)估優(yōu)先股的價(jià)值。( 假設(shè)優(yōu)先股的最后一年的股息和轉(zhuǎn)換發(fā)生在同一年)轉(zhuǎn)換時(shí)普通股的市場(chǎng)價(jià)格=

11、5×（ 1+10%）5=5×1。 611=8。055 元優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換總收入 =300×20×8.055=48330元評(píng)估價(jià)值 =300×100×15%×（ P/A，10%， 4）+48330×（ P/F ，10%， 4）=4500×3。170+48330×0。 687=47467.71 元5土地使用權(quán)評(píng)估的成本法例：某企業(yè)土地的取得一塊宗地面積為 150000 平方米，土地取得費(fèi)用為 42。2 元/ 平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為： 50 元/ 平方米，稅費(fèi)為 49。1 元 / 平方米，投資的資金月利率為

12、 0。915%，土地的開(kāi)發(fā)周期為 2 年，假設(shè)土地的取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)均為均勻發(fā)生，投資利潤(rùn)率為 10%，土地所有權(quán)收益率為 15%。試評(píng)估該宗地的價(jià)格。（ 1）土地的取得費(fèi)用 =42.2 元 / 平方米（ 2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為： 50 元/ 平方米（ 3）稅費(fèi)為 49.1 元/ 平方米（ 4）投資利息 =（42.2+50+49.1 ）× 0.915%×24÷2=15.8 元/ 平方米（ 5）資金利潤(rùn) =（ 42.2+50+49.1 ）× 10%=14.4 元 / 平方米（ 6）土地成本 =42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/ 平方

13、米（7）土地所有權(quán)收益 =174.5×15%=26.7 元/ 平方米（8）土地價(jià)格 =（174.5+26.7 ）× 150000=30105000 元6土地使用權(quán)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法（參見(jiàn)教科書(shū)P163-164）一住宅樓，建筑面積為 5000 平方米。預(yù)計(jì)建設(shè)期為 1 年，建筑費(fèi)為 3000 元平米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10，地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。預(yù)計(jì)售價(jià)： 9000 元平米，銷售管理費(fèi)為樓價(jià)的 2.5 ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6.5%，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10。求：地價(jià)。樓價(jià) 5000×90004500萬(wàn)元元建筑費(fèi)3000

14、15;50001500 萬(wàn)元專業(yè)費(fèi)15000000×10150 萬(wàn)元銷售管理費(fèi)4500萬(wàn)× 2.5 112。5萬(wàn)稅費(fèi)4500萬(wàn)× 6.5 292.5利潤(rùn)（地價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率（地價(jià)1650萬(wàn)）×10 =0.1地價(jià) +165萬(wàn)利息（地價(jià) 1650 萬(wàn)）× 6 =0.06 地價(jià) +99 萬(wàn)地價(jià) 45001650 112.5 292.5 0.1 ×地價(jià) 1650.06 ×地價(jià) 99 萬(wàn)地價(jià) 2181 萬(wàn)÷ 1.16 1880.1724 萬(wàn)7運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格例：待估對(duì)象的基本情況是： 寫(xiě)字樓一幢

15、， 占地面積 500 平方米，建筑面積 2000 平方米，月租金 60000 元，設(shè)定建筑物還原利率為 10%，尚可使用年限為 50 年，土地還原利率為 8%，房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、修繕費(fèi)等各種客觀費(fèi)用總計(jì)為18 萬(wàn)元，建筑物價(jià)格以成本法求得為150 萬(wàn)元。試用收益現(xiàn)值估算該寫(xiě)字樓所占基地的公平市場(chǎng)價(jià)格。（ 1）總收入=60000×12=720000元（2）總費(fèi)用=180000 元（3）總收益 =720000-180000=540000 元（4）房屋純收益 =1500000×（ 10%+2%）=180000 元2%為房屋年折舊率（5）土地純收益 =540000180000=3

16、60000 元（ 6）50 年土地使用權(quán)價(jià)格 =360000×（ P/A，8%，50）=4404054。 47 元8運(yùn)用殘值法（割差法）評(píng)估商譽(yù)的價(jià)值。某企業(yè)進(jìn)行股份制改組， 根據(jù)企業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)其未來(lái) 5 年的收益額分別是13 萬(wàn)元、 14 萬(wàn)元、 11 萬(wàn)元、 12 萬(wàn)元和 15 萬(wàn)元，并假定從 6 年開(kāi)始，以后各年收益額均為15 萬(wàn)元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為 10，。采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法，評(píng)估確定該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和（包括有形資產(chǎn)和可確指的無(wú)形資產(chǎn)） 為 90 萬(wàn)元。要求：試確定該企業(yè)商譽(yù)評(píng)估值。折現(xiàn)率10%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)12

17、345090910 82640 75130 68200 6209商譽(yù)的評(píng)估價(jià)值 =某設(shè)備購(gòu)建于 1998 年 5 月，賬面原值 200 萬(wàn)元，2002 年 5 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了一次技術(shù)改造， 投資 20 萬(wàn)元，2004 年 5 月評(píng)估，恰在評(píng)估之前，由于工人操作不當(dāng)造成該設(shè)備傳動(dòng)齒輪嚴(yán)重受損。經(jīng)評(píng)估人員檢測(cè)認(rèn)定該設(shè)備更換傳動(dòng)齒輪后仍可繼續(xù)使用10 年。損壞的傳動(dòng)齒輪價(jià)值占設(shè)備重置成本的2%，傳動(dòng)齒輪的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)為4.4 萬(wàn)元，調(diào)換費(fèi)用約1 萬(wàn)元，評(píng)估人員經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查了解以下情況：(1)從 1998 年 5 月到 2004年 5 月國(guó)內(nèi)該類設(shè)備價(jià)格沒(méi)有明顯變化；(2)由于該設(shè)備在2002 年經(jīng)過(guò)

18、技術(shù)改革，因此在功能上與新近出廠的設(shè)備沒(méi)有什么差異。要求： (1)根據(jù)上述資料計(jì)算該設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算該設(shè)備的有形損耗額；(3)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。1、重置成本 200+20+4.4+1 225.42、有形損耗重置成本* （ 1- 成新率） 225.4* （ 1-10/14 ）64.43、評(píng)估值重置成本- 有形損耗 225.4-64.4 161我覺(jué)得這道題目的重置成本應(yīng)當(dāng)是220 萬(wàn)可修復(fù)引起損耗的貶值4.4+1不可修復(fù) 220*6/16=評(píng)估值 220-5.4-220*6/16考例 1、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995 年 6 月，賬面原值 100 萬(wàn)元， 1998 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技

19、術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用 為 10 萬(wàn)元， 評(píng)估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日。 1995 年至 1999 年設(shè)備類 價(jià)格定基變動(dòng)指數(shù) 分別為 105%、110%、11 0%、115%、120%；被估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備 節(jié)約 1000 元；被估設(shè)備所在企業(yè)的正常 投資報(bào)酬率 為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)， 所得稅稅率 為 33%；經(jīng)了解，該設(shè)備在評(píng)估前使用期間因技術(shù)改造等因素， 其實(shí)際利用率 僅為正常利用率的 60%，經(jīng)評(píng)估人員鑒定分析被評(píng)估設(shè)備尚可使用 6 年，評(píng)估基準(zhǔn)日后，其 利用率 可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求的 80%.根據(jù)上述條件估測(cè)該設(shè)

20、備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值。解答與分析：首先運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算被估設(shè)備重置成本 = 100×120%105%+10×120%115%100×1.14+10 ×1.04 114 +10.4124.4（萬(wàn)元）被估設(shè)備加權(quán)投資年限 =（114×4+10.4×1）÷124.4（ 456+1 0.4）÷124.4 466.4 ÷124.43.74（年）采用年限法計(jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率， 前一步驟計(jì)算的被估設(shè)備加權(quán)投資年限僅僅是名義的， 必須根據(jù)資產(chǎn)利用率轉(zhuǎn)化為實(shí)際已使用年限。（3.74 ×60%） &

21、#247;（3.74 ×60%+6） 2.24 ÷8.240.27 或 27%本題的獨(dú)特之處在于“被估設(shè)備的月人工成本比同類節(jié)約100 元”，因此被估設(shè)備發(fā)生的不是功能性貶值，而是功能性升值（求取評(píng)估值是要加而不是減） 。功能性升值 =0.1 ×12×（133%）×（ P/A，10%，6） 0.8 ×4.363.49（萬(wàn)元）采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率1-0.86 0.14評(píng)估值 = 124.4 ×（1-27%） 3.49×（ 10.14）（ 90.81 3.49）×0.86 81.09 萬(wàn)元請(qǐng)

22、注意，124.4 ×（ 1-27%）3.49不能寫(xiě)為（ 124.43.49） ×（ 1-27%），因?yàn)椴捎媚晗薹ㄓ?jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率時(shí)一般不考慮已經(jīng)發(fā)生的功能性價(jià)值變化。考例 2、評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器廠的一條國(guó)產(chǎn)機(jī)組，該機(jī)組于996 年 5 月 20 日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A1產(chǎn)品 10 萬(wàn)件，賬面原值為150 萬(wàn)元，評(píng)估人員以2001 年 5 月20日為評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)該機(jī)組進(jìn)行評(píng)估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：（1）設(shè)備類價(jià)格指數(shù)情況是： 1997 年 5 月比 1996 年 5 月上升了 2%，1998 年 5 月比 1997 年 5 月上升了 1%，19

23、99 年 5 月比 1998 年 5 月下降了 1%，2000 年 5 月與 1999 年 5 月價(jià)格水平持平， 2001 年 5 月比 2000 年 5 月上升了 2%；（ 2）經(jīng)評(píng)估人員在該機(jī)組生產(chǎn)廠家詢價(jià)， 該機(jī)組的現(xiàn)行出廠價(jià)格為 100 萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)的 25%，據(jù)廠家介紹， 更為新型的改進(jìn)機(jī)組已經(jīng)面世， 售價(jià)較該機(jī)組有較大提高；（3）被評(píng)估機(jī)組從投產(chǎn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅為設(shè)計(jì)能力的 60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)使其利用率達(dá)到設(shè)計(jì)要求；（4）被評(píng)估機(jī)組經(jīng)檢測(cè)尚可使用7 年；被評(píng)估機(jī)組與相同生產(chǎn)能力的改進(jìn)機(jī)組相比，年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在

24、 4 萬(wàn)元左右；假定折現(xiàn)率為 10%.根據(jù)上述背景材料運(yùn)用兩種具體方法評(píng)估該機(jī)組于 2001 年 5 月 20 日的續(xù)用價(jià)值。解答與分析：可按市場(chǎng)重置方式和價(jià)格指數(shù)法兩種具體方法進(jìn)行評(píng)估。如果運(yùn)用市場(chǎng)重置方式的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評(píng)估值重置成本實(shí)體有形損耗， 在運(yùn)用市場(chǎng)重置方式時(shí)， 因該機(jī)組市價(jià)已經(jīng)考慮了功能落后因素， 故不需再計(jì)算功能性貶值， 材料中未給出經(jīng)濟(jì)性貶值信息，故亦不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。如果運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 評(píng)估值重置成本 實(shí)體損耗 功能性貶值， 這里需要注意的是運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法確定該機(jī)組的重置成本是復(fù)原重置成本， 必須考慮其功能落后因素并計(jì)算其功能性貶值。運(yùn)用市場(chǎng)重置方式評(píng)

25、估：1.重置成本 100×（1+25%） 125（萬(wàn)元）2.實(shí)體損耗率 5×60%/ （5×60%）+7 ×100% 3/10 ×100% 30%3.評(píng)估值 125×（1-30% ） 87.5（萬(wàn)元）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估：1.重置成本 150×（ 1+2%）（ 1+1%）（ 1-1%）（ 1+2%）156.04（萬(wàn)元）2.實(shí)體損耗率 3/（ 3+7）×100% 30%3.功能性貶值 4×（1-33%）（P/A ，10%，7） 2.68 ×4.868413.05 萬(wàn)元4.評(píng)估值 156.04 

26、15;（1-30%）-13.0596.18（萬(wàn)元）考例 3、被評(píng)估設(shè)備為1989 年從德國(guó)引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的 FOB 價(jià)是 40 萬(wàn)克。 1994 年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了， 其替代產(chǎn)品的FOB 報(bào)價(jià)為 45 萬(wàn)馬克， 而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994 年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF 價(jià)格為 60 萬(wàn)馬克。按照通常情況， 設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%一 90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占 FOB 價(jià)格的 5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB 價(jià)格的 0.5%，不考慮進(jìn)口關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費(fèi)按 CIF 價(jià)格的 0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按 CIF 價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的 3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再

27、另行計(jì)算， 被評(píng)估設(shè)備尚可使用 5 年，年運(yùn)營(yíng)成本比其替代設(shè)備超支 2 萬(wàn)元人民幣， 被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10%，評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為 1.5：1，人民幣與美元的匯率為 8：1.根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算進(jìn)口設(shè)備續(xù)用價(jià)值。解答與分析：（ 1）被評(píng)估設(shè)備的CIF 價(jià)格取同年其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF 價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF 價(jià)格為 60 萬(wàn)馬克，可以按照評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率1.5：1 折合為40 萬(wàn)美元： 40×8=320 萬(wàn)元人民幣。（2）被評(píng)估設(shè)備的重置成本= （設(shè)備的 CIF 價(jià)格 +銀行手續(xù)費(fèi)） ×（1國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）其中：銀行手續(xù)費(fèi) 40

28、×8×0.8%=2.56 萬(wàn)元人民幣國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) =（320+2.56）×3%=9.68 萬(wàn)元人民幣進(jìn)口設(shè)備重置成本=320+2.56+9.68332.24 萬(wàn)元人民幣成新率 5÷（ 5+5）=50%有形損耗 =332.24×50%=166.12 萬(wàn)元人民幣無(wú)形損耗 =年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 ×（1-所得稅率） ×（P/A ，10%，5） =2×（ 1-33%）×3.7908=5.079672=5.08 萬(wàn)元人民幣續(xù)用價(jià)值 = 322 24-166.12-5.08=161.04 萬(wàn)元人民幣考例 1、有一待估宗地甲

29、需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類似的 4 宗地 A 、B、C、D，具體情況如表 1 1；表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物與甲比較，正號(hào)表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負(fù)號(hào)含義相反。 數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。 該城市此類用地容積率與地價(jià)關(guān)系為： 當(dāng)容積率在 1-1.5 之間時(shí)，容積率每增加 0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為 l 時(shí)的地價(jià)增加 3%.另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況 1995 年至 1 999 年每年分別為 100、105、108、110、 111.試求待估宗地 1999 年 1 月份的價(jià)格。（單位：元平方米）表 11 宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況 容積率 區(qū)域因素個(gè)

30、別因素甲1999.1 0 1.2 0 0A800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%解答與分析：首先需要建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見(jiàn)下表容積率1.01.11.21.31.4地價(jià)指數(shù)100103106109112然后對(duì)參照物地價(jià)進(jìn)行修正：A.800×111/110 ×100/102 ×106/109 ×100/101 ×100/100762（762.04）B.850×111/111 &

31、#215;100/101 ×106/112 ×100/100 ×100/101 789（788.6）C.760×111/110 ×100/100 ×106/103 ×100/100 ×100/98 805（805.35）D.780×111/110 ×100/100 ×106/100 ×100/99 ×100/99 851（851.26）最后確定評(píng)估結(jié)果：（762+789+805+851）÷43207÷4801.75 元/平方米考例 1、甲企業(yè)許可

32、乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對(duì)講電話的專利技術(shù)，已知條件如下： 甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對(duì)講電話專利，甲乙企業(yè)設(shè)計(jì)能力分別為 150 萬(wàn)部和 50 萬(wàn)部：該專利為甲企業(yè)外購(gòu)，賬面價(jià)值 100 萬(wàn)元，已使用 4 年，尚可使用 6 年，假設(shè)前 4 年技術(shù)類資產(chǎn)累計(jì)價(jià)格上漲率為 15%；該專利對(duì)外許可使用對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響， 由于失去壟斷地位， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，預(yù)計(jì)在以后 6 年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計(jì)算為 50 萬(wàn)元，增加研發(fā)費(fèi)用以提高技術(shù)含量、 保住市場(chǎng)份額的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為 10 萬(wàn)元。請(qǐng)?jiān)u估該項(xiàng)專利許可使用的最低收費(fèi)額（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。解答與分析：重置成本凈值100

33、×（1+15%）× 6/（ 4+6）69（萬(wàn)元）重置成本凈值分?jǐn)偮?0/（150+50）×100%25%機(jī)會(huì)成本 50+1060（萬(wàn)元）該專利許可使用的最低收費(fèi)額69× 25%+6077.25（萬(wàn)元）考例 2、某企業(yè)決定將使用了10 年的注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查，該企業(yè)使用這一商標(biāo)的商品比其他企業(yè)同類商品的單價(jià)高出5元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是 900 萬(wàn)臺(tái)，假設(shè)目前市場(chǎng)情況表明未來(lái)5年市場(chǎng)需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達(dá)到1000 萬(wàn)臺(tái)。假定折現(xiàn)率為 10%，該商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值是多少？假設(shè)不是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而是通過(guò)許可使用合同將該商標(biāo)使用權(quán)許可給另一企業(yè)使用。合同約定：使用期

34、限為5 年，經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)使用該商標(biāo)后每臺(tái)產(chǎn)品可新增利潤(rùn) 5 元。第一年至第五年的銷售量分為20、25、30、40 和55 萬(wàn)臺(tái)，利潤(rùn)分成率為30%，折現(xiàn)率確定為10%，該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格是多少？解答與分析：使用商標(biāo)每年可獲取的預(yù)期超額利潤(rùn)為：1000×5=5000 萬(wàn)元將預(yù)期超額利潤(rùn)折現(xiàn)得出該商標(biāo)評(píng)估價(jià)格5000×（P/A ，10%，5） =5000×3.7908=18954（萬(wàn)元）年份新增利潤(rùn)（萬(wàn)元）折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)值（萬(wàn)元）11000.909190.9121250.8264103.3031500.7513112.7042000.6830136.6052750. 6

35、209170.75合計(jì)614.26該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格=614.56×30%=184.368 萬(wàn)元考例 3、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對(duì)利潤(rùn)分成的方法，該專利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本80 萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升 25%，該專利法律保護(hù)期十年，已過(guò)四年，尚可保護(hù)六年，經(jīng)專業(yè)人員測(cè)算， 該專利成本利潤(rùn)率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 4000 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 12.5%，通過(guò)論證分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知， 乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品 20 萬(wàn)臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)約為 400 元，未來(lái)五年間產(chǎn)量

36、與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)可達(dá)500 元，在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將降為每臺(tái) 450 元，第五年降為每臺(tái) 430 元，折現(xiàn)率確定為10%.要求：根據(jù)上述資料確定該專利評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。解答與分析： 首先應(yīng)該注意的是， 本例資料沒(méi)有給出所得稅稅率，應(yīng)該理解為不考慮所得稅因素對(duì)收益的影響。 （此判斷方法可以推而廣之）。首先確定利潤(rùn)分成率：（1）專利重置成本 =80×（1+25%）=100 萬(wàn)元（2）專利約當(dāng)投資量=100×（1+400%）=500 萬(wàn)元（ 3）乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量

37、 =4000×（1+12.5%）=4500 萬(wàn)元（4）利潤(rùn)分成率 =500÷（ 4500+500） =10%確定評(píng)估值：（ 1）確定每年利潤(rùn)額第一、第二年：（500-400）×20=2000 萬(wàn)元第三、第四年：（450-400）×20=1000 萬(wàn)元第五年：（430-400） ×20=600 萬(wàn)元（ 2）確定每年分成額第一、第二年： 2000×10%=200 萬(wàn)元第三、第四年： 1000×10%=100 萬(wàn)元第五年： 600×10%=60 萬(wàn)元（3）確定評(píng)估值 =200÷（ 1+10%）+200÷

38、;（1+10%） 2+100÷（ 1+10%）3+100÷（ 1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100 ×0.7513+100 ×0.6830+60 ×0.6209=527.784 萬(wàn)元 =528萬(wàn)元（允許有一定誤差）考例4、某商場(chǎng)的土地使用年限從1994年5 月31 日起40年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經(jīng)于1996 年 5 月 31 日出租，租期5年，月租金為180 元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一、

39、二層可出租面積的正常月租金分別為200 元/平方米、 120 元 /平方米，出租費(fèi)用為租金的 20%.折現(xiàn)率為 10%.試估算該房地產(chǎn) 19 98 年 5 月 31 日出售時(shí)的總價(jià)格。（帶租約）解答與分析：首先計(jì)算每層可出租面積=2000×60%=1200平方米。該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約，一層只能按照 180 元 /平方米計(jì)算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計(jì)算租金收入，帶租約的前 3 年期間每年的出租收益=（ 180+120）×1200×12×（ 1-20%）=3456000 元=345.6 萬(wàn)元。因?yàn)橥恋厥褂媚晗迯?9

40、94 年 5 月 31 日起 40 年，而到 1998年 5月 31 日已經(jīng)經(jīng)歷了4 年，還剩 36 年，再扣除必須履行租約的 3年，所以，租約期滿后，還可以繼續(xù)按照正常租金出租33年，每年的出租收益 =（200+120）×1200×12×（1-20%）=36864 00 元=368.64 萬(wàn)元。最后，計(jì)算帶租約的出售價(jià)格 =345.6 萬(wàn)元 ×3 年 10%的年金現(xiàn)值系數(shù) +368.64 萬(wàn)元 ×33 年 10%的年金現(xiàn)值系數(shù) =3509.8 萬(wàn)元。考例 5、評(píng)估機(jī)構(gòu)于2002 年 1 月對(duì)某公司進(jìn)行評(píng)估，該公司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票

41、100 萬(wàn)股，每股面值1 元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評(píng)估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi)，該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降 2%，2001 年度的收益率為 10%，如果甲企業(yè)沒(méi)有新產(chǎn)品投放市場(chǎng)， 預(yù)計(jì)該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降2%.已知甲企業(yè)正在開(kāi)發(fā)研制一個(gè)新產(chǎn)品， 預(yù)計(jì) 2 年后新產(chǎn)品即可投放市場(chǎng)，并從投產(chǎn)當(dāng)年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產(chǎn)后第3年起，甲企業(yè)將以凈利潤(rùn)的75%發(fā)放股利，其余的 25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率將保持在20%的水平。若折現(xiàn)率為15%，求公司所持甲企業(yè)股票2002 年 1 月 1 日的評(píng)估值。解答與分析：新產(chǎn)品投資以前兩年

42、的收益率分別為：10%×（ 12%） 9.8%以及 9.8%× （ 1 2%） 9.6%新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值 100×1×9.8%/（1+1 5%）+100×1×9.6%/（ 1+15%） 28.52+7.2615.78（萬(wàn)元）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一和第二年該股票收益現(xiàn)值之和 100×1×1 5%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4 9.86+8.58 18.44（萬(wàn)元）從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長(zhǎng)率=20%×25%=5%從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起到以后該股票收

43、益現(xiàn)值=100×1×15%/（15%-5%） ×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（萬(wàn)元）該股票評(píng)估值 15.78+18.44+85.77=119.99（萬(wàn)元）考例 1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， 需進(jìn)行評(píng)估。 經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來(lái) 5 年凈利潤(rùn)分別為 100 萬(wàn)、 110 萬(wàn)、 120 萬(wàn)、 150 萬(wàn)、 160 萬(wàn)，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為160萬(wàn)。該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債， 其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為 100 萬(wàn)和 500 萬(wàn)，該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無(wú)形資產(chǎn)，即一個(gè)尚有 5 年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)

44、， 該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤(rùn) 10 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬(wàn)件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，在未來(lái) 5 年，每年可生產(chǎn) 10 萬(wàn)件，經(jīng)預(yù)測(cè)折現(xiàn)率和本金化率均為6%.請(qǐng)?jiān)u估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）。解答與分析： 該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用割差法進(jìn)行。 首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值， 再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和， 再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為600 萬(wàn)。非專利技術(shù)的預(yù)期年凈利潤(rùn)為100 萬(wàn)元，在折現(xiàn)率和本金化率均為 6%的情況下，各年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非專利技術(shù)評(píng)估值 100×（0.9434+0.890