1、基礎知識第一頁，共53頁。房地產基礎知識及常用房地產基礎知識及常用(chn yn)名詞名詞1 1、房地產：、房地產： 是指土地、建筑物及其他地上定著物的統稱，包括物質實體和依托于物是指土地、建筑物及其他地上定著物的統稱，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，房地產與建筑物密不可分。質實體上的權益，房地產與建筑物密不可分。 上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性，地上定著物包括為提高產的功能或完整性，地上定著物包括為提高(t go)(t go)房地產的使用價房地產的使用價 值而種植在土地上的

2、花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為 提高提高(t go)(t go)建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通通 風、通訊、電梯、消防等設備。風、通訊、電梯、消防等設備。12/5/20212第二頁，共53頁。2 2、土地的所有權種類：、土地的所有權種類： 國有土地，集體土地。國有土地，集體土地。3 3、土地使用權的獲取方式：、土地使用權的獲取方式： 征用、劃撥、出讓。征用、劃撥、出讓。 其中，以出讓方式獲取土地使用權，目前已經實行其中，以出讓方式獲取土地使用權，目

3、前已經實行“招拍掛招拍掛”的方式的方式 進行，即以招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協議出讓已經停止進行，即以招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協議出讓已經停止(tngzh)(tngzh)。4 4、生地與熟地：、生地與熟地： 熟地是指已經拆遷完畢，達到熟地是指已經拆遷完畢，達到“三通一平三通一平”施工條件的土地。施工條件的土地。 生地則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。生地則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。 三通一平：水通、電通、路通，場地平整。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。 七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱七通一平：給水通、

4、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱 通，場地平整。通，場地平整。第三頁，共53頁。5 5、房地產按用途劃分的類型、房地產按用途劃分的類型: : a. a.居住房地產（普通住宅，高級公寓，別墅等）；居住房地產（普通住宅，高級公寓，別墅等）； b.b.商業房地產（寫字樓，旅館，商店，影劇院等）商業房地產（寫字樓，旅館，商店，影劇院等） c.c.旅游房地產（公園，風景名勝，歷史古跡，沙灘等）旅游房地產（公園，風景名勝，歷史古跡，沙灘等） d.d.工業房地產（廠房，倉庫，）工業房地產（廠房，倉庫，） e.e.農業房地產（農場，林場，牧場，果園）農業房地產（農場，林場，牧場，果園） f.f.特殊房

5、地產（學校特殊房地產（學校(xuxio)(xuxio)，教堂，政府機關辦公樓等），教堂，政府機關辦公樓等） g.g.綜合房地產（是指具有上述兩種以上用途的房地產）綜合房地產（是指具有上述兩種以上用途的房地產）6 6、土地使用權出讓的使用年限：、土地使用權出讓的使用年限： 居住用地居住用地7070年；年； 工業用地工業用地5050年；年； 教育，科技，文化衛生，體育用地教育，科技，文化衛生，體育用地5050年；年； 商業，旅游，娛樂用地商業，旅游，娛樂用地4040年；年； 綜合或其他用地綜合或其他用地5050年；年；第四頁，共53頁。7、拆遷補償的方式：、拆遷補償的方式：貨幣補償、實物補償（回遷

6、、搬遷）。貨幣補償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。目前較多采用貨幣補償方式。8、在什么情況、在什么情況(qngkung)下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權：下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權：a.土地使用屆滿（如果在土地使用權屆滿以后，再重新交納規定金額的土地使用屆滿（如果在土地使用權屆滿以后，再重新交納規定金額的 土地出讓金，出讓金視該地段標的收取，就可以繼續使用）土地出讓金，出讓金視該地段標的收取，就可以繼續使用）b.根據社會公共利益的需要依照法律程序提前收回根據社會公共利益的需要依照法律程序提前收回c. 因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回因土地使用者不

7、履行土地使用權出讓合同而收回第五頁，共53頁。9 9、土地出讓金：、土地出讓金： 指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規定的標準向國家繳納并由土地使用者按規定的標準向國家繳納(jion)(jion)的土地出讓的全部價的土地出讓的全部價 款。款。1010、產權及房產種類：、產權及房產種類： 房產證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房屋產權：房屋產權： 指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權指房產的所有者按照國家法律規

8、定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和。即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。益的總和。即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。房地產權利人：房地產權利人： 指依法享有土地使用權、房屋所有權的自然人、法人和其他組織。指依法享有土地使用權、房屋所有權的自然人、法人和其他組織。第六頁，共53頁。產權證書：產權證書： 指指“房屋所有權證房屋所有權證”和和“土地使用權證土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面

9、積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖分戶房屋平面圖大產權證：大產權證： 即開發商首先要取得的產權證，是開發商擁有房屋產權的證明即開發商首先要取得的產權證，是開發商擁有房屋產權的證明(zhngmng)(zhngmng)，這，這只能由開發商來辦理。只能由開發商來辦理。 小產權證：小產權證： 即每個購房者拿到的產權證，由購房者或購房者委托開發商到房產即每個購房者拿到的產權證，由購房者或購房者委托開發商到房產交易部門辦理。開發商只有取得了大產證，購房者才能去辦理小產證。交易部門辦理。開發商只有取得了大產

10、證，購房者才能去辦理小產證。商品房：商品房： 是指房屋開發建設中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業物業。是指房屋開發建設中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業物業。第七頁，共53頁。公房：公房： 也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業、事業單位投資興建也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業、事業單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售銷售的住宅，在住宅未出售(chshu)之前，住宅的產權歸國家所有。之前，住宅的產權歸國家所有。使用權房：使用權房： 由國家及國有企業事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準由國家及國有企業事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公房。出租給居民的

11、公房。集資房：集資房： 改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。全額出資的，擁有全部產權，個

12、人部分出資的，擁有部分產權。 共有房產：共有房產： 兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。第八頁，共53頁。五證（預售條件）五證（預售條件）: 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、 國有土地使用證國有土地使用證 、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證、建設工建設工程開工證程開工證、和、和商品房預售許可證商品房預售許可證，簡稱，簡稱“五證五證”。一證三書（樓房一證三書（樓房(lufng)交付使用條件）：交付使用條件）： 一證：一證： 房地產建設項目竣工綜合驗收合格證房地產建設項目竣工綜合驗收合格證 三書：商品房質量保證書三書：商品房質量保證

13、書 、商品房使用說明書、商品房使用說明書 、收樓通知書、收樓通知書 商品房質量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房質量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注 意的問題。意的問題。 第九頁，共53頁。現房：現房： 已經交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住。已經交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住。 開發商已辦妥房地產權證（大證）的商品房。開發商已辦妥房地產權證（大證）的商品房。期房：期房： 尚未交付使用的商品房。指開發商從取得尚未交付使用的商品

14、房。指開發商從取得(qd)商品房預售許可證開始商品房預售許可證開始 至取得至取得(qd)房地產權證（大證）為止的期間。房地產權證（大證）為止的期間。準現房：準現房： 指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。的房屋。第十頁，共53頁。1111、價格：、價格： 價格的種類很多，如均價、起價、最低價、最高價、一口價等。價格的種類很多，如均價、起價、最低價、最高價、

15、一口價等。 其中的兩種。其中的兩種。 最低價指目前銷售中最低的單價最低價指目前銷售中最低的單價 最高價指目前銷售中最高的單價最高價指目前銷售中最高的單價 均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積(jin zh min j)(jin zh min j)和。和。 可以反映一個樓盤整體價格。可以反映一個樓盤整體價格。 起價：指物業各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的起價：指物業各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的 銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價，不能真實銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價，不能真實 的反映

16、樓盤的價位。的反映樓盤的價位。 一口價指不分樓層一口價指不分樓層 不分方向一次性付款的價格不分方向一次性付款的價格第十一頁，共53頁。12、定金與訂金的區別：、定金與訂金的區別： 定金是當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保一定數額的貨幣定金是當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保一定數額的貨幣(hub)。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。得以實現。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付

17、的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超過合同定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超過合同標的額的標的額的20%。 如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發商有權以購房者違約為由不如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發商有權以購房者違約為由不退定金。如果開發商未經定金繳納者許可將房屋賣給他人，應向購房者雙倍返還定退定金。如果開發商未經定金繳納者許可將房屋賣給他人，應向購房者雙倍返還定金。金。 這里需要注意定金與訂金之間的區別：法律規定，訂金不具有法律效力，只是雙這里需要注意定金與訂金之間的區別：法律規定，訂金不具有法律

18、效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。第十二頁，共53頁。1313、違約金、違約金: : 指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量(shling)(shling)的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，償性， 但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論 是否給對方造成損失，都要支付違約金。是否給對方造成損

19、失，都要支付違約金。1414、房地產一級市場、房地產一級市場: : 房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即 國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為 國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以 是經過開發達到是經過開發達到“七通一平七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷 的市場。的市場。 第十三頁，共53頁。n15、房地產

20、二級市場、房地產二級市場:n 房地產二級市場，是土地使用者經過房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地開發建設，將新建成的房地n 產進行出售和出租的市場。即一般指商品產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交房首次進入流通領域進行交n 易而形成易而形成(xngchng)的市場。房地產二的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用級市場也包括土地二級市場，即土地使用n 者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。領域進行交易的市場。n16、房地產三級市場、房地產三級市場:n 房地產三級市場，是購買房地產的單

21、房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成交易而形成(xngchng)的市場。房地產三的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換。級市場也包括房屋的交換。第十四頁，共53頁。1717、預售的條件：、預售的條件： 商品房預售實行許可證制度，開發經營企業進行商品房預售實行許可證制度，開發經營企業進行(jnxng)(jnxng)商品房預售，商品房預售，應當向城市、縣市房地產管理部門辦理預售登記，取得應當向城市、縣市房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證

22、商品房預售許可證。開發經營企業進行開發經營企業進行(jnxng)(jnxng)商品房預售，應當向承購人出示許可證。其商品商品房預售，應當向承購人出示許可證。其商品房預售廣告、售房宣傳資料和說明書均應載明預售許可證的批準文號。其許可房預售廣告、售房宣傳資料和說明書均應載明預售許可證的批準文號。其許可證應在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預售許可證的，不得進行證應在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預售許可證的，不得進行(jnxng)(jnxng)商商品房預售。品房預售。 第十五頁，共53頁。內銷商品房預售：內銷商品房預售： 開發經營企業預售內銷商品房須持以下證件或資料：開發經營企業預售內銷商品房須持以下證

23、件或資料： 開發經營企業的開發經營企業的營業執照營業執照； 有市計委、建委批準的商品房項目建設計劃文件；有市計委、建委批準的商品房項目建設計劃文件； 已取得國有土地使用證或土地使用權來源證件，并已交付全部土地使用權已取得國有土地使用證或土地使用權來源證件，并已交付全部土地使用權出讓金；出讓金； 取得建設工程規劃許可證和建設工程開工證；取得建設工程規劃許可證和建設工程開工證； 有納入市建委銷售計劃的證明文件；有納入市建委銷售計劃的證明文件； 按申請預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的按申請預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，或達到相應的工程進度，

24、并已確定以上，或達到相應的工程進度，并已確定(qudng)施工進度和交付日期；施工進度和交付日期； 本市本市商品房預售許可證商品房預售許可證。第十六頁，共53頁。外銷商品房預售：外銷商品房預售： 開發經營企業預售外銷商品房須持以下證件或資料：開發經營企業預售外銷商品房須持以下證件或資料： 開發經營企業的開發經營企業的營業執照營業執照； 付清地價款（包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權出讓金），付清地價款（包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權出讓金），取得土地使用證；取得土地使用證； 市或區縣建委頒發的建設工程開工證，建筑施工合同，采暖市或區縣建委頒發的建設工程開工證

25、，建筑施工合同，采暖(cinun)(cinun)、給排水、供、給排水、供電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料；電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料； 已完成工程建設總投資額的已完成工程建設總投資額的2525； 工程施工進度和竣工交付日期已經確定；工程施工進度和竣工交付日期已經確定； 外銷商品房預售許可證外銷商品房預售許可證。 第十七頁，共53頁。契稅：契稅：是土地、房屋權屬發生轉移時對產權承受人征收的一種稅，稅率為購買是土地、房屋權屬發生轉移時對產權承受人征收的一種稅，稅率為購買(gumi)商品房銷售額的，安徽省行政區域內契稅稅率按執行。本市的收商品

26、房銷售額的，安徽省行政區域內契稅稅率按執行。本市的收費標準：住宅為費標準：住宅為2% （面積小于（面積小于144平方的按平方的按2%；大于；大于144平方的按平方的按4%）、商業）、商業房為房為4%。營業稅：營業稅：是對一切從事商業、服務業、交通運輸、郵政電訊、金融保險、建筑安裝、公用是對一切從事商業、服務業、交通運輸、郵政電訊、金融保險、建筑安裝、公用事業、文娛事業的經營單位和個人，就其營業額按比例稅率計征的一種賦稅，轉事業、文娛事業的經營單位和個人，就其營業額按比例稅率計征的一種賦稅，轉讓土地使用權或銷售房產時其稅率為。讓土地使用權或銷售房產時其稅率為。城市維護建設稅：城市維護建設稅：是繳

27、納營業稅的單位和個人征收，以營業稅實繳稅額計稅依據而征收。城市市區是繳納營業稅的單位和個人征收，以營業稅實繳稅額計稅依據而征收。城市市區稅率為，縣城城鎮為，其他為。稅率為，縣城城鎮為，其他為。教育附加稅：教育附加稅：是專門用于教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營業稅的。是專門用于教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營業稅的。第十八頁，共53頁。公共維修基金額：公共維修基金額：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總額。按購買商品房銷售額的額。按購買商品房銷售額的1%-2%。 本市的收費

28、標準本市的收費標準(biozhn)： 住宅（多層住宅（多層1%、小高層和高層、小高層和高層2%），商業），商業1%(多多層層)、2%（小高層和高層）。（小高層和高層）。印花稅：印花稅： 是指國家對各種經濟、技術合同和具有合同性質的憑證、產權轉移證書、營業賬是指國家對各種經濟、技術合同和具有合同性質的憑證、產權轉移證書、營業賬簿和許可證照（如營業執照、專營證、土地使用證等）簿和許可證照（如營業執照、專營證、土地使用證等）以及財政部確定應征稅的其它文契憑證所征收的一種稅。以及財政部確定應征稅的其它文契憑證所征收的一種稅。 本市的收費標準本市的收費標準(biozhn)：商品房銷售額的萬分之三。：商品

29、房銷售額的萬分之三。第十九頁，共53頁。1 1、建筑面積、建筑面積: : 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間(kngjin)(kngjin)的水平面積，如的水平面積，如 果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積套內建筑面積公攤共有建筑面積建筑面積套內建筑面積公攤共有建筑面積2 2、使用面積：、使用面積： 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面 積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況

30、，積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況， 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 3 3、套內建筑面積、套內建筑面積 : : 套內建筑面積套內使用面積套內墻體面積套內陽臺建筑面積套內建筑面積套內使用面積套內墻體面積套內陽臺建筑面積規劃規劃(guhu)術語及相關規定術語及相關規定第二十頁，共53頁。4 4、公用面積：、公用面積： 住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品置

31、的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。5 5、竣工面積：、竣工面積： 指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照(nzho)(nzho)設計設計要求全部完工，經驗收合格的建筑要求全部完工，經驗收合格的建筑. . 6 6、共有建筑面積、共有建筑面積 房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積第二十一頁，共53頁。7 7、分攤、分攤(fntn)(fntn)面積面積 公共場所公共場所

32、( (如樓梯如樓梯) )及公共設施及公共設施( (如供電房如供電房) )所占的面積按一定比例分所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。配給每戶的面積。 商品房分攤商品房分攤(fntn)(fntn)的公用建筑面積主要由兩部分組成：的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻

33、）墻體水平投影面積的水平投影面積的5050 公用建筑面積分攤公用建筑面積分攤(fntn)(fntn)系數：系數： 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤得到建筑物的公用建筑面積分攤(fntn)(fntn)系數。即公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤(fntn)(fntn)系數公用建筑面積套內建筑面積之和。系數公用建筑面積套內建筑面積之和。 第二十二頁，共53頁。8、容積率：、容積率： 項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。 容積率容積率=總建筑面積

34、總建筑面積總用地面積總用地面積 多層容積率一般控制在多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以以下，小高層的容積率可以(ky)達到達到2左右，高層左右，高層視情況一般在視情況一般在4或或5左右。對于開發商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，左右。對于開發商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。9、建筑密度、建筑密度: 在居住區用地內各類

35、建筑的基地總面積與居住區總用地的比值。在居住區用地內各類建筑的基地總面積與居住區總用地的比值。 建筑密度可以建筑密度可以(ky)反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 建筑密度建筑密度 =小區全部建筑地基面積小區全部建筑地基面積小區總占地面積小區總占地面積100%第二十三頁，共53頁。1010、綠化率：、綠化率： 項目項目(xingm)(xingm)規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。比。 綠化率自然越高越好，一般在綠化率自然越高越好，一般在40%40%左右。左右。 綠化率綠化率=

36、 =綠化面積綠化面積總用地面積總用地面積100%100%1111、實用率：、實用率： 是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K”K”值。值。 實用率實用率 = = 套內建筑面積套內建筑面積 建筑面積建筑面積第二十四頁，共53頁。1212、用地面積：、用地面積： 規劃地塊規劃地塊(d kui)(d kui)劃定的面積。劃定的面積。 是指產權人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭是指產權人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭 院占地面積的總和，即占地面積。院占地面積的總和，即占地面積。1313、用地紅線：、

37、用地紅線： 指經城市規劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線。在規劃圖中指經城市規劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線。在規劃圖中一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。1414、道路紅線：、道路紅線： 城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。他用地的分界線。1515、日照間距系數：、日照間距系數： 指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 第二十五頁，共53頁。16、建筑間距：、建筑間距： 兩棟建筑物外墻之間的水平距

38、離。兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、日照標準：、日照標準： 根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的，居住建筑正面根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的，居住建筑正面(zhngmin)向陽向陽的房間子規定的日照標準日獲得的日照量。的房間子規定的日照標準日獲得的日照量。 1994年年2月月1號執行的號執行的城市居住區規劃設計規范城市居住區規劃設計規范中規定，住宅建中規定，住宅建筑日照標準：多層筑日照標準：多層1:1.24（樓高：樓間距）（樓高：樓間距） 、小高層和高層是大寒日住宅底、小高層和高層是大寒日住宅底層日照時間不少于層日照時間不少于2小時。小時。第二十六頁，共53頁。18、居住區用

39、地：、居住區用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地。含宅間住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地。含宅間 綠地和宅間小路。綠地和宅間小路。 公建用地：與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各公建用地：與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各 類類 設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停 車場等。車場等。 道路用地：居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽道路用地：居住區道路

40、、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽 車、單位通勤車等車輛的停放場地。車、單位通勤車等車輛的停放場地。 公共綠地：滿足規定的日照公共綠地：滿足規定的日照(rzho)要求，適合于安排游憩活動設施要求，適合于安排游憩活動設施的、供的、供 居民共享的游憩綠地，包括居民區公園、小游園和組團綠地及其他居民共享的游憩綠地，包括居民區公園、小游園和組團綠地及其他 塊狀、帶狀綠地。塊狀、帶狀綠地。第二十七頁，共53頁。19、配套設施：、配套設施： 指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路 和公共綠地的總稱。和公共綠地的總稱。20、建

41、筑小品：、建筑小品： 指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩筑空間環境的小體量建筑、游憩(yuq)觀賞設施和指示性標志物等的統稱。觀賞設施和指示性標志物等的統稱。第二十八頁，共53頁。建筑(jinzh)基礎知識1 1、定義：、定義： 廣義：人工建筑而成的所有東西。廣義：人工建筑而成的所有東西。 狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨 ，供人們，供人們(rn men)(rn men)在內居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其

42、他在內居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他 活動的空間場所，不包含構筑物。活動的空間場所，不包含構筑物。 構筑物：指房屋以外的建筑，人們構筑物：指房屋以外的建筑，人們(rn men)(rn men)一般不直接在內進行生產和生一般不直接在內進行生產和生 活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。一、建筑物一、建筑物第二十九頁，共53頁。2 2、分類：房地產行業對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同，、分類：房地產行業對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同， 現僅介紹其中的幾種現僅介紹其中的幾種(j zhn)(j zhn)分類方式。分類方式。 按使用性質分：居住

43、建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑按使用性質分：居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑 按層數分：低層（按層數分：低層（1 13 3層）層） 多層（多層（4 46 6層）層） 小高層（小高層（7 71515層）層） 高層（高層（1515層以上至建筑高度層以上至建筑高度100100米）米） 超高層（建筑總高度超過超高層（建筑總高度超過100100米，不含單層建筑超過米，不含單層建筑超過 100100米）。米）。 按結構分：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構（分框架、剪力按結構分：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構（分框架、剪力 墻等）、鋼結構。墻等）、鋼結構。一、建筑物一、建筑物第三十頁，共53

44、頁。 1、基礎、基礎(jch)： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它 支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳 給下面的地基。給下面的地基。 按構造形式不同分類：條形基礎按構造形式不同分類：條形基礎(jch)、獨立基礎、獨立基礎(jch)、箱型基礎、箱型基礎(jch)（高層（高層 常用）、樁基礎常用）、樁基礎(jch)。 2、地基：、地基： 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(jch)傳下來的荷載的傳下來的荷載的 土層或

45、巖層。土層或巖層。二、建筑構造二、建筑構造第三十一頁，共53頁。3、建筑物的結構類型：、建筑物的結構類型：鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。鋼筋鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。鋼筋 主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結構布置情況分為排架結主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結構布置情況分為排架結構、框架結構、剪力墻結構、框架構、框架結構、剪力墻結構、框架剪力墻結構、筒體結構等。剪力墻結構、筒體結構等。優點：優點：A. 耐久性好：強度不隨時間增長而降低，反而略有提高耐久性好：強度不隨時間增長而降低，反而略有提高B. 耐火性好：水泥保護鋼筋受

46、熱，使之耐高溫耐火性好：水泥保護鋼筋受熱，使之耐高溫C. 整體性好：節點的連接強度高，提高其剛度和穩定性整體性好：節點的連接強度高，提高其剛度和穩定性D. 可模性好：根據模具澆筑成任意形狀可模性好：根據模具澆筑成任意形狀(xngzhun)E. 就地取材：其粗、細骨料產地普遍，降低造價就地取材：其粗、細骨料產地普遍，降低造價F. 節約鋼材節約鋼材二、建筑構造二、建筑構造第三十二頁，共53頁。磚混結構：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結磚混結構：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結 構。構。磚木結構：主要承重構件是用磚和木兩種材料制成的結構。磚木結構：主要承重構件是用

47、磚和木兩種材料制成的結構。其他結構：凡不屬于上述其他結構：凡不屬于上述(shngsh)(shngsh)結構的建筑物都歸此類，如竹結構、石結構的建筑物都歸此類，如竹結構、石結構、結構、 磚拱結構、窯洞、木板房、土草房等。磚拱結構、窯洞、木板房、土草房等。 框架結構與混合結構的區別框架結構與混合結構的區別 框架結構是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務，只框架結構是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務，只起間隔與維護的作用，故可以拆除。混合結構是由磚墻和鋼筋水泥樓板起間隔與維護的作用，故可以拆除。混合結構是由磚墻和鋼筋水泥樓板構成，墻體是承重構件，不能隨意拆除。構成，墻體是承重構件

48、，不能隨意拆除。二、建筑構造二、建筑構造第三十三頁，共53頁。4 4、墻體和柱：豎向承重構件、墻體和柱：豎向承重構件(gujin)(gujin)，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和 自重傳給基礎。自重傳給基礎。 墻體分類：外墻、內墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。墻體分類：外墻、內墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。 非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。 結構墻：主要承受側向力或地震作用，并保持結構整體穩定的結構墻：主要承受側向力或地震作用，并保持結構整體

49、穩定的 承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。 二、建筑構造二、建筑構造第三十四頁，共53頁。 剪力墻剪力墻高層建筑因為其高度的原因，將承受較高層建筑因為其高度的原因，將承受較大的水平荷載（風力、地震力），從而產生剪切力，用大的水平荷載（風力、地震力），從而產生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。 它是承受垂直及水平力設計的墻體，起承重的主它是承受垂直及水平力設計的墻體，起承重的主力，由鋼筋砼搗制而成，墻內設有雙層鋼筋網。墻上的力，由鋼筋砼搗制而成，墻內設有雙層鋼筋網。墻上的門、窗洞在設計時已經按力學的要求進行設計，洞口的門、窗洞在設計時

50、已經按力學的要求進行設計，洞口的四周四周(szhu)(szhu)還另外埋設有鋼筋進行加固。因剪力墻鋼還另外埋設有鋼筋進行加固。因剪力墻鋼筋網密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周筋網密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周(szhu)(szhu)的被破壞部分，并且會直接破壞剪力墻的整體的被破壞部分，并且會直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。第三十五頁，共53頁。5 5、門窗：、門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門門的分類：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門 ；木門、塑；木門、塑 鋼門、鋁合金門等。

51、鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗 ；木窗、塑；木窗、塑 鋼窗、鋁合金窗等。鋼窗、鋁合金窗等。 6 6、地面、樓板和梁：、地面、樓板和梁： 地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。 樓板：分隔層與層之間的水泥樓板：分隔層與層之間的水泥(shun)(shun)混凝土板。混凝土板。 梁：跨過空間的橫向構件。梁：跨過空間的橫向構件。第三十六頁，共53頁。7 7、樓梯：、樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 樓梯的寬度一般在樓梯的寬度

52、一般在1.21.2米左右。米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在住宅樓梯的傾斜度一般在15152020度度 臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在202025cm25cm、踢步在、踢步在15cm15cm時人們時人們的感覺的感覺(gnju)(gnju)最舒適。最舒適。 8 8、屋頂：、屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。屋頂分平屋頂和坡屋頂。 建筑物的構造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。建筑物的構造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。 二、建筑構造二、建筑構造第三十七頁，共53頁。9、開間、開間(kijin)： 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮住宅設計中，住

53、宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮 之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間(kijin)。住宅住宅 開間開間(kijin)一般不超過一般不超過3.0米米-3.9米，磚混結構住宅開間米，磚混結構住宅開間(kijin)一般一般不超過不超過3.3米。米。 規定較小的開間規定較小的開間(kijin)尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體整體 性、穩定性和抗震性。性、穩定性和抗震性。 開間開間(kijin)5米以上，進深米以上，進深7米以上的大開間米以上的大開間(kijin)住宅可

54、為住住宅可為住戶提供一個戶提供一個40 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間(kijin)住宅住宅相比，相比， 承重墻減少一半，使用面積增加承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。，便于靈活隔斷、裝修改造。 二、建筑構造二、建筑構造第三十八頁，共53頁。10、進深：、進深： 在建筑學上是指一間在建筑學上是指一間(y jin)獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻后墻 壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為

55、了保證 建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上 有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要 限定在限定在5米左右，不能任意擴大。米左右，不能任意擴大。11、層高：、層高： 指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。12、凈高：、凈高： 層高減去樓板厚度的凈剩值。層高減去樓板厚度的凈剩值。 注：一般樓層規定凈空應為注：一般樓層規定凈空應為2.8米高，連樓板在內應為米高，連樓板在內應為3米高。米高。二、建筑構造

56、二、建筑構造第三十九頁，共53頁。13、過道：、過道： 住宅套內使用住宅套內使用(shyng)的水平交通空間的水平交通空間14、走廊：、走廊： 住宅套外使用住宅套外使用(shyng)的水平交通空間的水平交通空間15、格局：、格局： 指一戶房屋之房型，方正或屬長型，不方正，異型指一戶房屋之房型，方正或屬長型，不方正，異型16、私密性：、私密性： 指私生活之隱私性（動靜分區，棟距要寬）指私生活之隱私性（動靜分區，棟距要寬）17、采光：、采光： 指光線日照之明亮度指光線日照之明亮度18、通風：、通風： 風之來源，去路風之來源，去路二、建筑構造二、建筑構造第四十頁，共53頁。19、標準層：、標準層：

57、指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊(tsh)設設 計工藝。計工藝。20、躍式：、躍式： 室內不同功能區樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯開，高室內不同功能區樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯開，高度差約為度差約為4060cm之間，以實現動靜、公私的分離。一般在設計當中把客廳、之間，以實現動靜、公私的分離。一般在設計當中把客廳、餐廳、廚房、公共衛生間等公共活動區域的樓層面與房間等私密性強的樓層面餐廳、廚房、公共衛生間等公共活動區域的樓層面與房間等私密性強的樓層面通過通過3級踏步樓梯級

58、相對錯開，形成高低兩級樓層平面。級踏步樓梯級相對錯開，形成高低兩級樓層平面。二、建筑構造二、建筑構造第四十一頁，共53頁。2121、錯層：、錯層： 一般指一套住宅內有三個層面，房間大門走進去是客廳，樓高一般一般指一套住宅內有三個層面，房間大門走進去是客廳，樓高一般是是3.63.6米以上，在進去會分開米以上，在進去會分開(fn ki)(fn ki)上下兩層，走下去下層一般會上下兩層，走下去下層一般會安排廚房，衛生間，走上去上層一般會安排臥房，書房，形成三個平安排廚房，衛生間，走上去上層一般會安排臥房，書房，形成三個平面樓層。面樓層。2222、復式：、復式： 是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上

59、下層，（一般在首層是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，（一般在首層 安排起居室，廚房，衛生間，二層安排臥室，書房，）安排起居室，廚房，衛生間，二層安排臥室，書房，）二、建筑構造二、建筑構造第四十二頁，共53頁。23、地下室：、地下室： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。者。24、半地下室：、半地下室： 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且，且不超過不超過12者者 25、住宅的樓梯、住宅的樓梯(lut)有否規定為幾寬？有否規

60、定為幾寬？ 住宅的樓梯住宅的樓梯(lut)一般凈寬不應少于一般凈寬不應少于1米，梯級為米，梯級為3015（寬（寬高）高） 二、建筑構造二、建筑構造第四十三頁，共53頁。1、給水、排水系統、給水、排水系統 給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩定的情況下采用）、設置水箱給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩定的情況下采用）、設置水箱供水（水壓在一天內定期高低變化的情況下采用）、設置水泵、水箱供供水（水壓在一天內定期高低變化的情況下采用）、設置水泵、水箱供水（水壓經常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區分壓供水（多用水（水壓經常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區分壓供水（多用于多層、高層建筑。當室外