1、mim簽澳是區拄制性在細規劃說明書THE REHULATORY PLAN FOR BU DM： AO. NAM AO KIAN規劃背景由于南澳大橋的開發建設等現實及歷史原因， 在未編制控規的前提下，本片 區約60%的土地均已出讓或者抵押，在南澳新一輪大發展、大跨越的建設背景下， 各用地權屬單位的開發意愿非常強烈。建設未動，規劃先行。近年來，南澳縣先后編制了南澳縣總體規劃、南澳海島旅游產業園總體規劃、南澳縣金灘碧海旅游度假區控制性詳細規劃南 澳青澳灣綜合旅游區控制性詳細規劃等，大大促進了南澳縣的城鎮建設、產業 調整和旅游事業的蓬勃發展。為進一步加快建設廣東省海洋綜合開發實驗縣，提 高南澳縣第三產

2、業整體服務水平，南澳縣規劃局委托我院編制南澳縣布袋澳片 區控制性詳細規劃。我院于2013年3月成立規劃項目組，先后經歷現場踏勘、 技術論證、方案比選，形成了本次規劃初步成果。規劃依據與原則一、規劃范圍布袋澳片區位于云澳鎮東北部片區，編制范圍根據自然地形劃定，南側以自然岸線為界、北側以自然山體為界，東至金交椅風車群附近，西至煙墩灣東部的特殊用地，規劃用地面積130.5公頃。二、規劃依據1、中華人民共和國城鄉規劃法(2008)2、城市規劃編制辦法(2006)3、城市用地分類標準與規劃建設用地標準(GB50137-2011)4、城市道路交通規劃設計規范(GB50220-95)THE REHULATO

3、RY PLAN FOR BU DM AO. NAM AO KIAN5、廣東省城市控制性詳細規劃管理條例(2005)6、廣東省城市控制性詳細規劃編制指引(試行)7、汕頭市城市總體規劃(20022020)8、汕頭市城市發展戰略規劃(2012)9、南澳縣城鄉規劃管理技術規定(暫行) 10、南澳縣總體規劃(2009-2020)(綱要成果)11、南澳縣海島旅游區總體規劃(2006-2025)12、云澳鎮土地利用總體規劃(2010-2020)13、其他城市規劃相關的法規、技術標準與規范三、上層次規劃情況1.南澳縣總體規劃(2009-2020)在南澳縣總體規劃(2009-2020) 中確定云澳組團的主體功能

4、為特色漁 鎮旅游餐飲休閑區、海上運動及郵輪服 務基地、海濱特色居住區，旅游服務副 中心。云澳組團大力發展旅游服務相關 第三產業，充分挖掘地方文化特色與深 水港優勢條件，以各類賽事、節慶、文化活動提升云澳的活力與文化品質，將云澳建設成為未來南澳旅游形象的新象征 和新標志。該總體規劃對本片區的用地安排主要為旅游用地和物流倉儲用地。具體而 言，規劃區內沿環島路兩側布置為旅游用地，在鴨仔嶼處布置了港口用地并在附 近安排了危險品倉庫用地(五洲油庫)。片區內保留了布袋灣處沿環島路北側的 村莊用地，對布袋灣及規劃區南側的兩處沙灘進行了保留。2.云澳鎮土地利用總體規劃(2010-2020)根據南澳縣云澳鎮土地

5、利用總體規劃(2010-2020年)，規劃區內沒有基本 農田保護區和禁止建設區。在土地利用方面，片區內北側及布袋灣附近現狀土地用途主要為園地及灘涂-2 -汕頭市城市規劃設計mi更裝澳段區拄制性在細規劃_ 說明書REHULATORY PLAN FOi? BU DAI AO. NAN AO XIAN水域，規劃區內南部環島路南側自南向北依次為林地、鹽田，南部環島路北側為兩處農村居民點及林地。在土地利用 總體規劃當中，片區北側沿環島路兩 側規劃為建設用地區，建設用地區兩 側為自然保留地，自然保留地向山體 方向延伸為林業用地區，向南海方向 延伸為灘涂水域。片區南部環島路以 南為建設用地區，環島路以北為建

6、設 用地區和林業用地區。四、規劃原則規劃銜接原則差異性、互補性原則生態優先原則市場導向原則多樣化的空間組織原則現狀概況與分析一、區位分析本規劃區位于南澳島的東南部濱海地區， 屬于南澳縣云澳鎮，環島公路從規 劃片區中部穿過，距南澳縣城后宅鎮約 12公里，距云澳鎮中心區約3公里，距 青澳管委會約5.5公里，距南澳總體規劃中確定的國際游輪停靠港約 1.5公里。汕頭市:規劃設計研究院因I ffi袋澳隹區拄制性在細規劃說明書the REHULATORY PLAN FOR BU DAI： AO, AO XIAN二、現狀概況1、人口片區內2013年居住人口約85人，分屬于兩個自然村。2、土地利用現狀規劃區城

7、鄉總用地為130.5公頃，區內現狀用地性質主要為農林用地，其用 地面積為120.1公頃，占總用地面積為94.25%。現狀建設用地主要為村莊建設用 地、公路用地、特殊用地等，用地面積合計為 7.5公頃。表3-1布袋澳片用地現狀匯總表用地代碼用地名稱用地面積 （公頃）占城鄉用地的 比例（%中類H建設用地7.55.75H1村莊建設用地3.1H2公路用地2.8H4特殊用地1.6E非建設用地123.094.25E1水域2.9E2農林用地120.1城鄉用地130.5100.003、建筑物現狀現狀規劃區內以村民自建的村鎮建筑物為主，建筑物抗震能力很低。同時， 在布袋澳有爛尾樓一棟，在金交椅有部隊營房一處。4

8、、道路交通設施現狀片區現狀交通設施主要為環島路，對外交通便捷，其他道路以村莊道路為主，并未形成現代化交通體系。環島路布袋澳段寬度多為9米；有兩條入村道路，道路寬度為34米；另有一條通往風能景區的上山路，道路寬度約為 4米。四、GIS基地分析與評價南澳目布裝澳是區拄制勝在細翹劃說明書THE REHULATORY PLAN FOR BU DM AO. NAM AO XIAN綜合場地內各類開發限制因素，以氣候、高程、坡度、坡向、水文、地質 條件等各單項因子的分析為基礎， 根據各單因子的開發適宜性等級，形成針對土 地開發建設的各單項因子的適宜性程度分級， 再根據各單因子評價情況，綜合各 單因子根據土地

9、利用適應性標準，最 終綜合評價為不同的土地開發適宜性 等級。布袋澳片區用地開發建設適應 性分為三類，分別為適建區、限建區、 禁建區等三類用地。適建區為圖中綠 色區域，主要集中在公路兩側50-200 米范圍內，占總用地的比例約為 32.49%;禁建區為圖中紅色區域，主 要集中在近海岸線30-50米范圍內，占 總用地的比例約為48.74%;限建區為圖中土黃色區域，為適建區與禁建區之間的過渡地帶，占總用地的比例約為18.77%。規劃方案在山海間巧妙規劃，秉承“規劃就是財富，環境就是優勢”的開發理念、設計理念城市運輸綠色低碳理念城市開發綠色低沖擊理念城市建設高效復合理念城市空間綠色基底理念汕頭市規劃設

10、計前1用裝澳是區役制性在細規劃說明書THE REHULATORY PLAN FOR BU DM： AO. NAM AO KIAN、空間形態發展構想護水岸、露海景 連綠廊、顯山體 山中城、城中山TOD網狀路宜居地、活力城三、功能定位片區定位為“特色衛星小鎮，山海人居組團”主要城市功能為居住，包含適 量的商業娛樂、生活服務功能。努力提供多樣化的居住場所如：老年公寓、時尚 住區、度假別墅等，另有產權式酒店、分時酒店、高檔海景酒店、大型公眾娛樂、 濱海旅游度假、商務會務接待設施等，試圖形成一個適應充滿活力、宜業宜居、 富有特色的衛星小鎮。四、規劃結構一心兩帶，一軸三區“一心”即商業服務中心，位于片區的

11、幾何中心，承擔片區綜合生活服務職 能；“兩帶”即濱海觀光旅游帶與山地休閑帶，位于片區的東南側與西北側，是 片區主要的景觀帶，是市民休閑的主要去處；“一軸”即道路發展軸，位于片區中部，是環島公路的一部分，該軸線是片 區主要的交通通道，也是片區的建筑景觀軸；“三區”即濱海度假住宅區、山海人居住宅區、綜合產業區。濱海度假住宅 區位于片區中部，主要規劃有濱海度假別墅及分時酒店等建筑， 是具有旅游接待 功能的度假區；山海人居住宅區位于片區東北部，主要規劃有山地別墅、濱海時尚住區、老年公寓等。綜合產業區位于片區西南部，主要規劃有濱海度假別墅群、 潮汕民俗文化村、潮汕風情街、布袋澳水上游樂中心等。汕頭市城市

12、規劃設計彳汨1 ffi簽澳房區掛制性在細規劃說明書THE REHULATORY PLAN FOR BU DM： AO. NAM AO KIAN五、功能分區與用地布局商業服務中心位于規劃區的幾何中心，是片區商業服務的核心區，主要以公共設施用地為 主，布置的項目主要有小學、幼兒園，配套商業、衛生站、文化站、肉菜市場等。濱海度假住宅區位于規劃區中部，具有居住、旅游接待、休閑度假等功能。規劃的主要項目 有海景公寓、濱海度假別墅、山地別墅、分時度假酒店等，是以居住為主兼具旅 游接待功能的濱海度假休閑旅游區。山海人居住宅區位于規劃區東北部，是以居住功能為主的“山海人居”住宅區，規劃的主要 項目有山地高品質

13、住宅、濱海時尚住區、老年公寓等。片區建設采用較低開發強 度的模式，充分結合地形特點及景觀資源，建設成低密度、高品質的度假別墅區。綜合產業區該片區位于規劃區西南部，主要規劃有濱海度假別墅群、潮汕民俗文化村、 布袋澳水上游樂中心等項目。片區將充分利用東澳村現狀條件，挖掘其文化特征, 將片區東北部的小村莊遷至此處，共同建設成一個極富地方特色的潮汕民俗文化 村；同時，充分利用布袋澳布袋型水面，打造水上游樂中心；另外，按照南澳總 規要求，將在半島上建設一個危險品倉庫， 根據其性質特征，在其周圍規劃一條 環形的約50米寬的綠化隔離帶；此外，充分利用灣頂山和濱海的景觀特點，在 用地西入口處的山坡上布置低密度

14、的分時度假別墅區。表4-1城鄉用地匯總表用地性質用地面積 （公頃）占城市建設用地 的比例城市建設用地125.4895.98%非城市建設用地5.264.02%H23港口用地1.67H4特殊用地1.60E9其他非建設用地1.99總計130.74100%汕頭市城市規劃設計研究院回裝澳用區拄制性在細規劃說明書THE REHULATORY PLAN FOR EU DM： AO. NAM AO KIAN表4-2城市建設用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積 （公頃）占城市建設用地 的比例小類R居住用地58.6446.73%:R2二類居住用地58.64P R21住宅用地56.64R22服務設施用地2.00A公共

15、管理與公共服務 設施用地1.341.07%A33中小學用地1.34B商業服務業設施用地4.063.24%B1商業商務用地3.29B11商業用地3.29B3娛樂康體用地0.770.61%P B32康體用地0.77W物流倉儲用地3.482.77%W3三類物流倉儲用地3.48S道路與交通設施用地10.278.18% S1城市道路用地9.32S4交通場站用地0.950.76%P S42社會停二車場用地0.95S9其他交通設施用地0.26U公用設施用地1.511.20%G綠地與廣場用地45.9236.60%G1公園綠地41.67G2防護綠地3.19G3廣場用地1.06H11城市建設用地125.48100

16、.00%六、道路交通對外交通規劃區以環島路作為對外交通聯系的最主要道路， 同時，為避免本片區的建 設與運營對環島路的道路通行能力造成較大影響，規劃將環島路拓寬至 20米, 另外，將環島路兩側各留15米寬綠化帶，為其以后繼續拓展留出空間。路網結構“一主一環多通道”即以環島路作為片區的主干路，以環型的次干路串聯各 個功能區，規劃適宜山地高差特征的多條步行通道。南澳皂而篇澳性區拄制性在細規劃說明書THE REHULATORY PLAN FOR BU DM： AO. KAN AO XIAN道路布局規劃采用自由式路網布局，在尊重現狀地形的基礎上，道路線型盡量沿等高 線設置以減少工程開挖量，避免大挖大填。規劃以環島路為骨架，以曲折變化、 高程起伏的道路讓讓市民、游客在賞心悅目觀山覽海的同時到達規劃區內的各功 能區。道路等級規劃區內道路分為主干路、次干路、支路、慢行路四個層次主路：環島路，紅線寬度20米，兩側15米綠化帶；次路：聯系各功能區的環狀道路，紅線寬度 12米；支路：紅線寬度8米;慢行系統規劃區內提倡以步行為主，車行為輔的道路交通系統，結合規劃