1、虹橋國際商都宏觀數據分析瑞商聯城謹呈2007年1月一、上海市宏觀經濟分析1. 宏觀經濟背景1.1上海區位1.2上海綜合實力2 主要經濟指標2.1地區生產總值2.2產業結構2.3人口規模不斷擴大2.4社零總額持續快速增長2.5城市居民收入支出2.6商業物業供應量3. 未來發展趨勢4. 小結二、虹橋地區宏觀經濟分析1經濟發展背景2. 零售消費總量2.1長寧區社會零售總額2.2長i區社會零售總額增長率3三大經濟組團3屮山公園地區3.2虹橋開發區3.3臨空經濟園區4虹橋地區未來發展規劃4.1區域規劃圖4.2發展目標4小結三、項口周邊情況分析1. 天山路商圈情況1.1住宅1.2輻射區域2圭要商業項口3.

2、 軌道交通機遇4. 小結四、項丨丨立位建議及初步經濟收益評估1. 樓層布局2. 初步經濟收益評估、上海市宏觀經濟分析1宏觀經濟背景11上海區位上海位于北緯31度14分，東經121度29分，地處太平洋西岸，亞洲大陸 東沿，長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界 長江入海口，長江與東海在此連接。上海正當我國南北弧形海岸線小部，交通 便利，腹地廣闊，地理位置優越，是一個良好的江海港口。2005年末，上海全市面積6340. 5平方公里，占全國總面積的0. 06%,南北 長約120公里，東西寬約100公里。其小區域而積5155.01平方公里，縣域而 積1185. 49平方公里。境

3、內轄有崇明、長興、橫沙三個島嶼，其小崇明島而積 1041.21平方公里，是我國的第三大島。至2005年末，上海有18個區、1個 縣，共108個鎮，3個鄉，103個街道辦事處，3437個居民委員會和1874個村 民委員會。由于大量人口遷入和外來流動人口增長迅速，上海人口總量規模不斷擴 大。至2005年末，全市戶籍人口已增加到1360. 26萬人，是解放初期的2. 6 倍，占全國總人口的1%。據2005年1%人口抽樣調查，全市常住人口為1778萬 人，與2000年第五次人口普查相比，增加了 137萬人，其小外來常住人口 438 萬人。12上海綜合實力1992年以來，上海經濟已連續14年保持兩位數增

4、長。2005年，全市實現 生產總值9143.95億元，按可比價格計算，比2000年增長75. 3%,平均每年增 長 11.9%o2005年，上海完成財政收入4095.81億元，比2000年增長1. 3倍，平均 每年增長18. 5%o全年地方財政收入1433. 9億元，比上年增長20.7%。其小， 增值稅226. 12億元，增長13.4%；營業稅512. 93億元，增長15. 9%；個人所得 稅111.92億元，增長26. 2%；房產稅34.1億元,增長25.9%。“十五”吋期, 全市地方財政收入累計完成4726. 56億元，平均每年增長23. 6%,相當于建國 至“九五”期末總和的69%o2.

5、 主要經濟指標2.1地區生產總值2. 1. 1上海gdp連續11年保持兩位數增長資料來源：上海市歷年統計年鑒2. 1.2 人均 gdp2. 1. 3上海由gdp成長超越全國平均水平資料來源：上海市歷年統計年鑒,中國歷年統計年鑒2.2產業結構05年第三產業占全市gdp的比重達50. 5%o塑人口規模不斷擴大單位：億元2.4社零總額持續快速增長資料來源：上海市歷年統計年鑒竺城市居民收入支出2. 5. 1城市居民人均收入、支岀快速增長，2005年城市居民人均消費性支出超 過1. 3萬元人民幣。2.5.2人均消費支出結構(2005) 食品支出比重下降到35%,人們生活達到富裕水平； 服務消費支出比重超

6、過30%。資料來源：上海市歷年統計年鑒胚商業物業供應量2.6.1歷年供應、銷售、出租量 近幾年商業物業供應量持續上升，市區商業物業出現過剩現象； 上海商業地產總量達到3000萬平方米，甲級寫字樓總量約300萬平方米, 結構不均衡。資料來源：上海市歷年統計年鑒2.6.2大型商業項目存量(5000平方米以上) 分業態：大型超市百貨店購物中心大型家電賣場大型建材賣場其他未明確合計黃浦區2205403135盧灣區3116125028徐匯區8636120641長寧區595613029前安區178003019普陀區19531140345閘北區451310014虹口區851522629楊浦區64174102

7、3浦東新區29892082379閔行定區633610019寶山區12531150743金山區530300011松江區730401015青浦區11031107南匯區500401111奉賢區512221013崇明縣1003'：）004合計1459855110502327508 分狀態已建在建合計黃浦區27835盧灣區28028徐匯區34741長寧區21829棘安區15419普陀區351045閘北區12214虹口區191029楊浦區20323浦東新區691079閔行區39443嘉定區14519寶山區331043金山區10111松江區11415青浦區707南匯區921

8、1奉賢區9413崇明縣314合計415935082. 6. 3上海主要商圈購物中心1f租金指數穩步上升3. 未來發展趨勢“十一五”上海國民經濟和社會發展主要任務有： 2010年高技術產業自主知識產權擁有率達到30%左右； 2007年新車全面實施歐iii排放標準，2010年全市二氧化硫年排放量比 2005年減少35%以上； 2010年全市生活垃圾無害化處理率達到80%以上； 2010年重點監管企業污染物穩定達標排放率達到95%以上； 2010年享受屆家養老服務的人數達到25萬人左右，養老機構床位數達 到10萬張左右； 2010年郊區城市化率達到75%左右； 2010年軌道交通運營里程達到約400

9、公里； 2010年高速公路通車里程達到約880公里；完成中心城區400萬平方米成片二級舊里以下房屋改造任務，約占中心 城區成片二級舊里以下房屋現有總量的50%； “十一五”期間政府財政性教育投入相當于市生產總值的比例達到4%。資料來源：上海市國民經濟與社會發展第十一個五年規劃綱要4.小結上海市國民經濟發展迅速，經濟總量高。2006年國民生產總值初步統計 已超過1萬億元人民幣；經濟壇長速度快，連續15年以兩位數速度壇長；上海市潛在消費群龐大。2005年末戶籍人口總數達到1360萬，外來常 駐人口約為430萬；上海市人民生活富裕。城鎮家庭食品支出占人均口j支配收入的35%左 右，人們生活達到富裕水

10、平；消費力強。城鎮居民人均消費性支出超過13萬元；商業物業吸納量保持高增長。1995年以來，商業物業銷售面積占當年竣 工面積的比重逐年提高；未來發展趨勢良好。根據“十一五”規劃，上海市將率先建成集約型社 會。hk橋地區宏觀經濟分析1經濟發展背景長寧區，位于上海市區西部，地勢平坦，西部略高，東部略低。吳淞江（蘇 州河）為區境干流，支流均屬其水系。境內四季分明，屬亞熱帶季風區。土地面積約38. 3平方公里，2005年末戶籍人m 61.84萬、常住人m 67. 18 萬，常住人口密度列上海市各區第9位；2005年，長寧區戶籍人口流入8614人，在上海市排名第5,戶籍人口流岀3069人，在上海市排名第

11、4,凈人口流入5545人，在上海市排名第6；三大經濟組團：中山公園區域（商業）、虹橋區域（商務）和臨空經濟園 區（高科技）;2005年全區實現gdp183億元，占上海市2.0%；社零總額111.5億元，占 上海市3. 8%。z零售消費總量2.1長寧區社會零售總額（單位：億元）亞長寧區社會零售總額增長率長寧區社會零售總額壇長率略高于上海市平均水平。資料來源：長寧區歷年統計發展公報，上海市歷年統計年鑒3.三大經濟組團臨空經濟園區虹橋開發區中山公園地區3丄中山公園地區 區位：以中山公園為核心，形成114平方公里的區域范圍：東至華陽路、 安西路，南到安化路，西抵中山西路內環線，北涉萬航渡路；輻射范圍：

12、東至 江蘇路，南到延安西路，西抵內環線西側，北臨蘇州河。 交通：中山公園地區是上海城市交通的重要樞紐之一，28條公交線路始發 或途經，軌道2號線、3號線在此呈“t”字交叉。f1客流量30. 64萬人次。2 號線西延仲段2006年開通后，與3號線構成“十”字交叉，f1客流量預計超過 50萬人次。 定位：商業型、休閑型、數字型。 規劃：“一圈三街”。“一圈”是指114平方公里區域范圍內以中山公園 為核心形成的一個商圈。商圈核心是長寧路（凱旋路至定西路段）南北兩側的 大型商業設施；“三街”是與商圈相連的三條支馬路，即凱旋路、定西路、愚 園路；分別定位為定西路特色商業街、愚園路文化藝術休閑街和凱旋路多

13、媒體 產業走廊。鉉虹橋開發區 區位：東到中山西路、西至芙蓉江路、南止紅寶石路、北到玉屏南路的3. 15平方公里范圍。 交通：虹橋國際機場國際航空樞紐港的重要組成部分，使虹橋地區成為上海與 國際交流的門戶區。虹橋綜合交通樞紐占地26. 26平方公里，集空港、磁懸浮鐵路、城市軌 道交通、城際高速鐵路、高速公路為一體，預計2009年建成，世博會前正式投 入運行。 定位：國際、商貿、文化。 規劃：(1) 現有的虹橋開發區(以展覽展示、外事、賓館、辦公功能為主)。(2) 遵義路辦公、酒丿占和高端商業區。(3) 婁山關路天山路商業、文化休閑區。(4) 虹橋路古北新區商務辦公、酒丿占區。(5) 古北路國際特

14、色教育、培訓、科研區。資料來源：長寧區十一五發展規劃33臨空經濟園區 區位：位于外環線的內側，由外環線、蘇州河、淞虹路、周家浜相圍合， 面積2. 74平方公里。 交通：距虹橋國際機場5分鐘車程,2-8分鐘內步行至地鐵虹橋臨空園區 站，直上外環線、連接滬寧、滬杭、滬嘉高速公路，貫通318國道，距上海市 高檔住宅區一一虹橋別墅區5分鐘車程，距離上海虹橋綜合交通樞紐一站路。 定位：高新技術園區。4. 虹橋地區未來發展規劃4.1區域規劃圖本項目2號地鐵線42發展目標形成現代服務業發展集聚地，構筑上海國際性大都市的商務商貿副中 心。形成國際性多元文化展示地和交流中心，塑造虹橋“時尚”之都。形成服務于上海

15、、長三角及亞太地區的商貿、會展和服務中心。形成一個集商務辦公、展覽展示、會務賓館、信息軟件及網絡研發為一 體的信息化高度應用的escbd區域。4.小結經濟發展處于上海市各區中上游水平; 社會零售總額增長速度略高于上海市平均水平； 三大經濟組i才i錯位發展。中山公園為商業、休閑區；虹橋開發區側重商 貿、商務；臨空為高新技術園區；中山公園商業與虹橋開發區商業將會產生競 爭; 虹橋開發區商務功能已經較為成熟，但商業氣氛正在形成中； 臨空經濟園區正處于發展的初級階段； 中山公園商業氣氛隨龍之夢購物中心的正式營業，正逐步形成。三、項目周邊情況分析1-天山路商圈情況11住宅住宅售價在25000元/平方米左

16、右。名稱地理位置建筑面枳套數價格 （元/ ）已售套數上市日期交房日期停車位會所現代廣場仙喪路369號7萬余535260002005年6月2006年底200多有凱欣豪園匯川路88號16.6 萬1400220004822003 年 102006年6月570有虹橋豪苑紫云路118弄3力余700多22000)j2004年8月2006年底400多有長寧馥邦天山西路120號10力219150002192004年4月200無天山河畔花園天山路360號11萬14102100011982004年4月2006年12月400有仁恒河濱花園芙蓉江路338弄15.6 萬1135230004702004年4月2006年9

17、月381有皇家花園安順路、伊犁路22000長發虹橋公寓虹橋路、伊犁路185230001522004 年2005年7月有利星國際廣場延安路、定西路4. 5萬435160003292005 年2006年5月無金色貝拉維黃金城道、瑪瑙路11 )j60023000未定未定有古北國際廣場古北高貴東道299弄4. 1萬190002005年3月2006年底未定虹橋中國哈密路2010號8萬278多109122004年9月2006年3月未定有倫敦廣場古北路1000號5力88多27000502004年9月現房88有古北瑞仕花園黃金城道500弄3.9萬590多230005242003年9月2005年12月590冇1

18、.2輻射區域2. 主要商業項目 天山路大型商業項口供應時間較為集小，可能在短期對租金市場形成沖擊名稱經濟類型營業面積開業時間地址環線位置狀態虹橋友誼商城港澳臺商投資1.51994遵義南路6號內中環間已建虹橋百盛港澳臺商投資2. 12002遵義路100號內中環間已建天山商廈國冇集體21996天山路789號內中環間已建巴黎春天長宇店其他0.62004定西路1328號內環以內已建新世界百貨其他2003長寧路823號（定西路1527 號）內環以內已建百聯西郊購物中心港澳臺商投資10.92004仙霞西路88號中外環間已建虹橋上海城股份有限公司62002遵義路100號內環以內已建龍z夢購物中心其他1720

19、05長寧路1018號內環以內已建新寧購物中心其他13.82003長寧路823號（定西路1527 號）內環以內已建天山世際廣場國有集體2.6天山路婁山關路北側內中環間在建虹橋天都國有集體3.3天山路遵義路南側內屮環間在建虹橋國際商都其他3天山路婁山關路南側內中環間在建泓鑫時尚廣場其他3.4天山路古北路北側內中環間在建悅達信一時代廣場國有集體3.6萬航渡路889號內環以內在建 大型、優質商業項目的土地供應量有限宗地名稱宗地位置規劃建筑面積（萬平方米）容積 率規劃用途批準用地時 間約（規）定開工、竣工時ihj長寧區115街坊2/1丘茅臺路以南、古北路以 東、婁山關路445弄以 北14. 19764其

20、他商服用地2006-4-182007-7-12010-12-30長寧區周家橋街道88街坊32/8丘長寧區88街坊32/8丘24.28033.99其他商服用地2005-10-252007-6-302010-12-30長寧區新華街道48街坊6/1、16/1丘長寧區48街坊2. 43363.6其他商服用地2005-10-312006-12-302008-12-30長寧區江蘇街道33 街坊18/2丘愚園路、長寧路0. 28361.39商業用地2004-8-312005-12-302007-6-30長寧區周家橋街道83街坊35/3丘長寧區83街坊35/3丘地塊1.00004餐飲旅館業用 地2004-8-312005-12-302007-12-303. 軌道交通機遇 2號線延長線通車后，2號線乘客陡增，延長段公交運量降低三成，地鐵的 集客效應十分明顯； 從上海發展的經驗來看，主要百貨公司和購物屮心幾乎都集屮在地鐵口附 近，地鐵帶來的人流是商場賴以生存的基礎。； 本項目為地鐵上物業，月.位丁成熟商圈，增長潛力大。4.小結長寧區大型商業項口主要集屮在屮山公園和虹橋商務區，天山路商圈大 型商業項口缺乏；天山路商圈有三個大型商業項口集