1、浩寧達物業(yè)管理思路（初稿）根據(jù)公司物業(yè)現(xiàn)狀及管理要求和惠州浩寧達生產(chǎn)基地建設情況和物業(yè)管理需要，擬籌建的物業(yè)管理部在專業(yè)規(guī)范，科學高效的原則下，根據(jù)公司現(xiàn)狀和未來發(fā)展要求，擬從以下幾方面為框架依據(jù)展開日后的具體工作。請領導及和各位同事審閱并提出寶貴意見。一、工作目標1、在惠州生產(chǎn)基地入駐前，具備為惠州生產(chǎn)基地提供專業(yè)化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務，保障生產(chǎn)運營的順利入駐和未來的正常生產(chǎn)運轉。2、建立形成一套完整的物業(yè)管理體系，為物業(yè)管理部以后的規(guī)范化化運作做準備；從物業(yè)管理角度盤活公司現(xiàn)有及未來的存量資產(chǎn)。3、借此提升現(xiàn)有物業(yè)項目的管理服務水平，為公司其他物業(yè)和公司整體的物業(yè)管理提供解決方案和服務體

2、系。二、物業(yè)現(xiàn)狀公司是電工儀器儀表、微電子及元器件領域集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的國家級高新技術企業(yè)。公司擁有深圳、南京、北京、惠州大亞灣及分散于各地區(qū)物業(yè)。這些物業(yè)為公司的發(fā)展提供必備的基礎性條件，而從當前公司所涉地區(qū)物業(yè)來看，物業(yè)分布分散，類型雜亂，物業(yè)利用不夠科學規(guī)范，未能形成統(tǒng)一的管理和評價標準。 并且從過往的情況來看，公司將物業(yè)資產(chǎn)僅僅視為生產(chǎn)資源，物業(yè)的利用價值尚有很大的提升空間。成立物業(yè)管理部，制定公司物業(yè)資產(chǎn)管理制度體系，集中、整合公司物業(yè)資源，對公司物業(yè)進行調配，提高物業(yè)使用效率，包括計劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動，改造固定設施、提升服務水平等從而使企業(yè)資產(chǎn)獲得

3、更有效的配置，在促進和保障公司生產(chǎn)經(jīng)營的基礎上提升物業(yè)資產(chǎn)優(yōu)質化，達到資產(chǎn)保值增值的目標。二、管理運作模式1、根據(jù)公司發(fā)展之需求和公司現(xiàn)階段實際情況，物業(yè)管理業(yè)務模塊由公司內部自建自營物業(yè)管理部門（而非單獨注冊專業(yè)物業(yè)公司和聘請外部物業(yè)管理公司），一是更能根據(jù)公司及項目進展狀況迅速實際的提供相關物業(yè)服務；二是有效節(jié)約物業(yè)管理服務成本；三是為以后公司物業(yè)管理業(yè)務模塊的公司化運作做好準備。2、結合公司的現(xiàn)有組織架構，運營前期由物業(yè)管理部負責人直接對物業(yè)各職能的工作實施領導，步入正軌運營后逐步由各項目部物業(yè)責任人予以日常管理，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失

4、誤，提高工作效率。公司總經(jīng)理及管理中心對物業(yè)管理部進行監(jiān)督管理。運作機制流程圖示：物業(yè)管理部門設立 公司內部員工調崗物業(yè)管理架構設定   物業(yè)管理驗收與接管所需新員工招聘   物業(yè)管理制度設定員工上崗前培訓  日常物業(yè)管理  月管理計劃制定   周例會檢查與落實  日常管理與考核   各職能部門    物業(yè)綜合評定   部門架構圖示：物業(yè)

5、管理部負責人 工程管理部綜合管理部設備管理日常維護工程維修安保監(jiān)控保潔綠化行政運營 注：本架構在惠州生產(chǎn)基地具備驗收前，將根據(jù)情況依據(jù)上述“運作模式”設置相應的部門，現(xiàn)階段先成立籌備組，派駐設專業(yè)人員了解工程進展及設備安裝情況，提前熟悉園區(qū)物業(yè)配置情況，方便日后接管、運行。管理架構示意圖說明：1、對物業(yè)管理部整體實行“任務目標管理制”，對各項目部的管理，實行管理部領導下的責任人制；2、物業(yè)管理日常費用由物業(yè)管理部統(tǒng)一申請與調配，及涉及重大支出和采購事項由物業(yè)管理部與公司下轄責任部門申請與協(xié)商辦理；3、工程管理部為公司各物業(yè)管理和生產(chǎn)園區(qū)提供技術、施工力量保障，并負責日常的設備維護、技術考核等工

6、作；4、重大管理問題，物業(yè)管理部及時向總公司匯報，由總公司做出決策；三、各項管理規(guī)章制度 健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是物業(yè)管理實施科學管理、提供優(yōu)質服務的依據(jù)。物業(yè)管理部將逐步按照高標準質量物管體系要求制訂完善規(guī)章制度，使物業(yè)管理部實現(xiàn)公司化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理。1、公共性制度 、供水、供電等部門制定的管理規(guī)定；、社會行為道德、職業(yè)道德。2、內部崗位責任制（崗位職責）各崗位的崗位職責，根據(jù)崗位性質、實際情況和需求出發(fā)，對公司現(xiàn)有的崗位職責進行修訂、完善。 原則：權限與職務對等、責任范圍清晰、描述準確、崗位無閑置。3、管理制度（逐步整合、修訂、完善）、員工行為規(guī)范，包括：員工手冊、工作態(tài)度、服務

7、態(tài)度、儀容儀表、舉止行為；、考勤制度；、培訓制度；、文件檔案制度；、物料管理制度；、印章使用管理制度；、值班制度；、突發(fā)事件的處理；、合同簽訂規(guī)程；、作業(yè)規(guī)程及記錄表格。除以上所列，公司還將根據(jù)要求制訂相應的制度，以適應公司各發(fā)展階段的不同需求。4、管理人員考核制度：會同公司人力中心共同制訂此制度。四、日常運作機制1、日常運作體系物業(yè)管理部在內部管理運作上，要求各職能部門、各責任人均明確分工，獨立完成本職工作，通過相應的制度規(guī)程，起到互相協(xié)調、互相督促的管理手段。在職能部門具體運作中，部門責任人既是日常工作的指揮者，又是直接監(jiān)督檢查者，各項指令一經(jīng)下達，執(zhí)行責任人即開始運作，執(zhí)行過程中的進展和

8、問題及時反饋到物業(yè)管理部，供公司做出判斷糾正，并安排相關資源和責任人予以解決存在的問題，從而保證物業(yè)管理工作的及時性、有效性。2、激勵獎懲機制物業(yè)管理屬勞動密集型行業(yè)，激勵機制在企業(yè)管理中尤為重要，該機制涉及到“薪酬體制”與“獎懲體制”，需要與公司人力中心協(xié)作制訂完善。五、方案落實步驟（短期計劃） 1、設立物業(yè)管理部 目的：、整理思路、初步建立公司物業(yè)管理體系，并借此推動各項物業(yè)管理工作開展；、協(xié)助惠州生產(chǎn)基地的整體搬遷工作和后續(xù)保障服務工作；、組建物業(yè)管理團隊，協(xié)助各部門完善制度、規(guī)程；2、管理思路的貫徹 涉及人員：物業(yè)管理部骨干、主管人員； 方式：開會、培訓、座談 目的：、統(tǒng)一思路，充分了

9、解公司發(fā)展需要，有效的提供相關物業(yè)服務保障；迅速搭建起高效物業(yè)管理團隊 、提高物業(yè)管理服務能力及技巧，方便改進工作的開展。3、修訂、完善管理規(guī)章、制度 步驟：、收集現(xiàn)有物業(yè)管理規(guī)章、制度并分析；、選擇部分簡單制度進行修訂并落實貫徹嚴格執(zhí)行（如：工程管理制度、值班制度、考勤制度）；、采取由簡單到復雜、有點到面逐步深入的辦法。4、加強公司內部培訓 目的：、使員工知識、技能緊跟公司發(fā)展需求；、提高員工綜合素質，讓員工分享公司發(fā)展帶來的精神財富，共同成長。5、加強與惠州大亞灣管委會及相關政府部門的溝通，建立了完善的溝通機制，及時解決外部關聯(lián)問題，爭取相關優(yōu)惠政策。6、人力儲備 為公司未來的發(fā)展儲備相關

10、人才，并有針對性的進行培訓。五、惠州生產(chǎn)基地物業(yè)管理介入計劃根據(jù)公司提供的項目施工進度表、驗收進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于公司的生產(chǎn)經(jīng)營服務。從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：（1）根據(jù)公司對惠州生產(chǎn)基地的工程驗收情況，制定物業(yè)管理計劃、前期物業(yè)服務措施、管理手冊，并與公司簽定前期物業(yè)服務協(xié)議；對公司對項目工程的進展和驗收情況從物管視角給予評審，予以提前解決相關問題和避免矛盾；（2）配合工程項目部對園區(qū)道路布置，設備線路安裝，景觀設計方案、園區(qū)綠化，從物業(yè)管理角度提供建議；（3）參與項目驗收小組的工程例會，適時提出

11、物業(yè)管理的建議；對給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備調試；（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；（6）配合公司相關部門進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內容、契約的互動溝通；（7）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；（8）與公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使日后生產(chǎn)經(jīng)營過程中的質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；（9）建立