1、    房地產企業運營系統的優化策略研究    趙莎莎摘 要 有關數據顯示，近年來房地產企業的運營效率明顯降低，這反映房地產企業在資金周轉以及其他的相關方面存在很多的問題。針對這一情況，房地產企業必須對自己的運營體系進行一定的改進，以適應當前的發展趨勢，并且做好企業的戰略以及其他相關部分的調整，來適應社會的發展現狀。關鍵詞 房地產企業 運營系統 優化房地產企業實現企業運營的本質是為了什么？高效運營的標準又是什么？怎樣通過相關的設計來實現房地產企業自身運營效率的提升？面對這些問題，企業需要對自身的管理結構和運營結構進行一定的分析，然后進行科學的改進。只有這

2、樣才能實現自身管理能力和運營能力的提升，從而更好地適應社會和市場的發展需求，取得更大的經濟效益。一、房地產企業的運營難點分析（一）難點綜述一個企業要想發展得長遠、發展得好，就必須制定完備的未來規劃。只有制定了全面的未來規劃，企業在處理問題時才有一個指導方針，并且能根據這個指導方針制定合適的運營戰略，同時指導相關運營部門制定正確的方案，從而最大限度地提高企業的戰略執行力。再者，戰略和執行的中介就是運營，所以從某種意義上來說，運營就是一個企業重要的發展基石。就房地產企業自身的發展來看，它們在運營管理和相關的體制方面普遍存在很多的不足。因為從房地產企業的歷史發展來看，它們擁有運營思維的時間并不長，所

3、以很多方面還不夠成熟。此前，這方面的管理通常被稱為經營管理或者計劃管理，有很多企業對這部分內容保留著一些傳統的稱謂或者職能。直到2008年，一些一線品牌企業設立了相關的部門、中心之后才正式摒棄了一些傳統的觀念。因為通過建立運營管理體系，能夠保證制定的戰略和實際運營過程以及最后的評比之間構建統一的規范，這使得運營和管理的協同工作關系更加合理，從而滿足企業當前的發展需求。（二）內部問題在實際的運營管理過程中主要包含兩個層面的意思，主要是部門聯動和相互協調的一體化系統建設。在總部層面，通常被稱為企業應用管理，主要的任務是幫助企業改進關鍵流程，同時制定合理的計劃并記錄相應情況，然后根據市場的實際反饋結

4、果做好相應的修正。再者，在項目層面，一般需要做好具體事物的針對性管理。這種管理更加具體，但是會存在一定的不合理性。這主要是因為層層監督和管理，容易出現權責劃分不清楚，各個部門之間的聯系太大等問題，不利于開展針對化管理。所以，只有大力改善這兩方面的情況，才能保證制定出合理的計劃管理體制，以保障各項工作的順利開展，這有利于企業的運營管理體系涵蓋各個層面的內容。雖然以上論述闡釋了各個層面發展的重要性，但是由于房地產企業自身的資本流動比較大，資本的回流時間比較短，這就要求相關人員需要具有很高的專業素質，同時企業必須能留住相關的人才。但是受制于諸多因素，房地產企業實際上對這方面的人才造成了很大的限制，使

5、得他們在處理一些問題時難以最大限度地發揮自身的實際才能，最終造成人才流失。這也是當前房地產企業在運營結構的建設過程中所面臨的一個比較大的難點。二、優化策略針對當前房地產企業在運營體系的建設過程中存在的諸多問題，可以通過下面幾種方法來優化和改進相關的體系。（一）確定目標尋找差距前面已經提到一個企業的發展規劃是十分重要的，因為它能夠幫助企業在確定發展道路和相關戰略決策時起到目標導向作用。所以，企業在制定相關的計劃規定時應該做好這方面的工作。通過對比同行的發展情況，能夠比較準確地了解行業發展現狀，并且也有利于發現自身的不足。這樣能夠保證公司在制定一些策略或者改變相關的運營目標時達到全面考慮的目的。（

6、二）做好自我剖析任何企業的發展都是一個內外不斷競爭的過程。就企業的內部而言，其實就是好的機制和不好的機制之間的競爭。所以，企業要學會做好自我剖析，找到當前自身內部存在的與時代不相符或者與社會的發展相矛盾的地方。這樣才能讓企業在分析問題時可以綜合考慮自身的發展特點，實事求是，最終找到真正適合企業發展的道路，從而保證運營體系的建設過程能夠實現企業效益的最大化。（三）制定好企業的發展藍圖根據前面的描述，企業確定了一個比較明確的運營目標，并且根據企業的實際發展情況制定了比較好的運營模式，接下來企業要根據自己的發展規劃繪制出相應的發展藍圖。相對于發展規劃，企業的發展藍圖是更加深入的一種暢想。它更加具體地

7、展望了企業未來的市場版圖，能夠為企業在建設運營管理組織系統的過程中，明確各個部門之間的聯系和區別，實現企業的產品標準化、流程精細化、團隊專業化和考評嚴格化的“四化”發展。這樣就能夠保證企業在建設運營管理體系的過程中能夠把各個工作落實到位，并且不斷加快整個運營體系的優化進程。（四）做好部門間的職責劃分前面已經對運營的相關結構進行了一定的劃分，接下來需要做好對各個運營部門的責任限制。因為只有通過這方面的限制才能保證各個部門之間的運作是相互獨立的，進而實現對各個部門之間的針對性管理，同時也能給各個部門提供更大的發展空間，打造百花齊放的發展格局，有效促進企業內部的自我改進和自我完善。再者，通過科學的職

8、能劃分也能夠落實相關的責任人制度。同時，建設公司新的運營體系就需要涉及運營管理權之間的劃分。在這一點上要有明確的權責邊界，保證出現問題的時候不會出現權責部門之間推諉扯皮的現象，有利于公司整體運營機制效率的提升。（五）提高執行力執行力能夠保證企業在戰略或者是相關的政策出臺后，具體的實施辦法能夠落實到位，從而使得運營系統的效率更高，自身的發展更加靈活。針對上面談到的企業運營管理中出現的問題，房地產企業需要做好的不僅是上面四步，最重要的還是執行。如果一個好的政策沒有執行到位，那么它將難以發揮自身的積極作用，所以要做好運營體系中關于執行力的建設。首先，可以通過計劃管理以及其他的激勵政策來保證公司的相關

9、責任人能夠把實際的戰略落實到位，并且提高自身的執行能力。再者，需要建立健全監督考核制度。任何人都存在懶惰或者其他的不良人格，所以只有通過建立嚴格的考核制度或者是其他的激勵制度，才能保證員工積極參與相關問題的處理，并把自身的全部精力應用到運營體系的建設過程中，從而保證實際的戰略能夠盡快落地同時快速見效，保證公司事業蒸蒸日上。三、結語房地產企業作為規模相對較大的企業，它的運營影響到的不僅僅是企業內部的管理，還會對企業自身的收益產生很大的影響，所以要綜合考慮各方面的因素。但其中最主要的還得從企業自身入手，“打鐵還需自身硬”，認識到自身在進行內部建設過程中存在的各種問題，實事求是地改善運營結構，對房地產企業的發展意義非凡。（作者單位為復華集團）參考文獻1 徐微.房地產企業采購管理成熟度模型構建