1、    淺談關(guān)于目前房地產(chǎn)狀態(tài)形式理論分析    張尉摘 要：目前中國的房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到了空前規(guī)模的發(fā)展，但由于房價(jià)增長過快與居民的消費(fèi)水平不成正比，房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象很嚴(yán)重，給人民和社會(huì)帶來一定的隱患，因此國家采取一系列的調(diào)控政策如"國九條""貨幣利率"政策用來遏制房價(jià)過快的發(fā)展。當(dāng)前，特別是從2011年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，整體形勢(shì)不景氣。本文主要通過對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)的價(jià)格機(jī)制與泡沫形勢(shì)進(jìn)行理論分析，揭示客觀存在的問題，并提出相關(guān)的合理性建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；狀態(tài)形勢(shì)；理論分析1前言當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不

2、平衡，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場存在的問題還相當(dāng)嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在當(dāng)前我國房價(jià)已經(jīng)超過正常水平，房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的可能性越來越明顯。因此對(duì)房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來負(fù)面影響應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。2房地產(chǎn)價(jià)格理論與泡沫研究的重要性房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它既是一項(xiàng)耐用消費(fèi)品，又是一項(xiàng)資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場同股票等資本市場一樣，容易被人們抄作，并產(chǎn)生泡沫。而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，將對(duì)一個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活的各個(gè)方面造成極其嚴(yán)重的后果。特別是房價(jià)的波動(dòng)已經(jīng)日益成為一國宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指示器，房價(jià)的大幅度上漲可能意味著未來物價(jià)與產(chǎn)出水平的高漲，而房價(jià)的大幅度下跌則可能預(yù)示著

3、未來宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮甚至衰退1。3.房地產(chǎn)價(jià)格與泡沫的理論分析3.1城市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素經(jīng)過國內(nèi)外學(xué)者多年來的研究，已經(jīng)明確房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間存在著顯著的相關(guān)性。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論的定性研究已經(jīng)很多了，本文首先簡單概述了主要的影響因素，著重研究在不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、收入等宏觀經(jīng)濟(jì)基本面下，不同經(jīng)濟(jì)因素對(duì)不同城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。3.2城市房地產(chǎn)泡沫主要介紹了房地產(chǎn)泡沫的形成原因和測度指標(biāo)。并根據(jù)主要城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)建立模型，用以說明不同城市是否存在房地產(chǎn)泡沫。3.3城市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策主要根據(jù)實(shí)證研究的結(jié)果來分析穩(wěn)定不同城市房地產(chǎn)價(jià)格以及引導(dǎo)房地產(chǎn)

4、投資流向應(yīng)采用何種宏觀調(diào)控政策最為有效。4房地產(chǎn)價(jià)格理論我國的房地產(chǎn)市場的基本特征是：土地供應(yīng)由政府控制，房地產(chǎn)市場則由市場調(diào)節(jié)；農(nóng)村城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。房地產(chǎn)價(jià)格被房地產(chǎn)需求和供給決定。市場供求是房地產(chǎn)價(jià)格形成的最直接原因。其他影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都是通過影響房地產(chǎn)市場的供求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起作用。因此， “供求價(jià)格機(jī)制論”成為研究房地產(chǎn)價(jià)格的主流理論，國家制定的各種宏觀調(diào)控政策也基本是從這一理論出發(fā)。個(gè)別地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本，而“供求價(jià)格機(jī)制論”則能很好地解釋這種現(xiàn)象。5房地產(chǎn)泡沫研究5.1房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)是非常復(fù)雜的現(xiàn)象。它在物業(yè)市場上的價(jià)格隨著房地產(chǎn)市場的供需

5、關(guān)系的變化而變化，同時(shí)還受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。由于房地產(chǎn)的耐久性、稀缺性等特點(diǎn)，它還會(huì)成為資本市場的投資商品，這時(shí)它的基礎(chǔ)價(jià)格就具有了虛擬資產(chǎn)定價(jià)的特點(diǎn)。是由未來收益的折現(xiàn)來定價(jià)的。而對(duì)未來收益的預(yù)期是否偏離其實(shí)際情況就成了房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫的肇始。研究房地產(chǎn)價(jià)格理論，不得不考慮到房地產(chǎn)價(jià)格泡沫對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。5.2房地產(chǎn)泡沫的含義與成因一旦市場預(yù)期價(jià)格上升，而不管一般均衡價(jià)格是否上升，就可能會(huì)出現(xiàn)“自我實(shí)現(xiàn)預(yù)期”的正反饋過程使得市場價(jià)格嚴(yán)重脫離一般均衡解。也就是說，由于投機(jī)性資產(chǎn)的加入，一般均衡解在一定條件下具有一種不穩(wěn)定性。從理論上講，房地產(chǎn)的價(jià)格 應(yīng)取決于房地產(chǎn)的收益與效用。可是

6、，當(dāng)價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，泡沫也就不可避免地產(chǎn)生了。房價(jià)之所以偏離其基礎(chǔ)價(jià)值，受多種因素的共同影響，如房地產(chǎn)供給缺乏彈性、房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期、寬松的金融環(huán)境、房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱以及房地產(chǎn)開發(fā)政策的引導(dǎo)失誤等等2。1）房地產(chǎn)供給缺乏彈性土地資源的稀缺性決定了土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)；當(dāng)土地需求增加時(shí)土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性特點(diǎn)，市場無法在短期內(nèi)擴(kuò)大土地的供給量，這將導(dǎo)致需求與供給間的進(jìn)一步脫節(jié)，需求與供給的差距使得土地的價(jià)格進(jìn)一步上漲，促使房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲，同時(shí)在實(shí)際的市場運(yùn)行過程中，就又可能參雜太多的偏離價(jià)值的投機(jī)活動(dòng)，最終形成房地產(chǎn)的泡沫。2）房價(jià)

7、持續(xù)上漲預(yù)期房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)， 對(duì)經(jīng)濟(jì)周期及其敏感。通常在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期， 房地產(chǎn)業(yè)率先繁榮， 在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期， 房地產(chǎn)業(yè)也先受到打擊。所以， 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及所處的經(jīng)濟(jì)周期會(huì)使人們對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)產(chǎn)生繁榮或衰退的預(yù)期。在房地產(chǎn)的購買、消費(fèi)甚至投資中，投資者會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，這一預(yù)期包含著對(duì)住宅需求的預(yù)期，需求的預(yù)期與價(jià)格預(yù)期的正向反饋導(dǎo)致價(jià)格的上漲預(yù)期形成了自我強(qiáng)化。在投資者個(gè)人非理性的從眾、跟風(fēng)行為助長之下，房地產(chǎn)的價(jià)格在預(yù)期作用下不斷攀升，最終形成了房地產(chǎn)泡沫。3）金融過度支持帶來的寬松的金融環(huán)境資產(chǎn)泡沫的存在同時(shí)還需要寬松的金融環(huán)境。資產(chǎn)“泡沫”形成的共同之處就

8、是有一個(gè)相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境即超量的貨幣供給或過度的金融緩和。但，超量的貨幣供給或過度的金融緩和帶來的銀行信貸擴(kuò)張就成了資產(chǎn)泡沫形成以致擴(kuò)張的溫床。4）房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱從市場交易各方掌握的信息看，房地產(chǎn)市場容易產(chǎn)生信息不對(duì)稱問題，即交易各方掌握相關(guān)交易的信息狀況是不一致的。信息不對(duì)稱，使得信息劣勢(shì)方在交易中處于劣勢(shì)地位。我國房地產(chǎn)泡沫的增多與信息不對(duì)稱問題嚴(yán)重有很大關(guān)系。一是信息不對(duì)稱容易誘發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)過度。由于我國資本市場不發(fā)達(dá)，投資渠道較少，使得具有資產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)容易成為資本追逐和炒作的對(duì)象。大量國內(nèi)資本和國際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，制造了虛假的需求信息，引發(fā)了虛假的市場繁榮，推動(dòng)我國房地

9、產(chǎn)價(jià)格幾年來非理性上漲。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的過程中，“買漲不買跌”心理不斷強(qiáng)化，投機(jī)氣氛日益濃厚，導(dǎo)致了泡沫的不斷增多3。二是信息不對(duì)稱容易誘發(fā)銀行業(yè)的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題。在信息不對(duì)稱前提下，由于我國金融體制尚不健全，在銀行信貸市場上，風(fēng)險(xiǎn)偏好型、信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)商和投資者獲得了較多的銀行貸款，加重了“假按揭”等問題，導(dǎo)致逆向選擇產(chǎn)生；由于我國銀行尤其是國有銀行內(nèi)控體系尚不健全，銀行對(duì)借款者的資信狀況等缺乏足夠重視，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)使得大量銀行信貸資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，加速了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。6結(jié)束語通過以上對(duì)目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀的價(jià)格與泡沫的研究得出，我國應(yīng)通過政策規(guī)范房地產(chǎn)市場， 引導(dǎo)有資金實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域， 緊急情況下還可考慮政府直接投資開發(fā)房地產(chǎn)， 以增強(qiáng)有效競爭因素， 弱化壟斷因素， 使得房地產(chǎn)開發(fā)更加符合理性消費(fèi)的需求， 從而削減房地產(chǎn)泡沫。此外，我國應(yīng)進(jìn)一步完善金融體制，并盡快制定和完善相關(guān)政策，使房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)離泡沫，房價(jià)趨于合理，整體房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。參考