1、    淺談營改增政策后房地產企業成本控制與管理    陳志華摘要：營改增是營業稅改增值稅的簡稱，是我國近幾年稅收中的核心工作，營改增對于各個領域的企業都有著極為重要的影響作用。在營改增政策實施之后，房地產企業面臨著眾多的發展機遇和挑戰，由于營改增政策的目的是減少稅負，防止重復征稅，有助于緩解企業的稅負壓力，切實增強企業的經濟效益。在營改增政策實施后，房地產企業受銷售范圍擴大與混合銷售稅率不同等眾多影響，營銷方案也應當進行及時的改變。所以本文在此背景下，簡要分析營改增政策后房地產企業成本控制及管理工作，并提出具體的管理策略。希冀有效促進房地產企業未來經營

2、水平提高。關鍵詞：營改增政策;房地產企業;成本控制與管理;稅收營改增是我國近幾年稅收的核心工作，對于社會發展的各項工作而言，有著極為重要的促進作用。在營改增政策后，我國房地產企業的經濟發展情況得到了顯著的改變，尤其是經濟運行環境發生了翻天覆地的變化。在營改增政策下，房地產企業如何進行針對性調整，切實做好成本控制與管理，有助于促進房地產企業未來可持續發展。一、營改增特點及意義營改增的特點是細節復雜且工作量大、責任重大、進程較快。雖然營改增政策在實施之前經過了多年的籌劃，但是在實施過程中難免會遇到這樣那樣的問題，主要原因在于房地產企業在營改增之后，自身的情況受到了眾多的影響。部分細節工作亟待處理，

3、所以必須認清成本結構比例問題，才能獲取最大程度的經濟利潤，由于營改增的工作細節較多，且不同企業的差異較大，所以企業進行營改增都必須自主獨立的解決問題，重新設計相關系統。稅務無小事，雖然看似不起眼的變化，卻會導致數以億計的稅費產生變化。企業進行營改增必須審慎配置以及資產運營結構。二、營改增政策后對房地產企業成本產生的影響分析在營改增政策實施后房地產企業的發展情況受到了一定的影響，稅收成本也會影響到房地產企業的生產成本與銷售成本。（一）對于房地產企業土地成本的影響土地成本在房地產企業成本構成中占據最大比重，低成本表現在土地購置，房地產企業向政府繳納土地出讓金。營改增政策后大幅度下降了房地產企業的土

4、地成本，在此形勢下，房地產企業的購置土地價格如果增高，納稅額也會增加，結合目前我國的土地價格能夠看出，北上廣的土地價格一路攀升難以降低企業的土地成本，所以樓盤價格自然而然的往上漲。用長遠眼光來看，房地產企業難免會轉向價格較低的土地進行拓展，所以樓盤價格以及土地價格勢必會回歸。（二）對于房地產企業建筑成本的影響施工環節是房地產企業建設的重點內容，在施工過程中施工中產生的各項成本是房地產企業成本中的構成要素。在營改增政策后房地產企業的建筑成本卻并沒有獲得稅收優惠，主要原因在于建筑施工階段，成本主要是原材料采購或者是勞務花費等，而且大部分原材料來自于小作坊與私營企業，這些企業并不具備開具增值稅發票的

5、能力，因此在此類情況下，營改增政策中的征收增值稅對于房地產企業則是加大了稅收負擔，由于房地產企業缺乏相應抵扣，并且部分成本變高，面臨著巨大的稅負壓力，因而房地產企業在發展過程中應當結合自身的實際情況以及營改增政策需求，有針對性的進行調整和完善，才能夠循序漸進的提高社會效益與經濟效益。（三）對于房地產企業前期墊付成本的影響根據當前房地產企業的發展情況，我們能夠看出房地產企業的資金回籠，重要方法之一便是樓盤預售，有助于房地產企業確保資金充足流動，但是如果缺乏這項預售款，企業會面臨著貸款以及融資各項壓力，所以企業必須要加強預售款的有效回籠。基于營改增政策實施后企業的建筑成本以及各項的財務成本都繳納增

6、值稅，但是有的成本難以出具發票，所以會產生各式各樣的問題，導致房地產企業必須自行墊付相應的增值稅，而墊付成本則需要從樓盤預售款中扣除。從而營改增政策導致房地產企業的前期墊付成本不斷增加，以致房地產企業的資金流動受到影響。根據相關案例，我們能夠得出，例如在差額模式下：已知某房地產開發商是一般納稅人，與施工企業在承包合同中簽訂了合同價款，合同價款為10000萬元，并且合同價款不含稅，貸款中也不含200萬鋼筋材料費，企業在采購鋼材后，交給施工企業，企業選用簡易計稅方式。根據以上材料，可以得出增值稅總額為10000÷1.03=9708.74萬元，應繳納的稅款為291.26萬元。乙公司申報增值

7、稅稅金291.26萬元，而甲方公司對這部分成本包含的增值稅未能抵扣，只能作為建安成本總額列示，成本的負擔更重了。根據以上論證，營改增政策實施后，房地產企業的成本以及稅費調整受到了嚴重的影響。三、營改增政策后房地產企業成本控制及管理策略根據上文的分析，我們能夠得出營改增是從國家戰略宏觀環境為各行各業的企業提供幫助，房地產企業的經營活動具有特殊性，所以房地產企業在發展過程中是否受益并不確定，但是為了進一步推動營改增政策的有效實施，房地產企業必須充分加強成本控制與管理工作。（一）充分重視進項稅抵扣在發展過程中必須正確認識成本控制與管理的重要性，由于企業的建筑成本難以進行進項稅抵扣，所以房地產企業會面

8、臨著沉重的稅負壓力。對于此類情況，房地產企業應當在成本管理過程中充分考慮如何做好進項稅抵扣工作。例如建筑成本這一部分，可以盡量選取具有資質的原材料企業。在此基礎上，房地產企業必須與國家稅務總局以及政府進行聯合，并且提出建議，能夠使營改增部門明確房地產的進項稅抵扣規定，能夠為房地產企業的發展提供一定的支持，才能夠確保房地產企業在營改增政策實施后提高經濟效益。（二）應加強發票票據管理營改增政策下，對于房地產企業而言，獲取增值稅專用發票抵扣聯以及進項稅額抵扣是發展中的重點內容，所以企業必須結合自身的實際情況，只有正確認識發票票據管理工作的重要性，才能落實營改增政策要求，切實提高自身的經濟效益與發展水

9、平，推動營改增工作有效進行。當前房地產企業應當通過培訓，加強專業教育培訓，循序漸進的提高財務人員的稅務專業技能與綜合素養，使工作人員具備發票管理能力以及發票使用能力，同時應當與原材料供應商進行有效的溝通和配合，充分享受企業稅負的抵扣額度，能夠緩解企業面臨的資金周轉問題。（三）科學合理的進行財務管理營改增是重要的決策，在房地產企業發展過程中，企業必須積極的應對營改增政策實施后帶來的各類變化，應當根據自身的實際情況從財務管理角度進行分析與探究，切實做好各項準備工作，例如可以從進項稅抵扣以及各項消費等進行落實，切實降低企業的生產與經營成本，能夠找到自身發展與營改增政策實施中的有效契合點，才能夠降低企

10、業的稅負，實現經濟效益與社會效益，確保營改增政策的貫徹落實，促使房地產企業的財務管理發生變化，敦促房地產企業提高財務人員的專業技能與工作素養，同時升級財務核算系統，進一步提高財務人員的管理技巧與業務水平，通過重新規劃企業的稅費控制點，制定科學合理的發展策略，同時企業應當加強財務管理工作，結合企業內部經營的實際情況，考慮建筑外包。四、結束語綜上所述，當前我國經濟不斷發展，人們對于房屋建筑的需求量在不斷增加，房地產如雨后春筍般不斷涌現，要想推動房地產企業的可持續發展，增強企業的經濟效益，就必須正確認識當前的發展局勢。在營改增政策實施后，房地產企業面臨著眾多的挑戰與機遇。營改增的目的是進一步科學合理設置稅制，避免營業稅重復征收這一弊端，切實消除房地產行業的稅收制度障礙，房地產企業必須有效結合營改增的相關政策，科學合理的規范自身的納稅行為，有效降低企業的經營成本，促使房地產企業可持續發展。參考文獻：1俞矜慎.淺析營改增對房地產企業的影響及對策j.經營管理者，2016 （08）：51.2劉艷紅.“營改增”對房地產業的稅負影響及對策思考j.會