1、裊 業(yè)委會“犯錯”可被業(yè)主追責(zé)薅 業(yè)委會作出不恰當(dāng)?shù)臎Q定，業(yè)主該怎么辦？遇上不作為的業(yè)委會，業(yè)主只能無可奈何？業(yè)委會擁有的權(quán)力過大，誰來監(jiān)管？隨著物權(quán)法的正式實施，一系列業(yè)主與業(yè)委會糾纏不清的矛盾不會再以小區(qū)“暗戰(zhàn)”的形式出現(xiàn)，因為物權(quán)法 規(guī)定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的， 受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。希家住普陀區(qū)的戴先生去年4月發(fā)現(xiàn)業(yè)委會和物業(yè)公司公布的小區(qū)維修基金使用可能存在問題，其中一項每幢樓棟更換近8000 元的防盜鐵門讓業(yè)主產(chǎn)生了重大疑惑。 于是， 戴先生與部分業(yè)主要求查核相關(guān)賬目， 卻屢屢遭到業(yè)委會和物業(yè)公司拒決。 由于當(dāng)時在法院無法立案， 戴先生至

2、今還在等待行政主管部門的回復(fù)。隨著物權(quán)法的實施，戴先生準(zhǔn)備將業(yè)委會告上法庭，依靠法律向業(yè)委會討個說法。量上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長蔡興發(fā)指出，物權(quán)法明確了業(yè)主對業(yè)主大會、 業(yè)委會侵害業(yè)主權(quán)益的決議， 可以請求法院撤銷， 肯定了業(yè)主權(quán)利的司法救濟。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可通過這種相互監(jiān)督、制約的方式，形成一個良性循環(huán)運作機制，真正促進小區(qū)和諧。贛事件回放：業(yè)主難查業(yè)委會“糊涂賬”董去年4月，普陀區(qū)某小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司公布了維修基金使用賬目，其中一項“更換小區(qū)防盜鐵門”的開，每扇鐵門的更新費用近8000 元。就在戴先生深感疑惑之時，他又從其他業(yè)主處得知，更換防盜門在市場上只需4000 元左

3、右。袂“那么重大的開支，業(yè)主應(yīng)該有查核相關(guān)賬目的權(quán)利。”戴先生為了證實此事，提出向業(yè)委會查賬，觀看原始的發(fā)票和賬本。但出乎戴先生意料的是，查賬成了一場歷時1 年多的馬拉松： 找到物業(yè)， 對方卻沒不給好臉色看， 根本不讓業(yè)主查。 更讓戴先生心寒的是， 本該維護業(yè)主利益的業(yè)委會始終沒有主動幫助業(yè)主查賬， 他猜測業(yè)委會和物業(yè)早就串通一氣。 隨后， 戴先生多次走訪了相關(guān)行政主管部門，責(zé)成小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會接受監(jiān)督查賬，但始終沒有結(jié)果。袁 據(jù)戴先生回憶，在此期間，一些堅持查賬的業(yè)主還被進行威脅恐嚇，發(fā)小字報，劃汽車，用膠水封門的事件接踵而至。 “一旦真實的賬目公開，事情就都清楚了。 ” 迫不得已之下， 部

4、分業(yè)主只得采取偏激的方式停繳物業(yè)費來表示抗議。肇然而，隨著今年10月物權(quán)法的正式實施，戴先生和一些業(yè)主看到了事情的轉(zhuǎn)機。 “維修基金關(guān)乎每個小區(qū)業(yè)主的切身利益，如果其中真的有貓膩，將是對全體業(yè)主的利益侵犯。”目前，戴先生正在進一步搜集證據(jù)，準(zhǔn)備將業(yè)委會告上法院。肆 律師意見：可訴訟業(yè)委會符合物管實際需要尢當(dāng)業(yè)委會作出的決定不合理時，業(yè)主該怎么辦？上海市建緯律師事務(wù)宋安成律師指出， 按照以往法院司法實踐中的普遍作法， 業(yè)主與業(yè)委會之間的糾紛屬于一個組織內(nèi)部糾紛， 應(yīng)通過自我協(xié)商或通過行政部門協(xié)商解決， 法院一般不予受理。薁 對于業(yè)委會或業(yè)主大會不作為、亂作為侵害廣大業(yè)主利益的情況，業(yè)主救濟的途徑

5、無非是要求業(yè)委會糾正、 向行政機關(guān)反映， 但往往是無果而終， 最后業(yè)主也只有不了了之。 由于業(yè)主對業(yè)委會的監(jiān)督最終不能通過司法救濟來解決， 小區(qū)業(yè)委會違法、 違規(guī)的行為屢見不鮮。 這種違法、 違規(guī)行為主要表現(xiàn)在亂用小區(qū)的維修基金、 暗箱操作選取物業(yè)公司、 私自轉(zhuǎn)賣小區(qū)車庫車位、 貪污小區(qū)的公益性收入、 享受物業(yè)公司的免費服務(wù)等等。 由于沒有一個較為成熟的對業(yè)委會的監(jiān)督機制，業(yè)委會違法、違規(guī)的行為日益嚴(yán)重，并引起社會各界的關(guān)注。所以， 物權(quán)法關(guān)于業(yè)主可以訴訟業(yè)委會規(guī)定，符合物業(yè)管理實際需要，有利于業(yè)委會、業(yè)主大會的規(guī)范運作。袆 宋安成律師同時指出， 物權(quán)法 規(guī)定業(yè)主對業(yè)委會不適當(dāng)?shù)臎Q議可以訴訟，

6、但從這一規(guī)定看， 尚難以具體確定業(yè)主究竟可以對業(yè)委會、 業(yè)主大會哪些行為可以訴訟， 比如不按時召開業(yè)主大會可否訴訟、 不公布公益性收入可否訴訟等， 這些需要有關(guān)解釋進行明確，并在司法實踐中進行完善。艘專家觀點：業(yè)委會有待業(yè)主加強監(jiān)督蟻“與國外的公寓住宅相比， 我國小區(qū)一個顯著特點就是小區(qū)規(guī)模大， 住戶多，業(yè)主大會召開格外難。”上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長蔡興發(fā)肇指出，尤其在上海這樣的大城市，幾千個、上萬個業(yè)主的小區(qū)也是不在少數(shù)，能選出一個合格盡職的業(yè)委會是非常難的， 特別是生活節(jié)奏緊張的上班族對小區(qū)的事情更是無暇顧及， 加之業(yè)委會權(quán)力過大缺乏監(jiān)督管理， 便容易產(chǎn)生 “幾個人說了算的局面” ， 造

7、成一些侵害業(yè)主的決定。 而當(dāng)矛盾一旦形成卻又無法正常解決時， 便會出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)委會成員間的明爭暗斗， 有的甚至互相詆毀， 漸漸違背了維權(quán)的初衷轉(zhuǎn)化為一場人際糾紛，擾亂了小區(qū)的正常秩序。41現(xiàn)在，物權(quán)法明確了業(yè)委會訴訟主體資格，并賦予被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟的權(quán)利， 從而鼓勵業(yè)主去監(jiān)督業(yè)委會， 關(guān)心社區(qū)公共事務(wù)。 蔡興發(fā)同時指出，新修訂的物業(yè)管理條例還明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、 法規(guī)的， 物業(yè)發(fā)的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。這實際上是從行政管理的角度加強了對業(yè)委會的監(jiān)督， 有利于業(yè)委會、 業(yè)

8、主大會的規(guī)范運作。節(jié)記者手記：告別“暗戰(zhàn)”將是雙贏結(jié)果膀晨報記者崔建棟蜩顧名思義，業(yè)委會是業(yè)主通過合法選舉產(chǎn)生的自治組織，它的成立對于維護 小區(qū)業(yè)主的合法利益有著很大的促進作用。 然而，不少業(yè)主無奈的發(fā)現(xiàn)，自己小 區(qū)的業(yè)委會不但與其設(shè)立初衷背道而馳，本應(yīng)該是促進社區(qū)和諧發(fā)展的業(yè)委會競 然成了小區(qū)矛盾的源頭，這不得不引起深思。究其原因，我們不難發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)的業(yè)委會在成立時便“先天不足”，有 些是在行政部門的“扶持”下成立，有些則是開發(fā)商、物業(yè)的“寵兒”，這樣的 誕生方式就為后面所出現(xiàn)的問題埋下了隱患。 在之后的實際操作過程中，由于缺 少相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和監(jiān)督，法律條文的執(zhí)行又有模糊性，導(dǎo)至業(yè)委會

9、在運行時出 現(xiàn)了偏差，通常表現(xiàn)為業(yè)委會成員權(quán)力過大、決議不符合程序、業(yè)委會形同虛設(shè) 不作為等。蛔正是由于監(jiān)督機制的不完善，導(dǎo)致一些難抵誘惑的業(yè)委會發(fā)生變質(zhì)，加之其 在業(yè)主心中沒有同于政府的威信，因此業(yè)委會恰恰最容易受到業(yè)主對其認同性的 挑戰(zhàn)。雙方互不買帳的結(jié)果便是造成長期“暗戰(zhàn)”，一旦出現(xiàn)事件性的導(dǎo)火索， 便會影響小區(qū)的正常秩序，侵擾更多業(yè)主的利益。蝴隨著物權(quán)法的正式實施，相互監(jiān)督、制約的方式將得意明確，良性循環(huán) 運作機制將使得“潛規(guī)則” 土崩瓦解，從而真正促進小區(qū)的和諧發(fā)展。可以預(yù)見， 越來越多關(guān)心關(guān)注小區(qū)的公共事務(wù)的業(yè)主， 將拿起法律武器保護合法利益。與此 同時，業(yè)委會的運行機制也將勢必進

10、行規(guī)范與完善， 通過合法并且合適的方式來 維護業(yè)主權(quán)利，從而使得小區(qū)居民的生活豐富多彩，社區(qū)的關(guān)系和諧穩(wěn)定。以下無正文僅供個人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途For personal use only in study and research; not for commercial use.僅供個人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途Nur f u r den pers?nlichen f u r Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l ' etude et la recherche uniquementd des fins personnelles; pasd des fins commerciales.僅供個人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途tojibko AJiajiioAe ak pTOpwe