1、奉賢星火農場項目市場研究報告 送呈：上海工業投資（集團）有限公司撰寫：上海中瑞市場研究有限公司日期：2005年1月第一部分 區域宏觀投資環境分析一、 奉賢區域環境及規劃分析1.1區域地理位置1 地處長江三角洲，是上海南部的濱江沿海城區奉賢區位于長江三角洲平原，是上海大都市的南部郊區，地處由外高橋保稅區、浦東航空港、洋山深水港、星火工業區、上海化學工業區等組成的濱江臨海城鎮與產業帶的中心地位，東與南匯毗鄰，北靠黃浦江，與閔行區隔江相望，南臨杭州灣，西與松江區和金山區接壤，具有濱江沿海較好的區位優勢。在上海各濱江沿海區域中，浦東新區依靠浦東國際機場建設“空港”；南匯蘆潮港、臨港新城的啟動，使其成為

2、新型“海港新城”；金山石化的地位不可改變；奉賢這片海灘成為上海打造濱海旅游的絕佳地段。圖11 奉賢區位圖資料來源：上海中瑞市場研究有限公司1.2區域功能定位1 區域未來總體規劃狀況（2010-2020年）根據上海市奉賢區區域規劃綱要（2003年2020年），奉賢定位為上海大都市的南部郊區，中心城人口與產業的疏解基地，以機電、通訊、精細化工、臨海產業為主的南上海重要的綜合性工業基地、濱海現代化農業園區和生態旅游新區。（1）杭州灣北岸的現代化濱海新城；（2）以現代通訊設備、輸配電、生物醫藥、精細化工、物流裝備、機械制造、臨海產業為主的南上海綜合性工業基地；（3）杭州灣北岸可持續發展的生態旅游新區；

3、（4）都市型與城郊型相結合的濱海現代農業園區；（5）濱海臨江特色城鎮和社區文明的示范區。圖12 奉賢區區域規劃近期（20032007）規劃圖數據來源：奉賢規劃管理局官方網站1 奉賢將成為上海南部未來發展的現代濱海新城憑借集濱海、沿江于一身的雙區位優勢，奉賢將打造與上海國際大都市相適應的“工業重區、濱海新城、農業基地、旅游新區”的上海南部新興的濱江沿海城區，成為21世紀上海城鄉一體化發展的重點區域之一。1 依托杭州灣得天獨厚的自然資源，打造沿海旅游區奉賢北枕黃浦江，南臨杭州灣，擁有13.7公里長的江岸線和31.6公里長的海岸線，在江與海之間有一條金匯港相連，具有江、海、河相互貫通的獨特水系。東邊

4、有東海大橋，西邊有杭州灣大橋，還有一段10多公里長的含鹽量達到14的鐵板沙海岸，這是建設海濱新城得天獨厚的最佳資源條件。規劃中14公里的生活岸線將由海灣旅游開發區和碧海金沙旅游度假區兩部分，為度假勝地。另有13公里是世紀森林公園構成的生態岸線，區域生態環境較佳。1.3區域交通規劃連接上海浙江的A4公路建成通車，成為奉賢區域內重要的交通干道。而建設中的A2、A30高速公路和規劃中的A3高速公路，必將為奉賢城市化進程增添重要的砝碼。1 港口經濟發展拉動城市交通網絡建設，為奉賢城市化發展揚帆啟航在上海新一輪城市化發展過程中，臨海港口建設將成為發展郊區經濟的重點。屆時，上海政府借洋山深水港的開發為契機

5、，通過兩港經濟打造上海國際航運中心的臨港新城。因此，政府將加大力度投資興建與之配套的東海二橋、兩港大道和A2高速公路（滬蘆高速公路）、A30高速公路等重要基礎設施，這將構成臨海新城重要的交通樞紐。其中，作為上海中心城區通往臨港新城的大容量快速通道，以及上海國際航運中心洋山深水港配套骨干交通工程的A2公路北段已于2004年底建成通車，南段工程將于2005年年底與東海大橋同步竣工。 A30是上海城市總體規劃骨干路網“三環十射”中最外圍的環線，總長190公里，先期施工的東南段46公里也于近日通車，南段將于明年建成通車。奉賢作為上海南部腹地唯一臨海區域，與南匯區的蘆潮港相鄰，A2、A30高速公路的建成

6、，也將成為奉賢郊環交通的重要組成部分，有利于促進奉賢東部經濟增長級的形成和發展。1 推進城市化進程，進一步加大投資，完善交通布局奉城中心鎮是上海市政府“一城九鎮”規劃建設中的一鎮，將成為推動奉賢區域城市進程發展的重點之一。交通基礎設施的建設顯得尤為重要，尤其A4公路延伸出A3北段將途經奉賢中心鎮，且延伸至南匯區，與A30交匯，形成奉賢中心鎮的重要交通樞紐，有效地拉近中心鎮與其它城鎮區域之間的距離，進一步成為奉賢中心鎮城市化建設的重要砝碼，也使得奉賢區繼A4高速公路之后，又增加一條直通市區的主干道。同時，政府為了配合建設“碧海金沙”項目，擬建A3碧海金沙延伸線，為濱海旅游區的建設打通關節。圖13

7、 奉賢區區域規劃道路設施圖資料來源：奉賢規劃管理局官方網站1.4區域行政規劃1 一個新城，兩個中心鎮的規劃成為推動城市化進程的標志在奉賢撤縣建區的行政規劃中，區域發展以“一個新城、兩個中心鎮”為核心，逐漸帶動奉賢從都市農村地區向現代化郊區過渡，加速城市化建設水平，全面推動奉賢進入一個新的建設發展階段。1 南橋、奉城成為區域中心城鎮南橋是奉賢區的政治、經濟、文化中心，以市級工業區上海工業綜合開發區為依托，發展成為具有工業、居住、貿易等多種功能的中等規模城市，更多的吸引奉賢區內人口的聚集；奉城中心鎮是市政府“一城九鎮”工程的重點之一，是奉賢區東部地區的經濟、文化、旅游、居住中心，逐步建成以現代化物

8、流裝備為主導產業，機電、箱包、服裝等其它產業為輔助，各產業協調發展的，具有西班牙城鎮特色和建筑風貌的二十一世紀生態城鎮，將承擔起分流市區人口的重任。1 依托打造“海灣旅游度假區”、“碧海金沙”，崛起海灣中心鎮奉賢區政府借打造“海灣旅游度假區”、“碧海金沙”項目形成海灣旅游區，且結合周邊的星火開發區、星火農場共同構成新的海灣中心鎮。由于碧海金沙項目屬于上海市未來打造的唯一觀海、賞海的旅游區，其影響力和輻射力已經遍及相鄰地區，以及整個長江三角洲范圍乃至全國，建成后的奉賢南片濱海地區，將成為上海、乃至全國的旅游度假勝地。圖14 奉賢區區域規劃城鎮體系規劃資料來源：奉賢規劃管理局二、 區域經濟分析2.

9、1 國民經濟總體狀況1 GDP總量逐年上漲，國民經濟保持穩步快速增長趨勢，奉賢發展潛力巨大2000-2003年期間，奉賢總體國民經濟發展態勢良好。GDP總量由2000年的86.13億元增加到2003年的141.73億元，GDP增長率由10%上升到16%。2004年上半年，全區已實現完成增加值80.3億元，按可比價格計算，比上年同期增長21.1%，完成年度計劃 46.4%。整個區域GDP值呈上升趨勢，一直保持強勁的快速增長勢頭，奉賢已經開始進入新一輪的發展時期。圖15 2000-2003年奉賢GDP總量與增長速度數據來源：奉賢統計局官方網站2.2產業環境狀況1 奉賢正步入工業化中期，第二產業成為

10、經濟發展主導力量2000-2003年期間，第二產業GDP增長勢頭強勁，年均增長率高達19.4%，成為奉賢區域經濟發展的主導力量，第三產業發展也較出色，年均增長率達到12.4%。隨著上海未來城鎮的發展，郊區化工業將成為全市工業經濟增長的動力。奉賢開始步入工業化中期，大力調整產業結構走向新型的工業化道路，繼續推進以第二產業為主導、提升第三產業、優化第一產業，基本形成“二、三、一”的產業結構布局。圖16 2000-2003年GDP增長率數據來源：奉賢統計局官方網站1 依托圍繞“碧海金沙、黃金海岸”項目為核心，大力發展旅游業，成為第三產業發展重點上海市政府決定斥資50億打造“碧海金沙、黃金海岸”項目，

11、同時配合2010年世博會的舉辦，加速海灣旅游度假區的開發建設，必將帶動沿海一帶的商貿、休閑、旅游等現代服務業的發展，極大的推動城鎮化建設。海灣旅游度假區域的發展成熟，將成為奉賢第三產業的發展重點。1 未來產業規劃布局（1）建設現代化、規劃化、生態化的濱海農業基地。（2）調整產業結構促進奉賢走向新型的工業化道路。（3）依托“碧海金沙”項目和“海灣度假旅游開發區”發展旅游項目，通過與旅游區周邊其它產業的相互共同開發建設，帶動商貿流通、餐飲住宿、娛樂休閑和信息咨詢等現代服務業第三產業的大力發展。圖17 奉賢區區域規劃產業布局規劃資料來源：奉賢規劃管理局2.3區域經濟發展趨勢1 區域經濟保持較快增長，

12、產業結構不斷調整2004年上半年，奉賢經濟正處于一個重要的發展階段。在國家一系列宏觀調控下，區域各項經濟指標呈現出增長的勢頭。第二、三產業在經濟發展中增幅較快，工業依然是保持區域經濟增長的主導力量，而規模較小，檔次較低的第三產業正處于發展階段，加快第三產業發展更利于區域產業結構的進一步調整和優化。全面提高經濟的綜合競爭力，以經濟結構和產業結構戰略性調整為主線，結合奉賢現狀，繼續推進以第二產業為主導、提升第三產業、優化第一產業的方針，基本形成二、三、一產業共同推動經濟發展的新局面。 1 由濱海旅游度假區支撐的三產發展迅猛從奉賢2015年中期規劃來看，二產產值將達到220億元，三產產值將達到168

13、億元，三產結構比為3：55：42；2020年遠期規劃中，二、三產業經濟指標基本保持一致，三產結構比達到2：50：48，產業結構達到優化。表11 奉賢主要經濟指標規劃年份GDP總量（億元）三產結構一產總量（億元）二產總量（億元）三產總量（億元）2002年1108.9:65.1:368.965.1362005年2005:57:3810114762015年4003:55:42122201682020年10502:50:4821525504數據來源：奉賢統計局官方網站濱海旅游度假區域的發展，是奉賢第三產業強勢發展的依托，從奉賢經濟指標的規劃，可以展望濱海旅游度假區的美好前景。總體來看，上述多方面因素對

14、區域房地產市場的影響是利大于弊，拉動多于抑制，區域房地產的前景良好，將在未來幾年提高到新的臺階ü 奉賢是上海南部的濱江沿海城區，依托杭州灣得天獨厚的自然資源，著力打造濱海新城，沿海旅游區建設如火如荼；ü GDP總量逐年上漲，國民經濟保持穩步快速增長趨勢，奉賢發展潛力巨大；ü 依托圍繞“碧海金沙、黃金海岸”項目為核心，大力發展旅游業，成為第三產業發展重點，同時，房地產開發投資迅猛，推動城鎮化的建設；ü 港口經濟發展拉動城市交通網絡建設，奉賢城市化進程也將進一步促進加大交通設施投資，奉賢由郊區向城區發展揚帆啟航，房地產業發展的機遇良好；ü 撤縣建區

15、加速奉賢城市化建設水平，在一城二中心鎮的建設中，海灣中心鎮依托海灣旅游開發區的建設，具有極大的吸引力；ü 根據2003-2020年遠期規劃，第三產業將在未來得到充足發展，濱海旅游前景看好；第二部分 項目地脈分析一、項目地塊特質分析1.1基地概述本項目地塊位于奉賢星火農場，隨塘河、星火公路的交界處，星火公路以東是燎原農場。地塊是原上海鐘廠星火分廠的廠址所在，整個場地原有建筑物仍保留。地塊暫定用地面積約9.6萬平方米，容積率未定，可根據實際需要情況，擴大占地范圍。 圖21 基地整體概貌圖22 基地北面圖23 基地南面（暫無公路名）圖24 隨塘河圖25 基地西面（星火農場）圖26 基地東面

16、（燎原農場）圖27 星火公路（向北延伸）1.2項目基地特質評析表21 項目基地特質評析要素要素特征利弊利弊指數景觀資源項目地塊周邊的農業用地短期內無法改變用地性質，給本項目帶來一定抗性弊區域經濟環境依托星火開發區的工業、星火農場的農業齊頭并進，區域經濟突飛猛進利人口環境目前區域人口以農業、工業人口居多，基本無外來流動人口，人口基數不足弊區域房地產市場環境處于未萌芽的階段弊交通配套離規劃中的主干道不遠，自備車族來往方便利其他生活教育配套區域周邊缺乏相應的生活配套，需要在項目打造中進行相應的建設弊城市規劃海灣中心鎮是奉賢規劃建設的"1+2"中心鎮利其他規劃地塊位于碧海金沙強輻射

17、范圍內利資料來源：上海中瑞市場研究有限公司1.3項目地塊特質小結1 項目所處區域地理位置優越，但目前發展狀況較為落后項目所處地塊靠規劃中的碧海金沙即杭州灣，氣候宜人，風景如畫，在奉賢乃至整個上海市，都擁有不可多得的獨特環境資源。但目前星火農場仍然保留著原始田園風貌，房地產市場發展十分滯后，只有在相隔較遠的星火開發區中心分布著部分住宅和商業設施，保持著初級鄉鎮狀態，以滿足當地工農業人口的日常消費，缺乏新型商業形態，無法吸引外來客戶停留。雖然海灣中心鎮的打造已列入規劃，勢在必行，但是從目前落后的初級城鎮面貌要塑造成為奉賢新的生活城鎮，則需要政府部門和外來企業、資金及時、強力的跟進，否則，區域客戶無

18、法突破將成為房地產市場發展的動力瓶頸。1 規劃的強力支持，是項目成功打造的保證本項目位于星火農場，而星火農場和奉賢工業開發區、海灣旅游區將構成奉賢建設的"1+2"中心鎮海灣中心鎮。根據規劃，海灣中心鎮將是奉賢南片濱海地區片區的中心，具有推動和輻射相鄰地區社會、經濟發展的職能。同時，項目毗鄰碧海金沙旅游度假區，隨著2007年，碧海金沙人工海灘落成，相應的商業、酒店業跟進，以及風箏放飛場、高爾夫球場、世紀森林公園一系列休閑旅游景點的建成，碧海金沙旅游度假區成形后，項目前景看好。1 碧海金沙強輻射范圍內的住宅區，塑造的依賴性強本項目地理位置上相對較偏，在配套上的發展非常依賴于碧海

19、金沙的整體規劃推進力度、實施及兌現時間。如碧海金沙整體發展緩慢，交通、商業、配套設施的開發跟不上，區域環境整體印象無法得到提升，單依靠本項目自身塑造，不要說在整體檔次上不可能有很大突破的基礎，甚至沒有成功的可能。因此本項目的開發需在時間節點上作好控制，尤其是要根據碧海金沙的發展來制定開發計劃。1 隨著區域市場發展，日后的競爭勢必將逐漸加劇雖然目前區域市場處于未萌芽階段，但隨著海灣中心鎮、碧海金沙的規劃、建設，區域發展的前景指日可待。屆時，房地產市場的競爭也必將十分激烈。項目選擇合適的入市時機，既能得到規劃的強力支持，又可在競爭中占得先機，顯得尤為重要。1 生活配套設施缺乏是目前項目最大的抗性，

20、必須適度開發項目地處奉賢星火農場較為偏遠的區域，周邊新型商業配套為空白，想要吸引當地中高檔人群及外來人口的導入，則務必要創造適合居住的生活空間。所以，在項目開發的整個過程中，新型商業配套設施的建設應該貫穿其中。1 地塊容積率待定，小區物業類型可靈活設置由于地塊權屬上的特殊性質，容積率目前未定，可以根據實際需要報批，小區物業類型的設置就能在最大程度上滿足市場需求，取得經濟利益的最大化。1 未來主力客戶群為外區域導入人口，季節性明顯隨著碧海金沙旅游度假區的建成使用，項目所在區域將逐漸形成濃郁的休閑度假氛圍，外區域人口將成為主力客戶群。受限于上海的氣候條件，海濱旅游度假的季節性較為明顯，項目客源的居

21、住時間以每年511月為主。二、區域發展對本項目開發的影響2.1奉賢各產業園區規劃發展情況及對本項目的影響奉賢區內，現存和規劃的園區有上海化學工業區奉賢分區、上海星火開發區、上海市工業綜合開發區、上海奉賢現代農業園區、奉城工業園區等數個，其中上海化學工業區奉賢分區、上海星火開發區是國家級市屬園區，其余為區屬園區。1 國家級市屬獨立園區規劃發展具有較大輻射能級上海化學工業區奉賢分區位于杭州灣北岸，是國內第一個以市場化機制運作開發的化學工業區，逐漸形成與之配套的化學產品的深加工產業鏈，打造精細化工產業基地。開發區東部將于2005年形成一個集酒店、會所、寫字樓、公寓、商業等配套齊全的商務生活區，園區規

22、劃至2010年實現工業總產值1000億元。上海星火開發區于1984年正式成立，并于1993年與浦東新區接軌，享受浦東新區的優惠政策，成為浦東新區的重點開發區之一。開發區以制造加工業為主的外向型工業，重點發展化工醫藥、化學纖維、制漿造紙等行業。開發區內建有專門的職工居住小區，各類商業配套相對較為齊全，且毗鄰規劃中的海灣中心鎮中心。這兩個國家級市屬園區的建設，將提升奉賢全區的經濟實力、實現區域產值的快速增長。 同時，這兩個園區與本項目距離較近，他們的發展，能夠在一定程度上，促進海灣中心鎮的建設，對于區域人口的導入也將起到一定的作用。1 區屬園區建成所在區域的產業中心，輻射影響較弱在奉賢的

23、區級經濟園區中，上海市工業綜合開發區、上海奉賢現代農業園區緊鄰南橋新城，其中上海市工業綜合開發區形成了電子與信息產業、現代化生物與醫學產業、高新材料產業、輸配電設備產業等支柱型產業，并依托莘閔開發區的輻射作用，大力發展外向型經濟，打造奉賢外貿出口基地；上海奉賢現代農業園區采納國內外先進的農產品加工經驗，打造符合農業特色又體現規模和檔次的農副產品深加工基地，規劃2007年落戶園區的實業型企業達到100家以上，實現總產出100億元人民幣，GDP產值25億元人民幣，完成財政收入2億元人民幣。奉城工業園區依托自身的區位，將形成以國際現代物流裝備為主體的現代物流裝備基地，2002年全區實現工業總產值11

24、.87億元，園區位于奉賢區兩大中心鎮之一的奉城鎮，園區內職工日常生活基本依托于奉城鎮的生活配套。各區屬園區將建設成為所在城鎮的產業中心，對其他區域的輻射作用較為有限，對本項目不產生較大影響。2.2“碧海金沙”旅游度假區發展規劃1 “碧海金沙”以人工沙灘為基礎的旅游度假區上海作為擁有592公里海岸線的國際大都市，目前海岸線的利用率卻十分低下，濱海資源嚴重浪費，基于此背景，上海市政府于2003年起正式啟動奉賢區“碧海金沙”項目。根據規劃，上海市府將投入50億元打造“碧海金沙”人工海灘，建成后的“碧海金沙”將擁有10公里長的海岸線，面積可達30平方公里，將成為本市最大的人工沙灘，沙灘東起南門港，西至

25、星火大道，圍海向外延伸1.2公里，挖地向內延伸1.8公里，像這樣規模的人工沙灘建設，在國內尚無先例。“碧海金沙”不僅是一個人工沙灘的建設，更為重要的是，它是一個奉賢旅游度假區的整體規劃，它的總面積將三倍于人工沙灘。整個度假區將包括：風箏放飛場、世紀公園、生態林、18洞高爾夫球場、游艇碼頭、五星級酒店、商務區、商業區以及別墅住宅區等等，規模效應將會極大的提升此地區的旅游休閑度假產業。1 2005年1月，“碧海金沙”4.5公里人工海灘示范區開工建設為保證工程質量，2003年上海市府決定在規劃中的“碧海金沙”旁建設一個4平方公里、海岸線長度為4.5公里的示范區，對人工沙灘進行可行性試驗，該示范工程將

26、于2005年1月動工，如果各項技術指標運行順利，示范區將于2005年6月完工。明年夏季，“碧海金沙”將在上海成為現實。1 人工沙灘至2007年可建成投入使用，旅游度假區逐步形成如果示范區試驗成功，2005年下半年，10公里的“碧海金沙”人工沙灘工程即開工建設，預計將于2007年底建成，投入使用后將會帶來年均300萬人次的游客。隨后，“碧海金沙”將與縱橫交錯的景觀水系一起，成為上海的旅游勝地，由此帶動周邊的旅游度假產業發展。可以預見，示范區的建成，將極大的刺激“碧海金沙”旅游度假區的規劃建設，而“碧海金沙”10公里人工沙灘建造的50億元投資，也將在土地升值公開投放市場的過程中獲得后繼的支持。1

27、2010年世博會，“碧海金沙”旅游度假區發展的極佳契機2010年世博會，7000萬旅游人口涌入上海。屆時，如果“碧海金沙”成形，將成為吸引眾多游客的一大亮點。而“碧海金沙”項目的建設也絕不會錯過世博會這樣一個千載難逢的極佳契機。有理由相信，2010年世博會將為“碧海金沙”提供發展的強有力支撐和動力；而“碧海金沙”將成為上海世博會的特色之一。1 項目受“碧海金沙”輻射影響巨大，適宜打造度假休閑物業本地塊位于“碧海金沙”的北岸，根據規劃，建成后的“碧海金沙”總面積將達30平方公里，海岸線長為10公里，年均接待游客人次可達300萬，并在2007年形成具有3萬城鎮人口的海灣中心鎮，本地塊受到極大的輻射

28、影響，是客源導入的最大依托區域。旅游業的興旺往往能帶動房地產業的發展，如此規模的休閑度假區勢必能拉升周邊房地產市場的發展商機，根據“碧海金沙”的產業特性，周邊房地產市場適宜打造度假休閑類物業，可滿足旅游、度假、休閑娛樂的需要。圖28 “碧海金沙”項目規劃進程2005年2007年，正式建設“碧海金沙”人工海灘。“碧海金沙”旅游度假區內土地公開招投標，度假區規劃成形。2003年，上海市府正式決定啟動“碧海金沙” 項目，投資50億元。2005年，建設“碧海金沙”示范區。示范區成功示范區失敗隨后，“碧海金沙”旅游度假區開發建設如火如荼，并契合“世博會”召開，大力發展海灣休閑產業。區域房地產業蓬勃發展，

29、休閑度假產品廣受歡迎。“碧海金沙”項目延期甚至停止項目處于“碧海金沙”強輻射范圍內，隨著“碧海金沙”雛形的顯現，項目能夠坐享地段升值的獲利。資料來源：上海中瑞市場研究有限公司2.3各輻射能級對項目影響的確定表22 奉賢各園區大致情況及對本項目的影響園區名稱占地規模人口情況產業結構經濟指標影響能級上海市工業綜合開發區總規劃20.8 平方公里（含閔行出口加工區）2002年12687名職工現代通訊設備制造業基地、奉賢外貿出口基地2002年實現銷售38.45億元，計劃2008年實現100億元的銷售規模。上海奉賢現代農業園區占地20平方公里/農副產品深加工基地計劃至2007年，實現產出l00億元。奉城工

30、業園區占地18平方公里規劃2007年城鎮人口6.5萬物流裝備業基地2002年實現工業產值11.87億元上海化學工業區奉賢分區總占地12平方公里，首期開發5平方公里，二期開發7平方公里2002年區內7000人精細化工產業基地計劃2010年實現工業總產值1000億元。上海星火開發區（現屬浦東）規劃面積16.8平方公里，現已開發8.78平方公里/制造加工業為主的外向型工業開發區/碧海金沙旅游度假區規劃面積30平方公里規劃2007年城鎮人口3萬海灣度假休閑產業規劃2007年建成后年均接待游客300萬人次資料來源：上海中瑞市場研究有限公司圖29 奉賢園區對本項目輻射能級資料來源：上海中瑞市場研究有限公司

31、第三部分 海灣旅游區發展對本項目的借鑒項目極大的依賴“碧海金沙”項目的規劃發展，打造濱海旅游度假型物業具有很強的可行性。據此，我們借鑒奉賢海灣旅游區的發展及其對區域房地產市場的影響，探討項目發展的前景。一、海灣旅游區房地產市場發展狀況1.1海灣旅游區產業對區域的發展進程和影響1 區域房地產市場隨著海灣的不斷開發而呈現持續走高的態勢奉賢海灣旅游開發區是上海市級旅游開發區，開發總面積17.6平方公里，從海灣旅游開發區的一個進程來看，在2002年之前，海灣旅游區周邊產業的開發進程尚處于一個真空狀，2003年則是其大規模開發的一年，建造了海灣旅游區的一個標志性建筑龍騰閣、在沿海堤壩上開展以“我愛大海”

32、為主題的學生彩繪、并在海灘上開設了鐵板沙灘涂游的娛樂項目，聚集了大量的人氣，目前年均接待游客50萬人次，也使海灣旅游區的知名度日益增高。基于旅游業帶來的巨大輻射影響，一些房地產開發商意識到了此處所蘊涵的商機，至2004年海灣地區的房地產市場有了較大的發展，共有3個項目進入市場，總供應量為14.03萬平方米，極大的盤活了海灣地區的房地產市場，由于濱海資源的稀缺性及不可再生性，海灣房地產的發展前景為市場所看好，目前這三個項目的售價與開盤時相比均有一定程度的上浮，其中棕櫚灘別墅二期的售價與其2002年一期開盤時相比，漲幅高達41.2%，可見海灣旅游區的開發進程，對房地產業所帶來的輻射影響能級是相當巨

33、大的。從總體情況來看，目前海灣旅游開發區已一改2002年前無旅游資源整合的局面，現已建有龍騰閣、風箏放飛區、海螺展覽等景點，隨著海灣旅游開發區的進一步發展，周邊經濟園區的逐漸成熟，高爾夫球場、游艇碼頭等各項休閑娛樂配套工程的完善，海灣旅游開發區將會成為上海的一個旅游新亮點，從而極大的帶動周邊休閑產業的發展，對于房地產市場來說，建設具有濱海特色的休閑類物業將能極好的滿足這一廣闊市場的需求。表31 海灣旅游區開發進程對房地產市場的影響時間海灣開發進程房地產市場動態住宅供應量（萬）銷售價格（元/）2002年前風箏放飛場/20022003年風箏放飛場棕櫚灘別墅開盤3.1獨棟別墅：85002003200

34、4年龍騰閣、“我愛大海”主題學生彩繪、鐵板沙灘涂游/2004年海螺展覽、“碧海金沙”示范區正式立項棕櫚灘別墅二期、陽光海岸別墅、海灣藝墅開盤14.03棕櫚灘別墅獨棟：12000聯排：7500陽光海岸別墅獨棟：9500雙拼：7800度假屋：8500海灣藝墅獨棟：9500疊加：6500裝修復式：9000資料來源：上海中瑞市場研究有限公司1 整合豐富旅游資源，打造海灣旅游區，大力發展房地產業根據規劃，海灣旅游區將成為南上海一個新興的旅游度假勝地，而整合了眾多旅游資源的海灣旅游區將會帶來大量的人氣，由旅游業帶動的房地產市場將會得到大力的發展，休閑度假類物業將會成為市場的主流產品。圖31 海灣旅游區規劃

35、開發進程至2004年已建成“風箏放飛場”、“休閑一條街”2007年計劃建成“游艇碼頭”與“海灣之星嘉年華”2006年計劃建成“高爾夫球場”2005年中計劃建成“碧海金沙”示范區整合了豐富的旅游資源所帶來的房地產市場可提供專門的酒店或酒店式公寓，以滿足旅游市場的需求。海灣旅游區內的住宅物業類型將以休閑度假類為主，既有高端的別墅產品，也有專為提供休閑生活方式的小戶型住宅。資料來源：上海中瑞市場研究有限公司1.2海灣旅游區的發展進程對本項目的借鑒1 碧海金沙的輻射影響必將超過海灣旅游區為了能使上海也有自己的“碧海藍天”美景，上海市政府將斥資50個億打造“碧海金沙”工程，建成后的“碧海金沙”將成為上海

36、唯一的具有蔚藍色海景的稀缺地帶，由此而帶來的旅游效應是顯而易見的，根據海灣旅游區的發展進程，可以看出隨著開發區的發展，各項旅游配套設施的成形，由旅游業所帶來的輻射影響將會對房地產市場起到極強的推大作用。而本項目所位靠的“碧海金沙”是擁有上海唯一的碧海海景地帶，無論是投資金額還是旅游價值均遠遠超過目前的海灣旅游區，隨著“碧海金沙”項目的建成，所帶來的輻射也勢必大大超過目前海灣旅游區的影響能級，周邊各類休閑產業將會得到最大限度的發展，房地產業也必將會在這一進程中得到不斷的發展壯大。二、海灣旅游區住宅產品布局2.1物業類型及布局1 充分利用濱海資源，打造高品質物業海灣旅游開發區目前在售的住宅項目主要

37、有三個，分別是棕櫚灘別墅、陽光海岸別墅及海灣藝墅。其中棕櫚灘別墅離海岸線最近，項目充分利用濱海資源，打造高品質的別墅類產品，尤以獨棟別墅為主，占整個小區的82.5%，面積大多在300500平方米，設計上秉承歐式現代風格，打造濱海風情。1 根據自身區位現狀，合理打造差異化產品對于距離海灣較遠的項目，因為區位上的劣勢，設計有較多的物業類型，獨棟別墅的面積相對偏小，以此來控制總價，形成競爭上的優勢，而聯排別墅、疊加別墅也占據了較大的份額。針對臨近周邊經濟園區的優勢，海灣藝墅還特意打造全裝修小復式公寓的概念，專為園區內的中高級管理人員所量身定做，陽光海岸別墅也推出小戶型度假屋休閑生活方式的理念，銷量十

38、分喜人，可見在海灣自然資源相對利用率不高的前提下，差異化的產品塑造能滿足不同層次的客戶需求，能夠獲得市場的認可。表32 海灣旅游區住宅項目一覽名稱位置售價（元/平方米）房型配比可售套數（幢）房型面積（）比例棕櫚灘別墅二期奉賢海灣旅游區，莘奉公路、海濤路獨棟：12000聯排：7500獨棟：319507 聯排：28634982.5%17.5%3618陽光海岸別墅奉賢海灣旅游區，莘奉金高速左側獨棟：9500雙拼：7800度假屋：8500獨棟：240320雙拼：180200度假屋：556054.6%12.6%32.8%4027海灣藝墅奉賢區海樂路、海灣路獨棟：9500疊加：6500裝修復式：9000獨

39、棟：275340疊加：199209裝修復式：10016.3%51%32.7%38831數據來源：上海中瑞市場研究有限公司2.2各物業類型規模及發展1 生態型休閑類物業將成為濱海地區的主流產品“碧海金沙”建成后將成為上海唯一具有碧海藍天，金沙細軟的海灘度假地帶，呼吸新鮮空氣，享受陽光、藍天、碧海、金沙等生態資源將成為旅游區的最大特色，充分利用區域周邊的自然資源，合理打造人與自然高度協調統一的居住環境，建設與自然形成互動的生態類住宅，將符合本區域的發展潮流。1 小戶型度假屋漸成濱海休閑類物業新熱點棕櫚灘別墅是最早進入海灣房地產市場的項目，在項目整體打造過程中，充分利用優越的自然資源，始終定位在高品

40、質的別墅類產品，隨著海灣旅游區的不斷成熟，海灣藝墅與陽光海岸別墅也紛紛進入市場，同時根據旅游市場的休閑特征及地塊所處區位，針對性的推出了小戶型度假屋與裝修復式房，從銷售情況來看，該類房源得到了市場的充分肯定，也成為目前濱海房地產市場上一大亮點。表33 海灣旅游開發區在售住宅項目主力總價段劃分主力總價海岸藝墅陽光海岸別墅棕櫚灘別墅二期500451500401450351400301350251300201250151200101150<100數據來源：上海中瑞市場研究有限公司注：每格代表10套，以上數據為已交易單位數。三、項目發展戰略建議3.1項目發展戰略建議1 開發戰略：眼光放遠，看好區

41、域發展，儲備土地海灣中心鎮及碧海金沙旅游度假區的發展潛力是可以預期的，但依照目前發展水平，未來配套發展成熟需要3-5年時間，而本項目發展周期在2年左右，無法直接受益，并且區域發展的先行者，鋪墊作用和成果犧牲的特征明顯。故為分享奉賢海灣發展的成果，建議開發商目前盡量儲備地塊，靜候至海灣中心鎮發展初具規模，碧海金沙配套成熟，地段升值帶來的效益。1 開發戰術：緊跟規劃實施力度，控制開發節奏由于項目塑造的依賴性極強，規劃實施力度對項目開發各時間節點的影響很大。所以項目開發過程中，應密切關注海灣中心鎮、碧海金沙旅游度假區的建設情況，協調開發節奏，以在規劃中獲得最大的土地升值利益。3.2項目開發時間、規模

42、及物業類型建議1 開發時間上海市政府辟出10公里長的海岸線，投資50億元建造本市最大的人工沙灘“碧海金沙”。“碧海金沙”項目不僅僅是一個人工海灘的建設，它是一個奉賢旅游度假區的整體規劃，它的總面積將三倍于人工沙灘，整個度假區將包含：風箏放飛場、世紀公園、生態林、18洞高爾夫球場、游艇碼頭、五星級酒店、商務區、商業區以及別墅住宅區等等。度假區內規劃有大片的森林，結合海灘、湖泊、綠洲以及起伏的坡地營造大型自然生態環境，構成沿江沿海生態景觀帶。這些配套設置的建設將在人工海灘建成之后逐步上馬。根據規劃，2005年1月，“碧海金沙”4公里示范區將開工建設，如果進展順利將于2005年中完工，隨即“碧海金沙

43、”10公里正式工程將實施，而旅游度假區規劃也會逐步明朗，土地市場化也將提上日程。在2007年底“碧海金沙”人工海灘建設結束之時，“碧海金沙”旅游度假區的雛形也將顯現。項目位于碧海金沙核心區域，項目的啟動時間，需要在“碧海金沙”人工海灘建成、區域土地價值得到一定抬升之后。在“碧海金沙”旅游度假區雛形顯現的時候入市，可以借“碧海金沙”的宣傳為自身做推廣。結合海灣旅游區發展歷程的借鑒，因此，中瑞建議，本項目的啟動時間為20072008年。1 開發規模項目用地毗鄰規劃中的“碧海金沙”旅游度假區，距離“碧海金沙”旅游度假區的北部邊界隨塘河有約20米的距離，如果各方面條件允許，可在“碧海金沙”規劃范圍內拿

44、地，與項目地塊聯合，使項目成為“碧海金沙”向外延伸的“開拓者”。但是項目與“碧海金沙”相隔的隨塘路規劃為六車道的區域次主干道，可穿越性較差，而且，隨著“碧海金沙”旅游度假區規劃建設，取得度假區內的土地也頗需要費一番周折。中瑞建議，取得項目地塊與隨塘河之間31.6畝的地塊，使得項目與“碧海金沙”無縫接軌。圖31 項目地塊位置示意圖資料來源：上海中瑞市場研究有限公司1 物業類型目前，奉賢海灣旅游區已初具規模，別墅市場十分活躍。項目憑借碧海金沙旅游度假區的規劃，應以塑造休閑度假產品為主。由于奉賢海灣距離市區較遠，對于多數在市區工作的高端客戶群而言，這里的房產適合享受"5+2"的休

45、閑度假生活。第四部分 項目初步定位及發展分析一、項目目標客戶定位根據海灣旅游開發區的開發進程及客戶來源，考慮到本地塊受“碧海金沙”的輻射影響較為明顯，本項目的目標客戶定位在希望能享受休閑輕松的度假生活，有能力嘗試“52”生活方式的中高端客戶群、及部分對“碧海金沙”周邊區域的房地產市場持樂觀態度的投資客。本項目地塊臨近規劃中的“碧海金沙”，位靠區域主干道隨塘河路，又有規劃中的A30、A3高速公路從附近通過，從市中心至濱海旅游區的交通情況比較便利，這對有車族的出行比較理想，對本項目目標客戶的導入增強了可行性。1 目標客戶特質：終端使用客戶“在上海看到海”，而且是碧海金沙，僅有奉賢“碧海金沙”濱海旅

46、游度假區。如此稀缺的資源，將在很大程度上，吸引眾多向往濱海旅游度假生活的人們。隨著碧海金沙人工海灘的啟動，旅游度假區的規劃建設，區域旅游度假氛圍逐漸形成；而多條市政高速公路、主干道的建成通車，也將為旅游度假客戶的出行帶來極大的便利。主力客戶：職業特征：上海城區、江浙一帶具有一定事業基礎的成功人士，有能力享受“52”式度假型生活方式。消費形式：以自行購買別墅為主，將其作為閑暇時度假的“第二居所”。次主力客戶：職業特征：奉賢各園區的中高級管理人員，以港臺人士為主，有少量外籍人士。消費形式：以租住小戶型度假屋為主，作為日常的居所。上海化學工業園區、星火開發區等產業園區的合資企業，每年給其內部港臺籍中

47、高級管理人員一定的住房補貼，足以使他們在大陸工作期間，租住一處品質較高的寓所。購買客戶本項目屬于“碧海金沙”強輻射范圍內的項目，隨著“碧海金沙”旅游度假區的建設，項目可以坐享土地升值的獲利，增值潛力巨大，不論是自住還是投資都將物有所值。主力客戶：購房動機：自住為主，向往“碧海金沙”，向往濱海旅游度假生活，在此處購置“第二居所”，享受碧海度假生活的樂趣；同時，也可將物業作為日后退休之后的長期居所。購房意向：以別墅為主。發展分析：這類客戶大多都事業有成，渴望體驗休閑的度假生活，這類人大多對度假居所的環境、居所的建筑風格及房型功能要求較高，“碧海金沙”的建設，則為其提供了一個理想的旅游度假勝地，而濱

48、海資源在上海屬于稀缺品，因此對這類客戶的吸引力是顯而易見的，如能結合地塊自身特性打造出別具一格的休閑度假類物業將對本項目的發展起到決定性的作用。次主力客戶：購房動機：投資為主，看好由“碧海金沙”所帶來的旅游效應，由旅游業提升周邊房地產業的發展。購房意向：以總價控制合理的小戶型度假屋為主。發展分析：“碧海金沙”的建成將會成為上海的一處標志性景觀，實現多年來上海無碧海的夙愿，“碧海金沙”作為上海唯一的稀缺資源，由此對周邊旅游業等休閑產業的輻射影響將是十分明顯，人氣的聚集為本區域的發展帶來了契機，投資客對本區域的房地產市場持樂觀態度，而目前區域價格上的優勢也是對其的一個利好條件。二、項目市場定位2.

49、1邏輯分析過程1 “碧海金沙”人工海灘的建設，將使奉賢擁有上海唯一的碧海海景，稀缺的資源必將會極大刺激本區域的旅游業。1 “碧海金沙”不僅僅只是人工海灘，由此還有一個很大的發展契機即建設“國際旅游休閑城”的概念，整合旅游資源，形成集主題社區、商業、度假、居住等為一體的休閑型區域。1 項目最大的亮點在于毗鄰“碧海金沙”旅游度假區，抓住區域特性塑造的發展，打造休閑度假式物業，將會對本項目帶來無限的活力。1 本項目是上海工業投資集團有限公司在房地產領域開發的第一個項目，且屬于中高端的別墅類休閑度假物業，項目開發的體量規模不宜過大，以適度控制開發難度，保證獲取利潤的最大化及資金回籠的最優化。1 在產品的塑造中，應充分考慮到濱海休閑度假氛圍的營造，在景觀、建筑等多方面強調“濱海”的特色。1 居住是一種文化，一個社區是體現一種文化的集中表現，本項目應充分利用自身所具備豐厚的自然資源優勢，將自身的文化特質傳達給目標客戶，使之引起共鳴，找到項目與目標客戶之間的契合點。2.2定位與描述 “碧海金沙”的濱海旅游度假高尚社區1 體現濱海休閑生活的享受藍天、白云、碧海、金沙海風習習，海浪陣陣，呼吸中混合著咸咸的海的味道，在沙灘上拾貝殼、堆沙雕、享受日光浴，在海水中游泳、沖浪、滑翔不用再千里迢迢飛去青島、三亞、普濟島，在上海，在奉賢，在“碧海金沙”，讓夢想成真。