1、 國(guó)內(nèi)小戶型建筑淺析一、總論    1.1 國(guó)內(nèi)小戶型產(chǎn)生的淵源 家庭結(jié)構(gòu)的變化，需要小戶型 改革開放帶來(lái)了各種新的思潮、新的生活方式，個(gè)性化生活成為時(shí)尚，三口之家、“丁克”家庭越來(lái)越多，多代同堂已不多見。單個(gè)家庭人口變少直接導(dǎo)致所需居室數(shù)量變少。 消費(fèi)觀念的變化，需要小戶型 如今“一步到位，買個(gè)大房子”的置業(yè)觀念已經(jīng)發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)者屢見不鮮。分階段多次置業(yè)的觀念正為更多人所接受，對(duì)那些年輕、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不太雄厚的一次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，小戶型可能是第一選擇。 房產(chǎn)功能的變化，需要小戶型 除了居住、保值外，近年來(lái)房產(chǎn)的投資功能開始被消費(fèi)者關(guān)注。活躍的房屋租賃市場(chǎng)加上國(guó)家對(duì)住

2、房消費(fèi)的金融支持，“投資”意識(shí)已經(jīng)在個(gè)體購(gòu)房者中興起。既是投資就必須伴隨風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買小戶型總價(jià)低，易于出租，無(wú)疑是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法之一。   1.2 小戶型的城市空間分布     第一類是鬧市中心，包括 CBD 區(qū)域和市中心，這種地段小戶型的出現(xiàn)，主要是由于地段的原因在起作用。比如在紐約 CBD 的核心區(qū)，就有許多出租的小戶型公寓，這類公寓的業(yè)主往往是某個(gè)歷史悠久的商業(yè)世家，這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物，對(duì)他們而言時(shí)間永遠(yuǎn)是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時(shí)間用在乘車進(jìn)城和乘車下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區(qū)的小戶型公

3、寓，另外再購(gòu)買一幢郊區(qū)的別墅，過(guò)一種典型的“ 5+2 ”式生活。     第二類小戶型集中在城市軌道交通的車站附近，在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們由于買不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時(shí)到市中心去上班，所以他們最樂(lè)于購(gòu)買軌道車站附近的小戶型物業(yè)，這樣住宅與車站在 15 分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點(diǎn)就是沒有紅綠燈，準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)，所以輕軌快速交通的車站附近，總會(huì)聚集大量的小戶型物業(yè)，這也就是國(guó)外通常所說(shuō)的聯(lián)合開發(fā)的概念。     第三類小戶型聚居地則是以工作為導(dǎo)向

4、的。比如在大學(xué)城附近部分學(xué)生和教師的聚居，在科技園附近 IT 產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺(tái)附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會(huì)為這附近帶來(lái)相當(dāng)一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個(gè)專項(xiàng)區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。     從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時(shí)間有著重要的關(guān)系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數(shù)是為了求得時(shí)間上的節(jié)約，這種節(jié)約要么通過(guò)接近工作場(chǎng)地實(shí)現(xiàn)，要么通過(guò)接近城市交通設(shè)施實(shí)現(xiàn)，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因?yàn)樾粜蜁壕右蛔宥际侨鄙贂r(shí)間的人。   1.3 小戶型的居住方式

5、60;   小戶型住戶在年齡上有兩極分化的特點(diǎn)即年輕人（ 30 歲以下）和老年人（ 60 歲以上）。這兩段時(shí)光恰恰是一個(gè)人一生住房生活的兩個(gè)時(shí)段開始和結(jié)束。這兩個(gè)時(shí)段中的居民都會(huì)表現(xiàn)出一種明顯的過(guò)渡心態(tài)，會(huì)接受面積不夠大卻足以夠用的小戶型。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，一旦他們立業(yè)成家，他們就總要從小戶型搬去一間更大的房子，而將現(xiàn)在所購(gòu)的小戶型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就沒必要住在城里的房子，搬到郊區(qū)的較小面積的房屋，郊區(qū)的環(huán)境總好過(guò)城里，這樣也符合老年人修身養(yǎng)性，頤養(yǎng)天年要求；而城里的房子給了自己的孩子居住，這樣就可以使年輕人能夠方便的上下班，因此可以說(shuō)是一個(gè)兩全

6、齊美的選擇。     由于戶型小，內(nèi)部能容納的功能少，再加上居住小戶型的年輕一族往往是收入條件比較好，但時(shí)間緊張的創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，所以更傾向于花錢買方便，用金錢換得時(shí)間，所以小區(qū)周邊成熟的城市配套設(shè)施以及交通便利等條件也是舒適生活必不可少的。二、小戶型建筑特點(diǎn)   2.1 外形立面 小戶型樓盤設(shè)計(jì)都比較追求時(shí)尚、新穎的外形和立面，這是一個(gè)潮流，與此同時(shí)，實(shí)用、環(huán)保也受到越來(lái)越多的關(guān)注。 就理論上而言，在目前的技術(shù)條件下什么樣的外形都能設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是如何滿足房子的實(shí)用性要求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方也可以通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新來(lái)增加小戶型的

7、舒適度；而在立面上則更注重新材料的使用或材料的創(chuàng)新用法。 北京的“空間·蒙太奇”外形方正大氣，與其內(nèi)部靈活開敞的居住空間相吻合，同時(shí)通過(guò)立面的再設(shè)計(jì)將原來(lái)裸露的空調(diào)機(jī)位全部用金屬打孔鋼板整體屏蔽，外立面看不到任何一部空調(diào)室外機(jī)，金屬鋼板經(jīng)過(guò)打孔處理，成為半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年輕又極富個(gè)性。 2.2 空間構(gòu)成 小戶型的內(nèi)部空間因其獨(dú)特性而成為設(shè)計(jì)創(chuàng)新的重要切入點(diǎn)。由于小戶型產(chǎn)品具有過(guò)渡性，所以在空間上并非追求永恒、固定而長(zhǎng)久，而是呈動(dòng)態(tài)的、可變遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的改變而有成長(zhǎng)與變化的可能。 上海新天地 88 ，它的臥室、廚房、書房、客廳即是一個(gè)整合的大空

8、間，各空間并沒有被完全分隔。這樣的流動(dòng)空間形式，可以為業(yè)主提供多種置業(yè)的可能。 深圳東門 168 它的戶型可以自由組合，隨意拆分，靈活可變：兩套單身公寓可以組合成一套一房一廳；一套單身公寓和一套一房一廳可以組合成一套二房二廳因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)時(shí)就考慮到了戶型之間的隨意組合和拆分，特別是組合后和拆分后的門、廚房、衛(wèi)生間的布置等各個(gè)細(xì)節(jié)，所以在變動(dòng)后仍很實(shí)用。 所以，一個(gè)優(yōu)秀的具有創(chuàng)新精神的小戶型設(shè)計(jì)，其空間除了具有合理、緊湊等基本特性外，還應(yīng)具有流動(dòng)性、可變化性甚至可生長(zhǎng)性，從而達(dá)到小戶型空間利用的最佳狀態(tài)：即人性化和空間利用的最大化。   2.3 創(chuàng)新技術(shù) 面積小、總價(jià)低是小戶型的

9、獨(dú)特之處，但僅僅有這些是不夠的，小戶型的居住舒適性當(dāng)然不如大戶型，又是因?yàn)槭悄贻p一族熱衷的房產(chǎn)品，所以在技術(shù)上往往更應(yīng)該具有其前瞻性、創(chuàng)新性。 新設(shè)備 人類的疾病大多與室內(nèi)環(huán)境污染有直接關(guān)系，采用分戶分置換氣新風(fēng)系統(tǒng)，在傳統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨(dú)立可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)，使得新功能充分替代傳統(tǒng)的回風(fēng)運(yùn)作，保障每戶新風(fēng)量在每小時(shí) 300 立方米（現(xiàn)國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn) 30 立方米 / 每小時(shí)）擺脫傳統(tǒng)內(nèi)循環(huán)微量新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，確定居住者在不宜開窗的自然通風(fēng)時(shí)依然存在新鮮空氣。“當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城”采用新型空調(diào)系統(tǒng)，保持室內(nèi) 20-26 度，相對(duì)濕度 30%-70% ，新鮮純凈的空氣給居住者提供了優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。

10、新材料 在四層不同材料構(gòu)造的樓板中埋設(shè)世界級(jí)高品質(zhì)的塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過(guò)均勻加熱或制冷樓板，再以柔和的輻射方式，使得“ MOMA ”室內(nèi)溫度達(dá)到高效的調(diào)節(jié)，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工藝 取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強(qiáng)樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒適度。“蜂鳥社區(qū)”廣泛采用這一新的施工工藝，提高了住宅的居住品質(zhì)。 2.4 室內(nèi)裝修 小戶型面積有限，繁復(fù)、多層次的裝修使室內(nèi)空間顯得狹窄，而且生活是一種過(guò)程，居住小戶型的人士多數(shù)參加工作時(shí)間不長(zhǎng)、生活不固定，所以不要急于在住進(jìn)房子初期就把所有地方都填滿，因

11、為日后隨著生活的改變，你會(huì)增加很多雜物，預(yù)留一定的空間去給以后購(gòu)置的物品作緩沖是非常必要的。 弱化空間分界 全面開放，即把客廳、廚房、睡房全部打通，因?yàn)樾》块g不可避免會(huì)閉塞、空氣流通不暢順，這樣的設(shè)計(jì)便于空氣對(duì)流。打通空間之后，弱化各個(gè)空間之間的分界，是小戶型與大戶型設(shè)計(jì)手法相比的明顯特征。例如客廳、飯廳、休息間之間就不必劃分界限。采用折疊式的家具，是使一廳多用的好方法。一張沙發(fā)打開是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客廳、飯廳。布袋式的床沒有形態(tài)，折起來(lái)又可省下很多空間。“新天地 88 ”房間面積僅為 50 平方米 左右，為了追求室內(nèi)空間寬敞舒適，在功能分區(qū)時(shí)用家具作為隔斷，營(yíng)造出室內(nèi)空間簡(jiǎn)

12、潔、流動(dòng)的感覺。 用色彩調(diào)和視覺效果 居室空間里，色彩的搭配技巧對(duì)于氣氛的營(yíng)造起到相當(dāng)重要的作用。色彩調(diào)和能創(chuàng)造舒適的視覺感受，處理小空間時(shí)，從設(shè)計(jì)和色彩的搭配上作細(xì)致分析，盡量采用淺色系，以達(dá)到“小空間大利用”的效果，絲毫讓人感覺不到壓抑和約束感。“新鳳城·銀座公寓”（小戶型公寓）二梯五戶的格局，部分戶型客廳、臥室、廚房面積較小，在裝修時(shí)運(yùn)用玻璃反射擴(kuò)大空間感受，運(yùn)用色彩對(duì)比增加空間的層次感。多用圓角和吊柜 設(shè)計(jì)框架搭建起來(lái)后，家具選購(gòu)和陳設(shè)決定房間的實(shí)用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用縱向空間的好方法。購(gòu)買家具時(shí)，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只要?jiǎng)偤脻M足人體供需要求就

13、可以。另一個(gè)需要注意的是，小戶型的家具盡量選取圓角，材料用質(zhì)感輕柔、舒適的為主。圓角家具方便人行走，不會(huì)產(chǎn)生觸碰，等于節(jié)省了空間，質(zhì)地輕柔的布料、木頭，都讓人產(chǎn)生親近感，增加居室溫馨感的同時(shí)，也方便使用。 三、小戶型的發(fā)展    小戶型項(xiàng)目不但會(huì)繼續(xù)生存下去，而且會(huì)不斷完善，不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力愈來(lái)愈強(qiáng)，市場(chǎng)占有率愈來(lái)愈高。因?yàn)樾粜晚?xiàng)目總價(jià)低的特點(diǎn)滿足了追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨(dú)立的年輕一代的居住需求，小戶型項(xiàng)目銷售火爆就是最好的例證。沒有十全十美的房子，只要有客戶認(rèn)同，有人購(gòu)買的房子就是適合市場(chǎng)需要的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行各業(yè)都會(huì)需要大批的年輕人加入，對(duì)小戶型項(xiàng)目的

14、需求也會(huì)增加，小戶型租、售市場(chǎng)將一如既往，小戶型項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿o(wú)限。    有業(yè)界專家認(rèn)為，將小戶型的功能進(jìn)一步細(xì)分，是今后的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)下較為流行的三種形式，其一， 產(chǎn)品回歸 。有的項(xiàng)目從單一的無(wú)廳小戶型回歸成一室一廳，甚至一室兩廳的格局。比如炫特區(qū)，他們正努力地在舒適性與價(jià)格之間找到一個(gè)契合點(diǎn)，使產(chǎn)品不那么另類，也更加滿足各種層次的消費(fèi)者。其二， 提升服務(wù) 。將都市性容納進(jìn)項(xiàng)目的本身屬性使小戶型與周邊的成熟環(huán)境融為一體，通過(guò)提升服務(wù)，充分發(fā)揮小戶型項(xiàng)目的附加舒適度，使小戶型不局限在項(xiàng)目的單一的樓里，而是依托整個(gè)社區(qū)環(huán)境，作為整個(gè)社區(qū)產(chǎn)品的一種類型出現(xiàn)。比如 GOGO

15、 新世代，不僅有小戶型低總價(jià)、低月供的優(yōu)勢(shì)，其優(yōu)良的大社區(qū)環(huán)境、每平方米 800 元的精裝修及貼身式酒店式服務(wù)都是一般小戶型項(xiàng)目所達(dá)不到的。這種方式還可以避免小戶型項(xiàng)目在整體環(huán)境方面的欠缺。其三， 轉(zhuǎn)變功能 。小戶型不僅是用來(lái)住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間，比將一個(gè)大戶型社區(qū)改成小戶型要來(lái)得方便得多。一些嘗試自己創(chuàng)業(yè)的年輕人面對(duì)寫字樓高昂的租金望而卻步，商住兩用式的公寓為了追求辦公的舒適性而將面積做得比較大，而一個(gè)首付幾萬(wàn)元、月供兩千元的小戶型項(xiàng)目，正好為這些人提供了一個(gè)可以承受的性價(jià)比優(yōu)良的辦公室。比如四季沙龍，項(xiàng)目定位為酒店式公寓，第一、二層為商鋪，上面的 2

16、5 層為全裝修住宅。建筑平面類似高層酒店的形制，中間為走道，兩邊分別設(shè)置了 17 套住宅，面積從 37.29- 110.22 平方米 。    小戶型的發(fā)展一直是一個(gè)求新求變的過(guò)程，但在發(fā)展過(guò)程中也遇到了各種各樣的問(wèn)題，如何使小戶型項(xiàng)目真正地成為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一大類型，長(zhǎng)久地占有一定的市場(chǎng)份額，如何促進(jìn)小戶型今后的發(fā)展，使其不斷聚集人氣，創(chuàng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)，已成為開發(fā)商目前面臨的問(wèn)題。   四、實(shí)例 4.1 產(chǎn)品介紹     北京廣廈京都置業(yè)有限公司推出的“炫特區(qū)”是專為年輕一代量身定做的小戶型社區(qū)。它一改通常人們認(rèn)為的

17、小戶型由滯銷的大戶型改造而來(lái)或是設(shè)置在大盤的較差位置等不良形象，而是將小戶型這一產(chǎn)品作為一個(gè)社區(qū)來(lái)進(jìn)行大規(guī)模宣傳和經(jīng)營(yíng)。炫特區(qū)國(guó)際青年社區(qū)是專門為年輕人量身打造的時(shí)尚型國(guó)際品質(zhì)住宅社區(qū)。區(qū)內(nèi)戶型的設(shè)計(jì)、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設(shè)皆是針對(duì)年輕人的生活習(xí)慣繪制規(guī)劃。社區(qū)推出了全新概念的自助餐廳、茶餐廳與自助洗衣房，為業(yè)主生活創(chuàng)造了無(wú)限便利。針對(duì)當(dāng)代年輕人的經(jīng)濟(jì)狀況，項(xiàng)目推出了首付 3.9 萬(wàn) ( 起 ) ，月供 880( 起 ) 的超低負(fù)擔(dān)入住標(biāo)準(zhǔn)。并在精裝修的基礎(chǔ)上贈(zèng)送 TCL 電器及宜家家居。讓年輕人能真正體驗(yàn)到無(wú)負(fù)擔(dān)的高品質(zhì)生活。 炫特區(qū)升級(jí)軌跡 2003.3 1.0 版自用領(lǐng)先型 “

18、零居室” 2003.5 2.0 版自用豪華型 2003.7 3.0 版自用終極型 2003.12 XP 版炫王子 2004.4 炫特國(guó)際公寓 2004.8 炫特區(qū)貴族版 4.2 設(shè)計(jì)分析 1.0 版 30 40 平方米“零居室” 2.0 版 基本控制在 60 平米以下，很多戶控制在 50 平米以下，實(shí)現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)等多功能性； 3.8 4 米的大面寬設(shè)計(jì)；一室兩廳的格局，將客廳空間劃分為餐與起、主與客、動(dòng)與靜等不同風(fēng)格的組合 XP 版炫王子星級(jí)公寓 集自住型公寓、酒店式公寓和 SOHO 為一體的集成式住宅，但仍以自住為主；三幢樓形成一個(gè)組團(tuán)，具有相對(duì)獨(dú)立性；首層大堂立體綠化，屋頂花園設(shè)計(jì)，

19、三層裙房頂商務(wù)空間；專為商務(wù)人士量身定做無(wú)廚房設(shè)計(jì)；增加了挑空陽(yáng)臺(tái)及錯(cuò)層設(shè)計(jì)等    炫特區(qū)的戶型專為年輕一代量身定做，針對(duì)市場(chǎng)上目前很多小戶型產(chǎn)品存在的缺陷：比如功能不完善、采光不充分，布局不合理、使用率過(guò)低等問(wèn)題，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和產(chǎn)品分析后決定推出小戶型公寓升級(jí)版，全面規(guī)避上述小戶型設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題，使炫特區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上達(dá)到功能完善、布局科學(xué)、富于人性化的標(biāo)準(zhǔn)。     炫特區(qū)特邀美國(guó) VBN 設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)理念前衛(wèi)、時(shí)尚，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品共性與居住個(gè)性完美統(tǒng)一。其一，將小戶型升級(jí)為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)戶型，在小戶型

20、的空間實(shí)現(xiàn)了一室兩廳的格局，業(yè)主可以將客廳空間劃分為餐與起、主與客、動(dòng)與靜等不同風(fēng)格的組合，首次實(shí)現(xiàn)了小戶型的全功能版。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。其三，獨(dú)立私密的臥室設(shè)計(jì)，更具隱私性，打破了以往小戶型的局限。其四，在廚房中設(shè)置了嵌入式洗衣機(jī)位，節(jié)省了洗衣時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了洗衣與廚房文化的革命。其五，每戶都設(shè)有落地玻璃窗或飄窗，不僅具有其它小戶型難以實(shí)現(xiàn)的均好性，更具有景觀和靈變性。其六，炫特區(qū) 2.0 版擁有大面寬設(shè)計(jì)，在起居空間中，擁有 3.8 米 4 米 的大面寬，這絕對(duì)是小戶型中的寬 HOUSE 一族。其七

21、，每層特設(shè)共享式電梯休息廳，為業(yè)主出行、訪客增加了一個(gè)新空間，帶來(lái)了更多方便。其八，戶型升級(jí)，贈(zèng)品菜單也升級(jí)，如滾桶式洗衣機(jī)、彩電、空調(diào)、冰箱等。 4.3 營(yíng)銷手段無(wú)理由退房     月日，炫特區(qū)一期多戶業(yè)主將正式收房入住。日，炫特區(qū)開發(fā)商將 “ 無(wú)理由退房 ” 計(jì)劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。     提出 “ 無(wú)理由退房 ” 的開發(fā)商早有人在。年底，潘石屹在現(xiàn)代城第一座公寓入住時(shí)推出了 “ 無(wú)理由退房 ” 。當(dāng)時(shí)這一計(jì)劃的出籠是基于潘石屹著名的 “ 出口理論 ” ，給一些不滿意樓盤的業(yè)主

22、一個(gè)出口，讓大家在平和中化解矛盾。當(dāng)時(shí)的無(wú)理由退房由于給其他開發(fā)商造成了巨大壓力而引來(lái)業(yè)內(nèi)的一片反對(duì)聲，倒是業(yè)主和社會(huì)輿論異口同聲給予贊揚(yáng)。現(xiàn)代城公寓部分實(shí)行無(wú)理由退房之后，戶住戶中只有戶業(yè)主退掉了原來(lái)購(gòu)買的房子，其原因?qū)儆诩彝?nèi)部的變故而不得不忍痛割愛。     炫特區(qū)此次在入住前推出 “ 無(wú)理由退房 ” ，既是為了維護(hù)其一貫堅(jiān)持的誠(chéng)信精神，更重要的是針對(duì)于精裝修及小戶型交房中所存在的常見問(wèn)題。眾所周知，小戶型樓盤由于其產(chǎn)品的特殊性，在有限的空間里要做到功能的完美，相比普通樓盤而言難度更大的。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的

23、措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營(yíng)銷手段。五、小戶型概念及分類   概念： 對(duì)于小戶型的概念目前沒有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的說(shuō)法，但比較認(rèn)可的一種說(shuō)法是無(wú)論一居室、兩居室還是三居室，其特點(diǎn)是每部分面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。 市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)： 1 ） 建筑面積： 一居室建筑面積在 60 平方米以下，二居室建筑面積在 80 平方米以下，三居室建筑面積在 100 平方米以下。小戶型由于面積小，空間安排得相對(duì)緊湊，廳的面積在 20 平方米以內(nèi)，臥室的面積在 15 平方米以內(nèi)。 2 ） 房屋設(shè)計(jì)： 房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在

24、不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能， 一般都只有一個(gè)衛(wèi)生間。 3 ） 配套設(shè)施 ：良好的區(qū)位、便捷的交通、方便的購(gòu)物和娛樂(lè)環(huán)境等因素是消費(fèi)者選擇小戶型時(shí)的重要考察因素。小戶型的配套建設(shè)方面主要注重三點(diǎn)：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。   2 分類： 目前統(tǒng)稱的 “ 小戶型 ” 其實(shí)包含三種類型的樓盤， 一是 住宅 （單身公寓）， 吸引對(duì)總價(jià)敏感又想住在市區(qū)的客戶，用地年限一般按照住宅類為 70 年，為居住者提供高檔生活配套和便利設(shè)施， 以藍(lán)朝部落為代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級(jí)賓館配備休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，物業(yè)服

25、務(wù)方面應(yīng)達(dá)到賓館要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過(guò)保證固定受益來(lái)賣給散戶，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司來(lái)管理物業(yè)；主要針對(duì)“海歸”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領(lǐng)階層，其租金可達(dá)到甚至超過(guò)同標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)酒店。 目前市場(chǎng)上有高檔的 88 新天地、浦東雅仕閣等，中檔的萬(wàn)源晶典等為代表。 三是 辦公 （商住兩用），一般位于辦公氣氛濃厚的區(qū)域， 需要?dú)馀傻拇筇谩?yōu)雅的會(huì)客廳、功能完備的商務(wù)中心以及可供出租的大小會(huì)議室等， 目前已入住的巴黎時(shí)韻以及在售的時(shí)峰不夜城可作為代表。 以上三種樓盤盡管形式上都屬于 “ 小戶型 ” ，但除了單套面積小之外，所面對(duì)的客戶以及樓盤本身配置的設(shè)施則完全不同，是截

26、然不同的三種產(chǎn)品。 海XXXX住宅公寓小戶型策劃     一、 小戶型物業(yè)類型選擇     1 、酒店式公寓       近虹口體育場(chǎng)，附近有上海市第二旅游集散中心，未來(lái)有輕軌和在建的 M8 線，人流量大；       未來(lái)附近規(guī)劃有五星級(jí)酒店，造成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。       一般為精裝修，配套設(shè)施要求苛刻，成本較高，風(fēng)險(xiǎn)大；  &

27、#160;    物業(yè)管理需達(dá)到酒店水平，管理費(fèi)高，該區(qū)域客戶承受能力有限；       酒店式公寓周遍一般要有相當(dāng)?shù)纳虅?wù)氛圍，該區(qū)域尚不足以賦予客戶由地段區(qū)域帶來(lái)的優(yōu)越感。       本項(xiàng)目體量小，酒店式公寓投入較大，且消費(fèi)目的以投資為主，目前有抑制投資房產(chǎn)的政策出臺(tái)，風(fēng)險(xiǎn)大，該地段市場(chǎng)接受程度待考，故不建議做酒店式公寓。       2 、商住兩用   

28、;    隨四川北路商業(yè)街的進(jìn)一步調(diào)整興旺，方便經(jīng)濟(jì)的商住兩用物業(yè)在該區(qū)域前景看好       相對(duì)四川北路上的商住兩用樓（如：新朝時(shí)代）有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。       項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，不能掛牌       周邊商務(wù)氛圍不濃       本項(xiàng)目能申請(qǐng)到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。   

29、60; 3 、小戶型住宅公寓       步行數(shù)分鐘即可換乘輕軌、 M8 （在建），交通便利；       近四川北路商業(yè)街，生活?yuàn)蕵?lè)購(gòu)物各類設(shè)施齊全；       相對(duì)酒店式公寓和商住兩用，其用地限制及物業(yè)管理要求都相對(duì)較寬松；       公司對(duì)住宅物業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)豐富；       規(guī)

30、模小，限高、容積率等規(guī)劃指標(biāo)限制較大；       臨近高架，噪聲影響大，景觀環(huán)境較差；       周邊建筑物破舊。       要得到良好的市場(chǎng)效果，建議將房型面積控制在 50 平米左右（即總價(jià)約 50 萬(wàn)），既可吸引軌道沿線對(duì)價(jià)格較敏感的年輕白領(lǐng)居住，也可以招來(lái)認(rèn)可該區(qū)域的投資客，并有目的引導(dǎo)部分旅游及商務(wù)出差的客戶來(lái)此做短期居住，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，但本區(qū)域未來(lái)該類物業(yè)有一定量上市，可觀其銷售情況做調(diào)整。 

31、0;       結(jié)論：結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，建議做小戶型住宅公寓。     二、房型面積   消費(fèi)者類型 人群描述 居住情況 房屋用途 房型 面積 戶數(shù) 單身青年 單身居住 1 人 終極用房 1 室 1 廳 55 38 準(zhǔn)丁克家庭 婚后暫無(wú)生育打算 2 人 過(guò)渡用房 1 室 1 廳 2 室 1 廳 丁克家庭 婚后過(guò)自由的兩人生活 2 人 終極用房 2 室 1 廳 55 75 95 小家庭 有小孩，經(jīng)濟(jì)能力有限 3 人 過(guò)渡用房 2 室 1 廳   

32、;    目前上海小戶型仍以一房為主流，但由于本項(xiàng)目本身地塊性質(zhì)所限，為達(dá)到做足容積率的考慮，可以二房為主，一房略少，比例約為 70% ， 30% 。     面積上，一房建議在 50 平米左右，以較好的控制總價(jià)；二房可控制在 50-70 平米，也可以打通讓業(yè)主自由分割，這有利于在規(guī)劃布局中靈活處置，并且便于實(shí)現(xiàn)戶型結(jié)構(gòu)的多樣化。樓宇結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)形式的多樣性，建議在限高允許的情況下，可以在頂層設(shè)置閣樓，或者將二房一廳位置上改成一房一廳，將另一間房改成露臺(tái)或空中花園，增加賣點(diǎn)和去化速度，立面和立體景觀效果也會(huì)比較好。這

33、些造型上的多樣化，為營(yíng)造獨(dú)特、新穎、活潑的居住空間提供良好的條件，滿足了人們不斷提高的居住需求，也就大大增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。     三、建筑設(shè)計(jì)     建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在*北的長(zhǎng)條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。建議將南塊造底部 2 層為商鋪，上 5 層以及北部地塊的兩幢均為住宅，一幢樓 2 個(gè)門洞，一梯 3 4 戶。     建筑風(fēng)格 ：通過(guò)前期的分析、定位，可以勾畫出單身公寓購(gòu)房者及居

34、住者的人群特質(zhì)，即 2535 歲的知識(shí)精英。他們*自己的知識(shí)與能力，憑借自己的才識(shí)，經(jīng)過(guò)幾年的打拼，在這個(gè)生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)了腳跟。他們是時(shí)間和效率的追求者，是引領(lǐng)時(shí)尚潮流的中堅(jiān)力量。故考慮采用簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，就這一點(diǎn)而言，與花園城前三期是有傳承關(guān)系的，與整個(gè)大環(huán)境也是相協(xié)調(diào)的。在此基礎(chǔ)上采用一些富有質(zhì)感的材料和富有現(xiàn)代感的設(shè)計(jì)語(yǔ)匯，可在突出立面時(shí)尚感的同時(shí)增加其功能性作用。     同時(shí)樓體外墻面多，也為戶型設(shè)計(jì)中各房間提供良好的設(shè)計(jì)條件，可能最大限度的實(shí)現(xiàn)房間“全明”設(shè)計(jì)，即明臥、明廁、明廚、明廳。   

35、0; 景觀 ：延續(xù)建筑的簡(jiǎn)約風(fēng)格，以景觀環(huán)境為重點(diǎn)，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。借鑒德國(guó)景觀設(shè)計(jì)理念，從宏觀的角度把握規(guī)劃，與時(shí)下流行的環(huán)保生態(tài)概念相融合。     另外建議設(shè)置屋頂花園、入口景觀、狹長(zhǎng)綠化帶、垂直綠化     另外，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)巧妙地布局，在避免泉山酒店對(duì)本項(xiàng)目的采光及光照受到嚴(yán)重影響的基礎(chǔ)上，達(dá)到同心城的光照要求，特別要注意的是高架對(duì)南部樓 3 層以上建筑的光照和噪聲影響，建議在房屋測(cè)繪驗(yàn)收后，統(tǒng)一將*高架的外陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一做雙層玻璃。     本項(xiàng)目可以運(yùn)用

36、綠色建筑的概念，通過(guò)科學(xué)的整體設(shè)計(jì)，集成綠化配置、自然通風(fēng)、自然采光、低能耗圍護(hù)結(jié)構(gòu)、太陽(yáng)能利用、綠色建材和智能控制等高新技術(shù)。比如南面采用活動(dòng)式外百頁(yè)窗，減少陽(yáng)光直接射入；頂層屋面可做太陽(yáng)能裝置，既可提供能量，又能避熱；使用再生磚、取自可持續(xù)發(fā)展資源的木材和再生木拼花地板；室內(nèi)，使用了低水量沖洗的便器；使用了對(duì)環(huán)境無(wú)害的涂料和清漆等。     四、建材設(shè)施配置     公共部位外墻 涂料、玻璃；     大堂 石材、地磚；電梯。    

37、0;房間內(nèi)部衛(wèi)生 防滑地磚、節(jié)水型坐便器、臺(tái)盆、沖淋房；     廚房 地磚、煤氣入戶、操作臺(tái)、水斗、（太陽(yáng)能）熱水器。     通訊設(shè)施電話接口、有線電視、寬帶接口。       五、定價(jià)策略     案例所在區(qū)域的價(jià)格主要分布在 9300-11060 ，均價(jià)約為 10000     經(jīng)調(diào)研，小戶型單身公寓與周邊住宅（新房）均價(jià)的比較： 單身公寓 青年匯 新鳳城 銀座公寓 新

38、朝時(shí)代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價(jià) 30000 9500 12000 13000 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 2.00 1.10 0.92 0.96 1.10 0.92 均值 最高 1 02 最低 參考價(jià) 10000 住宅均價(jià) 10200       社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價(jià)的比較： 單身公寓 景明花園 中興財(cái)富休閑廣場(chǎng) 聯(lián)洋年華 歐風(fēng)新天地 天香公寓 現(xiàn)價(jià) 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500

39、 11000 9000 7200 12000 比值 4.11 2.18 3.67 2.50 1 5 均值 最高 2 78 最低 參考價(jià) 10000 商鋪均價(jià) 27800上海XXXX項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照     殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店有三種產(chǎn)權(quán)酒店類型可納入選擇視野。第一種為商務(wù)公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店，在上海有如 “巴黎時(shí)韻”產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店。第二種為酒店公寓意義的 產(chǎn)權(quán)酒店，在 上海有如“ 莫奈印象”的產(chǎn)權(quán)酒店公寓。第三種為符合國(guó)際慣例的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店。     1 、商務(wù)公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒

40、店     上海新錦山置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建造的“巴黎時(shí)韻”產(chǎn)權(quán)位于襄陽(yáng)南路 500 號(hào)（建國(guó)西路口），小面積單元共套， 2002 年 2 月 1 日上市后個(gè)月內(nèi)就銷售了套，均價(jià) 14000 元 / 平方米。這種商務(wù)公寓意義的“產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店”，大多數(shù)購(gòu)買者是剛起步的創(chuàng)業(yè)者，其中尤以律師、廣告策劃人、個(gè)體牙醫(yī)、設(shè)計(jì)工程師、音樂(lè)人、畫家工作室、小型貿(mào)易公司等居多，并且每個(gè)單元面積都不大。以“巴黎時(shí)韻”為例，每套小的建筑面積只有平方米，最大的建筑面積也不過(guò)平方米，都配有衛(wèi)生設(shè)備，只有少數(shù)單元設(shè)有廚房間，它基本上不住人，而是作為創(chuàng)業(yè)者的小型辦公室或工作室。此外，

41、這種產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店大都地處交通便利地段，周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，與周圍聯(lián)系十分方便。     作為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，開發(fā)商在建設(shè)中充分考慮到了它的使用功能需求，酒店配以強(qiáng)有力的物業(yè)管理公司。同時(shí)，舉凡酒店所應(yīng)具有的設(shè)施也大都配置到位，這些硬件設(shè)施足以使在此辦公的小公司免除后顧之憂。酒店配有設(shè)備齊全的小型會(huì)議室，還有設(shè)備完善的商務(wù)中心，它不僅設(shè)有銀行、快遞、打印、傳真、復(fù)印等，而且還可以代辦工商注冊(cè)、財(cái)務(wù)年審等，商務(wù)餐廳更為小公司用餐提供了方便。商務(wù)酒店除提供大眾化服務(wù)之外，對(duì)有特殊服務(wù)要求的公司還提供個(gè)性化的物業(yè)管理，使不同層次的需求都能得到滿足。 有關(guān)專家認(rèn)

42、為，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店作為目前上海的稀有產(chǎn)品，將來(lái)還有一定的市場(chǎng)，大約可占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的。只要開發(fā)商不是一哄而上，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，物業(yè) 管理到位。     2 、 酒店公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店     上海有如“ 莫奈印象” 酒店公寓意義 的 產(chǎn)權(quán)酒店。     上海綠地集團(tuán)開發(fā)的 “莫奈印象”位于長(zhǎng)寧區(qū)延安西路 1201 號(hào)（番禺路口）， 27 層共計(jì) 464 套住宅。房型設(shè)計(jì)上以一房、二房為主， 5 梯 19 戶，。主力房型為 59.15 平方米的小戶型，占總量的 39.65% ，

43、2003 年 12 月 20 日公開，開盤一月銷售約 200 套。     國(guó)際著名酒店管理公司豪生集團(tuán)已接管 “莫奈印象”，并使用獨(dú)有的服務(wù)品質(zhì)、管理體制和檢查制度，專門設(shè)立了門酒店管理循環(huán)課程對(duì)酒店員工進(jìn)行崗位專業(yè)培訓(xùn)。 “莫奈印象”在競(jìng)爭(zhēng)上最大的優(yōu)勢(shì)就是豪生專業(yè)的酒店服務(wù)。豪生將通過(guò)專業(yè)化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服務(wù)的同時(shí)，節(jié)約酒店的運(yùn)營(yíng)成本，為業(yè)主帶來(lái)可*的長(zhǎng)期收益。     豪生先進(jìn)的全球訂房系統(tǒng)，將切實(shí)保證酒店的出租率。目前，“莫奈印象”擁有全球最大的航空業(yè)配房分銷系統(tǒng)之一的伽利略（）系統(tǒng)

44、。該系統(tǒng)首次運(yùn)用于國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店，它占全球訂房系統(tǒng)所產(chǎn)生訂房量的強(qiáng)，可以連接全球家旅游代理商、家航空公司、家酒店、家車輛租賃公司，為數(shù)百萬(wàn)商務(wù)和個(gè)人旅游者提供周到的服務(wù)。     “莫奈印象”酒店公寓正式開業(yè)前三年，綠地集團(tuán)將為投資者提供不低于 8% 的固定年回報(bào)。     3 、 符合國(guó)際慣例的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店     標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店概念：     產(chǎn)權(quán)酒店由 " 時(shí)權(quán)酒店 " （ TIME SHARE ）演變而來(lái)。由消

45、費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。 1976 年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。     以下介紹四川成都紫薇 · 銀座產(chǎn)權(quán)酒店案例。     地理位置：春熙路正科甲巷 10

46、8 號(hào)     酒店類別：四星級(jí)酒店     項(xiàng)目簡(jiǎn)要介紹：     紫薇 · 銀座是紫薇酒店的二期工程，按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)修建，樓高 17 層，占地 6.32 畝，建筑面積 33000 平方米，計(jì)劃投資 1.7 億元人民幣。地下 15 層為產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)，由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； 8-17 層為產(chǎn)權(quán)式酒店，共有 239 間 / 套客房，只發(fā)售其中的 100 套共 12 種套型，面積從 35 平方米到 71 平方米不等。     投資

47、方案：     A 、 有限自用投資型酒店 。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費(fèi)贈(zèng)送時(shí)段自住外，大部分時(shí)段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度利潤(rùn)分紅。 20 年 11% 穩(wěn)定的投資回報(bào)率。     B 、 投資 + 經(jīng)營(yíng)型酒店 。投資者在簽定一個(gè)或數(shù)個(gè)樓層的酒店購(gòu)房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營(yíng)，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營(yíng)權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報(bào)。     

48、;銷售價(jià)格：均價(jià) 8000 元 / 平方米左右。     付款方式： 7 成 20 年按揭。     銷售情況：推出的 100 套酒店立即全部售完。 二、 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇決策     本報(bào)告以為殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店宜選擇上述產(chǎn)權(quán)酒店第一種類型產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店。雖然上述產(chǎn)權(quán)酒店第二、第三種類型更接近或更符合產(chǎn)權(quán)酒店本義，但由于后者銷售以后還面臨長(zhǎng)時(shí)間的客戶 投資回報(bào)等問(wèn)題，需更加慎重考慮，以使殷高西路項(xiàng)目長(zhǎng)線運(yùn)作的商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)上。    &

49、#160;1 、殷高西路項(xiàng)目選擇產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店開發(fā)     殷高西路項(xiàng)目擬建約 30000 平方米的辦公樓，政府基本上以成本價(jià)收購(gòu)。從殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店與辦公樓的錯(cuò)位角度來(lái)說(shuō)，最好選擇標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店，如 四川成都紫薇 · 銀座產(chǎn)權(quán)酒店類型，而且酒店客房應(yīng)該用于旅客居住。但考慮到 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商面臨長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期回報(bào)客戶的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，還是以一次性銷售的產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店為妥。     殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店與辦公樓有共同點(diǎn)：都是企業(yè)辦公場(chǎng)所。從錯(cuò)位上來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店是面向小型的成長(zhǎng)型企業(yè)，更強(qiáng)調(diào)酒店的服務(wù)

50、功能和品位檔次。     產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店還應(yīng)該區(qū)分于傳統(tǒng)的商住樓，商與住之間相互干擾；可以如現(xiàn)代商務(wù)公寓：“只商不住”或“以商為主”。     2 、 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店必須首先銷售     必須首先銷售的原因是：     回籠資金。     在辦公樓之前銷售。     聚集人氣有利于商場(chǎng)的招商和運(yùn)營(yíng)     產(chǎn)權(quán)

51、商務(wù)酒店首先銷售的前提是摩爾造勢(shì)（見本報(bào)告第三篇：整體運(yùn)作），這樣有利于銷售價(jià)格的提升。     殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店為小戶型，客戶定位是小型的成長(zhǎng)型企業(yè)，吸引周邊的五角場(chǎng)大學(xué)區(qū)（復(fù)旦大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等）和寶山區(qū)上海大學(xué)人員知識(shí)型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也歡迎投資客。     原本項(xiàng)目可行性報(bào)告“酒店式公寓”擬均價(jià)為 7119 元，現(xiàn)綜合各方面的因素特別是本項(xiàng)目的摩爾定位，殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店擬均價(jià)為 7500 8000 元，以均價(jià)為 7800 元酒店可銷面積 30000 平方米計(jì)算，可回籠資金 2 、 34 憶元。 &#

52、160; 三、 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店小戶型創(chuàng)意     殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店小戶型主力面積在 80-150 平方米之間，在設(shè)計(jì)和銷售上必須有創(chuàng)意，提供成長(zhǎng)型企業(yè)辦公空間解決方案，以下為 IT 公司、廣告公司、咨詢公司辦公空間解決方案示例。       圖 1 IT 公司辦公空間解決方案     圖 2 廣告公司辦公空間解決方案 圖 1 IT 公司辦公空間解決方案   圖 2 廣告公司辦公空間解決方案圖 3 咨詢公司辦公

53、空間解決方案此主題相關(guān)圖片如下：蘋果園廣告文案 廣告文案 1 ：尋找目標(biāo)客戶：身份鑒定 蘋果園，時(shí)尚，繽紛的都市陽(yáng)光生活地帶蘋果園，住著這樣一群人他們和深圳一樣年輕他們有和蘋果一樣清新的面孔他們唱過(guò)小虎隊(duì)青蘋果樂(lè)園他們喜歡蘋果牌牛仔褲他們和蘋果電腦同時(shí)跨越過(guò)新世紀(jì)他們熱愛深圳這個(gè)城市他們也熱愛生活，更熱愛自己他們正走在路上，就在你我之間他們過(guò)著一種“ ON ”的生活   ON ，都市生活，現(xiàn)在開始 大不列顛詞典里， ON ，指“在之上”蘋果園詞典里， ON ，是一種生活狀態(tài)是指：在路上，在路上的人，事業(yè)處于上升階段的人生活時(shí)尚的人你在 ON 嗎？深圳，在 ON 的城市。高速

54、發(fā)展著年輕城市，正步履匆匆地行走在通往國(guó)際化大都市進(jìn)程中深圳人，在 ON 的人一群理想主義者深圳生活，在 ON 的生活繁華的，都市的，時(shí)尚的每一天，看到太陽(yáng)新鮮升起夢(mèng)想也是嶄新的。蘋果園，在 ON 的房子。朝我們走來(lái)的，是龍華第一高檔小戶型社區(qū)打造龍華優(yōu)質(zhì)生活時(shí)尚，引領(lǐng)深圳棲居新潮流蘋果園，為還在路上喜歡蘋果末產(chǎn)時(shí)尚生活的年輕人打造的房子健康清新的蘋果生活，為正在 ON 的人準(zhǔn)備 廣告文案 2 ：生活價(jià)值觀認(rèn)同 ON ，繁華生活進(jìn)行時(shí)城市越繁華家的概念愈重要在陌生的路口容易迷路熟悉的家才會(huì)在心中停留完整的生活，需要一個(gè)完全自我的空間，從這里開始，搭上幸福生活的地鐵 蘋果的 1N 觀點(diǎn)：因?yàn)樽孕?/p>

55、，所以買房 在別人的房子里容易忘記自我在別人的房子里容易失去精神自由其實(shí)我并不想把青春寄居在別人的房子里其實(shí)你需要一間房來(lái)炒掉窺私僻的房東和那個(gè)不講衛(wèi)生的鄰居你知道你很年輕你知道你只需要一間盛得下秘密的房子自信是你開始迷戀蘋果園的理由 蘋果的 2N 觀點(diǎn)：如果月供低于房租，還去租房不是很浪費(fèi)？ 有一間房子，要裝得下生活的自在陽(yáng)光斜射的光線要正好打在陽(yáng)光咖啡杯的杯沿上，65 度的咖啡熱氣是嘴唇最喜歡的溫度蘋果園，不經(jīng)意的*近你年輕的夢(mèng)想生活以心動(dòng)的價(jià)格，幫你輕易擁有如此生活 蘋果的 3N 觀點(diǎn)：家不要大 但一定要有品位 僅僅是買一間房嗎？蘋果園賣給你們：是一種生活方式，一種時(shí)尚體驗(yàn)蘋果園還賣給你，陽(yáng)光和新生活以及好心情。在 ON 狀態(tài)的蘋果人，永遠(yuǎn)保持對(duì)生活的品位和追逐   蘋果的 4N 觀點(diǎn)：再小的家 也要是陽(yáng)光燦爛的 給你一個(gè)陰郁的角落四季尋找陽(yáng)光的味道心情只能蟄伏如漫長(zhǎng)的冬天如果這樣的房子，感覺不到溫暖光線不只損失青春還有美麗心情在蘋果園，沐浴在陽(yáng)光里的清新蘋果氣息讓生活的每一天陽(yáng)光燦爛 廣告文案 3 ：產(chǎn)品利益點(diǎn)價(jià)值闡釋 升值潛力優(yōu)勢(shì) 感性描述 我年輕，我渴望上路我在夢(mèng)中停止了哭泣我在陽(yáng)光下奮力奔