1、【剖析萬科】萬科的產(chǎn)品策略2014-02-21房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟剖析萬科系列一萬科從進入房地產(chǎn)至今，生命力仍然很旺盛，因為追求“規(guī) 模化"和"高品質(zhì)"，王石認為房地產(chǎn)核心理念是向大眾提 供一種新的生活方式，項目的成功70%源于產(chǎn)品，產(chǎn)品的成 功70%源于規(guī)劃，萬科對于社區(qū)規(guī)劃“開發(fā)性”的詮釋再發(fā) 展到現(xiàn)在的“新市鎮(zhèn)”模式之后已經(jīng)日趨完善，把住宅建筑 當作產(chǎn)品而進行設計，對于細節(jié)的精益求精和開放性社區(qū)的 執(zhí)著追求是萬科產(chǎn)品的一個基本理念。概括而言，萬科的產(chǎn)品策略有以下幾種：產(chǎn)品總體戰(zhàn)略延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶。國外成熟房地產(chǎn)市場的規(guī)律是，普通消費者一生通常需要經(jīng) 歷四

2、次置業(yè)，即：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置 業(yè)，因為即便是同一人群，處在人生不同階段，首次置業(yè)和 換房以及退休置業(yè)時對產(chǎn)品的需求也會不同。萬科所說的鎖 定終身客戶，就是指為特定人群打造的住宅產(chǎn)品，適應他們 在不同人生階段的需求而做的產(chǎn)品細分。萬科認為，目前小國城市消費者70%以上已經(jīng)歷首次置業(yè)， 不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老 齡化的趨勢，需求其實已經(jīng)存在。相比之下，萬科目前所能 提供的產(chǎn)品已經(jīng)開始注意到照顧客戶的這種需求差異。產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略產(chǎn)品標準化萬科的產(chǎn)品定位是做城市的主流產(chǎn)品，到目 前為止，以大規(guī)模多層住宅開發(fā)為主的項目占萬科總開發(fā)項 目的80%左右。做主流產(chǎn)

3、品與做另類產(chǎn)品不同，首先是量大， 其次是跨地域發(fā)展，因此需要“像造汽車一樣造房子”，即 用標準化手段來解決規(guī)模化生產(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。磐石行動一一“磐石行動”是通過對萬科十余年來產(chǎn)品質(zhì)量 管理經(jīng)驗的總結分析，以全面質(zhì)量提升為目標，提出未來一 至五年萬科工程管理的發(fā)展策略。“磐石行動”的愿景是“零 缺陷”。“磐石行動”倡導開發(fā)商通過對供應商、建筑商進 行雙向評估，嚴格過程管理制度，根據(jù)客戶反饋的質(zhì)量缺陷 發(fā)生頻度對采購、施工的所有過程進行工序分解，設定質(zhì)量 控制關鍵節(jié)點。“磐石行動”將質(zhì)量觀念進行細化，譬如門 較鏈質(zhì)量、電插座安裝質(zhì)量等都將予以規(guī)范。這種關注質(zhì)量 的深度在萬科以前的質(zhì)量管理史上

4、是沒有的。產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略萬科建筑研究屮心2002年1月，萬科建筑研究中心大樓落成，作為萬科對建筑、 新材料、新技術的應用研究的基地，研究中心的任務是以市 場需求為導向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮 點，關注住宅科技成果的轉化和應用，確保萬科在住宅開發(fā) 領域的技術領先地位。一、成熟的城市住區(qū)模式從萬科逐步清晰的探索中，我們可以感受到：城市作為 人類生活和活動的重要場所，它與住區(qū)的關系貫穿于住區(qū)建 設、房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。無論是在進行具體地段的規(guī)劃 設計之前、設計建設過程中，還是住區(qū)在投入使用之后，住 區(qū)規(guī)劃建設的方方面面與城市、社會發(fā)展都有著密切的關連。城市發(fā)展的未來走向決定了城市建設

5、的投資分配和時空組 織，住區(qū)在時空上的選擇一方面從宏觀上與城市發(fā)展相吻合, 另一方而也會對城市的建設有所促進和影響；住區(qū)在規(guī)模上 的選擇同樣也是與城市空間的有機融合呈現(xiàn)互動關系。因而 在城市發(fā)展與住區(qū)建設的研究屮，重點在于吋機、區(qū)位和規(guī) 模的選擇方面，挖掘住區(qū)規(guī)劃、建設與城市的關聯(lián)。經(jīng)過二十年的發(fā)展，萬科形成了四大產(chǎn)品系列：城市花園系 列、四季花城系列、金色家園系列和自然人文系列。城市花園系列是指城市中心外圍住宅，是萬科第一個產(chǎn)品系 列，代表樓盤有上海萬科城市花園、天津城市花園等。而2001 年成都城市花園和2003年武漢城市花園的出現(xiàn)，使城市花 園系列走向成熟，形成了同一產(chǎn)品體系下不同的特色

6、產(chǎn)品。 四季花城系列是指城郊結合部的住宅，是萬科的新市鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 計劃。代表項目有深圳四季花城，其成功開發(fā)帶動了周邊地 區(qū)的發(fā)展。金色家園系列是指城市屮心區(qū)住宅，它揭開了萬科在城市屮心區(qū)住宅開發(fā)的序幕。在有限的土地局限下，規(guī)劃出良好的 居住環(huán)境，不僅注重了對環(huán)境的改善，同時符合了城市更新 的性質(zhì)，這是該系列的特征。自然人文系列是指尊重自然、尊重文脈的產(chǎn)品系列。2003和2004年，在建筑文化的探尋上，萬科開始確立自己的建筑觀,在尊重自然、尊重文脈的原則上，主動創(chuàng)造住宅的產(chǎn)品形式。比之從前，這一時期的作品增加了更多的建筑張力、更加強 烈的文化取向、更進取的風格表現(xiàn)，同時，住宅多樣性已經(jīng) 隨地域擴張進

7、一步強化。代表項目有反映人文生活的北京西 山庭院項目、依照山體原有地形地貌建造的深圳17英里花 園等。（一）城市花園系列1、上海城市花園基于上海市區(qū)土地價格高昂的因素，1992年萬科拿下了 遠離城市中心的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的開發(fā)用地，選擇了 “大眾住 宅”的定位，這是萬科集團城市花園品牌系列的第一個項口， 隨著城市開發(fā)向郊區(qū)發(fā)展的進程，改變了人們對居住需求的 觀念，為上海城市花園項目的成功帶來了契機，極大地推動 了當?shù)氐慕?jīng)濟轉型和發(fā)展，并成為地區(qū)的核心。一段時期以來，中國城市空間擴張動力十分強勁，不僅壓抑 了數(shù)十年的居住需求激發(fā)了城市空間的迅速拓展和城市結 構的重塑，而且隨著城市化進程的加速，城市住

8、宅不再僅僅 滿足城市人口，還要滿足不斷涌入城市的外來人口。萬科意 識到在城市中，大眾的住房需求必然會增加，郊區(qū)的較高品 質(zhì)的住宅市場前景日益凸現(xiàn)。因此在尋找住區(qū)新空間的目標 之一就是在擴張動力強勁的城市參與新市鎮(zhèn)的開發(fā)，比如上 海萬科春申萬科城、天津萬科花園新城、沈陽萬科新城等。 上海城市花園是萬科最早涉及住區(qū)開放問題項目，當時“開 放式住區(qū)”的概念還未形成明晰統(tǒng)一的認識，但是由新加坡 建筑師率先提出“開發(fā)社區(qū)+封閉單元”的規(guī)劃方案，強調(diào) 人、車都可以自由進入的開放式管理模式，均在一定程度上 體現(xiàn)了開放式住區(qū)的規(guī)劃思路。住區(qū)道路的開放為城市花園項目帶來了商業(yè)的繁榮和發(fā) 展，在城市花園商業(yè)興起z

9、初，七寶鎮(zhèn)發(fā)展還不是很成熟, 周邊住區(qū)都前來“借用”城市花園的配套設施，商業(yè)服務范 圍也遠遠超出了住區(qū)自身。這些都是因為城市花園有著“開 放”的道路系統(tǒng)，能夠為周邊地區(qū)的居民前來消費提供了可 能，并且能滿足相應的停車需求。這種互惠互利的關系使城 市化花園的商業(yè)配套火了起來，隨著其后周邊配套設施的補 充和完善，城市花園及周邊成為整個地區(qū)居民所認同的區(qū)域 中心的一部份，不僅培育了良好的商業(yè)氛圍，更為項目未 來開發(fā)提供了良好的平臺。城市花園項目每一期的開發(fā)都隨著市場的變化、認識的 不同有所調(diào)整，每一期的客戶足位、產(chǎn)品定位也相應有所改 變，從物業(yè)類型、建筑立面、組團綠化到活動設施設置等細 部均體現(xiàn)出一

10、定的差異化，這種多樣混合的狀態(tài)，賦予城市 花園極大的豐富性和持續(xù)的生命力，開發(fā)商為社區(qū)營造的多 樣性和共存性使住戶生活真正得益。作為城市花園的升級版本，將2 4米寬的市政道路（碗 町路）規(guī)劃成為“l(fā)”形穿過住區(qū)用地，使之成為住區(qū)的主 干道，并通過1 0米寬的小區(qū)級道路連接各個組團。同時這 一市政道路還依次連接了小區(qū)的商業(yè)中心和以運動為主題 的會所，使得住區(qū)內(nèi)與居住相關的各種活動都通過市鎮(zhèn)道路 與城市融為體。市政道路的引入，可以綜合組織交通出行， 有效避免在城市外圍住區(qū)中大量客戶一私家車為主要單一 出行工具的現(xiàn)象。商業(yè)形式采用節(jié)日集會式布置，以增加城 市娛樂、休閑的氣氛，并通過貫穿整個商業(yè)中心的

11、開敞式內(nèi) 廊，強化大都市的商業(yè)氛圍。項口建筑類型多元化和戶型的差異化，使得社區(qū)人群構 成在一定程度上實現(xiàn)了多元化。一期多為普通多層住宅，因 此客戶類型比較年輕，家庭規(guī)模也不大，二期產(chǎn)品檔次有所 提升，由獨立別墅和聯(lián)排別墅為主，人群定位為事業(yè)有一定 積累的相對成功人士，后面幾期開發(fā)建設的還包括單身公寓、 精裝修公寓、公園景觀公寓等類型，整個住區(qū)范圍內(nèi)形成了“小同質(zhì)、大混合”的人群構成特點。開發(fā)時間上的大跨度，雖然造成了區(qū)域z間的分割，但也 使得城市花園具備了多樣性、豐富性的特征，這是一種人為 設計不出來的特質(zhì)。新區(qū)的幽靜、老區(qū)的便捷，造就了一個 無法模仿和復制的社區(qū)，它既有豐富的都市感，又有親切

12、的 人性尺度感，在強烈的對比和親密的融合之中形成了讓人意 想不到的生存空間，而城市花園的住戶最認同的正是這種多 元化的社區(qū)生活方式。2、深圳城市花園位于景田片區(qū)的西北角，在項目立項和規(guī)劃設計時期，這里 還是距市區(qū)較遠的城市近郊區(qū)，剛完成基本的七通一平城市建設準備工作，周邊 尚未形成成熟的配套設施和城市氛圍，在當時的深圳市屬于 較為偏遠的郊區(qū)樓盤。為此，項口通過庭院圍合和綠化組織 為 購買萬科樓盤的客戶創(chuàng)造了一個最優(yōu)秀的室內(nèi)外居住 空間，將空間尺度設計到完美的境界，同時它的圍合也將這 樣一個住區(qū)從周邊城市環(huán)境中割裂出來。在營造可防衛(wèi)空間的實踐中，萬科采取了圍合、組團與院落 的空間模式，通過規(guī)劃東

13、西向住宅來實現(xiàn)圍合庭院空間，并 引發(fā)了景觀優(yōu)于朝向的住宅價值爭論。整個項目由于規(guī)模不 大，分為南北兩組圍合院落，并由結合步行交通系統(tǒng)的十字 形公共空間串聯(lián)起來，構成完整的院落空間體系。在庭院圍 合的基礎上，通過對適當部位的開口、底層架空或開洞、過 街樓、樓道等空間層面的設計，形成了具有整體性和連續(xù)感 的景觀空間，豐富了景觀變化的層次，從而使居民形成了強 烈的領域感和識別性。 但布局的封閉和人群的單一使城市 花園項冃沒能對城市文化的向外延伸發(fā)揮作用，沒有和周圍 環(huán)境一起對新的城市環(huán)境創(chuàng)造有所貢獻，這也是圍合空間無 法避免的副(-)金色家園系列中國許多城市進行大規(guī)模的舊城改造，萬科以其在房地 產(chǎn)業(yè)

14、的積累，參與城市核心區(qū)的開發(fā)建設，以作為住區(qū)空間 創(chuàng)造的重要領域。在一些大城市隨著城市公路的延展及私車 占右率的增長，住宅高端需求正逐漸受到環(huán)境的影響而走向 郊外。萬科對城市中心區(qū)的住宅開發(fā)也不再局限于高端產(chǎn)品 市場，而是繼續(xù)拓展大眾住宅的概念，形成富有特色的“金 色家園”系列，其中最有代表的包括深圳萬科金色家園、沈 陽金色家園和南京的金色家園等。1、深圳金色家園項目的景觀實用性與可參與性一直受到關注，并有新的嘗試 和運用。由于建設用地十分有限，為此采用了半圍合布局, 一方面保證順利開發(fā)建設而實現(xiàn)較大容積率，另一方面也獲 得了良好的住宅朝向和小區(qū)中心花園的完整性，營造出寧靜 舒適的環(huán)境。同時為

15、了解決在城區(qū)用地綠化活動場地有限的 問題，結合綠化環(huán)境的組織。萬科提出了 “泛會所”概念（960平米），即在傳統(tǒng)意義上 的服務與社區(qū)娛樂活動的專用室內(nèi)“會所”概念加以突破, 將文化、娛樂、交往等功能安置于更豐富的空間之屮一一包 扌舌室外、架空層、空中花園、屋頂花園以及其他功能綜合使 用的建筑綜合體等等，把室內(nèi)會所延伸擴展到整個社區(qū)。雖然綠化率不足4 0%,但是由于景觀環(huán)境的開放以 及多元活動的參與，使得這里的活動空間超過了同樣綠化率的其他項目。這也是萬科在城市 高密度住區(qū)項目中，將景觀與實際使用功能進行融合的嘗試，試圖在有限空間限制下，強 化環(huán)境品質(zhì)以及景觀環(huán)境的開發(fā)與各種活動的包容。2、成都

16、金色家園新近開發(fā)的成都金色家園，屬于舊廠區(qū)改造項目，周邊現(xiàn)有 的城市商業(yè)、公共服務設施嚴重不足，因此在臨街一隅劃出比較大的用地建設 商業(yè)，同時利用商業(yè)與住宅之間的道路形成商業(yè)步行街，起到擴大城市有效商業(yè)界面的作用。 雖然在規(guī)模上萬科金色家園比不上上海新天地，但是與其有 著極為相近的地方，即把服務定位于城市的商業(yè)服務設施， 與居住建筑分開，并通過商業(yè)活動相對較少的步行街家進行 分隔和過渡，使其在對城市提供可能的商業(yè)服務的同時，保 證了居住的安靜與安全性沒，而且還能夠從商業(yè)設施的建設 中獲得一定的收益。同時吸取了深圳金色家園的商業(yè)設施廳 車位數(shù)量不足而影響了居住環(huán)境的教訓，在獨立商業(yè)設施下 設置了

17、地下車庫。萬科金色家園，建筑設計一直采用簡約的古典主義，立面簡 潔純粹，古典的三段式立面構圖，強調(diào)其雕塑感。凸窗、陽 臺、挑臺等都被消隱到建筑體量之內(nèi)，以達到簡潔體量的冃 的。始終堅持表里如一的奢華格調(diào)，將品質(zhì)的意念，推崇至 建筑的每一細節(jié)。項目的設計理念秉承在環(huán)境設計中，以客 戶的需求出發(fā)，為每一位客戶找在社區(qū)中的位置，從而營造 歸屬感，烘托"家園”的氛圍。(-)四季花城系列與第一次城市地域擴張時期不同的是，萬科在城市地域地二 次擴張的過程中，對不同城市擴張的規(guī)律已經(jīng)十分關注，其 中最具有代表性的實例是深圳萬科四季花城的規(guī)劃建設。與 上海萬科城市花園偶然性的成功不同的是，隨著對城市

18、空間 發(fā)展規(guī)律的認識逐步加深，深圳四季花城項目的建設表現(xiàn)出 萬科隊城市住區(qū)開發(fā)的深層把握，體現(xiàn)在與住區(qū)開發(fā)的時機、 區(qū)位以及規(guī)模等諸多方面，對于這個地處深圳關外、遠離城 市中心的項目，萬科通過開發(fā)住區(qū)、引導公共交通、完善配 套等一系列嘗試，不僅僅一次取得了成功，而且使“四季花 城”成為萬科地產(chǎn)的一個新的品牌代名詞。1、深圳四季花城深圳四季花城位于深圳的坂田地區(qū)，在萬科進入該地區(qū)進行 開發(fā)前，坂田地區(qū)是典型的城市郊區(qū)，農(nóng)民住宅、低檔次小 規(guī)模的居住建筑群和小企業(yè)相互混雜。出于銷售考慮將社區(qū) 商業(yè)街開放，旨在創(chuàng)造出一種活躍的城市生活氛圍，并將1 5期的商業(yè)服務設施全部集屮在一期進行開發(fā)，以應對周

19、邊商業(yè)配套設施有限的狀況。為了保證有充分的人流，規(guī)劃 時采用“院落圍合式+步行商業(yè)街”的整體布局。商業(yè)街呈 “l(fā)”形，一半朝向城市道路，形成沿街商業(yè)街，另一半伸 入社區(qū)，形成步行尺度的純商業(yè)步行街，他們同時服務于住 區(qū)及住區(qū)周邊居民。這一開放商業(yè)步行街的形成，營造出一 個與城市相融合，同時本身具有鮮明城市氣質(zhì)的住區(qū)公共空 間，商業(yè)街及假日廣場不僅豐富了住區(qū)居民的生活氛圍，同 時又能為商業(yè)引入更多人流。落，端頭單元輔以平屋頂，轉角部分的造型使建筑立面錯落 有致。社區(qū)入口處結合會所及頂層商業(yè)街形成配套中心，頂 層為小型商鋪設計，會所由三個體塊組成，功能分別為餐飲、 超市及文體娛樂。交通采用主干結合

20、環(huán)形或半環(huán)形車行系統(tǒng)，人行步道可穿越 街區(qū)中間，將街區(qū)庭院相連；車行在外圍，加強院落的圍合 感。四季花城高度成熟的社區(qū)環(huán)境，四維景觀的規(guī)劃設計，全面 家居解決方案以及360度萬科物業(yè)貼心服務，不僅滿足青年 人生活的需求，更讓青年人從有家到優(yōu)家，輕松置業(yè)，為年 輕生活注入全新動力。二期二區(qū)精裝小戶型是萬科全面家居解決方案的青年版新 產(chǎn)品。從房型及裝修標準上都考量了家居舒適學，人體功學 等；完善廚衛(wèi)收納、細節(jié)定制、國際品牌三重定制體系，同 時引入電梯公寓升級產(chǎn)品檔次。新古典主義風格的建筑風格使得整個建筑群體高低錯落，巧 妙利用立面的凹凸變化和不同比例的開窗設計，帶來變化豐 富的立面變化。從墻體、門

21、窗到屋面的拼接，精選高性價比 品牌建材，全面提高住宅整體質(zhì)量，努力為客戶創(chuàng)造更加健 康、舒適和先進的生活方式，實現(xiàn)居住改變生活的夢想。二、逐步形成的產(chǎn)品系列（一）魅力之城系列1、無錫魅力之城無錫魅力之城位于未來新城市中心一太湖新城，距離蠡 湖僅1公里，項目總占地面積96萬平米，總建筑面積130 萬平方米，容積率1.4,綠化率40%,包括多層、小高層、 高層花園洋房、soho辦公等多種物業(yè)類型。整個社區(qū)規(guī)劃采 用開放式街區(qū)布局，充分利用占地面積龐大的優(yōu)勢，萬科采 用了一貫的造鎮(zhèn)模式，體現(xiàn)出成熟的復合社區(qū)概念。及空間的同時，享受到具備高度創(chuàng)造性和豐富精神生活的“城”。現(xiàn)行開發(fā)的包扌舌魅力一區(qū)、二區(qū)

22、兩個部分，項目原 型來自日本幕張新城，借鑒其高度融合城市中心功能和舒適 居住功能、注重營造城市氛圍的規(guī)劃經(jīng)驗，同時非常重視與 毗鄰的無錫大學城資源的結合，在社區(qū)內(nèi)增加了大量的培訓 設施、老年學校、大學的分支機構，與醫(yī)院互聯(lián)的健康系統(tǒng)、 社區(qū)信息中心等設施，突出了住區(qū)的文化性。為了體現(xiàn)復合型社區(qū)的概念，將就業(yè)、屆住、旅游等功能統(tǒng) -進行規(guī)劃，強調(diào)社區(qū)的開放性，一方面提高了生活的便利 度，另一方面實現(xiàn)了社區(qū)與城市環(huán)境的融合。為了解決社區(qū) 開放后社區(qū)安全管理的難度，運用不同路網(wǎng)將社區(qū)進行劃分, 將公共設施靠近主要路網(wǎng)設置，結合社區(qū)集中組團綠化，形 成有效區(qū)隔，引導業(yè)主形成自我管理的氣氛，進而提升社區(qū)

23、 的整體環(huán)境。這樣的規(guī)劃布局至少體現(xiàn)以下4個優(yōu)點：1.方 便生活；2.增加就業(yè)；3.減少上下班鐘擺式交通；4.增加 社區(qū)活力景觀方面為了配合周邊道路的大尺度，所以規(guī)劃了大尺度的 東西，沿社區(qū)外周盡量多的植栽大樹，形成一道環(huán)繞的“綠 色城廓",grand park以草皮、灌木和喬木這三種不同植 栽，營造出錯落有致、層次分明的景觀體驗。而緩坡為主的 設計，大部分的起伏是由坡度5%左右，高低差在2.0m左右 的草坪斜面構成，視線開闊。起伏重疊的遠近空問，創(chuàng)造了 更強的寬闊感，使得整個社區(qū)就象一個森林公園。魅力之城不只是一個單純的住，而是由不同地域、不同人群、 不同的文化觀和價值體系構建起來

24、的整體。每個社區(qū)如同- 座城市，有完整的生活體系和相應的生活小心，吸引人們到 此游樂、消費、居停。從地塊規(guī)模、容積率、住區(qū)的規(guī)劃設 計、開發(fā)周期等方面來看無錫魅力z城實際上更接近萬科的 城市花園系列，萬科在此項目中關注的核心已遠遠超出了產(chǎn) 品層面、技術性的規(guī)劃層面，而非常強調(diào)對人居文化、城市、 歷史以及“人與自然”的深度思考，是次全新的住區(qū)開發(fā) 實踐。2、成都魅力z城、杭州魅力z城、青島魅力z城開發(fā)。與之不同的是，這三個項目的容積率指標、區(qū)域地段 等方面更加趨同，相對無錫魅力之城的大規(guī)模住區(qū)開發(fā)而言, 成都、杭州、青島魅力之城更像是其屮的一個組成部分。 項目容積率在2. 0-2. 3之間，物業(yè)

25、類型包括多層花園洋房、 小高層及高層住宅。與無錫項目隸屬新建設的經(jīng)濟新區(qū)不同 的是，地塊周邊的生活、交通配套等設施已經(jīng)相對完善，在 整體規(guī)劃上僅需要考慮小型社區(qū)商業(yè)、會所、幼兒園等公建 配套設施即可。整體規(guī)劃仍采用圍合式組團布局，利用獨特的環(huán)境特點 進行景觀設計，青島魅力之城-與世紀公園僅一路相隔，為了 最大限度發(fā)揮景觀優(yōu)勢，所有物業(yè)類型均以強化景觀為最大 賣點，以“中央大道”、“社區(qū)景觀綠軸”作為支撐，配合 四個景觀主題園林，呈現(xiàn)出“自然、森林”的景觀脈絡，同 吋弱化立面效果，色彩采用重度純色降低視覺刺激，拉開樓 宇距離之間的心理距離。而成都魅力之城在保留原有高低起 伏的地勢特點的前提下，建

26、造了 6 0 0 0 0平米的公園群落, 7個北歐主題園區(qū)形成大圍合下的小圍合，集中綠化不僅成 為項目的最大景觀亮點，同時綠化的體量效應改善了社區(qū)的 環(huán)境質(zhì)量。（二）金域藍灣系列2）必須毗鄰江河湖海之原生水系，貝有優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；深圳的紅樹林、珠海的香爐海灣、天津的濱海湖、廈門水庫生態(tài)區(qū)、成都的沙河自然生態(tài)圈都是不可 比擬的稀缺景觀資源q3）必須建立城市立面，建立城市舒適居住最高標準；項目容積率高達3斗，在高密度心的都市核心，金域藍灣從規(guī)劃方面完全滿足舒適居住需要的所有條件。首先，在景觀上考慮到城市人對綠色植被的需求，社區(qū)外部設苴綠化防護林，社區(qū)內(nèi)部運用半圍合空間以泰式園林為主題，營造不同

27、的情景空間，同時運用架空層的設計轉化與主題景觀相連接，保持社區(qū)的通透性。其次，面對都市的高密度，在建筑的要求, 園林的運用上，萬科金域藍灣做得簡潔，尺度恰當，細節(jié)豐富，能夠在高容積率的 環(huán)境中為人提供更細膩的感受。在建筑風格上，深圳、珠海采用簡潔的立面形式，而 成都則采用了新古典主義，這主要取決于當?shù)叵M者的偏好及周辺競爭對手的差異 化，而不杲一味的進行照搬復制。a4）必須領先常規(guī)居住，根植城市人文地脈；根據(jù)當?shù)叵M者的生活習慣進行產(chǎn)品創(chuàng)a新，其中最大的亮點在于戶型設計，必須要解 決在面積確定的情況下増加住戶與自然的聯(lián) 系，將外部的自然瓷源最大限度的得到利用， 因此采用飄窗、大露臺、陽臺、2層

28、挑空等設計 都是在力求強調(diào)人與自然同居住的親近，盡可 能拓展使用空間，拓寬視線延伸距離口 “5）必須享有増值服務，滿足居住改善所需，成 為城市標；在規(guī)劃設計方面盡可能的凸現(xiàn)產(chǎn)品 的品質(zhì)感，入口運用下沉式庭院，與主景觀園dichcin360林形成一定高差，猶店式標準打造保安崗亭， 并設置休息桌椅、咖啡吧可供臨時洽談，室內(nèi)外恒溫泳池, 隨著產(chǎn)品設計的升級，更有圍繞主體景觀自動扶梯、垂直景 觀電梯、精景漫步道、架空層風雨廊的設施。（三）新里程系列萬科新里程系列包括上海新里程和沈陽新里程兩個項目，最 大的共同點在于項目所處的位置以及與政府等多方合作的 開發(fā)模式。沈陽萬科新里程坐落于渾河新區(qū)核心區(qū)，項冃

29、容積率2. 2, 由12棟高層組成，最高高達32層，成為渾南大學城內(nèi)地標 性建筑。項目作為大學城內(nèi)的住宅項目，得到了政府的支持, 建立了大學城內(nèi)各資源互通系統(tǒng)，實現(xiàn)了園內(nèi)資源共享。項 地塊采用方正兵列式規(guī)劃，簡單的圍合將更大的空間留門 作為綠化及活動場所。新里程系列立面均采用純粹的現(xiàn)代風 格，除了必要的架構以外基本不加任何裝飾性元素，單純利 用綠化作為自然區(qū)隔，力求達到人與自然的最大融合。上海新里程位于浦東三林地區(qū)，由地方政府、三大著名開發(fā) 商、家樂福、社區(qū)學校等四方共同參與建設，項口提倡“和 諧生活”概念，從規(guī)劃之初就是以建設“和諧社區(qū)”作為其 基本定位的，在實施過程中，從硬件建設、服務商招

30、商到物 業(yè)營運管理建設，以至未來社區(qū)的運營，都建立在建設該基 礎之上。項目由小高層和高層組成，1. 5的容積率對于整體 規(guī)劃的表現(xiàn)提供了較人的空間，強調(diào)和諧社區(qū)家庭之間、鄰 里之間、人與自然之間的融洽關系。述有一點值得關注的是, 上海新里程項目承擔了萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的使命，分別用兩棟 樓進行試驗，采用日本pc工法和香港pc工法，安裝門窗、 外墻裝飾、內(nèi)保溫在工廠一次性完成，五六天完成一層，雖 然制造成本相對提高了 20%,但從長遠來看，環(huán)保、節(jié)能是 發(fā)展的必然趨勢。三、住宅產(chǎn)業(yè)化進程從1999年萬科總部在深圳成立建筑研究中心算起，萬科在 住宅產(chǎn)業(yè)化方面已經(jīng)研究了 8年,京津區(qū)域未來在“工廠化”

31、方而的效益意義重大。早在2006年初，萬科北京區(qū)域本部 就專門成立了萬科北方工業(yè)化推進工作小組，啟動了北方“工廠化”住宅戰(zhàn)略的前期調(diào)研和準備工作，此后其旗下的 北京、天津、沈陽等公司均相繼成立各自的工業(yè)化推進工作 組。2007年10月又與北京榆樹莊構件廠建立了戰(zhàn)略合作關 系，并在榆樹莊構件廠建立了萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地 榆構萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心。在今后的i段吋間內(nèi)，將會有國內(nèi)一流的設計、施工、防水、 保溫等專業(yè)單位加盟該研發(fā)中心，充實研發(fā)資源。該研發(fā)中 心的使命是：通過對適合北京區(qū)域特點的工業(yè)化住宅體系及 其適宜技術、住宅工業(yè)化建造模式下的資源優(yōu)化配置、工業(yè) 化起步階段關鍵技術的研究，力爭建

32、成北方地區(qū)乃至全國的 住宅產(chǎn)業(yè)化示范中心。據(jù)萬科有關負責人介紹說，從發(fā)達國家的住宅發(fā)展史來看， 住宅產(chǎn)業(yè)化是一種必然趨勢，如日本、美國等。從生產(chǎn)方式 來看，一次性設計、作坊式生產(chǎn)曾經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)的常規(guī)，這 種落后的生產(chǎn)方式，帶來了難以克服的質(zhì)量通病和企業(yè)資金 的慢速周轉。隨著品質(zhì)導向、規(guī)模效應和周轉要求等一系列 生存法則的變遷，市場上將主要是標準化設計、工廠化生產(chǎn) 的住宅產(chǎn)品。目前在國內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍的建房產(chǎn)業(yè)化程 度水平在8%至10%,而作為國內(nèi)最早進軍住宅產(chǎn)業(yè)化項冃， 萬科的工廠化比例目前已經(jīng)超過了 20%的水平。住宅產(chǎn)業(yè)化用工業(yè)生產(chǎn)方式來建造住宅，以提高住宅生 產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的

33、整體質(zhì)量、降低成本、降低物耗。住宅產(chǎn)業(yè)化是以提升 產(chǎn)品品質(zhì)性能、提升牛產(chǎn)效能、提升客戶價值為目標，通過 研究客戶需求、設計標準化、產(chǎn)品定型、進而工廠化預制， 現(xiàn)場裝配的住宅生產(chǎn)方式。其內(nèi)容主要包括四個方面：住宅建筑的標準化住宅建筑的工業(yè)化住宅生產(chǎn)、經(jīng)營的一體化住宅協(xié)作服務的社會化通過生產(chǎn)方式的改變，大幅提升房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能環(huán)保性能, 相比傳統(tǒng)住宅，產(chǎn)業(yè)化進程中工廠化制造可節(jié)約材料30%, 節(jié)能70%,節(jié)地20%,同時大量減少施工垃圾廢棄物。2014 年如我國住宅行業(yè)20%份額用住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，將節(jié)約木材 18萬立方米，折合森林2000公頃，減少垃圾500萬噸，減 少廢水排放5000萬噸，節(jié)約鋼

34、材4萬噸。“留有余地”的萬科目前有740萬平米的土地儲備，而它一 年的開發(fā)面積也就100多萬平方米。對于萬科，如何能夠在 留有余地的同時，有更新的突破才是關鍵。郁亮認為，在當 前的房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品的質(zhì)量和創(chuàng)新仍然是最根本的。萬科 現(xiàn)在要做工廠化住宅，即通過提高工廠化比率來提高品質(zhì)。 在首先建立自己的住宅標準后，萬科需要整合各界資源進行 部品的工業(yè)化生產(chǎn)。第三步是生產(chǎn)建造和安裝的問題。 萬科現(xiàn)在正著重做前兩步，著重把部品的工業(yè)化比率提咼, 這種比率在日本達到50%,美國達到30%,而萬科還只做到 5%6%。當然如果房子按照這種標準蓋出來，相信房子的品 質(zhì)會好的多。規(guī)模化的效益來自三大方面：產(chǎn)業(yè)化

35、、精細化、低成本經(jīng)營 萬科歸納了美國四大住在企業(yè)在晉升500強的過程屮的三大 現(xiàn)象1）住宅產(chǎn)業(yè)水平不斷提高，住宅部件實現(xiàn)規(guī)模化的工廠生 產(chǎn)2）客戶對品質(zhì)和性價比的要求趨于精細，住宅品牌日漸為 人們所關注3）1980年以后，美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，大企業(yè)通過 債券等低成本融資渠道融資萬科07年產(chǎn)業(yè)化進程：1）萬科新里程5萬平米試水，預計08年達到25萬平米。 規(guī)模化生產(chǎn)可以攤薄因此增加的成本，保證產(chǎn)業(yè)化的可能, 由于產(chǎn)業(yè)化初期成本較普通建安高出40%,只有每年住宅開 發(fā)量達到一定規(guī)模的情況下，才有能力進行住宅產(chǎn)業(yè)化嘗試2）投入大量資金對墻體與屋頂進行產(chǎn)業(yè)化研究，并與東京 建屋、日木大成建設、豐

36、田建設建立合作關系3）在深圳著手兩幢實驗樓的產(chǎn)業(yè)化研究，在實驗樓旁設立 住宅部件工廠，以省略運輸環(huán)節(jié)4）大力發(fā)展設計研發(fā)和設計管理在2007年以后的幾年中，萬科將進行大量的實驗工作， 繼續(xù)推動工廠化住宅技術的探索，其中包括一系列實驗設施 的建設，比如預制混凝土生產(chǎn)實驗室，主要用于改善預制構 件生產(chǎn)質(zhì)量和工藝流程。預制構件對鋼筋加工精度要求非常 高,按日本前田建設的企業(yè)標準，誤差應該控制在lmm以內(nèi)， 但國內(nèi)普遍在58mm左右，有的甚至更高。在pc車間里, 參照日本的生產(chǎn)方式，對工藝進行各項優(yōu)化試驗，使得預制 構件能夠方便地安裝，不需將大量的時間花費在解決構件與 構件之間的鋼筋“打架”問題，同時

37、將可以穩(wěn)態(tài)生產(chǎn)的鋼筋 誤差值作為萬科的標準。萬科還將在對廣州地區(qū)的青年群體 的客戶需求調(diào)研基礎上，通過2棟青群產(chǎn)品試驗樓，對疊合 樓板、疊合梁、外掛pc墻板、預制樓梯、單層裝飾等工廠 化的構件以及設備分離、同層排水等先進的設備及施工方法 進行實驗，形成華南區(qū)域90平方米以下，針對青年群體客 戶的高層住宅產(chǎn)品定型，為2008年華南區(qū)域工業(yè)化產(chǎn)品推 廣提供支持。據(jù)王石透露，2007至2008年是萬科的一個高速成長期 和商業(yè)模式及生產(chǎn)方式變革的過渡期，萬科“工廠化”住宅 到2009年才會全面發(fā)力。試驗工作將聚焦于一方面：首先， 繼續(xù)開展90平方米以下高層工業(yè)化住宅產(chǎn)品従型，同時進 行實際產(chǎn)品的客戶測

38、試；其次，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)，基于 結構試驗室、pc試驗室的平臺，對設計、生產(chǎn)、施工技術進 行改良和升級；第三，在2007年完成的設備試驗塔、隔音 試驗室、材料性能試驗室的平臺上，進行產(chǎn)品性能、環(huán)保試 驗和升級。同時開始建設耐候試驗室（俗稱會刮風下雨的房 子）、空氣質(zhì)量檢測室等。其中，以技術研發(fā)為中心的產(chǎn)業(yè) 化和社會資源整合能力將成為萬科的主要競爭力。2008年萬 科應用工廠化技術的項冃開工面積將達到60萬平方米,2009 年要達到120萬平方米，未來5年內(nèi)工廠化生產(chǎn)比例更將提 高至50%,基本與日本、丹麥等發(fā)達國家住宅工廠化生產(chǎn)比 例持平。萬科提倡“全新建造理念”，將萬科的全面家居解決方案融入住宅產(chǎn)業(yè)化，通過研究細分市場客戶需求，進行產(chǎn)品泄型，進而實現(xiàn)工廠預制、現(xiàn)場 裝配的住宅生產(chǎn)方式，最終形成產(chǎn)業(yè)化全面家居解決方案。 標準化不是否認個性化，相反個性化建立在標準化的基礎上, 通過對每一類客戶需求都要做到精心研究，繼而開發(fā)相對應 的產(chǎn)品來匹配這樣的需求，而住宅產(chǎn)業(yè)化在于幫助萬科更好 的實現(xiàn)全面家居解決方案，根據(jù)客戶需求及使用功能設計房 型，進而建立完善的產(chǎn)品分級體系，直接由設計人員從中調(diào) 用，決定最終選用的部品，室內(nèi)設計根據(jù)分級體系定位，形 成標準化設計，直接進行裝飾施工，不僅使房屋質(zhì)量得到改