1、200xxx市寫字樓市場研究報告總體判斷人行xx市中心支行貨幣政策分析小組近日發布上半年金融運行報告。報告顯示：xx市金融平穩運行，xx市金融機構存貸款小幅增長，結售匯順差繼續擴大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢，貨幣市場利率持續走低。xx市貨幣市場交投活躍，證券市場繼續處于調整之中，保險市場發展勢頭良好，外匯和黃金市場持續快速發展，房地產市場宏觀調控效果顯現。1 貨幣信貸概況 一、寫字樓宏觀市場環境 200x前三季度xx市寫字樓市場成交統計  套數 建筑面積（） 金額（元） 均價（元） 第一季度 515 79470 934098630 11754 第二季度 385 74

2、583 862158016 11560 第三季度 153 29072 349224254 12012 合計 1053 183125 2145480900 11716 1.     有效供給不足，成交量下降兩成 指標 2004前三季度 200x前三季度 同比 成交套數 1922 1053 45.2% 成交面積 230163 183125 20.4% 成交金額 2,199,934,336 2,145,480,900 2.5% 200x前三季度xx市寫字樓市場累計成交1053套，總建筑面積183125，成交金額21.45億元，分別下降45.2%，20.4%，2

3、.5%。 200x年1-3季度新入市銷售的寫字樓僅中銀大廈、金潤大廈、鼎城國際及華融大廈四個項目，市場基本處于存量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平，進入第三季度受供給不足的影響，各項統計指標迅速下挫，并為第四季度寫字樓市場的全面爆發積聚了能量。2.     第四季度市場全面爆發，成交創歷史記錄進入第四季度以后，卓越時代廣場、金中環、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀寫字樓、國際交易廣場、海岸城東座等項目集中入市，供應總量超過50萬，由前三季度的需求市場迅速轉入供給市場，潛在的購買力得到了極大的釋放，受投資市場的帶動，寫字樓銷售出現了罕見的搶購現

4、象，總建面12萬多平方米的卓越時代廣場推出不足一個月銷售率就突破了40%。據初步統計，第四季度xx市寫字樓的成交量超過15萬平方米，全年突破30萬平方米已成定局，為1997年以來的歷史最高記錄。 3.     價格整體走高 200x年前三季度xx市寫字樓市場整體成交均價11716元/平方米，與去年同期9558元/平方米的均價相比上漲幅度超過22%，進入第四季度以后，以卓越時代廣場為代表的高端寫字樓物業成為市場的主力，在物業品質及投資市場的雙重推動作用下，市場成交價格進一步大幅度提升，時代廣場、新世界中心、國際交易廣場的均價都突破了18000元/平方米。二

5、、市場特征 1.     高端市場進一步集中 據同致行商務事業部的研究顯示，近兩年內xx市寫字樓的潛在供應量超過120萬，而福田中心區將是未來市場競爭的絕對主戰場，其寫字樓潛在供應量超過80萬平方米，約占全市供應總量的70%，且主要為超高層高檔大開間寫字樓，相對于目前全市每年30多萬平方的消化量，競爭相當激烈。 2.     二、三級市場聯動，空置率持續下降 受供給市場不足及投資市場升溫的影響，福田中心區成為200x年度xx市寫字樓絕對的主戰場，成交量及成交價格均實現歷史性的突破，同時南山商業文化中心區的海岸城東座

6、、中心西區的金潤大廈、華強北的鼎城國際表現依然搶眼，開盤一周內基本售磬，在二級市場的帶動作用下，前三季度寫字樓三級市場成交面積超過20萬平方米，首次超過二級市場，價格上漲幅度超過10%。二、三級市場的良好表現消化了大量前期空置物業，從2003年開始，空置率已連續11個季度保持下降的趨勢。 3.     供求結構性失衡 從全市寫字樓產品未來兩年的供應結構來看，高端產品的比例超過65%，且主要分布在中心區和華強北一帶，集中了卓越時代廣場、新世界中心、國際交易廣場、現代商務大廈、江勝大廈、財富大廈、經貿中心、中航廣場、華強廣場等一批高端項目，且主要走

7、大開間高檔寫字樓的路線，目標客戶瞄準具有較強實力的國際國內大企業及投資客，產品、價格和目標客戶的定位基本一致，競爭日趨白熱化，而中端和中高端市場的供給則相對不足，存在較大的市場機會。 4.     供求階段性失衡 受城市總體規劃和政府土地拍賣節奏的影響，中心區寫字樓的入市相對集中，呈現出明顯的階段性失衡特征，200x年前三季度寫字樓供給嚴重不足，而第四季度突然放量，新入市項目體量接近50萬平方米，盡管銷售場面火暴，但激烈的市場競爭不可避免。從長遠來看，中心區寫字樓物業具有高度的稀缺性，雖然短期內供求矛盾突出，但隨著xx市經濟的持續快速發展及國際影響力的逐

8、漸擴大，對中高檔寫字樓物業的需求依然旺盛，中長期依然看好。 5.     寫字樓市場在200x-2006年達到階段性頂峰 從xx市寫字樓市場的供求趨勢預測，在2004年實現快速發展的基礎上， 200x-2006年寫字樓市場將達到階段性頂峰，實現歷史性的突破，2007年整體寫字樓市場將開始逐步趨于平衡。 6.     市場細分主導未來競爭格局 盡管目前寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結構性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續快速增

9、長。中端和中高端細分市場仍存在較大的市場空間，但高端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產品及形象定位將主導未來的競爭格局。深中心區11月猛推寫字樓 價格將大幅上升預計推盤超過35萬平方米，將創全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創新高 10月29日，位于中心區的金中環商務大廈率先開盤，從而拉開了中心區寫字樓巨量投放的序幕。據記者統計，11月中心區將有超過35萬平方米的寫字樓上市，為全年最集中的一個月。 價格或將大幅上升 記者獲悉，在11月將要上市的這些寫字樓中，包括了已經上市的金中環商務大廈，和已經明確表示本月一定開盤的星河世紀、新世界中心、卓越時代廣場等項目。 幾天前，卓越時代廣場以1.4

10、萬元/平方米的價格起價，進行整層內部認購，一天銷售9層，創作了中心區寫字樓銷售的好成績；隨后，10月29日開盤的金中環商務大廈雖然沒有推出寫字樓單位，但是就其商務公寓銷售的情況看，市場反應良好，目前推出的單位已基本售空。據了解，這一項目即將面市的寫字樓的價格將在1.5萬元/平方米以上。 卓越集團總裁李曉平在接受記者采訪時表示，他對中心區寫字樓市場表示樂觀。他稱卓越時代廣場會堅持按照預定的價格銷售。他同時還透露，卓越時代廣場的出售比例僅占6成。 此外，據新世界中心策劃經理劉清平介紹，新世界中心11月肯定會面市，而且價格會比現在中心區所有的樓盤都高。對于業內傳言的2萬元/平方米的價格，劉清平并未否

11、認，但他強調，目前價格還沒確定。 市場需求已經升溫 200x年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現出了活躍。 據中原地產深港研究中心“200x年前三季度xx市寫字樓市場研究報告”顯示，在xx市gdp穩定增長、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預計第四季度市場需求會表現強烈，成交將大幅上揚。而其中，現代物流業、金融業、高新技術、文化產業將繼續扮演著寫字樓市場需求的主角。 在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現空置率下降的局面，記者目前掌握到的數據顯示，南山的平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務圈辦公樓空置率僅為3%

12、。200x年xx市民置業調查報告 普通白領階層為意向購房主體，當前樓價超出普通市民購買能力 從調查結果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬元之間，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，作為普通的白領階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數樓盤價格遠在他們的承受能力之上。從今年xx市推出的樓盤結構看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現一片火爆之景象。可以這么認為，目前xx市場火爆現象與供需結構倒掛有一定的關系

13、。 商品房供應與市民需求不符，引發市場局部火爆 調查結果顯示，xx市民需要的戶型主要為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需的戶型面積集中在60-100平方米；市民計劃購房的總價平均為64.1萬元/套，主要分布于30-80萬元之間，預期支付80萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的單價平均為6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之間，能接受8000元以上單價的不到20%。可見大多數市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價格也不能太高。反觀當前市場上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下的樓盤在關內已難得一見，主流戶型的總價往往都在80萬元以上。

14、反差如此之大，關內單價在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空的景象就不難理解了。 羅湖區淡出市民視野，南山區漸成置業新寵 調查結果顯示，xx市民購房首選區域為南山，其次為福田；認為房地產最具升值潛力的區域為南山，其次是福田；羅湖區不論是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產開發量集中，南山成為市民置業的熱點區域已是必然的趨勢。 市民關注開發商誠信，忽視市場、政策等潛在風險 市民購房比較重視風險，67.3%的被訪市民表示購房時會重視風險，但關注點更多的在開發商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風險因素則關注得比較少。市民購房更多關注眼前看得

15、見的風險，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風險，這對市民自身利益，以及xx市樓市的健康發展都是大隱患。 市民認為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀 大多數被訪市民看好xx市樓市前景，八成多被訪市民認為明年樓價還會上升；近一半被訪市民認為xx市樓市具有升值潛力。基于對樓市升值潛力的預期，樓市逐步成為市民投資追捧的對象；出于對樓價持續上漲的擔憂，市民不惜節衣縮食，提前購房，以犧牲生活質量為代價。當前xx市樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購買行為推動了當前樓市的發展，但后續發展留下了隱患。 市民認為xx市樓市供不應求，商品房供應結構不平衡 對于xx市房地產市場供需現狀的看法，半數被訪市民認為供不應

16、求，其中有28.1%認為不平衡體現在商品房供應結構方面。多數市民所需的商品房供應量不足，在市民心中形成供不應求的印象，進而產生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風險線，購買非自己能力所及的商品房。 綜述 超前消費暗埋風險 通過本次調查，可以看到，年齡在26-35歲的青年白領是商品房需求的主力群體，所能支付的購房總價平均為64.1萬元/套，上限不超過80萬元/套，能接受的單價在8000元/平方米以內，平均為6408.4元/平方米。想購買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內，而當前市場上供應的樓盤與他們購買能力及需求方向不盡相符。 市民對x

17、x市樓市的發展持樂觀態度，認為明年樓價還會上漲，樓市具有比較大的升值潛力。基于這種樂觀的判斷，以及市場的引導，市民已將超前消費或超能力購買的理念付諸行動。市民這種消費行為及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結構的不平衡，給xx市房地產市場留下的隱患及可能產生的傷害，值得思考！ 觀點之一 供應結構性失衡 大戶型讓置業者躊躇不前 王波 同致行（中國）地產顧問有限公司總裁 房價居高不下，造成這種局面的主要原因應該是xx市房地產的結構失衡造成的。從xx市的土地供應情況來看，去年xx市政府供應了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相對于以前我們把土地供應壓縮了30%40%，去年的

18、土地供應大部分集中在關外，由于關外現在整個消費結構和消費理念的變化，使原本可以在關內建110平方米一套三房的，在關外就變成150、160平方米了，所以整個的面積又漲了20%30%，大戶型的住宅讓許多置業者躊躇不前。而且今年上半年xx市房地產投資下降了20%左右。按去年的商品房的銷售量來看，銷售量漲了，整個投資也漲了，由于土地供應的結構性問題，就產生了這樣的矛盾。在一定程度上有結構失衡。 關外房子檔次提高太快 鄭叔倫 中原地產副總經理 供應結構性失衡可以從兩個方面來解釋，第一個是區域不平衡的狀況，我們發現很多樓盤都是在關外，都是由一個大的發展商或者品牌發展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個關

19、外房子價格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個上半年增幅是比較高的，估計在25%-30%。第二個是住宅的結構不平衡，因為土地稀缺了，很多發展商開始會去做豪宅。原來是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發商想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發現今年的豪宅供應量比較多了，創了歷史的新高，這也使得普通置業者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。 房地產整體供應緊張 陳楓 海岸地產副總經理 依照現在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關系矛盾比較突出，還不僅僅是一個供應結構的問題。從剛剛公布的調查結果來看，想買價格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常

20、高，這樣的情況來看xx市的供需矛盾非常緊張，高端產品也很短缺。這說明xx市房地產市場應是整體供應比較緊張。觀點之二：市場已經到達投資節點 深地產投資率僅次于上海 陳勁松 世聯地產董事長 一般來講，供給結構不平衡應該是高檔房子賣不出去，普通房子應該有很多人買，可是市場沒有表現出來，高檔住宅不愁賣，普通房子也有不少人在觀望。我覺得如果再出政策的話，有可能很快就進入樓市的敏感期了，就是震動摩擦。而在前期市場會有一個亢奮狀態，房地產市場的表現就是投資過熱。 上海投資的買房者占總成交量的25%-30%，所以此次宏觀調控對它影響非常大。從xx市統計局提供的數據來看，xx市就僅次于上海，大概是在17%，如果

21、17%的投資率是真的，那么警戒線就在20%。我們真不希望這樣。說老實話，這只能是提前消費透支，整個行業處于一個亢奮的狀態，與上海目前的情況開始接近了。 關內炒房嚴重 李洪偉 普通置業者 冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價格出售，你現在是不是真的就達到了豪宅的等級呢？我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現在目前看來是無底洞，房子是中國人衣食住行的根本需求。特區內的住房供應，我覺得只有少數人在受益，少數人其實大部分都有房了。用二次置業來形容他們我都覺得不準確，他們在炒房地產、貨幣投資，說得不好聽點叫投機。 市場承受能力較大 鄭叔倫 中原地產副總經理 對目前xx市房地產的價格來說，今年很多媒體也報道

22、，今年上半年上升12%，我們也做了調查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我們發現一個比較有趣的事情，客戶還是覺得6584元的價格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，xx市的樓市還比較健康。 我們做了一個區域方面的調查也發現有50%左右的客戶，覺得福田區的樓市價格偏高，另外有些人覺得最合理的價格地區是南山，雖然南山今年有很多豪宅，但我們發現南山的房地產市場還是很多人都覺得比較合理的，這說明xx市房地產市場承受能力還是比較大的。 觀點之三：房價今年漲20%，危險！ xx市欲實現整體增值 國世平 xx市大學經濟學院國際金融研究所所長 以前xx市以賣土地獲取資本，現在不能這么做了，而是要

23、使整個xx市土地全部升值。整個城市升值的話，消費者可能要支付高房價，所以未來xx市的房地產市場價格不會太低，因為xx市政府的決策，使整個xx市整體實現增值，那么它的地價肯定要高，高地價在提高開發商成本的前提下也使房價產生增長。 上漲過速帶來風險 王波 同致行（中國）地產顧問有限公司總裁 去年我預計今年房價會提高5%，結果漲了5.4%，今年政策也很敏感，我預計xx市的房價的上升趨勢會在20%左右，能不能到30%不知道，我預計20%出頭一點就不得了了。xx市的房價這么漲，我突然想起了在前年的時候請教劉洪玉教授(清華大學房地產研究所所長)有關房地產泡沫的問題。他提出房地產泡沫有三個標準，第一個，房價

24、迅速上漲。第二個標志，租金回報率低于銀行率。第三個標準，炒房人多過用房人。現在看來，xx市現在好像是迅速上漲的，20%算不算迅速上漲？好像快了一點，已經很危險了。 上漲的背后就是隱患 陳楓 海岸地產副總經理 今年上半年xx市的房價就漲了12%，下半年像王波董事長講可能會突破20%，我堅信今年的房價會突破20%，第四季度可能會加快上升。目前xx市新推出的樓盤不是8000就是1萬，關內的樓盤都是高端產品，現在基本上沒有多少中低檔的產品推盤。第四季度房價可能會加快上升。此次xx市的房價上漲，其實還是剛剛開始。這樣一個房價上漲的背后，容易使市場發生隱患。 xx市不能與上海香港比 李洪偉 普通置業者 我

25、們大家需要住房，而且希望房價有合理性的增長，而不要增長得過快，因為實際上你增長得過快，對大家來說，風險也同時加大了，作為買房者和賣房者風險都加大了，我認為目前就已經不是良性的在增長了。特別是作為消費者來說，現在完全是不知道處于什么樣的境地，因為國家有明確的政策是要抑制房價的，雖然我們知道政府是不希望房價下跌的，但是我相信國家還是希望老百姓穩定，穩定是前提，就要讓老百姓安居樂業，所以我相信政府也不希望房價上漲過快。 xx市作為經濟特區，它的發展速度和它的消費水平，已經遠不像前幾年那樣和內地的差距那樣大了，這幾年已經是在慢慢地找一個平衡點，我覺得xx市的房地產不能像剛才幾位老總說的那樣和上海、香港

26、來比，你要多比一比國內其它的絕大部分的省市都沒有xx市的房地產價格這么高，內地的生活水平并非就那么低。 觀點之四：通過調節土地供應滿足需求 新增供應維持3%可保平衡 陳勁松 世聯地產董事長 而未來看，如果說我們增加的土地供應，房地產投資增速扭轉負增長，新增加只要維持到3%，我們預計很快會達成供求平衡。 目前，xx市每三年就有10%的常住人口就轉變為中等收入家庭從而產生置業需求，這樣的話，每三年增長10%，那大概就是每年要有2%多的新樓盤推出量的增長才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年預售批的量增長沒有到這個數，今年大概是1.7%。如果每年大概接近3%就好了，這樣新增的買房的人和你新推出的批準

27、預售的房就吻合了。如果恢復到3%的新增房屋供應，市民的感覺也就不一樣，樓價也不會飛漲。 增加首付提高置業門檻 陳楓 海岸地產副總經理 如果要在短期內抑制房價，加息、加稅作用不大，但是提高置業門檻，可能有一定的作用。目前xx市房屋需求旺盛，并不是xx市消費者很有錢，而是xx市消費者很有信心，xx市房地產行業在每年的gdp占了10%左右，大家對房地產比較樂觀，消費者的信心來自銀行的支持，目前大概有超過85%的消費者是按揭買房的。現在銀行提供的按揭高達8成，寫字樓是7成，商鋪是6成，如果把住宅貸款門檻的首期付2成上升到3成，會消除掉不真實需求，平衡供求關系，最終達到抑制房價的作用。 觀點之五：“房荒

28、”依然存在 人為因素造成“房荒” 鄭叔倫 中原地產副總經理 我們看一些數據，從5月份開始，連續三個月的供應量每月減少30%左右，減少數量的原因主要是兩方面，第一方面是發展商在工程方面有拖延的，應當申請預售的面積減少了。第二個，有些發展商雖然拿到了預售證但推遲開盤。以前通常什么時候拿到預售證什么時候賣。現在我們有100多萬平方米的面積是拿到預售證但是還沒有推出來，這種情況就間接造成了“房荒”。我個人認為一些人為因素造成了這種現象。 中等戶型“一房難求” 李洪偉 普通置業者 作為普通消費者，我們的想法就是房價的確漲得太快了，可選擇的樓盤太少，雖然我們國家在搞宏觀調控，但對xx市的房地產市場沒產生什

29、么作用。 xx市的豪宅趨勢是越來越大了，好像房地產商們推出來的樓盤，特別是以特區內的地產來說，百分之八九十都是冠上了豪宅的名義，可有的連1：1的車位都保證不了。但是真正主流需要的中等戶型卻“一房難求”。寫字樓市場供應量猛增 空置率持續降低價格走高2004年，是xx市房地產的“寫字樓年”，迎來了發展的最高峰，各種指標紛紛走高，也給200x年帶來了較大的市場壓力。特別是供應方面，因為存量巨大，市場需要時間去消化，后市競爭更加激烈。跟去年同期相比，200x年1-3季度，寫字樓總體表現為新供應量和買賣成交單數下降幅度較大、成交面積略有下降、成交均價大幅度上升。200x年是房地產的“政策年”。在地產新政

30、的影響下，寫字樓經歷了一個短暫的市場觀望期，買賣成交在78月份達到今年的最低谷。但在經濟、政策等利好因素支撐下，9月份市場開始全面回暖，未來一季度將迎來今年寫字樓市場的供應與銷售高峰期。 供應量分析(一)新供應量分析：新供應總量銳減、純寫字樓鳳毛麟角1-9月，xx市辦公樓共有6個盤面市：諾德中心環球發售；南方國際廣場c、d“大使樓”面市；重新包裝推出市場的中銀大廈；以及鴻基儷景中心、金潤大廈、鼎誠國際等三個新推出市場的商務公寓。6個樓盤總計寫字樓面積為23.19萬平方米，與去年同期相比，供應量大幅度下降。2004年19月，單純寫字樓新供應量就高達41.2萬平方米，今年純寫字樓只有環球發售的諾德

31、中心，其它均為商務公寓。寫字樓供應結構2004年，利好消息不斷，特別是市民中心與地鐵投入使用、中小企業板啟動，以及中心區超乎常規的發展，使得各在建寫字樓紛紛搶灘這個黃金時段，推向市場。而200x年寫字樓市場面臨的情況大為不同，市場存量巨大、消化滯后，加上新政短暫的影響，使得發展商放慢開發速度，等待市場下一個消化高峰期的來臨。(二)主要在售項目分析：供應集中、層次分明(主要在售項目列表)200x年，在售物業主要集中在福田中心區以及其輻射區域，如中心區的安聯大廈、諾德中心、華融大廈、大中華交易廣場；車公廟的天安創新科技廣場二期、金潤大廈；華強北的鼎誠國際等。其它區域在售項目十分稀缺，只有南山的新豪

32、方大廈和龍崗中心城的鴻基儷景中心。除卻在售項目已銷售部分，200x年19月，xx市辦公樓市場供應量約為48萬平方米，其中中心區占70%。區域是影響寫字樓檔次的重要因素，什么樣的區域，就需求什么樣的檔次寫字樓。在售項目呈現三個不同檔次：中心區一枝獨秀，均為高檔項目，銷售價格超過1.2萬元平方米(中銀大廈為整改項目，各種原因造成低價銷售)；泛中心區以中高檔商務公寓為主，銷售價格處于1.01.2萬元平方米之間；南山及其他區域寫字樓供應量小，需求也少，多為中低檔商務公寓，價格低于8000元平方米。買賣成交分析(一)成交單數分析：進入門檻高，成交單數下滑幅度大成交單數200x年19月，寫字樓買賣成交10

33、53單，其中第一季度成交515單，第二季度385單，第三季度共153單，均比去年同期有較大幅度下降。總量下降45.21%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地產新政的沖擊下再度下滑，降幅達67.31%。200x年成交單數同比2004年大幅度降低主要原因有兩個，一是因為目前寫字樓供應量集中在中心區，隨著中心區日漸成熟，寫字樓價格水漲船高，而且門檻越來越高，普遍把客戶定位于國內外大中型企業，造成成交呈現面積大、數額高、單數少的局面；二是新政出臺，使整個房地產市場處于觀望狀態，成交單數自然下降。(二)成交面積分析：“地產新政”影響巨大，波動十

34、分明顯成交面積(萬平方米)與成交單數全面萎縮不同，200x年前三季度寫字樓成交面積并沒有大范圍下降。200x年19月共成交18.31萬平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95萬平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46萬平方米，上升32.03%。但新政之后，市場觀望態度異常明顯，使得第三季度成交銳減，同比去年下降62.24%，從而使19月總成交面積同比2004年下降了二成。(三)成交價格分析：保持穩定，高位運行成交價格(元平方米)200x年寫字樓成交價格比去年同期有較大幅度的上揚，呈現堅挺。1-9月寫字樓成交平均價格為11716元平方米，同比增長22.39%，其中第一季

35、度為11754元平方米，同比增長29.32%；第二季度為11555元平方米，同比增長6.89%；第三季度約為12042元平方米，同比增長36.35%。去年，xx市寫字樓供應量主要集中在中心區和車公廟兩個片區，另外羅湖以及南山也有少量供應。中心區主要供應是高檔物業，其他區域以中高檔物業為主，影響總體成交價格。今年成交主要集中在中心區，使得總體均價較去年同期有較大上升，在成交面積持平的基礎上，成交金額必然大幅度上漲。現代物流業、高新技術、金融業和文化產業作為xx市發展的四大支柱產業，其相關企業扮演著寫字樓市場需求的主角。無論是買賣成交，還是租賃活動，國內外大型企業、港資企業、外資銀行、保險公司以及

36、其它金融機構共同構成成交的主體。租賃成交分析市場需求旺盛，空置不斷創新低。隨著地鐵的開通，地鐵沿線的辦公物業備受青睞，蔡屋圍、華強北上海賓館、中心區和車公廟等幾個片區是成交最為密集的區域，這幾個區域的成交量約占總成交量的90%。而南山需求雖然較為旺盛，但總體樓盤質量偏低、物業出租率高等因素造成成交并不十分活躍。中檔寫字樓的租金均價與2004年底基本持平，維持在7585元平方米；甲級寫字樓平均租金略有上升，為115元平方米，比去年上漲4.5%。xx市甲級寫字樓最受市場的青睞，整體空置率在10%以下。xx市寫字樓目前處于高入住的水平，在各種利好的不斷沖擊下，市場一直較為活躍，特別是中小企業不斷涌現

37、，市場需求呈現強勢。甲級寫字樓市場持續良好的買賣與租賃勢頭，受到市場的青睞。蔡屋圍、中心區，以及它們周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內外大中型企業入住的首選，而且很多中小企業也紛紛進駐，使空置率不斷下降，創造新低。市場表現最為明顯的中心區新近入伙寫字樓，受到市場較大的青睞。中原成交分析租賃四平八穩，買賣突飛猛進中原成交記錄(成交面積：平方米)自從中原提出“兩條腿走路”之后，寫字樓業務得到了大力發展，除第一季度和第三季度的租賃業務較去年同期有所下降之外，其他時段無論是租賃，還是買賣業務都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業，同比有了長足的發展。在寫字樓租賃方面，今年前三季度中原業務

38、比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增長59.49%，第三季度同比降低47.53%。一方面，新政出臺，是市場需求萎縮，影響物業；另一方面，市場競爭越來越激烈，各大中介商紛紛殺入商用物業市場，搶占市場份額。在寫字樓買賣方面，中原以前所未有的速度在增長。與去年同期相比，第一季度中原寫字樓買賣業務上漲了85.58%，第二季度上漲幅度更是高達126.34%，第三季度上漲10.04%，前三季度平均上漲58.12%。在寫字樓二級市場供需兩旺的同時，三級市場也欣欣向榮。發展趨勢分析(一)供應量猛增寫字樓市場將迎來巨量投放時期。中心區的金中環商務大廈、星河世紀、中國鳳凰大廈

39、、新世界中心、卓越時代廣場、地鐵大廈、特美思大廈等將進入怒放時期；而海岸城、天利中央商務廣場、保利文化廣場等南山商業文化中心區的樓盤也進入實質招商階段。總供應面積將超過80萬平方米，xx市寫字樓市場將重現2004年百花齊放的繁榮景象，承接“寫字樓年”的輝煌。中心區主導格局依舊。中心區、南山商業文化中心區將是未來一季度xx市辦公樓供應市場的主角，寫字樓及商務公寓大都放量于此兩片區，它們的供應量約占全市總量的95%。特別是南山商業文化中心區迎來寫字樓發展的一個新篇章，海岸城、天利中央商務廣場、保利文化廣場等南山商業文化中心區的樓盤也開始進入實質招商階段，一改西部沒有高檔寫字樓的格局。(二)需求量旺

40、盛200x年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現活躍。在xx市gdp穩定增長，經濟保持高位運行；各區域中心建設的日益完善，相關部門為筑巢引鳳，大力推介；四大支柱產業的穩步發展；新盤集中放量等因素的影響下，預計第四季度市場需求會表現強烈，成交大幅上揚。19月成交量為20萬平方米，預計全年成交為30萬平方米，比去年小幅上升。現代物流業、金融業、高新技術、文化產業作為xx市發展的四大支柱產業，其相關企業繼續扮演著寫字樓市場需求的主角。特別是文化產業，在各方支持下，得到迅猛的發展，印刷、廣告、資訊等行業相關企業的市場需求越來越

41、大，是寫字樓市場需求的生力軍。需求面積主要集中在300500平方米。(三)空置率繼續降低隨著xx市經濟的穩定發展，市場對辦公樓需求旺盛，南山辦公樓供不應求，平均空置率在5%以下；福田短期內供大于求，甲級寫字樓空置率較高，達15%；羅湖兩極分化，人民南、蔡屋圍商務圈辦公樓空置率極低，僅為3%，而其他區域則不甚理想，空置率超過30%。xx市辦公樓市場是個較為成熟的市場，租賃是市場成交的主流。買賣面積遠遠小于租賃面積，買辦公樓的主要是處于高速成長或成熟的實力型企業，xx市主流創業板塊企業主要以租賃辦公樓為主。在多方因素的影響，寫字樓將繼續保持低空置率。(四)價格再創新高在各高端物業的帶動下，寫字樓銷

42、售價格將進一步上升。據市場反應，售價將達16000元平方米，二手銷售則會受到一手市場的沖擊，售價會進一部下滑510%。而租金將會繼續保持穩定水平，租賃集中在地鐵1號線沿線附近，蔡屋圍、中心區、車公廟受到市場的關注高于其他區域。從各月份的均價實現來看，春節前后的2、3月份出現了較大幅度的波動，跌幅超過30%，4月份價格開始穩步上行，6-8月份價格一直保持在13000元/平方米的高位運行，受第四季度高端寫字樓項目火暴熱銷的影響，市場整體價格進一步走高的趨勢將延續到2006年。  200x年xx市銀行業各項業務健康發展，存貸款保持增長，票據業務大幅增長，現金投放繼續增長，銀行機構

43、改革穩步推進，經營狀況得到改善。一、銀行類金融機構門類齊全，功能完善截至200x年末，xx市共有銀行類金融機構64家，其中國內金融機構21家，外資金融機構43家，總資產11992.7億元（圖1）。總體來看，xx市銀行類金融機構門類、市場規模、業務品種、服務水平等居全國大中城市前列，較好地發揮了配置資源、支付清算等功能，具備了較強的抗風險能力，可望在中長期內保持平穩、健康運行的態勢。二、人民幣存款在波動中增長，外匯存款下降較快200x年末xx市金融機構本外幣各項存款余額9486.7億元，同比增長16.6，增幅同比上升1.5個百分點。其中，人民幣存款在波動中增長，外匯存款下降較快（圖2）。人民幣存

44、款的結構上，受2004年10月加息及人民幣升值的影響，200x年儲蓄存款增速明顯快于上年。同樣原因，定期存款占比高于上年，而且值得注意的是，企業定期存款占比在年末首次超過儲蓄定期存款占比。受人民幣升值影響，200x年xx市金融機構外匯存款（尤其是外匯儲蓄存款）下降較快，占本外幣存款余額的比重下降0.3個百分點。三、人民幣貸款增長逐漸恢復，外匯貸款增速迅速下降200x年末xx市金融機構本外幣各項貸款余額7596.8億元，同比增長15.6，增幅同比下降5.3個百分點。其中，人民幣貸款增長經歷了上半年的乏力后在下半年逐漸恢復，外匯貸款增速迅速下降。200x年轄區國內銀行改革引導信貸業務理性增長，貸款

45、增速呈“快回落緩回升”的走勢。上半年，轄區各行調整信貸政策，開始收縮規模、提升質量，貸款增速連續五個月下降，到5月末達到近年最低水平3.7。不過由于我國融資結構過度依賴間接融資以及銀行受考核影響而恢復投放，下半年人民幣貸款增速逐漸恢復（圖3）。由于短期融資券與票據市場的發展為企業提供了更有效率的短期融資渠道，企業對銀行短期貸款的需求減少，200x年xx市人民幣信貸資金的長期化趨勢比往年更顯著，年末，人民幣中長期貸款占比達到48.8，上升5.0個百分點。200x年由于國內銀行外匯頭寸緊張，收緊外匯貸款投放，xx市外匯貸款增速同比下降50.8個百分點。四、現金投放繼續增長200x年xx市投放繼續增

46、長。其中儲蓄存款凈支出占同期現金凈支出的比例為65.5，仍是xx市現金投放的主要渠道。五、票據業務大幅增長xx市經濟發達，票據結算量大，票源豐富，加之銀行為解決巨額存差帶來的流動性相對過剩，及調整資產結構、改善資產質量而鼓勵發展票據業務，200x年xx市票據業務再次迎來大幅增長。其中，承兌余額同比增長9.0，增幅同比上升14.6個百分點；貼現余額同比增長285.2，增幅同比上升303.7個百分點（圖4）。票據業務的快速增長是對短期貸款增速回落的重要補充。六、銀行改革穩步推進，經營狀況不斷改善七、香港人民幣業務快速發展，深港合作成效顯著截至年末，共有42家香港銀行開辦人民幣業務；香港人民幣存款余

47、額223.7億元，同比增長85.6；內地人民幣銀行卡在香港交易量67.7億元，同比增長1.2倍，在一定程度上反映了內地赴港消費量增長較快。2利率水平監測200x年，xx市利率水平保持平穩。國內金融機構人民幣貸款上浮利率占比緩慢上升，運用浮動利率定價方式范圍逐步擴大；外資銀行新發生人民幣貸款大部分執行下浮利率，貸款定價方式以固定利率為主。外幣貸款利率不斷升高。貨幣市場收益率曲線全面下移，帶動xx市票據市場利率持續下行。香港人民幣存款利率保持穩定。一、貸款上浮占比緩慢上升，企業規模與貸款利率水平密切相關200x年一至四季度xx市國內商業銀行執行上浮利率的貸款發生額分別占貸款發生總額的25.55、3

48、2.84、34.81和34.13。股份制商業銀行新增上浮利率貸款占比穩步上升，區域法人機構貸款利率水平顯著增加。大型企業貸款下浮占比與小型企業貸款上浮占比均占其全部貸款總額50左右，中型企業貸款上浮、基準、下浮比例各占該類貸款三分之一左右。二、取消個人住房貸款優惠利率并放開個人住房貸款利率上限，商業銀行政策執行效果并不明顯據我行監測，39月，xx市各國內商業銀行執行上浮利率個人住房貸款占個人住房貸款發生總額比例一直在7左右波動。第四季度，利率水平顯著下滑。12月份，xx市國內商業銀行個人住房貸款執行上浮利率占比僅為0.92，下浮比例為90.73（圖5）。主要原因：一是轄內某股份制銀行新發生的個

49、人住房貸款利率基本集中于基準利率。二是價格競爭仍是當前各行住房信貸業務的主要營銷手段。三、運用浮動利率定價方式范圍逐步擴大，區域中資法人商業銀行定價能力有所提高200x年第4季度xx市國內商業銀行新發生浮動利率貸款占全部新發生貸款比例為46.15，分別比第1、2、3季度高出24.57、18.82、11.27個百分點。區域中資法人商業銀行采用浮動利率定價貸款占比為42.98，分別比四大國有商業銀行、股份制商業銀行高11.98和10.79個百分點。四、外資銀行新發生貸款大部分執行下浮利率，貸款定價方式以固定利率為主五、小額外幣存款利率多次上調，市場反應總體較為平淡；受國際市場利率變動影響，xx市外

50、幣貸款利率不斷走高200x年，xx市美元一年期固定利率貸款、按月浮動利率貸款分別由1月份的3.7092、3.5803升至12月份的5.28、5.47。港幣一年期固定利率貸款12月為5.2835，比1月增加3.3205個百分點。六、超額準備金率下調后，商業銀行大量資金被擠入貨幣市場，貨幣市場收益率曲線全面下移，帶動xx市票據市場利率持續下行七、香港人民幣存款利率保持穩定（一）200x年2月前，各檔次人民幣存款利率有所提高。200x年2月，3個月及1個月定期存款利率分別比2004年2月提高0.08個百分點和0.07個百分點。原因是：一是參加行能從兌換中圖利，提高存款利率有利于擴大兌換規模。二是20

51、04年多家參加行預期短期內將擴大香港人民幣業務范圍，紛紛提高存款利率吸納客戶，以壯大業務基礎。（二）200x年3月至今，各檔次存款利率保持穩定，未發生變化原因是：目前各參加行給予客戶的人民幣存款利率已高達0.7至0.86不等，而參加行在清算行人民幣存款利率固定為0.865。在當前各參加行人民幣資產運用渠道單一背景下，短期內人民幣存款利率難有上調空間。（三）大銀行存款利率普遍低于中小銀行（圖6）大銀行人民幣活期存款利率一般在0.45左右，中小銀行活期存款利率在0.50.75之間，大新銀行定存利率甚至高達0.85。（四）200x年5月起，同期限存款利率港幣逐漸高于人民幣（圖7）200x年12月，香

52、港10萬元以下人民幣活期存款、月內加權平均利率分別為0.46、0.71，分別低于同檔次10萬元以下港幣存款利率1.7和2.14個百分點。3金融市場運行200x年xx市銀行間市場交易活躍，短期融資券受追捧；銀行匯率風險意識增強，外匯即期交易異常活躍；保險業駛入良性發展快車道；中小企業板成股市融資新亮點，黃金市場建設取得突破性進展，民間借貸不活躍，金融市場創新前景廣闊。一、銀行間拆借交易萎縮，債券交易成倍增長，短期融資券受追捧由于證券市場不景氣，200x年xx市信用拆借同比下降47.6。銀行間債券市場交易保持活躍，全年累計成交量同比增長1.2倍。200x年xx市金融機構在銀行間市場的交易總額5.0

53、萬億元，占全國交易量的11.0，全國排名第三，凈融入資金1.3萬億元，同比增長近5倍。200x年5月，短期融資券出臺引起xx市金融機構和企業的高度關注。轄內南山開發集團公司、xx市高速公路股份公司、中信證券、招商證券等四家企業獲準在銀行間市場發行短期融資券63億元。與此同時，轄內各行積極參與短期融資券的承銷，招行為招商局、淮北礦業、哈藥股份承銷了45億元短期融資券。二、外匯即期交易異常活躍，新業務品種交易較少200x年7月人民幣匯率形成機制改革后，轄內各行匯率風險意識增強，及時將結售匯風險頭寸在銀行間市場進行平補，即期外匯市場交投異常活躍，交易總量同比增長94.3，賣差（賣出買入）同比增長13

54、1.5，二者均創歷史新高。200x年我國銀行間外匯市場推出外幣買賣和遠期外匯交易業務后，轄內分別僅有3家和2家銀行參與交易，外幣買賣交易總量僅占全國交易總量的0.8。三、證券市場仍然呈弱市格局，中小企業板成股市融資新亮點，證券機構在調整中發展200x年深證綜指全年下跌11.7，股票成交額同比減少21.5。年內，境內股票市場唯一新發股票在深交所中小企業板上市。年末，中小企業板上市公司總數達到50家，籌資29.1億元，占深市籌資總額的96.0。繼2004年南方、漢唐證券公司之后，200x年xx市又有大鵬、五洲和昆侖等三家證券公司爆發支付危機。年內，各相關部門組織了對南方、漢唐、大鵬證券公司的清算工

55、作，并組織實施大鵬、五洲、昆侖證券公司及20家證券營業部和3家證券服務部的風險處置。中國建銀投資有限責任公司在競拍購買原南方證券的相關證券類資產的基礎上于xx市設立中國建銀投資證券有限責任公司。截至年末，xx市共有證券法人機構15家，基金管理公司15家，期貨公司11家。200x年，全市77家上市公司（其中在中小企業板塊上市2家）積極推進股權分置改革，共有30家已完成（或已進入）股權分置改革，總市值占轄區上市公司總市值60.0，市值比例在全國主板市場排名第一。四、保險業駛入良性發展快車道200x年，xx市保險市場體系不斷完善，各項業務良性發展，服務地方經濟社會發展成效顯著。截至200x年末，xx

56、市保險市場主體35家，基本形成門類較為齊全的市場組織體系和較充分的市場競爭。轄內保險專業中介發展迅速，促進了保險市場專業分工的進一步細化；外資保險公司的市場份額高出全國水平3.6個百分點，國際化程度較高。200x年是xx市保險業近年來效益最好的一年，大部分公司實現盈利。全市保費總收入首次突破100億元，達到106.41億元，同比增長16。其中，壽險業保費收入同比增長18.53，高出全國平均水平10個百分點，增幅居全國各大城市前列。xx市壽險業務結構實現了平穩調整，年內轄區壽險期繳保費比例高達69.8，其中新單比例占到50，比全國平均水平高1.4倍，為xx市保險業可持續發展打下良好的基礎。產險方

57、面，以意外險、信用險、責任險為代表的非傳統險呈現快速增長局面，對產險業務增長的貢獻率由上年的32.4提高到39.3。200x年，xx市保險業為xx市經濟建設提供了近6萬億元的風險保障，參保人次達560萬，累計賠款和給付支出28億元，同比增長15，保險深度為2.16，比上年下降了0.54個百分點，對保障正常的生產、生活秩序發揮了重要作用。五、黃金市場建設取得突破性進展截至200x年末，xx市共有上海黃金交易所會員18家。年內，xx市全部會員黃金成交量、交割量、交割庫累計出庫量占全國的比重分別為9.6、29.7和47.2。200x年xx市黃金市場建設方面取得突破性進展。200x年9月30日上海黃金交易所xx市備份交易中心成立；12月13日xx市黃金夜市交易正式開業，xx市黃金市場與國際接軌。六、民間借貸不活躍，月利率在15左右xx市民間借貸以村鎮企業、民營企業和個體工商戶為相對活躍的融資主體，房地產業、商貿業、服務業是發生民間借貸的主要行業，很少流向制造業，與“長三角”地區截然不同。民間借貸利率，目前企業短期融資的月利率一般在15左右，個人短期融資的月利率一般在1015。七、金融創新獨具優勢，前景廣闊200x年，xx市金融市場的業務創新以跨市場本外幣理財業務、利率產品為重點，服務創新以網上銀行為重點。集合受托理財計劃、特色信用卡服務、開放式基金質押貸款、集合委托貸款、動產