1、四川北路地塊可行性研究報告 四川北路地塊 虹口區四川北路81號地塊 可行性研究報告 目 錄 第一章 工程概況 1 第二章 市場分析 2 第三章 開發設想 5 第四章 開發進度 9 第五章 投資估算 10 第六章 初步結論及建議 12 附件： 1、 工程總平面圖 2、 工程競爭樓盤匯總表 3、 商業售價定位表 4、 競爭樓盤位置圖 第一章 項 目 概 況 1.1工程背景 虹口區四川北路81號地塊主要由兩個局部組成，即占地約10畝的上海市虹口區第二工人俱樂部（以下簡稱二俱）和占地約30畝的居民及工廠、學校、醫院、商店等用地。根據上海市和虹口區的規劃，二俱以外地塊的改造已經列入虹口區新一輪舊區改造的

2、方案。 1.2地塊及周邊現狀 該地塊位于上海市虹口區四川北路以西、東寶興路以北、寶源路以東、俞涇浦以南。地塊總占地面積27700平方米，約合41.5畝，地塊沿四川北路長約110米，沿東寶興路長約240米。地塊中除有第二工人俱樂部、企業2家及1所小學外，其余為約800戶居民，大局部屬于危棚簡屋。 該地塊位于虹口區中南部，周邊交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外灘及市區方向，此外，地塊西側為軌道交通明珠線，且東寶興路站即在地塊西側50米處，周圍公交線路有輕軌明珠線、18路、21路、101路、47路等。地塊緊靠上海市知名商業街四川路，商業設施齊備，地塊南側約100米處將規劃虹口區大型公共綠地。地塊

3、1公里范圍內分布有：福德百貨、東寶百貨、上海七百、多倫路文化名人街等，周邊商業、學校、超市、醫院等設施齊全。 第二章 市 場 分 析 2.1宏觀市場分析 今年上半年房地產二級市場內銷商品房預售保持較高的增長勢頭，據上海市房地產交易中心統計，今年上半年，商品房預售面積較去年同期增長26.3，內銷商品房批準預售面積和實際銷售面積之比從去年同期的：.9上升到今年的：.56，供求關系的開始轉變，出現供不應求的局面。 表1. xx年1-6月上海市房地產市場數據匯總 xx年1-6月 2000年1-6月 同比增長 房地產開發投資額 2445258萬元 1986468 23.1 內銷商品房土地出讓面積 209

4、785 2173072 -90.3 可建建筑面積 515272 4114188 -87.5 商品房新開工面積 9089660 7876680 15.4 商品房竣工面積 4298042 3095774 38.8 已登記商品房預售面積 7730990 6120268 26.3 已登記的存量房買賣面積 6190892 3130836 97.7 根據中房上海指數辦公室xx年5月份調查，上海房地產市場近期持續保持價升量增的火爆局面。5月份中房上海綜合指數為730點，比2000年5月上漲12%。年初因住房預售標準的提高而減少的新開樓盤數量，在近兩個月已恢復去年水平，而售價提升水平已從過去局部區域全面擴散到

5、全市城域，房價穩中趨升將成為市場主要傾向。 隨著本市房地產運作不斷深化，在開展商不斷創新開發理念和全面提高居住質量的推動下，上海房地產已進入一個新的歷史開展階段。有關人士預測，上海房地產業將會進入長期繁榮開展的新階段。 2.2區域市場分析 虹口區是上海蘇州河以北傳統的住宅區域和商業區域。整個區域呈狹長狀，與楊浦、寶山、閘北和黃浦相臨，隔江相望浦東新區，可謂地理位置優越。區域內貫穿高架、輕軌，交通便利 。憑借濃厚的歷史底蘊，優越的地理位置，以及四川北路商業街的興旺，一直以來在北部居民心目中，虹口區是理想的居住地，尤其是寶山、閘北以及楊浦的居民。 根據統計數據，xx年一季度虹口區平均成交價為428

6、1元平方米，較上季度大漲395元平米。 本工程位于虹口傳統的房產熱點區域四川路沿線，該區域以虹口公園、四川北路為中心，向外輻射至歐陽路、同心路、水電路、大連路。因文化、商業根底較好，一直以來都是投資開發的熱點區域，近期，借助四川路成熟的商業和輕軌的開通，該區域樓盤的價位和品質"更上一層樓"，房價順勢上漲至4500-6000元/平方米。附近樓盤有精武大廈、榮欣大廈、虹葉花苑等,一般樓盤定位于中高檔。 周邊未來幾年內競爭工程將主要與該地塊南部500米處大型公共綠地周邊的工程，據從虹口區計委處得悉，該綠地周邊將由上海明佳房產開發一25萬平米的住宅小區，而且合同談判也根本完成。預計

7、明佳房產會在此建造豪宅社區，預期銷售均價會在7000元/平米以上，該工程因大環境優于本地塊，未來將是本地塊最具競爭的工程。 2.3周邊競爭樓盤分析 （1） 精武大廈 該工程位于東寶興路已北，四川北路以東，近四川路，規劃為一幢24層高層，總建筑面積25000平米，其中19樓為商業裙房，924層為住宅，房型：三房二廳161.89平米、四房二廳177.23平米，各占40套，xx年6月入伙，售價55006200元/平米。因該工程為單幢高層，毫無環境可言，且房型單一，總體銷售狀況一般。 （2） 榮欣大廈 該工程位于海倫西路以北，四川路以西，規劃為兩幢24層高層，總建筑面積29000平米，其中13層為商業

8、裙房，房型：一房一廳87.5、二房一廳115、三房一廳151.8，xx年6月入伙，售價59007300元/平米。該工程與精武大廈類似，都為見縫插針式住宅，根本無小區環境，且房型偏大，銷售狀況一般。 （3） 金寶大廈 金寶大廈位于寶山路，是多年前開發的老樓盤，除了地段之外，沒有任何地優勢，目前處于清盤期，因此其價格最低，僅在48505850元之間。 （4） 天倫家園 天倫家園位于海倫西路、邢家橋路，小區占地2000平方米，建筑面積6000平方米，僅有2幢多層電梯房。銷售單價49005700元/平方米。目前已經入伙，銷售狀況良好。 東寶興路（81號地塊南側）將興建文化、娛樂、購物、休閑步行街，與8

9、1號地塊西側的輕軌車站（東寶興路站）連通。地塊北面的河（俞涇浦）的污水處理正在整治之中，在今后的幾年內，該河內將有游艇和魚，結合我們樓盤的開發，河的南岸將是小區的一道美麗的風景線。 3.2總體平面布局的設想 四川路81號地塊總用地面積27700平方米，容積率4.0，規劃總建筑面積110800平方米，住宅沿地塊的周邊布置，原那么上南低北高，小區設二個出入口，主入口設在四川路沿俞涇浦河邊，次入口設在小區西邊的規劃道路上。人車分流，小區內設置地下車庫，約7500平方米，地庫上布置小區景觀綠化。沿四川路、東寶興路布置23層高商場（鋪），約15000平方米，商場的屋頂布置景觀綠化，活動中心，設置建設活動

10、設施，做一局部會所，一局部架空，使屋頂景觀伸入室內。小區內沿河主要道路寬6米，其他道路寬3米（供消防、搬家用）。整體規劃講究空間形態、綠化景觀、建筑立面、朝向、采光、通風、消防、日照、節能和降低噪音（主要輕軌和四川路）。 3.3商場建筑設計 沿四川路留出北面小區入口后，盡量布置商場，柱距8米左右，進深24米左右，共建三層。沿東寶興路盡量布置二層商鋪，柱距8米左右，進深16米左右。商場立面與住宅協調，室外用石材、大玻璃窗裝飾，表達豪華商場概念，室內毛胚，或采用菜單式裝修。 3.4住宅建筑設計 整個小區設置小高層和高層住宅，將小高層沿東寶興路布置在地塊南側，高層沿河布置在地塊北側，既充分利用日照又

11、能滿足高層住宅的景觀要求（4.1公頃綠地在南面500米處）。住宅平面設計講究，房型多樣化，功能分區合理，尤其注重主臥、客廳、餐廳、廚房、衛生等主要使用空間的面積以及使用合理性，堅持做的六明，即：明廳、明房、明廚、明衛、明電梯廳、明樓梯間。改善室內通風及空調機擺放位置的設計，建議考慮層高2.9米。 小高層住宅以15層為主，高層住宅以24層為主，頂上二層設復式住宅。主力戶型以125平方米的三房二廳和100平方米的二房二廳為主，力爭將主力戶型的總價控制在6075萬元左右。 小區住宅的外立面采用簡潔明快的現代風格。 3.5配套容量 1、 電力：總裝機容量為5000千瓦。其中：住宅4500千瓦（以戶均6

12、千瓦計）； 公建、商業500千瓦。按上海市供電局的有關規定，小區內擬設1萬伏變電站一組。 2、 自來水：最高日用水量為1000立方米。其中：住宅790立方米（以人均日用水量升0.35立方米計）； 公建、商業110立方米。為滿足高層（或小高層）建筑的消防標準要求，小區內應設自來水二路進水，直接從市政管網引入小區。 3、 排水：小區內排水系統為分流制，即雨、污水分流。最高日生活污水排水量約為1000立方米。生活污水由小區內管網聚集后經處理達標后排入市政管網。小區過水面積為27700平方米。雨水經小區雨水管網聚集后排入城市雨水管網。 4、 燃氣：每戶設6立方米表，小區最高時用氣量約800立方米。據上

13、海市煤氣公司的規劃設計相關規定，小區內擬設調壓站一座。氣源為中壓，從市政管網引入。 5、 ：小區需2000對 。其中：住宅1500對（以每戶2對計），公建、商業500對。 6、 有線電視：小區擬設2000個有線電視終端。其中：住宅1500終端（以每戶2終端計），公建、商業500終端。 7、 環衛：小區內不設化糞池，生活污水經二級生化處理達標后排入市政管網。小區內生活垃圾袋裝集中后，由環衛作業部門負責清運。垃圾房設獨立水、電計量。商業設施按上海市的環境衛生門前三包的政策進行管理。 3.6環境保護 1、 噪聲：建成后本小區位安靜生活小區，對周邊環境無任何噪聲影響。沿街商業設施的布置應充分考慮經營活

14、動可能對住宅、居民的影響。設計中應對住宅和商業二種功能設置相應的隔離、過渡措施。 2、 廢氣：整個工程的建設和建成以后，均無污染性氣源產生。設計時，擬采用對外直排式排放，以減少室內廚房油煙廢氣的影響。 3、 廢水：生活污水以前述方式排放，對周邊環境無任何影響。二級生化水處理裝置設于小區集中綠化處，以減小對觀瞻和嗅覺得影響。公建中的餐飲局部，應設置隔油裝置。公建中不布置任何有可能產生污染性廢水的內容。 4、 環境布局：綠化率：大于35。集中綠化大于10。結合建筑設計，小區內布置相應的綠化、雕塑小品，小區設置透綠式圍墻，以美化小區、周邊環境。 5、 交通組織：小區設二個機動車出入口，機動車輛一進一

15、出。街坊主干道路幅不小于6米，次通道路幅不小于3米。街坊道路直達每個號舍的出入口。電子監控裝置和有效的物業管理系統，將保證小區的交通組織次序井井有條。小區內商場人流（含營業人員和顧客）和住宅人流有效分流。設計時，應重點結合小區被側俞涇浦河的天然臨水優勢，美化駁岸等防汛設施，將防汛標準必設的6米防汛通道設計成既能滿足防汛要求，又能為小區提供機動車通行，還能為業主提供賞水、休閑空間的多用途組合通道。 3.7地塊技術經濟指標 總占地面積： 27700 m2 總建筑面積： 120775 m2 地上建筑面積：110800 m2 居住面積： 92200 m2 公建面積： 18600 m2 地下建筑面積：

16、9975 m2 容積率： 4.0 機動車位： 285個 總戶數： 868戶 第四章 開 發 進 度 工程開展進度及銷售方案圖 工程 時限 建設期 xx年 xx年 xx年 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 簽定合作改造協議 半個月 簽定動遷委托協議 半個月 地塊動拆遷 6個月 完成并確定設計任務書 1個月 規劃設計 1個月 報建 1個月 設計擴初 1個月 施工圖設計及深化 2個月 施工 18個月 銷售 住宅 10個月 20 40 30 10 商業 10個月 20 40 30 10 車位 6個月 30 50 20 第五章 投 資 估 算 5.1 前期開發費用 本工程土地總價26

17、877萬（包括土地出讓金及三通一平等費用），總建筑面積110800平方米，可銷售面積106800平方米（住宅92200平方米，商業14600平方米），地價折入可售建筑面積2519元/平方米。 四 稅前利潤 （已交營業稅） 銷售收入-開展費用 289 3,087 1,105 11,802 1,793 19,145 2、水電氣增容費包括在小區配套費內。 五 稅項 所得稅 稅前利潤的 0% 0 0 0 0 0 0 3、會所等配套工程未考慮其商業收入。 小計 0 0 0 0 0 0 六 稅后本錢 開展費用+稅項 6,230 66,533 6,282 67,093 6,326 67,565 4、營業稅按返還30%計算 七 稅后利潤 銷售收入-稅后本錢 289 3,087 1,105 11,802 1,793 19,145 5、所得稅按全免計算 八 總本錢利潤率 稅后利潤/稅前本錢 4.82% 18.35% 29.23% 第六章 初步結論及建議 經調查、分析和評估，對該工程評估結論為： 1、 該工程與區相關政府部門