1、淺議投資性房地產公允價值計量存在問題和優點【摘要】公允價值計量是現代財務會計最富挑戰性的一個 領域，而投資性房地產這一新增加的資產類型在計量上，除 了實際成本計量，對于公允價值計量的應用存在一定的局限 性，主要是對于公允價值計量的有效證據不足，實踐中公允 價值模式是否存在一些問題，這一現象確實值得我們深思。 同時，公允價值計量也有歷史成本不可比擬的優點，我們對 公允價值計量在投資性房地產應用中的優點存在的問題進 行分析并研究現狀，展望未來。【關鍵詞】公允價值 投資性房地產有效證據一、投資性房地產應用公允價值的優點投資性房地產由原來的成本法計量改為公允價值計量， 其升值空間極大，而對擁有投資性房

2、地產較多的大型房地產 企業而言，其利潤和凈資產都有可能出現巨幅的增長，公允 價值不僅適應了全球經濟一體化的要求，而且也能更好的表 現投資性房地產的特性，企業采用公允價值計量投資性房地 產，具有如下優點：1、公允價值能提高會計信息的相關性與可比性 公允價值計量能合理反映企業的財務狀況和經營成果， 歷史成本是一個靜態指標，提供的信息缺乏及時性和相關 性，公允價值是一種動態的計量模式，能較準確地披露企業 獲得的現金流量，能客觀、及時地反映企業的財務狀況和經 營能力。公允價值的使用能夠使企業投資性房地產的期末價 值更加貼近市場價格，投資者不僅可以了解相關信息，還可 結合自身對未來房地產市場的判斷，更加

3、科學、理性地進行 投資決策，2、公允價值能夠改善資本結構采用公允價值計量模式能夠改善資本結構，提高企業的 融資能力。投資性房地產采用公允價值進行后續計量對企業 的另一個影響只要是體現在初始轉換時所有者權益的變動。 可以說，采用公允價值模式計量后，隨著房地產的大幅度升 值，可以實現企業資產短期內的大幅度增值，從而改變資本 結構，有利于企業的進一步融資。二、投資性房地產應用公允價值存在的問題投資性房地產中引用了公允價值計量模式，體現了國內 會計準則和國際會計準則的趨同，也適應了我國經濟發展的 客觀需要。公允價值應用于投資性房地產，必然有其存在的 合理性與必要性，即較之歷史成本具有先天的優勢，但是卻

4、 并未出現理論界所預期的普遍適用，在日常實務應用中，我 們也發現了采用公允價值計量出現了如下問題：1、公允價值計量的會計信息生產成本較高這主要表現于公允價值計量模式下，公允價值不容易取 得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定 是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價 值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產市 場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此, 對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需 要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在 年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允 價值的確認方法及其理由等。與歷史成

5、本相比，這個過程將 會增大企業的信息成本。在企業無法直接衡量采用公允價值 計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從 成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。2、公允價值計量存在不確定性中國現階段的市場不完善，很難取得比較可靠的市場公 允信息，而且會因可靠的市場信息不易取得且變化幅度大可 能會給會計工作帶來不便，在成本模式下，如果存在減值跡 象的，應當按照企業會計準則第8號一資產減值進行減 值測試，計提相應的減值準備。同時還規定：“資產減值損 失一經確認，在以后期間不得轉回。”這項規定明確了企業 不得調整利潤；而采用公允價值模式計量，應當以資產負債 日投資性房產的公允價值

6、為基礎調整其賬面價值，公允價值 與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值 的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化 將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多 利益相關者，間接影響企業的市場形象及其股票價格。這在 經濟周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢 會更為顯著。由于房地產價格變化迅速，不同的評估方式、 不同機構的鑒定可能有不同的結果和誤差，對于投資性房地 產的公允價值變動差額，新準則要求計入當期損益，這項規 定在我國一些地區公允價值不夠公允的情況下，仍然可能為 一些企業進行利潤操縱提供良好的機會。3、影響股價的評估公允價值波動計入當期損益，公

7、司的利潤將會巨幅波 動，股價將有巨大波動，即便公允價值僅出現5%左右的小幅 波動，意味著損益可能出現成倍的變化。每股收益的極不穩 定，使投資性地產股的估值標準面臨挑戰，以前一貫采用的 pe市盈率估值法的參考價值大大降低，使分析預測面臨較大 難題，所以我們必須尋找更加有效可行的估值方法與之匹 配。4、公允價值計量模式下可能增加企業所得稅現金流出 負擔稅收也是企業利潤分配的一種形式。在我國公允價值模 式下，會計準則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目 前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處 理基本一致。投資性房地產需要計提折舊或按期攤銷，減少 了企業的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效

8、果，減少企業現金 流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法 的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產 的公允價值調整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折 舊或進行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬 面價值，不確認公允價值變化所產生的利得，在對投資性房 地產計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模 式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認公允價 值變化所產生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理， 就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的 抵稅效果，會增加企業的當期所得稅負擔。對企業而言，在會計方面，投資者和股東及企業職工更 想了解企業當前經營狀況和未來經濟前景的信息，而以歷史 成本為計量基礎來表達企業當前經營狀況和未來經濟前景 顯然力不從心，這在客觀上要求必須改革其計量體系，引入 公允價值計量模式。另外，從發展的眼光看，隨著我國經濟的市場化程度不 斷提髙，有關資產和負債的公允價值將更容易取得，因此按 照公允價值進行計量將是未來的必然發展趨勢，我國的會計 計量模式勢必會與國際慣例取得一致，并將其定位在合理的 會計模式上。【參考文獻】1 唐曉玲：關于