1、朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調研報告第一部分 調研概況一、 調查范圍此次調研的重點為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因為此區域是北京最早一批外銷房聚集之地，之后相繼有不少新盤推出，所以我們將調研的項目分為兩個部分，一個為95-99年推出的項目，我們稱為第一代公寓，99年以后推出的項目我們稱為第二代公寓，這兩代公寓都極富特色，在其銷售的時代里不乏在京城房地產市場領軍的項目，但隨著市場的發展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應時代的發展具有了新的特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發展特點。我們將調研的重點放在新項目上，將老項目的分析只是作為一個參照系，兩相比照

2、，我們會更清晰地看出其發展的趨勢。二、 調研目的因為朝陽公園周邊為京城最有代表性的外銷項目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調查探尋出北京高檔公寓發展的脈搏及趨勢，從而給我們在以后的項目開發中以啟示與參考，并吸取其中的經驗與教訓，運用到今后的項目操作之中。第二部分 區域狀況分析要對一個區域的房地產項目進行研究，首先必須對此區域的狀況進行深入的了解，所以在我們開始調研之前，先對該區域作一個清晰的認識與分析。朝陽公園地區作為一個新興的區域，目前已集中了相當數量的現代化綜合大廈、寫字樓、酒店、外銷公寓以及商業文化設施，既有居住區的生活便利性，又有環境相對安靜、交通方便的

3、辦公條件，已經發展成為京城東北地區一個較為繁華的現代化商務活動區。隨著CBD高地價擠出效應的影響，這一地區的規模效應和聚集效應必將與日俱增。一、 文化亮馬橋北側正在興建中的第三使館區，目前德、日使館已經入住，未來美國使館和日本使館也將興建于此，這種使館區的密集也帶來了文化的聚集。除此之外德國學校、法國學校、世紀劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團使中外文化交流融合。2003年底還將建成一所集幼兒園、小學合成的初級教育學校和擁有教學、研究、展示三位一體的高等藝術劇院。 二、 餐飲這里匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤

4、、“Friday”“Hard rock”等美式餐廳、21世紀飯店旁邊的日式消費區提供了享受不同風格異國風情的空間。三、商務這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發展大廈等高中檔寫字樓，為此區域營造了一種現代、高效的商務氛圍，吸引了科勒、韓國現代、LG、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨國公司，使其更具有國際商務吸引力。四、購物娛樂燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的黃金消費區。滾石、三里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構成了此

5、區域富有特色的娛樂氛圍。五、自然環境此區域以自然環境優越而著稱。朝陽公園是北京規劃面積最大的城市公園，面積320公頃，有2100畝的廣闊湖面。市區內唯一的高爾夫球場朝陽國際高爾夫俱樂部，占地300余畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從2001年底，四環路兩側將建成各100米寬的景觀綠化帶，東四環段以秋色為特點，又為朝陽公園地區平添了幾分自然的情趣。六、交通便捷朝陽公園地區擁有發達的交通運動線，東三環、東四環貫穿其中，路網方便快捷，建設中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機場高速路使國際大都市空港效應發揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區域發展真正的原動力。由三四環共同組合解決交通問題，

6、不會形成困擾其他區域的交通擁堵的狀況。而離首都機場20分鐘的距離，更提升了這一區域的交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網絡系統比較好，與市中心區聯系也很方便，已成為市區東部地區發展的區位節點。第三部分 調研分析一、 價格分析朝陽公園地區給人的感覺是一個高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區卻也象其他地方一樣房價有高有低，它們之間既相互依存，又相互競爭。通過對各項目價格的分析，可以得出此區域項目的供應結構。 1、第一代公寓 物業名稱物業地址售價(USD/m2)外銷證號入住時間碧湖居農展館南路1338起，1850均外9895.12景園大廈農展館南路2800外03196.5龍寶花園麥

7、子店小區2200外04296.1京達花園農展館南路1800外06596.10伯寧花園朝陽區麥子店1800外12396.3清靜明湖農展館路南1860起外15497.11三全公寓朝陽區麥子店北街只租不售外16097.8上表所列是各項目當時最早推出市場時的價格。景園大廈在95年推出時價格達到2800 USD/m2，這在當時整個北京市場中都是比較高的價位。而僅一墻之隔的京達花園、碧湖居單價格卻相差近USD1000，這兩個項目均采取了低價策略來爭奪客戶。在這三個項目中，景園大廈雖然售價最高，銷售業績卻最好，所以可以看出在此區域購房的客戶都非常有實力，不很在意價格而注重物業內在的品質。我們從當時的付款方式

8、也可以證實這一點。以當年的房價如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款，或者采取銀行按揭，而當時的銀行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，當時8成30年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。2、第二代公寓 物業名稱物業地址售價(USD/m2)性質入住時間福景苑朝陽區亮馬橋路USD2400外銷2001.7京達國際公寓農展館南路13000外銷2003.3亮馬名居亮馬橋路11000內銷2002.8博雅園農展館南路10000內銷2002.5棕櫚泉朝陽公園南側11000外銷2003.12瑞城中心小亮馬橋路48號USD2800外銷2002.6富麗華園朝陽

9、區農展南路3號9000均價內銷2001.3由上表可以看出朝陽公園區域的外銷房市場已經被打破。在新推出的項目中，內銷房的比例大幅度提高，占到總數的43%，這個區域不再由外銷房獨步天下，內銷項目的入市使該區域的物業檔次有所降低。隨著內銷房的入市，房價的降低也在必然，11000元/m2左右的價格已成為這個區域的主流。博雅園在2000年9月份推出市場時，起價只有7千多，而只有到2002年5月入住時價格才升到了10000，少數的板樓單元單價可達12000，均價為8800，這樣的價格可以說是顛覆了此區域的高價傳統。由于幾個內銷房都申請了外租權，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領，但客戶的檔次相應也稍微有所下

10、降。福景苑和瑞城中心雖仍采取高價路線，堅守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀，如此高價的項目風光不再，與幾年前不可同日可語。當然瑞城中心的滯銷一個方面有其銷售策略不當的原因，但也客觀地反映出了此區域的需求也在發生著變化。二、 物業管理費分析一個項目的檔次除了應考慮其硬件配套以外，另一個最重要的方面應該是物業管理的水平，其直觀的反映就是物業管理費的高低。1、第一代公寓 物業名稱管理費(USD/m2.月)物業管理公司碧湖居0.7怡高物業管理公司景園大廈2.04怡高物業服務有限公司龍寶花園1.1成基房地產物業管理部京達花園1.32/伯寧花園1.3成基房地產物業管理部三全公寓4.2（含會所費、空調

11、費）仲量聯行作為京城外銷公寓的發軔之地，當然會吸取國外物業管理的先進經驗與觀念，不會忽略物業管理在項目中的重要作用，所以當時此區域的外銷公寓的物業管理費都采取了高路線，均在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月的項目占總項目數的17%，這在當時還沒有物業管理概念的內地，可以算是開風氣之先。而當時的碧湖居因為采取的低價策略，所以物業管理費也定在一個較低的水平。但通過5-6年的運營可以看出物業管理費高的項目因為維護得當，所以物業各方面狀況良好，所以租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬件的保養和維護還是軟件的服務都使其處在一個較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。而一

12、些物業管理費低的項目租金卻出現了明顯的下滑。2、第二代公寓 物業名稱管理費(USD/m2.月)物業管理公司福景苑USD2新加坡穎士格京達國際公寓USD1美國物業管理公司亮馬名居3.8中海物業管理公司博雅園3.5開發商組建的物業公司棕櫚泉5香港物業管理公司在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業管理費為USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京達國際公寓為USD1/m2.月，由美國物業管理公司管理之外，其他三個項目的物業管理費都大大低于USD1/m2.月，占到總項目數量的60%。而且這些項目均啟用國內的物業管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內銷相應采取低物業管理費外，外銷的棕櫚泉的物業管理費也只

13、有5元/m2.月。所以此區域新推出項目除了價位下降外，物業管理費水平也有向下的趨勢。三、 租金分析一個項目的市場情況從其價格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個項目的租金情況，也可以得出其投資的價值是否體現出來。 1、第一代公寓 物業名稱最初租金(建筑面積)(USD/m2.月)目前租金(建筑面積)(USD/m2.月)碧湖居246-8景園大廈3311-15龍寶花園276-7京達花園2710伯寧花園276-7清靜明湖2110三全公寓21-30 以上各項目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力，租務市場相當活躍。以景園大廈為例，164平米的2居租金達到

14、USD5000/月，毛收益率高達21%。造就這一現象的原因是當時外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場需求與供應之間出現矛盾，造成這些公寓供不應求。如此誘人的回報率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。而當時的供應量不能滿足需要量，所以價格高也在所難免。但是到了現在除了三全公寓還保持著當年的水平外，景園大廈勉強維持在USD 10 /m2.月以上外，其他項目都跌到了USD 10 /m2.月以下。這其中的一個重要原因在于由于供應量增大，新項目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。再加之這些項目推出時間較早，各方面的功能出現老化，已越

15、來越無法與新項目競爭，只得降低租金。2、第二代公寓 物業名稱目前租金(USD/m2.月)福景苑24京達國際公寓未入住亮馬名居未入住博雅園12棕櫚泉未入住瑞城中心/富麗華園/第二代公寓較多的還未入住，但它們的投資概念與第一代公寓相比有所減弱，而自住的概念加強，棕櫚泉就是這方面的代表。兩個入住的項目是福景苑和博雅園，按目前的租金計算，福景苑的毛收益在12%左右；而博雅園的毛收益在14%左右，從這兩個例子可以看出內銷房的收益略高于外銷房。五、 戶型分析1、第一代公寓 項目名稱標準層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)備注碧湖居/67/101-142161-17724214種戶型景園大廈2

16、梯4/201/193/龍寶花園/104/119109/168162/154/241296/236/京達花園/98/124156/伯寧花園/79.8/97.597.5/124.8/112.2135.2151.5二室和三室為主力戶型清靜明湖2梯4戶60-180/二十余種戶型三全公寓2梯2戶/112/120/由于投資概念盛行，第一代公寓的戶型設計及戶型比例結構都與此概念相適應，如面積偏小，多居室的戶型比例少等，但在戶型設計方面卻有很多超前之外，有的設計到目前都不落伍，如三全公寓面向亮馬河的大落地窗、景園大廈中套內工人房帶衛生間等都體現了當時很高的設計水平，這是因為當時的客戶都是有海外生活經驗的，對生

17、活品質要求很高，這些設計很好地契合了這些客戶的生活特點。2、第二代公寓 物業名稱標準層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)其他(m2)備注福景苑3梯6戶/177/179/194/190193/272/263/218263/354躍層5居381共238套，主打為2居京達國際公寓2梯6戶83108177/180/182/184218/2665居365、躍層354/亮馬名居3梯8戶93/94143/136197/163/161/229/246/340/主打戶型為2居和3居博雅園3梯8戶/123/135 171/170/276主打戶型為2居和3居棕櫚泉2梯4戶/130、140175-186

18、330復式330戶型標準偏大，適合純居住瑞城中心2梯2-3戶/276249-300復式500-800/富麗華園2梯6戶/156174211躍層4居273/在最新推出的項目中，除了京達國際公寓外都沒有設計一居室，而且戶型面積普遍偏大，這一方面說明這些項目仍然將實力雄厚的高級管理層作為自己的目標客戶，另一方面也說明了自住概念在這些項目中有所增強。第一批外銷項目推出時吸引了大批客戶，但隨著這些物業功能逐漸老化，再加上其他區域不斷有新項目推出，所以分流了一批客戶，例如有一些客戶遷向嘉里中心等地，所以此地區新項目的推出對于留住這些客戶起到了關鍵作用。在這些新項目中，更加注重了品質的提高，例如在層高方面來

19、說，京達、博雅園、亮馬名居的層高都達到了3米，在博雅園、亮馬名居、京達、瑞城中心都設計了落地大玻璃窗，對第一代公寓中的陽臺進行了升級換代，因為對于多風沙的北京來說，陽臺并不實用。在戶型設計的其他細節方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛生間的設計之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨立過道不穿過客廳、設計有儲藏間、衛生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨立、不但衛生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細節的處理，更加提升了居住者的生活品質。五、配套設施分析1、第一代公寓 物業名稱會所面積會所設施碧湖居/小區內有小型配套商場，有健身俱樂部、泳池、壁球、網球場、商

20、務中心及酒吧等，噴泉廣場、花園步道、網球場、兒童游戲場以及室內游泳池景園大廈2000游泳池、健身、娛樂、餐飲龍寶花園/中西食肆、商務中心，酒吧、桑拿及健身房京達花園伯寧花園清靜明湖1500游泳池、娛樂設施、洗衣房三全公寓3000游泳池、健身、壁球、餐飲、高爾夫練習場、卡拉OK廳、商務中心在這些項目中都比較重視會所的建設。會所的設施可根據情況分為面向住戶免費開放和對住戶以一定幅度的優惠兩種。雖然在朝陽公園地區各種生活服務配套齊全，但這些項目仍然建有規模不小的會所，這也是高檔房之所以高檔的標志。 2、第二代公寓 物業名稱會所面積會所設施福景苑2000游泳池、健身房、臺球、乒乓球、橋牌室、餐飲、閱覽

21、室京達國際公寓6500恒溫泳池、兒童戲水池、健身房、超市、中西餐廳、咖啡廳、商務中心、桑拿洗浴、美容美發、診所、高爾夫果嶺、棋牌室、兒童活動室、客房、臺球室、閱覽室、小劇場、洗衣房亮馬名居2000游泳池、健身博雅園3000游泳池、健身房、美容美發、餐飲、娛樂棕櫚泉10000五十米長溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會議中心及各種消閑設施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游藝室、閱覽室、美容美發室等第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內容的配套設施，但除此之外它們更加注重了對社區自然環境的打造，例如棕櫚泉在社區中心設計有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有

22、流水飛瀑，為社區環境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。六、 配套設施分析1、第一代公寓 物業名稱裝修標準設備配置碧湖居主體：鋼筋混凝土框架剪力墻結構體系。屋面為波形瓦檐口，外墻樓裙采用細蘑菇花崗巖貼面，配亞光鈾面磚。門窗外門：雕花實心木門；內門：木門；窗戶：中空保溫玻璃窗配靜電噴涂鋁合金框架；地面：條形企口木地板加衛生間、廚房防滑地磚。消防安全配套設施：每單元配有煙感及可視對講器，走廊、地下車庫均有自動消防報警系統；衛星電視系統：CNN、NHK、亞洲衛視及國內頻道及歐洲部分頻道；車庫出入門：電動車

23、閘保險鑒別系統；通訊系統：兩部電話預留線孔。雙路供電，24小時循環熱水，集中供暖。電梯：三菱電梯。龍寶花園外墻：外墻裝飾材料，裙房采用石材幕墻，外露柱包不銹鋼飾面；內墻：多彩噴涂；天花板：噴涂；浴室：內墻采用鈾面磚，天花板噴乳膠漆，地面鋪砌防滑地磚，全部瓷盆潔具均采用進口產品；門窗：采用鋁合金窗框；地面：臥室鋪砌木地板，客廳餐廳鋪砌大理石地面；廚房：地面為防滑地磚，墻身為鈾面磚，廚房采用管道天然氣，裝設全套廚柜及潔具陽臺：地面鋪砌防滑地磚電話：IDD國際直撥電話系統；保安系統：先進電子閉路監查系統，專職保安人員二十四小時全日管理；公共電視天線系統：每戶客廳及臥室均設公共天線插座，可接收衛星電視

24、節目；電梯：OTIS電梯。伯寧花園外墻：面磚配鋁合金門窗；入口大堂：地面為地磚；廳房：內墻粉刷乳膠漆，飾以木質陰角線及墻腳線。戶門采用木門，內門采用夾板門，硬木地板；衛生間：地面為防滑地磚，天花采用鋁扣板，墻身鋪砌彩色釉面磁片到頂，全套進口衛生潔具及五金配件；廚房：地面為防滑地磚，墻身為彩色釉面磁片鋪砌到頂，天花采用鋁扣板，采用管道煤氣，送抽油煙機，灶臺、調理臺、吊柜及洗滌池。防盜系統：底層入口設電動鎖防盜門，各戶設有防盜對講系統；供水系統：每戶有獨立水表，送獨立煤氣熱水器；空調：冬天由中央供熱，臥室送窗口式冷氣機，客廳預留分體式冷氣機位；電話：每戶設IDD電話線；公共電視天線：每戶起居室及臥

25、室均預留天線插座，可接收衛星電視節目；電梯：奧迪斯電梯。2、第二代公寓 物業名稱裝修標準設備配置博雅園公共部分外墻：外墻涂料；大堂：墻面中空保溫玻璃幕墻，大理石貼面；地面花崗巖，天棚藝術吊頂；公寓單元內部外窗：鋁合金中空玻璃保溫窗，裝設紗窗；戶門：霍曼門；戶內門：鑲板門；客餐廳、臥室：墻面多爾士乳膠漆，地面實木復合地板；客廳頂棚：同墻面，設置環繞音響預埋管道；廚房：地面墻面羅馬瓷磚，馬可波羅櫥柜，摩恩冷熱水龍頭，海爾燃氣灶、抽油煙機；衛生間：地面墻面為羅馬瓷磚，科勒潔具，主衛設有背景音樂預留口、懸掛式電視架及插口。通訊系統：每戶預留IDD電話線2門，電話插孔及局域網插孔，寬帶網絡接入，與INT

26、ERNET高速連接，每戶設有信報箱；電視系統：“亞洲3S”衛星節目（鳳凰衛視中文臺、衛視體育臺、衛視音樂臺、衛視合家歡臺、衛視國際電影臺、CNN有線電視新聞網）；“亞太2R”美國HBO等；空調、供熱：約克、雷諾士空調，分戶制冷，集中供暖均通過末端風機盤管吹送，廚房、衛生間裝設森德散熱器；供水系統：變頻調速穩壓衛生供水，24小時熱水；保安系統：可視對講系統，公共區域監控、周界防范等智能系統，24小時保安巡更；消防系統：自動消防報警聯動系統，公共區域配備煙感報警、自動噴淋裝置；四表：電表、水表、燃氣表、熱表四表戶外遠程抄送；電梯：三部三菱高速電梯。亮馬名居公共部分外墻：亞光愛和陶面磚及進口涂料；窗

27、戶：粉末靜電噴涂鋁合金窗，配進口五金件及雙層中空玻璃；大堂玻璃：落地鋼化玻璃；大堂地面：大理石、拋光磚、復合鋁板、壁燈、裝飾面或雕塑；天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，環保涂料信箱：不銹鋼信箱；電梯廳地面：拋光磚，花崗巖收邊；電梯廳墻面：拋光磚及壁燈、大理石電梯門套；電梯廳天花板：乳膠漆；樓梯間地面：防滑條處理；樓梯間墻面及天花：涂料；照明：聲控延時燈；走廊地面及墻面：拋光磚；走廊天花：乳膠漆；公寓單元內部地面：玄關為石材，廳及臥室為實木地板連踢腳線，廚房及衛生間為防滑地磚及石材門檻，工人間為地磚，觀景陽臺為巖板石，工作陽臺為防滑地磚連去水位；墻面：玄關、廳及臥室為乳膠漆，廚房、衛生間為墻磚，觀景陽臺

28、及工作陽臺為乳膠漆；天花：玄關及臥室為造型天花涂立邦漆，廳為乳膠漆，廚房及衛生間為鋁扣板吊頂，觀景陽臺及工作陽臺為乳膠漆；入戶門：三防實心木飾面子母門，內置鋼板連保險型門鎖，配防盜眼；分室門：實心木飾面門，配小五金配件；窗臺：石材。供水系統：變頻調速穩壓供水，24小時熱水；供電系統：雙回路供電，各級過載保護，雙插座回路漏電保護；電視系統：每戶均設有線電視插座兩個以上；通訊系統：兩條外線入戶，每戶起居室、臥室、主衛均設預留電話終端；信息系統：采用進口綜合布線系統，設小區局域網，寬帶入戶，專線接駁INTERNET，支持遠程教育、交互式游戲、VOD視頻點播、網上交易、物業管理信息化、遠程醫療等；安全

29、保障：首層大堂、電梯轎廂內、地下停車場、首層電梯前室設閉路電視監控，各小區出入口設置門禁系統，各戶設置可視對講系統、家庭防盜報警系統、天然氣泄露自動報警系統，24小時保安、巡更系統、周界防范報警系統，一卡通系統；停車系統：智能化地下停車場管理系統，電梯直達地下，設有消防報警聯動控制系統，自動水噴淋滅火系統，閉路電視監控系統；消防系統：設排煙系統、送風系統、自動噴淋系統，消防專用電話系統、消防廣播系統、緊急照明系統、消防報警聯動控制系統；燃氣：管道天然氣；供暖及制冷：中央空調；背景音樂系統：大堂、小區花園、公共走廊、地下停車場設有背景音樂廣播系統；三表遠傳系統：電度表、冷水表、熱水表、熱能表、燃

30、氣表分戶遠程抄送；電梯：通力（KONG）智能化高速電梯，設隱蔽式閉路電視監控。京達花園公共部分外墻：底部花崗巖石材，墻面臺灣“三榮”通體磁磚及玻璃幕墻；大堂：落地玻璃門，地面鋪設大理石拼花圖案，墻面大理石貼面，吊頂吊燈及筒燈；樓梯及前室：墻面、地面及門套均為進口大理石。公寓單元內部外窗：德國諾托氟碳噴涂鋁合金窗及原裝配件，中空熱彎玻璃；戶門：鐘馗牌實木加鋼子母門，韓國進口“凱特曼”電子密碼鎖；客廳及臥室：紅檀實木地板，墻面和天花板為進口環保涂料，配“太平洋”石膏藝術造型陰角線；內門：鐘馗牌歐式黑胡桃、沙比利或白色實木門；廚房：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，金屬扣板吊頂，整體廚柜，意大利阿里斯頓燃氣灶

31、具，科寶抽油煙機；衛生間：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，防水石膏板吊頂，防霧燈，美國科勒潔具，松下排風扇，其中主衛配科勒按摩浴缸、淋浴及復洗器；電氣：澳洲奇勝開關插座，德國ABB戶箱，威克瑞電纜電線。電話：每戶兩條IDD線路，客廳、臥室及主衛均預設電話線入戶；供水：雙路供水系統，并自備中水處理設備，提供中水沖洗座便器和綠化；排水：螺旋PVC管；熱水：24小時熱水；空調系統：冬季由市政熱網集中供熱風機盤管采暖，夏季由美國約克戶式中央空調切換制冷，無線遙控青云牌立式明裝風機盤管；智能化系統：視頻、網絡雙向傳輸系統，可收看美國HBO、CNN、ESPN等60余套國內外電視節目，寬頻上網。樓內建立微蜂窩宣傳基

32、站，保證手機信號傳送；四表出戶遠程抄表系統保安系統：24小時全方位保安監控系統，門禁管理系統，樓宇可視對講系統（附報警功能）、電梯、大堂、前室、地下車庫、圍墻均有監控探頭，實行集中監控與保安值勤巡檢結合的保安措施；消防系統：24小時消防監控系統，戶內居室、客廳均采用光電煙感探頭，公共部位自動噴淋，并有煤氣泄漏、自動報警裝置；電梯：日本原裝東芝電梯。瑞城中心公共部分結構：板式框架剪力墻結構；外墻：花崗巖貼面到頂；大堂：挑高6.9米的四季園林大堂 ；公共通道：防滑磁磚地面、磁磚到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。公寓單元內部 戶門：四防實木防盜門，配進口防盜門鎖 ；內門：復合造型實木門；外窗：鋁合金

33、窗，雙層真空玻璃，高檔進口大理石窗臺面；餐廳：進口大理石拼花地面，墻面為壁紙到頂，造型天花板涂法國雅都牌高級乳膠漆；廚房：防滑磚地面，墻面貼內墻磚到頂；天棚為鋁合金吊頂；內裝意大利ARAU CUCINE廚柜及配套五金件。 起居室：地面鋪裝臺灣佳樂芙美軌道式實木地板；局部鑲拼進口大理石；墻面為環保壁紙到頂；天花板涂法國雅都牌乳膠漆；衛生間：主衛進口大理石地面及裙檣，墻面貼內墻磚；天棚為鋁板吊頂。次衛地面鋪裝防滑地磚；配澳大利亞進口科馬節水型高級潔具及配套五金件，進口大理石洗面臺；臥室：地面鋪裝加拿大產杜邦認證地毯；墻面為進口壁紙到頂；天花板為法國雅都牌乳膠漆；陽臺：地面鋪裝防滑地磚，鐵藝護欄，噴

34、塑鋁合金封裝陽臺。 空調系統：進口日產大金VRV分體式變頻空調； 供暖系統：市政供暖，德國森德牌可調式散熱片； 供電系統：市政雙路供電，并附設應急發電機組、供電母線為美國square D品牌產品，電器設備為ABB品牌或同級產品；開關為法國羅格即品牌產品；通訊系統：光纜人戶，綜合布線，預留電話數據接口，并提供局域網絡服務，可專線高速上網；飲水系統：采用澳大利亞克蘭銅管經三級過濾輸至每戶，達到歐洲飲水標準； 熱水：24小時生活熱水供應；電視系統：以光纜連接的有線電視系統，并預留多處插座；保安、消防系統：多重防范預警系統，連接中央監控中心，24小時監控；室氣過濾系統：每戶配有多個德國產LUNAS新風

35、過濾器；電梯：每座設五部日產富士達電梯。富麗華園公共部分外墻：合資面墻磚 大堂地面：西班牙仿石地磚 墻面：立邦漆 照明：聲、光控感應燈 單元門：可視對講防盜門 公寓單元內部 入戶門：實木子母門 房門：實木造型門 單元窗：噴塑中空玻璃保溫節能窗 地面：木地板、進口羊毛地毯、地磚 廚房：每戶均采用通風豎井管道排氣 廚具：整體櫥柜 潔具：全套TOTO潔具 開關：澳洲奇勝電器 瓷磚：羅馬或冠軍瓷磚 空調：客廳、臥室均設置空調主機位及預留空調管道口 基礎設施水：水表出戶，室內暗管 電：電表出戶 煤氣：管道天然氣 電話：每戶預留兩部IDD插孔 電視：衛星電視 熱水：24小時熱水 社區智能化設施 可視對講系

36、統 閉路監控系統 呼叫中心系統 綜合布線系統電梯塔樓為日立牌、多層為芬蘭通力KONE在室內的裝修標準中，第二代公寓與第一代公寓的檔次相差不多，只是在某些方面采用了新的產品，最突出的差別在于新產品在設備配套方面的投入，特別是智能化方面的投入，使第二代公寓與第一代公寓相比科技含量更高。 六、 配套設施分析1、第一代公寓 物業名稱建 筑 規 模建 筑 形 態社區性質總套數外銷公寓面積(萬m2)碧湖居3604.2八幢6-8層公寓（單復式），每四棟樓圍合成一個內庭院純居住公寓景園大廈3004.24三座20層的塔樓組成商住公寓龍寶花園300/三棟十八層高的大樓組成純居住公寓京達花園1581.9四幢八層高的

37、板式建筑純居住公寓伯寧花園192 高層板式結構純居住公寓清靜明湖1962.97圍合式建筑純居住公寓三全公寓3183.5三棟26層連體塔樓純居住公寓第一代公寓除景園大廈為商住以外，其他項目均為純居住公寓，這也是因為此區域的環境與氛圍適合于居住。最早推出的這些項目規模都不是很大，對于高檔外銷公寓來說較小的居住人數也是檔次的體現。在這些項目中較多采用的是當時北京還很少見的塔式結構，這在當時也是高檔與現代的標志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現出北京四合院的風情。2、第二代公寓 物業名稱建 筑 規 模（萬m2）建 筑 形 態社區性質福景苑53棟連體塔樓純居住社區京達國際公寓94棟歐際風格的塔樓純居住社區亮馬名居8.25棟板、塔結合的公寓樓 純居住社區博雅園92棟塔樓與1棟板樓連體純居住社區棕櫚泉35多棟塔板式結構建筑純居住社區瑞城中心公寓206套單元2棟板樓綜合性項目富麗華園3一棟高層塔樓和一棟全躍層式多層連體純居住社區在第二代公寓中采用更多的仍為塔式結構，同時也出現了板式結構的建筑形式，向著更加舒適、更加人性化的方向發展。所有的公寓仍然保持了純居住性質，沒有其他區域中的高檔公寓可以用來作辦公場所的情況，可以看出此區域仍然是用來居住與生活的區域。同第一代公寓相比，第二代公寓的規模普通有所增加，棕櫚泉的總規模更達到了35萬