1、2010年房地產市場政策分析及預測Part 1第1頁/共39頁2010年全國宏觀調控政策回顧Part 1.1第2頁/共39頁 2010年是宏觀調控政策比較嚴厲的年份，調控手段主要為收縮購房信貸；為對沖通貨膨脹6次上調存款準備金，降低貨幣流動性2010-1-1土地出讓八統一土地出讓八統一沈陽公積金貸沈陽公積金貸款二套首付比款二套首付比例提高到例提高到40%40%2010-1-7國十一條國十一條2010-1-18上調存款準上調存款準備金率備金率0.5%0.5%2010-2-25上調存款準上調存款準備金率備金率0.5%0.5%2010-3-11國十九條國十九條2010-4-17新國十條新國十條201

2、0-5-10上調存款準上調存款準備金率備金率0.5%0.5%沈陽公積金貸沈陽公積金貸款二套首付比款二套首付比例提高到例提高到50%50%2010-9-29新國五條新國五條2010-10-1價格公示價格公示2010-11-32010-11-162010-11-29國家全面叫停國家全面叫停第三套住房公第三套住房公積金貸款積金貸款上調存款準上調存款準備金率備金率0.5%0.5%上調存款準上調存款準備金率備金率0.5%0.5%2010-12-20上調存款準上調存款準備金率備金率0.5%0.5%第3頁/共39頁2010年調控效果在沈陽的市場表現Part 1.2第4頁/共39頁 2010年調控基調是增加供

3、給，打擊炒房。通過收緊信貸的手段平抑房價，但從全年沈陽市房價走勢來看，調控效果不明顯。國十一條國十一條土地出讓八土地出讓八統一統一國十九條國十九條新國十條新國十條新國五條新國五條沈陽市商品住房銷售明碼標沈陽市商品住房銷售明碼標價管理暫行規定價管理暫行規定沈陽公積金貸款二套首付比例提沈陽公積金貸款二套首付比例提高到高到50%50%提綱挈領的作用，為全年調控定下基調。增加供給，打擊炒房提綱挈領的作用，為全年調控定下基調。增加供給，打擊炒房收回各獨立管理區域的土地出讓權限，目前來看效果不明顯收回各獨立管理區域的土地出讓權限，目前來看效果不明顯明確土地出讓金繳納的具體時點，在沈陽已經落地明確土地出讓金

4、繳納的具體時點，在沈陽已經落地明確二套房首付不低于明確二套房首付不低于50%，三套房首付比例大幅提高；不能提供，三套房首付比例大幅提高；不能提供一年以上納稅證明或社保證明的外地人，暫停貸款一年以上納稅證明或社保證明的外地人，暫停貸款三套房停貸；差別化契稅：購買唯一住房契稅三套房停貸；差別化契稅：購買唯一住房契稅1.5%；唯一住房且小；唯一住房且小于于90平米，契稅平米，契稅1%；90平米以上的非唯一的普通住房，契稅平米以上的非唯一的普通住房，契稅3%。開發企業在項目銷售場所的顯著位置放置整個樓盤所有商品住房銷開發企業在項目銷售場所的顯著位置放置整個樓盤所有商品住房銷售價目表。此規定并未得到實施

5、。售價目表。此規定并未得到實施。公積金貸款比例正逐步與商業銀行保持一致。公積金貸款比例正逐步與商業銀行保持一致。第5頁/共39頁 2009年商品住宅年價格同比平均漲幅為12%。 2010年商品住宅年價格同比平均漲幅為31%。 2010年5月、9月、11月份價格同比漲幅超過了40%。2009、2010年商品住宅價格漲幅 2009年、2010年沈陽商品住宅月平均價格漲幅分別為12%和27%。2010年5月、11月份價格同比漲幅達到40%左右！2010年商品住宅價格漲幅-1%10%10%4%3%13%12%21%25%18%16%17%24%9%15%37%44%19%27%27%27%29%36%

6、33%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份09年同比漲幅10年同比漲幅第6頁/共39頁2011年宏觀調控著力點預測及行業影響Part 1.3第7頁/共39頁 2011年面臨的經濟環境十分復雜，調控集中在貨幣政策方面，產業結構調整短期不明顯，房地產行業將受到信貸收緊的影響政策展望與政策展望與行業影響行業影響 可能對房地產行業產生的影響可能對房地產行業產生的影響 2011 2011年國家宏觀調控政策展望年國家宏觀調控政策展望回歸常態的貨幣政策回歸常態的貨幣政策 為對沖全球

7、性的流動性過剩導致的高通脹風險，2011年的貨幣投放量會有所縮減。上調存款準備金、加息等調控手段出臺的可能性很大。產業結構調整產業結構調整 長期的產業結構調整，將資金更多的投入到實體產業當中。回歸常態的貨幣政策回歸常態的貨幣政策產業結構調整產業結構調整 貨幣投放量的收緊，包括存款準備金的上調，導致銀行信貸量的縮減，加之國家產業結構調整的政策導向，對房地產開發貸款會產生一定影響。 今年連續的上調存款準備金，包括明年有可能出現的加息，以及政府的輿論導向，會對購房者的心理預期產生一定影響。第8頁/共39頁2010年沈陽房地產市場特征回顧Part 1.4第9頁/共39頁 從2008-2010年批準預售

8、情況的總體走勢可以看出，每年的5-9月份是商品住宅集中批準入市的月份。 9 9月份是一年中批準入市量最大月份是一年中批準入市量最大的月份。從這一點可以看出，秋的月份。從這一點可以看出，秋季房交會的規模和影響力，遠大季房交會的規模和影響力，遠大于每年于每年3 3、4 4月份的春季房交會。月份的春季房交會。 為了趕在“新國十條”落地前實現銷售，5月份的批準入市量相對于2008、2009年明顯增加。2008-2010年商品住宅批準預售走勢 為了趕在“新國十條”落地前實現銷售，5月份的批準入市量相對于2008、2009年明顯增加。2010年批準預售情況0501001502002503001月份 2月份

9、 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份單位：萬平米單位：萬平米2008年2009年2010年2008年2009年2010年1312.301062.081315.87第10頁/共39頁 與批準入市情況從5月份開始回升不同，每年的3、4月份商品住宅的銷售量就開始明顯的回升 9月份不僅批準入市量為全年的峰值，而且銷售量也達到了全年的頂峰。 2010年與2008、2009年相比，常規的銷售淡旺季特征不明顯，8-10月銷售量平穩增加，10月份達到全年銷售頂峰。2008-2010年商品住宅銷售量走勢 2010年與2008、2009年相比，常規的銷售淡旺季特征不明

10、顯，8-10月銷售量平穩增加，10月份達到全年銷售頂峰。2010年銷售情況2008年2009年2010年1075.061222.961292.99第11頁/共39頁 近三年供求關系明顯發生變化，2010年總體供求關系平衡商品住宅供需情況分析 2008年供大于求。 2009年供小于求。 2010年供求平衡。近三年供需情況分析第12頁/共39頁 雖然沈陽是典型的北方城市，四季分明，房屋銷售受季節變化影響，但從2010年的供需比值來看，傳統的銷售淡季，冬季的銷售率都在200%以上，總體呈現淡季不淡的銷售趨勢。 5 5月份發展商對于國家政策快速月份發展商對于國家政策快速反應，提前開盤，而購房者反應反應

11、，提前開盤，而購房者反應滯后滯后。 1111月份發展商根據傳統的銷售淡月份發展商根據傳統的銷售淡季判斷，推出量減少，而購房者季判斷，推出量減少，而購房者需求依然旺盛。需求依然旺盛。2010年商品住宅供需情況分析 從2010年的供需比值來看，傳統的銷售淡季冬季的銷售率都在200%以上，呈現淡季不淡的銷售趨勢。5月、11月出現供需錯位2010年供需情況分析第13頁/共39頁 2009、2010年較之2008年價格有明顯漲幅，尤其2010年，漲幅較大。 每年9月份銷售價格達到全年頂峰。 2010年11月份受供需關系影響，價格出現非正常反彈，幾乎追平9月份銷售價格。2008-2010年商品住宅價格走勢

12、 每年9月份銷售價格達到全年頂峰。2010年11月份受供需關系影響，價格出現非正常反彈，幾乎追平9月份銷售價格。2010年銷售情況第14頁/共39頁 2009年商品住宅年價格同比平均漲幅為12%。 2010年商品住宅年價格同比平均漲幅為31%。 2010年5月、9月、11月份價格同比漲幅超過了40%。2009、2010年商品住宅價格漲幅 2009年、2010年沈陽商品住宅年平均價格漲幅分別為12%和27%。2010年5月、11月份同比漲幅達到40%左右。今年價格瘋長！2010年商品住宅價格漲幅-1%10%10%4%3%13%12%21%25%18%16%17%24%9%15%37%44%19%

13、27%27%27%29%36%33%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份11月份12月份09年同比漲幅10年同比漲幅第15頁/共39頁 沈陽市場的供需結構決定了價格漲幅。沈陽市的供應結構相對合理，購房需求以自住為主，總體市場是健康而平穩的。沈陽市房地產市場特征調控政策產生的影響購房需求主要以首次、結婚、改善等自住購房為主1房地產供應結構2 對首次購房和結婚購房沒有任何影響 對首次改善型客戶影響較小，這部分客戶大多沒有貸款記錄 對再改型客戶有一定影響。這部分客戶大多有過貸款記錄，首付提

14、高至50%，對部分價格承受能力較差的客戶影響較大；但對于大部分客戶而言，還是能夠接受的。 對高端客戶影響較小。高端客戶購房主要是考慮自身的經濟狀況，在經濟狀況穩定的前提下，大多采用一次性的付款方式，幾乎不受政策影響 外地人購房受影響較大。沈陽市外地人購房比例為40%，限制外地人購房，使得部分外地人無法購房。 .沈陽市的住宅價格梯次明顯。不同層次的購房者都可以買到住房。 住宅供應量相對充足。近幾年每年的批準預售面積都超過1200萬平米。 住宅套型主要以80-120平米的中等套型為主。第16頁/共39頁2011年沈陽房地產市場供給情況預測Part 1.5第17頁/共39頁 2010年沈陽住宅新開工

15、面積大幅增加，漲幅達到46%；而批準預售面積與往年基本持平，導致2011年住宅有可能大量上市。2364.82318.43479.21879.31879.72754.9050010001500200025003000350040002008年2009年2010年商品房新開工面積（萬平米）商品住宅新開工面積（萬平米）1879.31879.72754.91312.31062.081248.20500100015002000250030002008年2009年2010年商品住宅新開工面積（萬平米）商品住宅批準預售面積（萬平米）2008-2010年新開工面積2008-2010年批準預售與新開工面積對比第

16、18頁/共39頁 2010年截止到11月底，成交面積達到453.31萬平米。 未來2年內預計的上市面積將達到1357萬平米。 各月土地出讓平均容積率大多超各月土地出讓平均容積率大多超過過2.52.5，意味著未來除沈北新區等，意味著未來除沈北新區等少數遠郊地區能夠出現大規模低少數遠郊地區能夠出現大規模低密產品外，三環內大部分地區小密產品外，三環內大部分地區小高層、高層產品將成為未來供應高層、高層產品將成為未來供應的主力。的主力。2010年土地成交量及未來供應量 從土地成交來看，未來2年內預計的上市面積將超過1357萬平米。三環內的大部分地區小高層、高層比例將大幅增加。2010年土地市場總述第19

17、頁/共39頁 皇姑區2010年土地成交面積53.05萬平米；潛在供應面積將達到205萬平米 沈北新區是未來供應量最大的區域。 經濟技術開發區成為低密度供應量相對較大的區域。2010年各區土地成交量及未來供應量 大東區土地成交量較低，未來市場主要消化現有產品2010年各區土地成交情況3.332.953.873.153.861.972.032.130.000.501.001.502.002.503.003.504.000100200300400500600700大東和平皇姑沈北沈河經濟技術開發區蘇家屯于洪土地成交面積（萬平米）供應面積（萬平米）平均容積率第20頁/共39頁 金地、萬科兩個品牌開發商

18、進入東部片區，東部片區市場發展帶來較強的促進作用陽光陽光100萬科藍山萬科藍山萬科萬科萬科萬科萬科萬科保利保利金地金地中糧中糧恒大華府恒大華府遠洋遠洋香港南華香港南華土地成交特點2010年品牌發展商拿地分布 2010年品牌發展商拿地主要集中在二環附近區域，北二環是今年品牌發展商拿地的熱點區域。東西二環品牌發展商也有所增加。發展商占地（萬平米）容積率樓面地價（元/平米）金地19.752.32430保利8.251.61238遠洋7.0622500萬科49.52.431968 土地成交樓面地價在1200-2500元/平米之間，容積率大多在2以上。 從已經入市的萬科藍山項目銷售價格推測，未來二環邊品牌

19、發展商項目的銷售價格在6000元以上。第21頁/共39頁2011年沈陽市場成交量及價格預測Part 1.6第22頁/共39頁2011年沈陽市場的供給略大于需求；但需求依然強勁，需求結構未發生變化，成交量會有所增加；使得2011年成交價格增長幅度降低。20112011年沈陽房地產市場總體保持平穩發展的態勢年沈陽房地產市場總體保持平穩發展的態勢2011年成交價格小幅上升2011年成交量穩中有升122011年供應量預測1 2010年新開工量大幅增加以及本年新增土地成交而增加的潛在上市量，使得2011年總體供應量有增大的可能。3 2011年收緊的貨幣政策，不排除有加息和繼續上調存款準備金的可能。針對房

20、地產行業的貸款量有所縮減。2 沈陽市的購房需求結構以改善型自住需求為主，在2011年不會改變。本年的成交量和價格漲幅說明沈陽市場需求強勁。2011年客戶需求預測2011年政策導向預測 鑒于2011年的市場供求結構，加之國家的政策導向，明年沈陽房地產市場價格大幅增長的可能性較小。 另外，隨著土地價格的不斷提升，加之考慮沈陽房地產市場本身利潤空間，價格下調的空間較小。 2011年雖然沈陽市場的供給量會明顯增加，但強勁的市場需求仍然存在，消費者對于市場的預期沒有變化，加之沈陽的城市影響力在逐漸加大，預計2011年的成交量會穩中有升。第23頁/共39頁2011年應對市場變化策略建議Part 1.7第2

21、4頁/共39頁 Three Factors(7)市場預測策略建議從2010年的批準預售量及土地成交量可以預測，2011年上市量有較大增加的可能2鑒于2009年、2010年價格的較大漲幅，購房者對價格越來越敏感，對季節影響逐漸弱化。3應對央行收緊的貨幣政策，和明年較大的上市量，不排除某些發展商優惠或降價銷售的可能1 反季節推售，不必等待傳統的銷售高峰期，搶在調控收緊前推售。 淡季營銷，結合2010年淡季不淡的特點，在“淡季”加大營銷力度。 一切以保障現金流為前提一切以保障現金流為前提。 貨幣政策收緊，有可能使品牌發展商加大優惠力度，從而對市場整體價格產生一定的負面影響，建議發展商調低價格預期，靈

22、活使用價格策略建議發展商調低價格預期，靈活使用價格策略。 關注競爭區域市場供給情況及價格變化，及時調整推盤策略及時調整推盤策略，從而在激烈的市場競爭中實現項目的快速去化。 主打項目以“多層產品多層產品”為主為主的稀缺優勢。雖然2010年沈陽市在政策打壓下，價格逆市上漲；但2011年宏觀經濟環境更為復雜，政策輿論導向持續加壓，沈陽市場供應量有所增加，不排除加大優惠等價格波動現象出現的可能。第25頁/共39頁2011年新政預測Part 1.8第26頁/共39頁 首次和二次置業客戶為主，新政對楓丹白露項目的影響有限 2011年1月新國八條，明確提出“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%

23、，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”，對于“擁有2套及以上住房的，禁止再買房” 沈陽版“限購令”的出臺主要政策預測對于楓丹白露的影響 國家政策主要針對投資性購房，限購也針對第三套購房進行限制 楓丹白露項目主要以小戶型為主，客戶也主要是首次或這二次置業 受影響的也主要是二套房購買客戶的首付增加一成首付，其實壓力并不是很大 如果客戶對增加一成首付有比較大壓力，開發商可以通過，墊付一成或兩成首付進行促銷，降低購買門檻，提高銷售量。第27頁/共39頁2010年底至2011年1月新開盤項目分析Part 2第28頁/共39頁2010年11-12月新開盤項目分析Part 2.1第29頁/共39頁 成交率在50-70%之間，市場情況比較理想開盤項目開盤項目所在區域所在區域推售產品推售產品銷售價格銷售價格成交情況成交情況和泓國際和平長白高層高層均價7000元/ 推出房源約244套，開盤當天成交約44%榮盛愛家酈都渾南高層均價7500元/含精裝1500元/推出房源約118套開盤當天成交約58%唯美尚品蘇家屯小高153躍層均價6500100平層均價4