1、logo 孫曉雅（主持人）章羽希（經濟學家郎咸平）晏雯婷（易居中國研究院部長楊紅旭）王倩（本臺記者）陳棲（被采訪者1）高聞宏（被采訪者2）指導老師：蔣英logopage 2流程房地產投資環境房地產投資環境1 房地產投資途徑的發展歷程房地產投資途徑的發展歷程234 房地產投資建議及總結房地產投資建議及總結2012年房產投資會是你的首選嗎年房產投資會是你的首選嗎1 房地產投資途徑的發展歷程房地產投資途徑的發展歷程234logopage 3一、 房地產投資環境中國被譽為中國被譽為“全球私人財富增速最快國家全球私人財富增速最快國家”。自從。自從房地產商品化房地產商品化以以來，來，民間資本民間資本過度流

2、入實體房地產領域，造成過度流入實體房地產領域，造成房價上漲房價上漲壓力過大。壓力過大。為此，官方為此，官方收緊銀根收緊銀根、重典調控重典調控樓市樓市國家統計局發布的數據顯示，2011年1-7月份，全國房地產開發投資31873億元人民幣，同比增長33.6%。其中，住宅投資22789億元人民幣，增長36.4%。logopage 4一、 房地產投資環境今年以來，中國房地產開發投資增長較快有幾方面原因：一是在一線重點城市實施住宅限購的背景下，部分開發商調整戰略布局，投資轉戰到二、三、四線城市，拉動了整個房地產投資的增長；二是部分開發商和投資者對房地產業前景的預期并未發生逆轉；三是房地產已開工項目對后續

3、投資的慣性推動；四是保障性住房安居工程投資增幅較大。中國計劃在五年內完成建設3600萬套保障性住房，預計至少需要投資1.3萬億元人民幣，這部分占整個固定資產投資的20%左右。logopage 5 二、房地產投資途徑的發展歷程房地產調控之前，傳統民間資本投資房地產主要在房地產調控之前，傳統民間資本投資房地產主要在需求端需求端，即直接，即直接購買已開發的房地產物業，如購買已開發的房地產物業，如住宅、寫字樓和商鋪住宅、寫字樓和商鋪等。伴隨民間等。伴隨民間資本投資房地產資本投資房地產規模不斷擴大規模不斷擴大，其投資形式逐步從，其投資形式逐步從需求端轉向供需求端轉向供應端應端，如投資開發房地產、為房地產

4、開發商，如投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款提供過橋貸款等。等。logopage 6民間資本投資房地產的途徑 我國民間資本和我國民間資本和房地產業發展的房地產業發展的兩大變化，兩大變化，一一是是投資投資趨勢趨勢正在告正在告別別“炒房時代炒房時代”，進入進入“理性投資理性投資時代時代”，即房地，即房地產投資的證券化；產投資的證券化；二是二是房地產的融房地產的融資趨勢正在從資趨勢正在從銀銀行行為主的為主的間接融間接融資資轉向以轉向以信托、信托、基金為主的直接基金為主的直接融資。融資。 logopage 7民間資本在房地產投資行業的發展狀況近幾年，房價持續上漲，房地產業成為民間資本投資的主要

5、選擇之一。日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯合課題組，發布了民間資本與房地產業發展研究報告。該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，今后規模還將增長。報告顯示，近幾年，由于房價持續上漲，房地產業成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看，有溫州的投機獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房儲蓄型等。過去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內部運行，不會流到其他省份，資金運用基本也呈現粗放式發展態勢。而溫州民間資本涉足房地產可謂“北上南下，西進東拓”

6、，形成了合作抱團購房炒房的投資機制。據悉，溫州人通過合作抱團購房的方式，形成了利益共享、風險共擔、信息共用的合作機制。“親朋好友聯合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買多套房產，產權也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數分享房產增值收益。”報告稱，獨特的資金運作模式。使得溫州民間投資在房地產的投資具有極高的效率。logopage 8全國首家權益資產類房地產交易所 落戶濟南 2011年6月22日上午，全國首家權益資產類房地產交易所新華(山東)房地產交易所在濟南正式掛牌成立。交易所主要從事房地產信息、房地產權益資產和實物資產的信息發布和交易。作為全國首家權益資產類房地產交易所，該交易所吸引了個人

7、和機構投資者等各類投資主體參與房地產企業權益資產的投資和交易，為民間資本進入房地產業提供新的通道和平臺。此外，交易所還為廉租房建設提供了新的融資平臺。通過將廉租房項目掛牌交易，吸引個人和機構投資者投資廉租房建設項目，拓展保障性住房建設的資金來源渠道，加快保障性住房建設速度。在現場了解到，交易所成立當天，吸引了60多家房地產企業的近百個房地產項目上市交易，包括火炬東第融資項目、收購第一大道裙樓融資項目、牛旺莊舊村改造融資項目，以及來自北京、福建漳州等地的房地產開發項目。融資難題有了新的解決辦法，投資者也可以由以往只能投資實物性房產，變為直接投資房地產開發商的股權，享受作為房地產企業股東的相關權益

8、。這將為房地產業發展注入新鮮的“血液”，有利于調整房地產業長期過度依賴國有金融體系的狀況。logopage 9樓市調控步步緊逼 房地產將告別“炒房”時代 隨著房地產調控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在2011博鰲房地產論壇上，與會專家和業內人士認為，房地產暴利時代已經結束，房企粗放式經營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰，房地產投資將逐漸告別“炒房”時代進入理性投資時代。logopage 102012年，房產投資會是你的首選嗎 隨著銀根不斷緊縮，房產投資的杠桿化效應在不斷縮小，連溫州炒房團都開始退出。同時，樓市限購政策也在向二三線城市推進，有人甚至聲稱，房產投資將告別黃金時代。

9、那么2012年，你有閑錢的話會投資房地產嗎？這一話題，本臺記者專門做了一次調查，下面，請看本臺記著現場帶回的報道。logopage 11采訪者一一、會成為投資首選。任何投資都存在著一定的風險，不能光看眼前的利潤，雖長期處于調控，但房產作為不動產，本身具有升值、保值空間，值得投資。二、雖然一個房地產主宰著國家的gdp并不正常，雖然經濟規律不可阻擋，但這里往往能有奇跡發生。在利益集團沒有找到替代房地產的新盈利項目前，不投資房地產投資什么呢？再說，誰看到房價降了？十大城市房價沒漲，但二三四線漲了多少了？一線限購，就是為了二三四線上漲，漲上去一線就不高了三、我會考慮投資房產，但投資房產和投資股票等其他

10、理財工具一樣，必須克服“買漲不買跌”的心理，雖說明年初始房價下行趨勢的幾率依然比較大，但反彈回升的可能性也會在年中或年底出現，逢低適時介入不會有錯。四：即使在樓市嚴厲調控的背景下，對于像杭州這樣無數人向往的美麗城市，房價也只是郊區跌得厲害，但中心城區沒有感覺到跌多少，可見只要選擇對合適的房產，投資還是保值的，可以考慮作為首選。logopage 12采訪者二一、投資理財，我覺得還是要“穩字當頭”，千萬不可冒進，2012年，相較于其他的投資手段，可以確定的是房產投資確實需要回避一下，房地產調控政策經歷了2011年之后終于取得了效果，房價的繼續回調在明年是大概率事件，“寧可放棄，不可套牢”。二、20

11、12年房地產調控政策仍將維持從緊取向。在房價明顯下降或達到中央的預期之前，調控不會貿然放松。所以2012的樓市總體不容樂觀,我不會考慮投資房地產的。三、個人認為,在2012年或更長時間內，房產稅試點改革范圍將進一步擴大，盡管試點初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會對市場產生顯著影響，但其長期影響不容忽視。所以有錢投資還是要另謀出路。logopage 13調查結果通過調查顯示，70%的網友認為房地產投資仍舊存在較大空間；也有30%的網友認為，房地產投資的黃金時代已經一去不復返了。logopage 14四、房地產投資建議及總結一、采取“以看為主，多作比較，謹慎出手”的態度該為上策。時刻關注政策和房地

12、產市場的動態信息。二、具體問題具體分析。另外，對于投資者而言，房地產行業如同股市，也是有很大風險的，因此對于把房地產作為投資產品的人而言，就務必要關注其可能存在的風險因素，譬如公寓、住宅、商鋪等，對于其投資的預期的預判很重要，建議投資者在進入這個行業時不要只算自己能賺多少錢，還要算能賠多少錢，能否賠得起，這個因素很關鍵。三、投資房地產有個技巧就是可以關注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投資，購房者如果能搞清楚這個關系，投資房地產就會變得很簡單，要準備一個參考值，目前如果812年能夠收回投資，那么這個就應該算是較好的投資了。 logopage 15公寓、寫字間成最佳投資產品通過相關數據顯示，歷年以來，非限購產品中公寓、寫字間的租金價格多在5060元/平方米