1、城市地產項目立項作業指引編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第1頁共10頁城市地產項目立項作業指引修訂記錄日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1城市地產項目立項作業指引編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第2頁共10頁立項管理流程- 城市地產項目地產片區公司地產事業部戰略運營中心專業預審組經營管理委員會事業部目標園區外劃項目拓展計劃計展項目拓展執行拓展計劃拓項目可行性研究度年項目取得預案后5 個工作日內12 地產事業部總經提出拓展立項申請理審核并簽字拓展立項申請文件項8立7 地產事業部土地 /項目獲取展接收并執行決議項目策劃拓目項策劃方

2、案后5 個工作日910 地產事業部總提出預溝通申請經理審核并簽字預溝通匯報文件通1514 地產事業部溝項目規劃設計接收并執行決議預目項規劃方案后10 個工作日內1617 地產事業部總提出成功標尺申請經理審核并簽字成功標尺申請文件3個21成功標尺22 地產事業部總工申請文件修正經理審核并簽字作成功標尺日申請文件（修正)內尺標2726 地產事業部接收功項目實施并執行決議成目項3審核文件資料4 專業預審組織決策專題會流程6 下達拓展立項決2個議及項目編號工作日內11 審核文件資料組織預溝通專題會213 下達預溝通個工會議決議作日內18 審核文件資料完整合規后收件NO19 專業預審流程專業預審意見20

3、 預審意見匯總進行立項修正溝通YES23 編制預審報告，組織立項專題會2個工作25下達成功標尺日內年度拓展計劃審批5項目投資決策12項目目標定位決策5個工作日內24項目成功標尺批復2城市地產項目立項作業指引一、指引概述編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第3頁共10頁1.1目的為確保地產事業部與公司保持戰略一致，從項目源頭保障戰略目標落實，實現房地產開發項目投資論證規范化、制度化，明確項目立項各階段地產事業部和總部的權責,特制定本操作指引。1.2適用范圍適用于公司的城市地產項目（事業部在公司開發的園區外進行的房地產開發項目）。1.3總部立項標準公司擬投資的城市地產項

4、目，均需在總部立項，如分期開發，則各期分別立項。1.4分類概述1.4.1年度拓展計劃審批 .地產事業部根據事業部目標，提出城市地產項目拓展計劃； .戰略運營中心組織專題會，由經營管理委員對城市地產項目拓展計劃予以論證及審批。 .地產事業部執行拓展計劃，完成新項目的信息收集、初步可行性研究及項目取得預案。1.4.2項目拓展立項階段地產事業部在完成城市地產項目取得預案后5 個工作日內將項目取得預案及投資測算上報至戰略運營中心并進行拓展立項申請。戰略運營中心需根據經營管理委員會的指示組織開展相應的預審工作，原則上受理立項申請后即轉入項目投資決策專題會的組織程序。通過決策專題會，由經營管理委員會對開發

5、主體公司、交易方案及策略、項目開發/融資/人力計劃等進行論證決策，準予拓展立項并下達拓展立項決議。項目預溝通階段地產事業部在完成城市地產項目策劃方案后5 個工作日內，將項目預溝通匯報文件及投資測算上報戰略運營中心進行項目預溝通申請。通過預溝通專題會，由經營管理委員會對項目財務進度目標、客戶產品定位進行論證決策，下達預溝通決議。項目成功標尺階段地產事業部在完成城市地產項目規劃設計方案后個工作日內，將項目成功標尺匯報文件及投資測算上報戰略運營中心進行項目成功標尺申請，經過專業預審流程，通過立項專題會，由經營管理委員在預審報告基礎上，對項目財務進度指標、工程及營銷等關鍵業務策略進行論證決策，確3城市

6、地產項目立項作業指引定并下發項目成功標尺。1.5項目立項前置條件項目拓展立項前置條件：完成項目取得預案；項目預溝通前置條件：完成項目策劃方案；項目成功標尺前置條件：完成項目規劃設計方案。1.6管理組織與職責經營管理委員會：項目管理的最高機構（非常設）。具體職責如下： .指導、監督公司的項目管理工作； . 審議批準項目管理方案及相關制度流程； . 審議批準項目管理工作的重大異議問題； . 審批各類項目的內部立項。具體人員組成如下： . 常務委員：總裁、運營副總裁、財務總監； . 其他委員：融資副總裁、人力資源副總裁、各事業部總經理；常務委員參與所有項目的立項審批，其他委員參與相關項目的立項審批。

7、編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第4頁共10頁專業預審組：立項的專業預審機構（非常設）。具體職責如下： . 負責審核項目指標及相關方案； . 負責提供書面預審意見及建議； . 參與預審溝通，指導立項申請單位修正立項文件。具體人員組成如下： . 常務成員： 總部專業人員 （總部職能部門相關業務總監、經理） ； .其他成員：由 事業部專業人員（各事業部相關業務總經理/ 總監、經理）和外部專家 組成；常務成員參與所有項目的立項預審，其他成員參與相關項目的專項預審。參與項目預審的具體人員及分組，由戰略運營中心在受理事業部立項申請后2 個工作日 內，依據項目類型與階段特點

8、予以協調組織。4城市地產項目立項作業指引編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第5頁共10頁戰略運營中心：項目立項管理的常設機構.具體職責如下： .負責制訂項目立項管理制度、操作指引并報批； . 負責提供立項申請、立項預審模板并指導模板的使用； . 負責組織立項專業預審，提供投資決策支持； . 負責組織立項專題會，跟進立項簽批，發放立項決議及編號。二、立項管理原則、要求及考核2.1立項管理原則分階段立項所有城市地產項目必須履行各階段的立項程序，取得階段批復后， 事業部方可進行下一階段的工作。未立項不付款 .在經營管理委員會準予項目拓展立項后，戰略運營中心給予項目編號，

9、財務管理中心依此編號將項目納入預算管理。項目未取得拓展立項批復，其所有的款項支出均視同于預算外支出，需經總裁簽批后方可執行。 . 在經營管理委員會批復項目成功標尺后，事業部方可進行工程施工總承包合同的簽署及款項支出。項目未取得成功標尺批復，其工程總包合同相關款項的支出，均需經總裁簽批后方可執行。項目拓展立項決定項目投資決策項目拓展立項是項目管理的啟動標志，是全面預算的基礎。項目拓展立項決議是公司投資論證及資源匹配的結論。項目預溝通確定項目戰略項目預溝通決議是公司對擬投資地產項目戰略的決策。項目成功標尺是項目評估考核的標準項目獲得成功標尺批復后，批復表中的核心指標為項目必須達到的指標，直接關聯相

10、關負責人的績效考核成績。項目已批復的核心指標，作為項目評估的標準，除特殊原因外，不作調整（特殊原因指因重大變更導致立項表無法執行，需總裁批準后調整）。立項預審提供決策支持5城市地產項目立項作業指引編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第6頁共10頁對項目的立項預審是以規避數據失真，提供決策支持為目標，預審意見由項目指標預審意見、方案預審意見、資源匹配意見、風險評估意見綜合構成。定期檢查并考核戰略運營中心和財務管理中心聯合對各事業部立項工作進行檢查督導，立項檢查結果納入公司定期TOPK驗收報告，并計入相關負責人的考核成績。2.2立項管理要求時間要求A.立項申請時間要求：

11、事業部應在項目拓展立項、預溝通前置條件（見本指引1.5 ）滿足后5 個工作日內 編制完成立項申請文件并上報；事業部應在項目成功標尺前置條件（見本指引1.5 ）滿足后10 個工作日內 編制完成成功標尺申請文件并上報；B.預審時間要求：5 個工作日內戰略運營中心應在受理立項申請1 個工作日內 協調成立專業預審組并轉交立項申請文件；專業預審組應在接到立項申請文件3 個工作內 日出具預審意見；如預審意見為 “同意”，戰略運營中心應在接到專業預審意見1 個工作日內 完成預審報告并申請立項專題會；如預審意見為 “項目需修正立項” ，戰略運營中心應在接到專業預審意見1 個工作日內 將預審意見書面反饋給原申請

12、事業部；C. 立項修正時間要求： 3 個工作日內原申請事業部應在接到書面預審意見后3 個工作日內 修正文件并重新上報；D. 立項決議簽批發放要求： 2 個工作日內戰略運營中心應在立項專題會后2 個工作日內完成會議決議的編制、簽批與發放。格式要求A. 立項文件編制格式立項申請文件必須按照立項操作指引所附的模板進行編制。6城市地產項目立項作業指引B. 立項文件上報格式編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第7頁共10頁事業部需同時上報紙質文件及對應電子版立項申請文件，其中紙質文件需由事業部總經理于首頁簽字確認。2.3立項受理標準戰略運營中心只有在立項申請資料完整且形式符合

13、模板，同時項目核心經濟指標達到立項受理標準的前提下，才能受理立項申請文件，否則駁回立項申請。具體標準如下：A. 文件完整且形式合規B. 核心經濟指標的立項受理標準：項目拓展立項階段，項目核心經濟指標的立項受理標準為：凈利率 12%以上， IRR30%以上，年自有資金回報率 30%以上；如經測算論證，核心經濟指標確實達不到上述標準的項目，另行專項審批；集團將根據實際情況每年調整并發布項目核心經濟指標的立項受理標準。項目成功標尺階段，項目核心經濟指標的立項受理標準為：符合項目預溝通決議。2.4考核事業部 / 總部部門的立項相關作業如違反本指引的原則，將給予相關事業部/ 總部部門通報批評并扣減該事業

14、部/ 總部部門管理負責人和項目負責人KQA分值 10 分，情節嚴重者可予以降薪、降職處理；事業部 / 總部部門的立項相關作業未達到本指引要求（要求見本指引2.2 ），將給予相關事業部/ 總部部門通報批評并扣減該事業部/ 部門負責人KQA分值 2 分，扣減該事業部/ 部門管理負責人KQA分值 5分；每年末及項目竣工決算后，戰略運營中心組織對各項目進行評估，各項目負責人對項目進展及指標完成情況進行總結匯報，由經營管理委員會以項目成功標尺為標準進行評估，此評估成績將作為項目負責人再次任用與發展（調動、晉升、降職、調薪等）的依據。三、立項作業要點及流程詳細說明3.1項目拓展立項作業要點及流程說明作業要

15、點1)目的及意義： 公司在項目取得前從投資收益、資源匹配、 風險控制三方面，對項目投資測算、7城市地產項目立項作業指引編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第8頁共10頁交易方案及策略、項目資金人力匹配計劃、風險控制策略的綜合論證決策。2)時間： 地產事業部需在項目取得預案完成后5 個工作日內 編制完成并上報立項申請文件。3) 立項申請文件清單： . 項目取得預案（代可研） ； . 項目拓展立項測算表；4) 輸出成果：拓展立項決議。5) 決策組織：經營管理委員會。6) 決策方式：由經營管理委員會采用會議方式決策。7)批準后，該項目將獲得項目編號，僅能進行土地/ 項目獲

16、取、市場調研、策劃定位的工作。3.1.2流程詳細說明（首頁流程圖步驟1-8 ）1) 地產事業部遵照立項管理制度、立項操作指引及模板，編制完成項目立項申請文件。2) 地產事業部立項申請文件經事業部總經理于首頁簽字后，上報至戰略運營中心。3)戰略運營中心審核立項申請文件，只有達到立項受理標準（標準見本指引2.3 ）才能受理立項申請，否則駁回；4) 對于城市地產項目拓展立項，戰略運營中心需根據經營管理委員會的指示組織開展相應的預審工作，原則上受理立項申請后即轉入項目投資決策專題會的組織程序。5) 經營管理委員會以投資決策專題會形式進行項目投資論證與決策。6) 戰略運營中心在會后 2 個工作日內完成會

17、議決議的編制、簽批與發放。7) 事業部接收并執行項目投資決策會議決議。8)項目完成拓展立項流程，轉入土地/ 項目獲取、項目策劃等業務階段。3.2項目預溝通作業要點及流程說明作業要點1)目的及意義： 公司對項目戰略目標及定位等方面予以溝通論證，預溝通決議指導后續規劃設計工作。2) 時間：地產事業部需在完成 項目策劃方案后 5 個工作日內 發起項目目標及定位預溝通申請。3) 預溝通文件清單：項目預溝通匯報PPT。4) 輸出成果：公司對項目財務及進度目標、客戶及產品定位、建筑風格等的批復。8城市地產項目立項作業指引編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第9頁共10頁5) 決

18、策組織：經營管理委員會。6) 決策方式：由經營管理委員會采用會議方式決策。3.2.2 流程詳細說明（首頁流程圖步驟9-15 ）1) 地產事業部遵照立項管理制度、立項操作指引及模板，編制完成項目預溝通文件；2) 地產事業部項目預溝通文件經事業部總經理于首頁簽字后，上報至戰略運營中心。3)戰略運營中心審核項目預溝通文件，只有達到立項受理標準（標準見本指引2.3 ）才能受理預溝通申請，否則駁回；受理申請即轉入項目定位及預溝通專題會的組織程序。4) 經營管理委員會以預溝通專題會形式進行項目目標、定位的論證與決策。5) 戰略運營中心在會后 2 個工作日內完成會議決議的編制、簽批與發放。6) 事業部接收并

19、執行項目目標及定位預溝通會議決議。7) 項目完成預溝通流程，轉入項目規劃設計業務階段。3.3項目成功標尺作業要點及流程說明作業要點1) 目的及意義：公司復核項目指標及定位、評審規劃方案、開發營銷等業務策略，確定項目成功標尺。2) 時間：在項目 規劃設計方案完成后個工作日內發起成功標尺申請；3) 成功標尺申請文件清單： . 成功標尺匯報 PPT； . 項目成功標尺測算表；4) 輸出成果：公司確認定位，認可規劃方案及業務策略，確定并下達項目成功標尺。5) 決策組織：經營管理委員會。6) 決策方式：專業預審后由經營管理委員會采用會議方式決策。7) 預審組織：專業預審組。8) 預審要點：詳見立項預審作業指引 ，另行發布。9) 評審標準：原則上優于拓展立項標準。10) 批準后，該項目可進行工程施工總承包合同的簽署、項目后續開發及預算申請。3.3.2 流程詳細說明（首頁流程圖步驟16-27 ）9城市地產項目立項作業指引編號：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版號： B頁碼：第10頁共10頁1) 地產事業部遵照立項管理制度、立項操作指引及模板，編制完成項目