1、光谷地塊市場前景分析“五一”期間，受集團領導委托，針對武漢光谷大道地塊進行了相關的市場數據搜集及在售樓盤實地走訪，現對該地塊市場前景進行如下分析。鑒于個人能力及資源有限，有關數據及觀點難免存在一定的局限性，僅供領導決策參考。地塊簡況：該地塊位于光谷大道中環線外，北臨正在開發中的當代國際花園，根據規劃，地塊西北為光谷二中用地，并與萬科城市花園相望，西南為房地產開發用地，南為濕地公園，東隔光谷大道與中原電子產業園區相望。地塊可開發面積230畝，可建25萬平方米，容積率。地塊位于規劃中武漢科技新城的中心區，交通較為便利，區域內光電子產業和高校較集中，周邊房地產開發日益熱烈，但地塊較缺乏景觀元素，周邊

2、尚缺乏居住氛圍。光谷概況：武漢“中國光谷”于2001年被國家計委、科技部批準成立，同年5月武漢市政府正式批準武漢中國光谷新城規劃，科技新城的規范范圍西至中環線，東至外環線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸，總面積128km2。2006年，東湖高新區工商注冊企業累計11647家，比2005年增加1754家，平均每個工作日新注冊6、7家企業。全年新認定高新技術企業131家，高新技術企業達到1900多家。年銷售收入過億元的企業有70多家，過10億元企業8家。民營企業注冊數量達到7000多家。2006年，高新區從業人員14.5萬人，從業人員主要集中在億元以上的大企業和高新技術企業中。目前光谷地區總人口約6

3、0萬人。據楚天金報報道，光谷地區目前共有高等院校42所，各類科研院所50余家，各類專業技術人員20余萬人。根據“十一五”規劃，光谷地區至2010年將達到100萬人口，其中年增約10萬人。2006年12月，富士康科技集團入駐光谷，預計將帶動15-20萬人就業。光谷地區房地產市場情況：2001-2005年，光谷地區年均完成房地產開發150萬平方米，2006年完成開發200萬平方米。根據東湖高新區“十一五”規劃，至2010年，區內新供住宅用地8平方公里，預計建成住宅1200萬平方米建筑面積。若按光谷地區每年新增10萬人，每人住宅需求35平米計，每年新增住宅需求350萬平方米，四年共新增住宅需求140

4、0萬平方米，大致與供應量相當。由于東湖高新區住宅開發用地來源較為復雜，本次調研未能掌握高新區全面的土地供應信息，因此采取對光谷地區52個在售樓盤進行銷售數據統計的方法，試圖得出相對準確的住宅供應量數據。光谷在售樓盤銷售數據（2007年5月5日房產局備案數據）物業名稱物業地址物業類別物業價格開發商總建面總套數住宅已售住宅可售臥龍劍橋世家洪山東湖開發區珞喻路葉麻店普通住宅4795元/平方米 高武漢臥龍房地產開發有限公司 3538815831240280宜家湯臣莊園1896江夏陽光大道特1號別墅不詳新雅集團武漢弘福置業有限公司 36367226107119光谷坐標城洪山東湖新技術開發區關山大道與南湖

5、南路交匯處普通住宅4100元/平方米 均湖北長城建設實業有限公司 735（一期）62939謂語城洪山民院路與南湖南路交界處普通住宅4400元/平方米 均武漢佳境房地產開發有限責任公司 91863456270186現代森林花園洪山馬鞍山森林公園對面普通住宅4500元/平方米 均湖北現代城市建設發展集團有限公司 99758913754138保利淺水灣洪山雄楚大道卓刀泉南路方家咀普通住宅3800元/平方米 均武漢雙環房地產開發有限公司 105510944771153劍橋立方寓洪山武昌珞瑜路華中科技大學新體育館對面普通住宅4100元/平方米 均武漢臥龍房地產開發有限公司 38416244144100宏

6、德嘉園江夏紙坊街古驛道168號城北小區旁普通住宅2000元/平方米 均武漢宏德房地產有限公司 40000528259208宜家龍臣江夏藏龍島科技園內普通住宅3000元/平方米 均新雅集團達明置業有限公司 35660358176174美院coast江夏廟山開發區江夏大道鄔樹村，湯遜湖畔別墅不詳湖北中天鴻源房地產開發有限責任公司 無備案恒源卓悅假日洪山卓刀泉南路45號（華師東門虎泉）公寓7000元/平方米 均武漢恒源置業有限公司府華庭江夏紙坊街城關村普通住宅不詳泰祥房地產開發有限公司 284803112503富麗暢馨園江夏武昌大道普通住宅2300元/平方米 均武漢市富麗園

7、房地產開發有限公司 86500480238189觀瀾逸墅江夏湯遜湖藏龍島科技園內普通住宅120萬元/套 高武漢鳴鴻科技發展有限公司峰時代洪山魯磨路附6號寫字樓5800元/平方米 均武漢聯峰房地產開發有限公司 世界城尚都洪山東湖開發區光谷廣場東公寓不詳利嘉置業（武漢）公司 未開盤梓洲花苑城市綠洲洪山關山二路與雄楚大街交匯處商住樓3400元/平方米 均武漢市科達房地產開發有限公司 3467032125252天倫華公館洪山東湖高科技開發區珞喻路特1號普通住宅5900元/平方米 均武漢虹景房地產開發有限公司 4736922720412東湖公館洪山卓刀泉北路普通住宅5500元/

8、平方米 均武漢洪利房地產開發有限公司 246361608163萬豪水岸楓林江夏藏龍科技園藏龍大道西普通住宅5500元/平方米 均湖北萬豪置業發展有限公司 23660014031086317物業名稱物業地址物業類別物業價格開發商總建面總套數住宅已售住宅可售智源財富中心 (已售完)洪山雄楚大道229號（武漢理工大學旁）商住樓3800元/平方米 均武漢泛亞投資有限公司 不詳水天居江夏藏龍島科技園藏龍大道玉葉路普通住宅2700元/平方米 均藏龍島科技園開發有限公司 2515429311959光谷中心花園洪山魯巷廣場的北角商住樓4300元/平方米 均東盛地產 115856115311114藍巢逸品 (已

9、售完)洪山華工南二門對面光谷規劃步行街上普通住宅4260元/平方米 高武漢城鄉建設開發公司 382703823643光谷國際洪山東湖開發區珞瑜路456號（珞瑜路與華光大道交匯處）寫字樓4000元/平方米 均武漢東湖新技術開發區發展總公司 791001050鳳凰花園洪山關鳳大道九鳳城市公園正對面普通住宅3200元/平方米 均武漢藏龍房地產開發公司 38600019151330204金地陽光城洪山民院路與新莊路的交界處普通住宅3750元/平方米 均武漢市洪華房地產開發公司 1387551267869318銀河灣二期洪山光谷藏龍島科技園花園洋房3200元/平方米 均武漢市鑫萬國房地產發展有限公司 2

10、69000948723225紫菘楓林上城洪山雄楚大街與民院路交匯處東普通住宅4888元/平方米 均武漢紫菘房地產建筑集團股份有限公司 不詳洪福家園洪山東湖新技術開發區雄楚大街156號（717所對面）普通住宅3700元/平方米 均武漢洪順房地產開發有限公司 98954766543182綠汀雅境洪山雄楚大街456號（洪山供電局后面）普通住宅4000元/平方米 均湖北新鑫鼎物業發展有限公司 15100016631135407美加湖濱新城洪山中國光谷·湯遜湖畔高尚住宅3600元/平方米 均斯米克集團美加置業（武漢）有限公司 133566927598232東創仕際 (已售完)洪山華中科技大學正

11、前門（關山路、東信路交匯處）商住樓3200元/平方米 起武漢東湖創業股份有限公司 不詳當代國際花園洪山關山二路與城市中環線交匯處普通住宅4500元/平方米 均武漢當代科技產業集團股份有限公司 21746816961013575藏龍新城 (已售完)江夏藏龍島洋湖大道特6號（湖北經濟學院對面）普通住宅2000元/平方米 均武漢藏龍房地產開發有限公司 4793845641046光谷宇峰家園洪山關山二路19號普通住宅3300元/平方米 均湖北宇峰房地產開發公司 47981634373261佳源花都江夏湖口村湖北教院新校地址對面普通住宅2800元/平方米 均武漢順民房地產開發有限責任公司 1029602

12、2889531215梅南山居江夏江夏大道特一號普通住宅85萬元/套 起武漢新大陸物業發展有限公司 133000112976931巴黎豪庭洪山珞瑜路與關山二路交匯處普通住宅4000元/平方米 起南益置業（武漢）有限公司 28500065457183國際企業中心洪山光谷關山二路特一號寫字樓3180元/平方米 均武漢東湖高新集團股份有限公司 2723468956898物業名稱物業地址物業類別物業價格開發商總建面總套數住宅已售住宅可售萬科城市花園洪山東湖高新技術開發區關山一路南端大學園路1號普通住宅4800元/平方米 均武漢市萬科房地產有限公司 75117（一期）32392852326學雅芳鄰 (已售

13、完)洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面普通住宅3500元/平方米 均武漢市洪華房地產開發有限公司 16039517471449171保利花園 (已售完)洪山關山一路74號(原湖北電機廠)普通住宅3600元/平方米 均保利（武漢）房地產開發有限公司 13183134782851333華工鏡湖園 (已售完)江夏藏龍島科技園普通住宅2700元/平方米 高武漢華工大學科技園發展有限公司 683662842768關山春曉洪山關山一路特一號普通住宅3800元/平方米 均武漢漢盛地產有限公司 18020014891069353湯孫湖山莊江夏東湖新技術開發區湯遜湖畔普通住宅2118元/平方米 起武漢市江夏亞太房

14、地產開發有限公司 284000692458133錦繡龍城洪山東湖新技術開發區民族大道與中環線交匯處普通住宅3850元/平方米 均湖北長城建設實業有限公司 48043（a區）32823890沁香書院 (已售完)江夏紙紡路古驛道普通住宅1450元/平方米 均江夏區房地產開發總公司 3180028519925新域檸檬特區 (已售完)洪山卓豹路魯巷廣場后門普通住宅4500元/平方米 高湖北新域置業有限公司 4437143642210南域花語城 (已售完)洪山烽火村普通住宅3200元/平方米 均武漢凌鑫房地產開發有限公司 不詳光谷未來陽光海岸 江夏廟山開發區(兩湖大道與江夏大道交匯點)普通住宅2600元

15、/平方米 均武漢福達置業發展有限公司 143972626514112山水華庭云頂居 洪山廟山兩湖大道中南政法前行300米普通住宅2900元/平方米 均武漢市鑄久置業有限公司 58648404237147（以上建筑面積不包括部分未開盤面積，總套數包括商業和寫字樓物業套數）根據以上數據統計，52個在售樓盤總供應量至少達到480萬平方米，加上部分未開盤量，以上樓盤總面積應在600萬平方米以上；其中已開盤而未售的套數總和約7700套，加上未開盤部分，以上樓盤未來供應量在一萬套以上。以上樓盤的拿地時間，從2002年至2005年不等，銷售主要集中在2005年與2006年，從開發規模上，顯示光谷地區房地產業

16、發展仍先于產業發展，開發量超過需求量。但從銷售上看，近年來銷售趨旺，顯示出消費者對本地區較強的信心。以下是本地區從2006年3月2007年3月房產銷售量與銷售價格的比較圖：如圖所示，本區域房地產成交較為活躍，價格也相對到了一個較高的水平。與杭州、蘇州等地的工業園區相比較，本區域房價仍有一定的上升空間，但空間有限。目前本區域高品質房產的價格已達到每平米5000元以上，且銷售較為良好，主要是個性化的產品定位及其稀缺性贏得了消費者的親睞。光谷雖地處武漢市一隅，但與武漢城市存在著緊密的人員與交通聯系，因此其房地產市場只是相對意義上的獨立，光谷與武漢其它地區存在著居住與工作相互交叉的情況，更有著購房相互

17、交叉的情況。總體上來說，從其它區域來光谷購房以中等收入階層居多，主要是看中光谷地區房產良好的性價比，或大學畢業生因“母校情結”而選擇在此區域購房；而從光谷去其它區域購房的消費者以高收入階層居多，主要選擇便利的市中心或環境優越的高品質住區。東湖高新區近期土地出讓實例：ep（2007）003號地塊，位于武漢市東湖開發區關山一路1號。土地面積90842.82平方米(約136.26畝)，容積率不超過2.5，土地用途為住宅及配套商業，總建筑面積約為227107.05平方米（含10000平方米配套商業），掛牌底價為18904萬元。中建三局競得，總價19204萬，樓面地價846元。ep（2007）005號地

18、塊，位于武漢市東湖開發區流芳新鎮，光谷一路同高新四路交匯處。土地面積平方米(約畝)，容積率不超過，土地用途為住宅及配套住宅，總建筑面積約為394560平方米（含39456平方米配套商業），掛牌底價32880萬元。競得人萬科，競得價億元，樓面地價1265元。ep（2007）004號地塊，位于武漢市東湖開發區上馬莊。土地面積平方米(約畝)，容積率不超過，土地用途為住宅，掛牌底價22850萬元。武漢市洪榮物業發展有限公司競得，總價23380元，樓面價969元。光谷地區房地產產品狀況：光谷地區的房地產品呈現出以下幾類特征：一、由于地處城市新區及高知階層集中的區域，光谷房產追求個性化，講究生活品質，有更

19、多的戶型創新。主要是針對區域內大量的專業技術人員，他們較易接受新事物，追求生活質量，生活方式豐富多彩，收入偏中上。二、光谷房產有較多結構緊湊合理，戶內利用率高的房型，如100平米左右的三室一廳。主要是迎合區域內的工薪階層或來自武漢市其它區域的購房者，以良好的性價比為人們提供經濟實用的理想居所。三、周邊良好的環境及相對較低的容積率要求為景觀房產或低密度住宅的營造創造了條件，使光谷區域出現了大批為富人服務的高端住宅。主要是對針對區域內的企業中高層管理人員或私營企業者。總體來說，光谷片區房產品位較高，個性突出，豐富多采，在武漢市各片區中起著引領的作用。若要在本區域市場競爭中勝出，需找準定位，找到屬于

20、自身的個性語言，講究生活品位，樓盤本身要營造濃厚的文化氛圍，物業服務更需細致入微。本地塊產品策略探討：本地塊周邊樓盤，如當代國際花園、萬科城市花園等，規劃條件與本地塊相似，極易造成產品的雷同。而地塊的容積率，又是營造低密度住宅，獲取較高房產價值的良好條件。因而本地塊的經營，有兩個方向可供考慮：一是低密度方向，以小高層與大量的低層洋房、聯排別墅相結合，提升居所價值，以低層洋房作為主打產品，來體現產品特質并實現收益；二是庭院住宅方向，以高層、小高層與大面積的中庭園林相結合，提升環境價值，以景觀房作為主打產品，配合商業街的營造來實現經濟收益。第一種方案與周邊樓盤的定位較為類似，好處是銷售定價可以略偏高，建筑成本較低，可以營造很多增值空間，如私家庭院、車位、大面積露臺等；第二種方案與金都一貫的風格較吻合，樓盤品位高，個性特色鮮明，但建筑成本較高，有一定的風險性。本報告更傾向于第二種選擇，理由是：1、產品具有企業特色及鮮明的個性，可以在