1、商業街項目策劃設計方案篇一: 一、市場分析 河池學院在近年來發展巨大，東區由之前的附屬校區, 現在變成主校區。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學樓的 竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然 分布在三個校區，但是一半以上的同學住在東校區，幾乎全 部教職工和學生都要到東區上課。由此可見在河池學院東校 區承包超市是非常值得投資的。二、目標客戶分析 我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點： 由于大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社 會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛 的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經濟上的獨立，消費 受到很大的制約。消

2、費觀念的超前和消費實力的滯后，都對 他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點， 同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一 次消費的調研，對大家的消費進行歸宗和分析。從調查結果發現,月費用1000元以上的人占15%,月費用7001000元的人，占30%左右，500700元的人占40%,月費用500元以下的人，占15%左右。在這些學生之中，超 過50%的學生擁有電腦、約90%的大學生擁有手機，因此 網絡與通信費用支出較以往在 大學生的消費支出中占據了相當大的份額。當代大學生 主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網費，手機費，

3、戀 愛等。 他們比重是：1.伙食費2買衣服3戀愛、交際等3上 網費、手機費等。由于上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西 區、北區趕去東校區上課的。路上排隊買東西的人也多。很 多同學都餓肚子。經過一個學期發現，由于東區沒有商店，許多同學課間 的時候跑去門口去買。 很多同學會由于地點遠，懶得動等因素而沒有去。經過 一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。三、競爭者分析 河池學院北門1 （也就是我們常說的后門）到也就是白 龍公園前面三角區，一直到北門（東校大區）開了各式各樣 的店面。如：飲食、復印店.奶茶店、便利店、文具點、飾 品店

4、等。晚上還有許多小地攤。五花八門應有盡有，這樣給 我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產品和服務對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提 高，提高競爭力吸引消費者。、商業街構想 由市場分析和競爭者分析得出：校園商業街必須要產品 完善齊全、服務好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下 幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復印店.奶茶店、通 訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。（一）便利超市： 1.商品配置的面積分配 如果不分商品的類別品種，假設每一平方米所能陳列的 商品品項數相同，那么超級市場賣場內各項商品的面積配置 應與消費者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的

5、確定 商品的面積分配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例 作出正確的判斷與分析。下面是一份超級市場的商品面積分 配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%.日配品25%.糖果餅干10%、調味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。2 商品位置的配置 商品位置的配置應該按照消費者購買每日所需商品的 順序作出動線的規劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣 和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每 個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子 為中心來設計商品位置的配置。 第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利 潤部門，由于顧客在購買面包時，

6、也會購買部分蔬菜水果， 所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市 場的內墻設置。在許多超級市場中，設有面包和其他烘烤品 的制作間，剛出爐的金黃色的.熱氣騰騰的面包，常常讓顧 客爽快地掏腰包。現場制作已成為超級市場的一個賣點。第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列,們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后 段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了 一定的便利性。 第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質期內都可以銷售。它們 多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具 體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足

7、顧客求新求異的 偏好。 第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者 更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應該以落地式貨架為 主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的 顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質的奶制 品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛生用品和其 他日用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最后部份，采用落 地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對這些商品持有較高的品 牌忠誠度，他們往往習慣于認牌購買。這類商品的各種價格 方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數和購買量。3超市 出入口要大，方便購買結算。特別是課件高峰期的時候，結 算商品時間

8、迅速否則引起顧客不滿甚至流失。（二）打印復印店具備完整的打印復印設備。對制作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業論文、公文模板、 學院各種活動申請、總結等。（三）奶茶店 一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不 容 忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶 茶味道是最重要的。在沒有技術的情況下，可以代理某個知 名品牌。或者和有豐富經驗的吧臺員工合作。）通訊代理 學校是通訊客戶高度集中的群體，據悉，河池學院的移 動客戶每個月為移動進賬20w。目前校園網絡都是聯通的市 場。聯通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權都 要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。財務預

9、算 （由于缺乏實際的數據，這項我無法完成。）五、收益評估篇二: 一.規劃背景 1、規劃的起源自80年代中期開始，因經濟社會發展迅猛，中山市被譽為廣東”四小虎”之一而名聞于世。隨著廣珠城軌的建設 開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規劃建 設，中山成為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。這樣一個著名的僑鄉，缺乏大型的中心商業區。因而在舊城 中心地段改造項目中將本案規劃成為集商業與居住功能為 一體的綜合性商業中心一期o 2、規劃的背景資料 中山，古稱香山，人杰地靈，名人輩出。1950年4月, 中山縣以其人口稠密、土地廣闊. 財稅豐厚，被廣東省民政廳列為特等縣。1997年，被聯 合國

10、授予“世界人居獎”。2005年在中國社科院公布的我國 城市綜合競爭力排名中，中山市名列第17位。2005年，中 山市榮膺首批“全國文明城市”稱號，成為全國9個獲此殊 榮的城市之一。2010年，中山市被列為國家歷史文化名城。二、規劃條件1城市規模中山位于廣東省，人口 140萬人，流動人口 200萬。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州， 毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，為全國不設區的地 級市之一旅居世界各地海外華僑和港澳臺同胞80多萬人， 連續多年保持廣東省第5的經濟總量。中山是一座社會和諧、 經濟興旺、環境優美、民生幸福的現代化城市。 2基地基本情況 本案位于城市中心，地勢平坦。

11、北至城市主干路紅線, 其它三邊至城市次干路中心線。基地 北邊有公園.多層商業建筑，東面為二期規劃用地，南 面和西面分別為行政辦公用地和居住用地。規劃用地內有新 建的商場和小學，以及舊民居點。因臨近城市公園和主干道, 交通量較大。 3規劃市場條件中山市發展快速，第三產業需求量大。商業中心的建成,促進消費帶動第三產業以及經濟發展。商業區從某種角度標 榜一個城市的發展。中山市需要一個具有代表性的商業中 心。 三、swot分析 1、優勢：商業中心一期在城市老城區改造地段，占據 城市中心地段。北面的公園以及商業建筑，本身就匯聚了大 量人流。東面的二期規劃用地使商業中心有更大的發展前景 2、劣勢：臨主干道

12、人流車流很多，道路處理不好會導 致交通隱患本案東面有二期規劃，建設周期長、加大了投資 風險。本案為舊城改造，規劃受局限 3、機會：在城市中心區，與周邊商業很好的融合。項 目有豐富的市場基礎填補了中山市的商業中心區和步行街 的空缺4、威脅：周邊商業區的競爭激烈四.商業中心定位1、項目在中山市的定位項目為中山市中心區綜合性商業規劃，將會成為中山市商業中心，成為中山市的象征。為廣大市民提供一個功能齊 全的購物休閑中心。 2、項目戰略定位 以帶動中山市商業發展為目的，集購物、金融.文化、 娛樂和居住一體的商業發展模式。彌補中山市大型商業步 行街的空缺。 五、規劃原則和中心思想 1、規劃定位目標 體現以

13、人為本的核心思想，合理的組織人流車流，實現 人車分流。將商業區與居住片區分開布置，分為商業帶、和 居住帶。商業帶具備現代化商業意向，強調舒適化、人性化 和科技化。居住帶強調居住與工作相互協調的都市化生活。 2、規劃策略 強調“混合分區”，商業融入居住，但保證較合適的居 住舒適度。使商業區成為城市的有機結合體，并具有彈性可 持續發展的潛在空間。并最求經濟、生活和生態環境的全面 可持續。六、整體規劃策略建議 在整體布局上圍繞商業價值最大化的同時也要滿足舒 適度，將本案規劃為”兩中心，兩組團，三片區”的模式。 在其中一商業片區內做商業步行街。1、兩個中心：在商業片區中心處結合盡管設置布置主商業中心，

14、同時其也是步行街主節點，使商業區有一個圍合 的開場空間，供人們聚集休閑。同時使整個商業區在總體上 突出中心，層次分明，分區清晰；居住區提供合適的圍合空 間，為居民生活帶來便利舒適的環境。 2、兩組團：分別以兩個中心布置兩個功能組團，每個組團中心區在空間環境，景觀上都有相應的聯系。3、三片區：劃分兩個組團，商業片區與居住片區及分割開來又相互滲透。居住組團圍繞小學布置。一方面阻擋了 商業區的嘈雜，為學校營造安靜的環境，一方面又方便了居 住區內學生的出行，同時與基地西邊的居住片區形成整體。 在基地東北邊整體布置商業區，并分為兩個片區，其中一個 片區布置商業步行街。保證了二期發展的商業可持續性。七、規

15、劃的基本內容建議 1、交通規劃建議 為了不損失項目的商業價值，同時應避免出現人車之間 的干擾，務必做到人車分流。將地下車庫出入口放置在商業 價值較低的地方。 車位配置建議：因本案為商業與居住混合區，所以對車 位的配置量要求較高，在商業區設置地下車庫，在居住區設 置地下車庫與地上停車位。 2、環境景觀設計建議 本案為商業中心區規劃，基本無法做到大面積集中的綠 化景觀，為了體現項目的時尚舒適性，更多的利用景觀小品 花壇等方式點綴。充分利用廣場和商業建筑裙樓做綠化。 、中心廣場設置音樂噴泉：增添項目休閑氣氛 、結合商業步行街的走向，布置連成一體的活水體系: 活躍綠化環境 3、建筑風格及外觀風格建議考

16、慮到項目中有舊居民點的改造，舊民居周圍小體量圍合, 4、商業部分規劃設計建議 (1).商業組合形態 商業區分為兩個組團，其中一個小組團設置金融類的商 業建筑。文化和娛樂部分安置在有商業步行街的組團內。、商業規劃布置建議 小組團中以高層建筑圍合形成，大組團內主要考慮步行 街的布置以及對舊民居的改造問題。重點布置景觀廣場。、商業內部交通布置 步行街內部不通車，全步行系統。步行系統兩側設置消防通道。商業步行街外連接車行道。在其外部合理設置地下停車庫,滿足步行的可達性。 5、住宅部分規劃設計要點建議 住宅組團內布置高層點式住宅以滿足商業區的經濟利益，同時滿足環境綠化的要求，保證舒適性。住宅套型比為大:中：小=30:50:20,日系數為1.1組團內配備相應的生活設施，設置地上和地下停車場。 a.重點考慮問題（商業區特色規劃） 1、舊居民點改造建議 根據舊民居的特點，以及周邊獨有的古井，計劃將其改 造成特色主題咖啡茶座，作為中心景觀廣場的一部分，成為 重要景觀節點。茶座以古井水為源泉制作飲品，體現以自然為本的理念，吸引顧客。茶座內開設城市演變歷史的小展覽, 展現舊民居的