1、上島物流園區整體策劃方案2007年6月8日目 錄（1）前言部分（2）（3）（4）（5）（6）市場可行性分析報告園區建設目標與定位園區運行策略園區工程基礎項目與收益預測關于策劃預案的說明 園區規劃草圖物流園區的合理規劃是實現現代物流的必要條件。對物流園區的合理規劃，是滿足不同層次的物流需求.從空間 上對現有物流資源進行有效幣合，從而實現物流的社會、經濟和牛態環境效益的最大化。上島物流工業園區的規?；ㄔO，是實施物流園區信息、交通、倉儲、場站等基本物流資源的綜合化，實現資源的有效集成,顯著降低物流成本，擴大社會影響，最終取 得良好經濟效益的必須條件。關于建設上島物流工業園區的市場可行性分析大同市位

2、于山西省北部，是晉、冀、蒙三?。▍^）交匯處的中心城市，是連接我國東部與西部地區經濟交流和商品 集散的門戶性樞紐城市。近幾年市委、市政府提出了資源型 城市轉型的發展戰略，將大同市定位為“中國煤都、北方商 埠、電力基地、制造業基地、旅游勝地”，加快建設現代商 貿旅游業成為全市社會經濟發展的重點。大同市作為全國重要的能源重化工基地決定其屬于社會消費品輸入型城市，憑 借特殊的地理位置和四通八達的交通網絡，“北方商埠”的 作用日益凸現，大量社會消費品從全國各地匯集到本市，然 后再分散到全市各個角落并流向周邊省市縣。根據由交通部 規劃研究院編制的大同市公路運輸樞紐總體規劃預測， 到2010年全市社會消費品

3、零售總額將由2004年的118億上 升到203億，到2020年達到527億，社會消費品零售業的 發展給物流業的發展帶來了前所未有的發展契機。根據運輸 管理部門不完全的統計，物流業務量在逐年增長，以現在每 年8000萬噸來計算，由此將產生上億元的物流收益。由此 可見，大同建立物流園區有著極為豐富的地域優勢條件和市 場條件，是符合構建山西“三大物流園區”的基本思想，構 建以大同一一太原一一候馬為中心及全山西地區，有計劃、 有步驟地建設綜合性或者專業性物流中心，最終形成輻射東 北、華北、華東及長江以南地區的區域物流發展和供應鏈的 重要節點的物流建設目標，是適應現代物流發展需求的，是 對整個物流市場進

4、行整合，建立有序的市場經濟體系的必然 要求。1、大同物流市場簡略分析:大同物流業的開展，是近幾年適應市場需求的產物。大 大小小的近200家物流配貨公司從小到大，逐步占領了物流 市場，在鋼鐵、木材、瓜果、蔬菜等物資領域也逐步建立了 專業化特色很強的市場。，比如大同市翔龍物資市場，就以 鋼鐵市場為突破口，吸引了近100家鋼鐵經營公司入住。這 些大大小小的物流公司和園區，瓜分了物流市場帶來的豐厚 利潤。他們利用專線運輸、整車貨物配貨、零擔貨物運輸、 城市配送等各類不同的物流運行方式，利用其有限的資源和 極低的資金投入，從事著這項新型的產業，市場運作中也出 現了許多經營業績頗佳的公司，在京、津地區，江

5、、浙地區 有了一定的影響力和知名度。(1) 分布區域：由于缺乏統一的管理，這些物流公司和配貨站，主要分布在大同南出口、東關、新南汽車站等城 鄉結合部和高速公路出口處，專業市場也分布在市內環城路 以內，規劃極不規范，不符合統一規劃的要求。（2）組織結構：沒有形成統一的有行業管理部門參與 的物流大市場，大多數以無序的經營活動為主要經營方式。 致使大量國家稅收流失，除極個別有經濟基礎的公司，有完 善的管理和財務制度，絕大多數的物流公司依靠社會關系而 生存，從大同市區的大型企業取得相對穩定的貨源，缺乏統 一有序的管理，組織結構松散。（3）物流要素：全大同近200家物流公司，沒有一個 能夠實現全部物流要

6、素的物流公司。根據物流基本要素：信 息、交通、倉儲、場站等基本要求，極個別公司的已經具備 了部分條件，但沒有實現全部要素的公司。（4）經營狀況：整車配載市場分布在南出口為主，以 各個有社會關系的物流公司為主，從428、616、化纖廠、大 齒集團等大型國有企業取得相對穩定的貨源，由于其依靠關 系，經濟效益頗佳，受市場影響因素較小。零擔市場，以東 關、新南站等貨物集散地為主，大多數是專線運輸形式，市 場競爭激烈，許多公司采取降低運價的形式打價格戰，經濟 效益相對較低，有的已經處于生存邊緣狀態;城市配送市場沒 有形成統一有序的格局，眾多的私人小型貨運車輛各自為 戰，目前，大同市郵資快遞局有統一規范這

7、個市場的意向， 并正在進行市場的開拓。（5）信息資源：由于上述客觀條件的存在，制約了信 息資源的共享，造成了信息資源的極大浪費。信息采用率不 髙，物流資源浪費嚴重，造成同城物流中轉繁雜，時間拖延。（6）社會反饋：由于部分公司具備了物流部分要素， 能夠滿足客戶對貨物運輸快捷的要求，在一定程度上滿足了 市場的需求，所以，部分公司在社會上反映良好，有相對穩 定的客戶資源，在市場上有比較好的市場知名度和影響力。 但存在的問題也不少：a.貨物丟失、損壞現象時常發生，而且索賠困難。沒有 建立規范的合理的有效的理賠制度，社會反映較大。b由于物流業務的需求，代收款業務大量產生，相當運 行不規范的公司，采用挪用

8、貨款的方式，彌補其經營活動資金的不足，造成客戶結算困難。甚至有的公司在發生重大事 故以后關門大吉，一走了之，成為刑事案件。在社會造成惡 劣影響。這已經引起了政府的關注。c地域分布零散，政府管理職能難以實現，影響城市統 一發展規劃。2、園區發展的市場分析:建立有規模的、物流要素都具備的物流區，已經是市場的客觀需求，這不僅僅從當前大同市物流市場客觀條件可 以看出，而且從許多方面看都已經成為必須發展的項目。下 面就建立物流園區進行市場可行性分析：(1) 物流業發展的必然要求：從國際、國內物流市場 來看，專業的、功能完善的物流園區，已經是物流發展的必 然趨勢，第四方物流的大力開展，已經形成了以經濟開發

9、區 為主要形式的物流園區建設，使廣大客戶享受到了便利快捷 的物流配送服務，甚至有的生產廠家已經把自己的銷售體系 建立在物流園區內。從國內各省來看，我們山西物流園區的 建設發展已經滯后，初太原外，其他城市至今沒有建立功能 完善的物流園區，從有關部門的統計資料發現：大同的物流 業務以每年20%的增長幅度在增長，以現在每年出港貨物和 進港貨物的總量8000萬噸計算，由此將產生幾億元的物流 收入。而許多大的省份已經在自己的交通樞紐城市建立了物 流園區，逐步規范了物流運作的全部過程，并取得了良好的 經濟效益。從物流市場前景看，屬中長期投資項目，而且發 展勢頭必然良好。(2) 政府行為的必然要求：根據山西

10、省政府、交通廳 的戰略構想，在全山西將建立“太原一一大同一一侯馬”三 大物流園區，由于現在的物流市場沒有資金雄厚的公司參與 建設，如果由政府全資建設，不僅僅在資金方面以及園區建 設后期管理方面存在極大困難，而且不符合市場經濟的要 求，不符合現代企業制度的建立。當前大同市物流市場地域 分布零散、經營結構單一、運行混亂、政府職能不能夠體現 的現狀，已經納入了政府的議事日程。所以，當前介入物流 園區的建設，將得到政府的大力支持。(3) 當前物流市場的客觀要求：a物流公司的要求：由于多方面原因的制約，不具備完 善的物流功能已經影響了許多物流公司的發展。所以，提供 功能完善的物流園區，是廣大物流從業者的

11、希望，是其服務 功能的延續，是其擴大市場影響力的唯一途徑。所以，功能 完善的物流園區，不僅僅可以滿足物流公司在信息、交通、 倉儲、站場等方面的要求，而且可以為其提供一流的服務， 使其在信息方面得到共享，交通方面得到便利，倉儲方面得 到保障，站場方面得到全方位的服務。b廣大客戶的要求：廣大的客戶已經對物流公司開始的 慎重的選擇，信譽好的、有實力的物流公司已經有了相當數 量的客戶群體。而相當一部分的物流公司不是不想為客戶提 供優質的服務，僅僅是由于資金等方面因素的制約，使他們 難以規范操作，難以滿足客戶多方面的要求。所以，有完善 功能的公司，不僅僅在市場上得以生存，而且將不斷做強做 大，成為客戶的

12、首選。這是來自市場的要求，也是我們建立 園區的市場因素。(4) 物流園區豐厚的回報：a社會回報：物流園區的建設，是功在當今、利在千秋 的大事業，不僅僅提高公司整體社會形象，從政府對物流企 業行使政府職能、規范物流公司管理、提供數百就業崗位解 決就業等等方面來看，都對社會是極大的貢獻，是符合政府 城市整體發展思路的利國利民的好事，并將得到社會的大力 支持和良好的口碑效應。b經濟回報：功能完善、管理完善、全方位的服務，將 為園區提供持續不斷的經濟收益。包括：物流專業咨詢、倉 儲管理、流通加工、貨運服務、信息服務、交易服務、房屋 租賃、電子商務、站場全方位服務都將給園區產生經濟 增長點，都可以源源不

13、斷地產生良好的收益，為園區的進一 步發展提供資金支持。這是園區長足發展的必須條件，也是 我們建設園區的一項目的。(5) 園區的可持續發展性：園區的規?；ㄔO，要求 園區的可持續發展性，這不僅僅是考察一個項目的硬性指標，而且是逐步做強做大的必然要求，從物流市場發展的形 勢和國家對物流市場的整體要求等各方面來看，園區有可持 續發展性：a物流人才的技術支持：根據市場的需求，大量的物流 專業人才已經進入物流市場，他們熟練的專業技能，可以為 園區的再發展提供寶貴的人力資源，使園區的發展避免人才 匱乏的局面。b市場的需求：物流市場的逐步規范發展，物流業的逐 步發展壯大，各類物流公司的迅速增長，不僅僅本地物

14、流公 司將進駐園區，而且國內知名物流公司也將在園區內安家落 戶，這是園區可持續發展的市場保障。c良好的經濟收益：全方位的園區服務項目，將給園區 帶來豐厚的經濟回報，為園區的可持續發展提供有力的經濟 保障。上,就是對建立上島物流區的市場分析，綜上所述,我們認為，園區的建設是可行的，是符合當前物流業的發展, 順應市場客觀要求的。（以上市場分析報告，我們參照了國家和山西省、以及大同市相關部門的有關資料，本著客觀、求實、發展的思想。 當然，由于我們水平所限，有未能闡述到位的地方，懇請諒 解。）上島物流工業園區建設目標規劃及園區定位（秘密）上島物流工業園區合理規范的建設，是園區正常投入營運以及長足發展的

15、必須，因此，園區的建設必須有前瞻的建設目標和定位，要避免目前物流區規劃存在的“需求不清、定位不準、功能太泛、布局不順、實施不力”五大軟肋。為 此，建立如下建設目標和定位:（1） 建設目標:通過3-5年的時間，園區要具備現代化的、功能完善的、全山西最大的物流園區:物流園區規劃占地：8. 069公頃（121畝）;物流園區建設周期：3年；2007年征地8. 069公頃（現環城高速南出口北側）;2010年征地5公頃（現加油站以北）。物流區基礎設施用地比例：倉庫用地、停車場用地、集裝箱堆場用地、道路用地、綠化用地、辦公用地 的比例分別為：3：1.5：l：1.5：2：lo 分別為：倉庫用地：12700平方

16、米，停車場用地：6400平方米,集裝箱堆場用地：4230平方米,道路用地：6400平方米， 綠化用地：8460平方米,辦公用地：4230平方米,中、遠期目標：2010年征地30000平方米，將建 設專業物資物流市場。至2008年通過招商引資使園區入駐率達到規劃面積的50%以上。至2010年發展為大、中型社會化物流服務基地， 為大同經濟發展提供強有力的保證，帶動大同現代物流 產業的發展。具體操作規程：第一步：凈地：在取得土地使用權的127畝土地上凈地， 并實現“三通”一一通電、通水、通路，為園區的下一 步建設打好基礎。第二步：專業規劃：請專業的規劃公司對場地建設項目進行規劃，設計出適應區運作以及

17、二期工程建設，園區再發展的規劃方案，并作出相應的預算。第三步：開始一期工程建設：時間6個月，建設以滿足市內80%物流公司入園的要求為基礎，建設具有包括綜合服 務大樓、物流公司營業場所、倉儲、停車場、修理車間等在 內的服務設施，并為下一步的發展規劃預留空間。第四步：配置投入使用的硬件設備，以及相關配套設施的完善，為園區投入使用做好前期工作。第五步:園區進行試運行。,整個物流園區將按照建設目標被劃分為幾個大功能區域。并根據各功能區域的功能開 展招商。(2)園區定位:概括的講，上島物流工業園區將是一個區域性物流中心，是為物流業務提供運作設施和集成環境的大型物流園 區，嚴格的講園區不應該參與具體的物流

18、運作。所以，上島物流工業園區從建設思想到經營思想，都本 著規模一一設施一一服務一一文化理念都是一流的原則，園區定位：保持20年后仍然是一流的，所以，從園區的硬件 展規劃，都應該有前瞻性。在這樣的定位下，上島物流工業 園區建設成功后將具有下面幾項功能：設施配置，到區文化建設，從人才培養戰略，到園區再發a. 制造業的地區分銷中心建立這樣的地區分銷中心將有助于配合制造業系統正在 進行的流通、銷售渠道變革，利益的驅動將使他們選擇上島 物流園區作為基地。b. 大型商業零售業的配送中心我們將建立以交叉理貨功能為核心服務，以信息化程度和 自動化程度為特色的高質量倉庫系統。大同市目前的大型超市和連鎖店對第三方

19、物流的認可和 對此類配送中心的尋找將是我們重要的商業機會。c. 面向中小企業的快速反應基地，即聯合快遞這是一塊相 對新鮮的市場，但具有很好的市場潛力。建成后的上島物流園區應該具有”四位一體”的功能要 素：現代化的倉庫群；專家級的物流策劃組織；安全、快捷的物流配送力量；實現物流信息互動的電子化平臺。建成后的園區將具有如下核心功能(1)貨物集散功能由各物流公司接收通過各種運輸方式的到達貨物、并 進行分揀、儲存，將本市發出貨物進行集中，通過直接換裝 方式向外發運。(2) 貨物中轉功能結合大同中轉物流需求大的特點，物流園將充分體現 商品中轉中心的作用。一方面物流園可以連接各種運輸方式 另一方面物流園也

20、將利用連接大運路、環城高速度、京大高 速等交通便利優勢，起到銜接干線運輸與支線配送的作用。(3) 配送功能物流園區向配送中心、配載中心或區域物流節點實施 日常配送；物流園區針對工商企業提供配送服務。(4) 流通加工功能包括商品的包裝整理、加固、換裝、改裝、條形碼印 制等等。通過流通加工，提高物流對象的附加價值。(5) 物流信息服務建設物流公共信息平臺、完善物流信息網絡建設，通 過信息系統完成物流狀態查詢、物流過程跟蹤、物流要素信 息紀錄與分析、物流客戶關系管理、物流決策支持、以及方 便結算、利稅等單據處理，提高工作準確性以及工作效率， 簡化手續。(6) 物流咨詢與培訓物流系統規劃與設計、物流培

21、訓、物流項目咨詢等。(7) 商品展示的商流功能物流園將通過設立商品展示廳，提供貿易機會。(8) 電子商務的輔助功能物流園可以利用巨大的倉儲資源，專業的配送服務， 開展大同市電子商務的試點工作。上島物流工業園區運行策略(秘密)上島物流工業園區項目的目的是為了幫助客戶實現以 下3個重大的價值轉化：1、將房產資產，轉化為貨幣資產。2、將專業市場，轉化為專業品牌。3、將零散管理，轉化為制度管理。而實現價值轉化的關鍵在于：建筑等現實不能改變的前 提下，如何提髙如此巨大資產的運行效益、效率與效果。不 僅要為現有的已經完成的房產找到運行的策略，而且必須為 后續的土地開發，提供可靠的運行策略。運行方案：需要解

22、決以下7個問題:1、盈利模式：選擇銷售模式，即將整個大市場作為整體 來運做，通過展覽與產品銷售，來帶動房產銷售或租賃。例 如：可以依靠園區獨特的地理位置開展大型廣告業務，利用 物流設施開展全方位的物流供應鏈開展操作等。這些都將成 為園區贏利的目標選擇。2、品類定位：我們要做大同以及華北地區物流業的專業 市場，我們已經在前面對園區的定位做了一定的分析研究， 在此不再敘述。3、客戶界定：確定目標客戶，從客觀來講，物流公司和 加工企業將成為我們的首選。4、符號設計：必須進行相應的符號設計，以確保傳播效率 的提高。也就是園區形象的建立，這個要有統一完整的形象 設計。5、新聞傳播：品類定位和符號設計完成

23、之后，就需要制定新聞傳播策略。在初期階段，新聞傳播是效率、效果最好的 策略。我們可以通過政府行為和新聞媒體開展有步驟的傳播 活動。同時可以采取宣傳手冊、用戶雜志、出席推介會和交 易會、視覺形象設計、互聯網、投資指南、廣告等多種手段 混合使用的整合營銷方式，以達到預期效果。6、組織優化：組織優化要解決的問題，是為了精確的落實上述策企業內部必須建立能夠完成既定策略的組織保證。在這里，就需要提前三個月進行物流人才的招聘和培訓。7、計劃模擬：只有通過計劃模擬訓練，才能使各個部門、各個崗位胸有成竹，有條不紊的展開工作。上，很概念化的對園區運作進行了簡單說明，但都是園區是否可以成功運作的必須條件和方法。上

24、島物流工業園區工程基礎項目與收益預測（秘密）（由于園區建設需要專業工程預算人員進行詳細的工 程預算，在此僅進行初步估算，且該估算不包含取得該項目 土地使用權之投資。）園區工程投資估算：一、園區基礎設施：在這里我們需要明確的問題是物流基礎設施的內涵：物 流基礎設施是在供應鏈的整體服務功能上和供應鏈某些環 節上，滿足物流組織與管理需要的、具有綜合或單一功能的 場所或組織的統稱。（1）具體設施物流園區內部規劃和建設完善的道路、站場網絡，與高 速公路、城市環路、國道主干線等有方便的接口，按照規劃 面積的15%規劃道路；設計和安裝明確的交通標志；必須實 現鋪設完善的寬帶電信網絡；按照規劃面積的20%規劃

25、綠地; 給水、排水、電力、供熱、燃氣、環保、防災、安全保衛等 網絡設施一次總體規劃，統一施工。物流園區建設輕鋼結構倉庫、普通平房庫、露天倉庫、 集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流 基礎設施。建設完善的輔助及配套設施，如停車場、洗車、 汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設施，同時設立郵政、 快遞、銀行、保險、稅務、質檢等的營業機構。物流園區使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設備、 標準托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統、 陸續建立數字識別系統、全球衛星定位系統、地理信息系統 等，要建設成工業化、數字化的物流園區。物流園區建立先進的指揮調度與監控系統和公共物流 信息網

26、絡平臺，建立物流資源網、設立適應市場的物流運價 指數、建立物流資源招投標與拍賣系統。倉庫用地：12700平方米，通過市場調查，將根據目標客戶 需求建設輕鋼結構倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆 場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等，約投入資金 萬元 人民幣。停車場用地：6400平方米，進行基本的場地硬化，約投入資 金 萬元人民幣。集裝箱堆場用地：4230平方米，進行基本的場地硬化，約投 入資金 萬元人民幣。道路用地：6400平方米，進行硬化，約投入資金 萬元人 民幣。綠化用地：8460平方米，進行綠化，約投入資金 萬元人 民幣。辦公用地：4230平方米，建設綜合服務大樓6層，總建筑面 積2540

27、0平方米。大樓建設需投入建設資金約 萬元人民 幣。運營收益預測：作為一個長期的大型項目，物流園區的投資收益期大約 在15年左右。其收益將是多元化的，我們就前期的收益進行大致估 算：收益項目：(1) 主業收益包括：房租收益：設備租賃收益：倉儲收益：信息平臺收益：物流咨詢收益：(2) 輔助收益包括：廣告收益：餐飲、賓館、修理等服務收益：由于工程建設尚未開始，工程收益和建設成本無法詳細 匡算。在此僅僅列出收益項目，僅供參考。關于上島工業園區策劃案的說明為了做好上島物流工業園的策劃預案，我們對大同市 的物流市場進行了廣泛的了解和調查，結合我們大同地區 的實際，參考國內外許多優秀物流園區的運行模式，對園 區建設的幾個重要方面進行了詳細的說明。(1) 在市場可行性分析方面，我們做出了詳實的 報告，總體認為該項目可操作性強，在進入良好運轉狀態 后，收益穩定持續；(2) 在園區建設目標及定位方面，我們拿出了